Temat: Najem bezumowny

X świadczy usługę najmu. Okres rozliczenia to kwartał. Y nie płaci za usługę przez kilka kwartałów ale cały czas korzysta z przedmiotu najmu.

Jakie widzicie argumenty aby potraktować spłatę zaległego czynszu jako karę/odszkodowanie a nie jako typowy czynsz co by sugerowało, że wynajmujący w sposób dorozumiany uznał okres bezumowny na świadczenie usługi? Czy zapis w umowie, że w razie bezumownego korzystania z przedmiotu najmu najemca uiszcza opłatę w podwójnego wysokości (albo wprost nazwanie tej opłaty karą bądź odszkodowaniem) załatwia sprawę?

M

Temat: Najem bezumowny

Mariusz Pogoński:
X świadczy usługę najmu. Okres rozliczenia to kwartał. Y nie płaci za usługę przez kilka kwartałów ale cały czas korzysta z przedmiotu najmu.

Jakie widzicie argumenty aby potraktować spłatę zaległego czynszu jako karę/odszkodowanie a nie jako typowy czynsz co by sugerowało, że wynajmujący w sposób dorozumiany uznał okres bezumowny na świadczenie usługi? Czy zapis w umowie, że w razie bezumownego korzystania z przedmiotu najmu najemca uiszcza opłatę w podwójnego wysokości (albo wprost nazwanie tej opłaty karą bądź odszkodowaniem) załatwia sprawę?

M

Świadczysz usługę, ale umawiasz się, że jej nie świadczysz bo umawiasz się, że umowy nie ma...dobre :))

Temat: Najem bezumowny

W mojej opinii, jeśli podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do eksmisji z tego lokalu to nie ma mowy o karach. A zapisy, które są przez Pana proponowane, nie zmienią raczej sytuacji. Opodatkowaniu podlegałoby tolerowanie sytuacji.

Temat: Najem bezumowny

Mariusz Pogoński:

Jakie widzicie argumenty aby potraktować spłatę zaległego czynszu jako karę/odszkodowanie a nie jako typowy czynsz co by sugerowało, że wynajmujący w sposób dorozumiany uznał okres bezumowny na świadczenie usługi?

Żadnych.

Temat: Najem bezumowny

w praktyce (chyba słusznie) uważa się, że jeśli "wynajmujący" toleruje sytuację bezumownego zajmowania lokalu, to wówczas w tym czasie też świadczy usługę.
Niewątpliwie VAT jest podatkiem od usług, a nie od umowy.
Jeśli uznamy, że podatnik z wiedzą i wolą tolerował ów stan faktyczny, mając świadomość, że należy mu się za to wynagrodzenie (w cywilnoprawnej postaci odszkodowania), to świadczy usługę.
Uważa się natomiast (i też chyba słusznie), że od momentu podjęcia działań zmierzających do wyrzucenia takiego "najemcy" nie ma już świadczenia usług.

Temat: Najem bezumowny

18.1 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
reszta jest tylko kwestią weny twórczej ;)

Temat: Najem bezumowny

Daniel Więckowski:
18.1 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
reszta jest tylko kwestią weny twórczej ;)

Dla celów VAT, ja byłbym ostrożny z uznaniem tego za odszkodowanie, nawet pomimo wskazanego przepisu.

Temat: Najem bezumowny

Grzegorz Krukowski:
W mojej opinii, jeśli podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do eksmisji z tego lokalu to nie ma mowy o karach. A zapisy, które są przez Pana proponowane, nie zmienią raczej sytuacji. Opodatkowaniu podlegałoby tolerowanie sytuacji.

Adam Bartosiewicz:
w praktyce (chyba słusznie) uważa się, że jeśli "wynajmujący" toleruje sytuację bezumownego zajmowania lokalu, to wówczas w tym czasie też świadczy usługę.
Niewątpliwie VAT jest podatkiem od usług, a nie od umowy.
Jeśli uznamy, że podatnik z wiedzą i wolą tolerował ów stan faktyczny, mając świadomość, że należy mu się za to wynagrodzenie (w cywilnoprawnej postaci odszkodowania), to świadczy usługę.
Uważa się natomiast (i też chyba słusznie), że od momentu podjęcia działań zmierzających do wyrzucenia takiego "najemcy" nie ma już świadczenia usług.

Wydaje mi się, że są interpretacje rozróżniające to właśnie w ten sposób. Ale mimo to wydaje mi się, że bardzo trudno jest określić czy właściciel rzeczywiście „nie tolerował”.

Czy jeśli właściciel nie tolerował, wzywał do oddania przedmiotu najmu, groził sądem a mimo to w wyniku ugody z delikwentem otrzymał "zapłatę" za sporny okres to w takim przypadku mimo to mamy wynagrodzenie za usługę? Mimo nietolerowania? Nietolerowanie nie wyklucza przecież przyjęcia gratyfikacji za sporny okres (jakkolwiek byśmy to nazwali: zaległym czynszem czy odszkodowaniem).

A jeśli właściciel przedmiotu otrzyma zaległe wynagrodzenie za bezumowny okres w wyniku wyroku sądu, zmienia to coś? To odszkodowanie czy wynagrodzenie?

M

Temat: Najem bezumowny

Panie Mariuszu. Już samo pytanie sugeruje, że umowa ma być zmieniana "wstecz" w celu uniknięcia opodatkowania. Oczywiście niczego nie sugeruję, ale czy doradcy podatkowemu "wypada" tak "optymalizować" klienta. Może i tak. Jednak w dalszym ciągu uważam, że samo straszenie to mało. Zdecydowanie jak pisałem wcześniej i opisał to Pan Adam.

Temat: Najem bezumowny

Mariusz Pogoński:

Wydaje mi się, że są interpretacje rozróżniające to właśnie w ten sposób. Ale mimo to wydaje mi się, że bardzo trudno jest określić czy właściciel rzeczywiście „nie tolerował”.

A pewnie, że trudno.
Myślę, że nie można tutaj stawiać żadnych tez generalnych.
Że jeśli na podstawie całości okoliczności występujących w sprawie, można ustalić, że właściciel miał w istocie zamiar świadczyć usługę polegającą na udostępnieniu nieruchomości za pieniądze, to jest to usługa. Nawet jeśli nie ma umowy.
Oczywiście w praktyce należy się spodziewać sporów między organami a podatnikiem w kwestii tego zamiaru.
W skrócie rzecz ujmując potencjalni podatnicy będą wykazywać, że nigdy nie mieli zamiaru, zaś organy będą dowodzić, że raczej zawsze jest zamiar.
Obawiam się ponadto, że jeśli kontrolowany byłby nabywca takiej usługi, to nastawienie stron sporu się zamieni miejscami :-D

Temat: Najem bezumowny

Grzegorz Krukowski:
Panie Mariuszu. Już samo pytanie sugeruje, że umowa ma być zmieniana "wstecz" w celu uniknięcia opodatkowania. Oczywiście niczego nie sugeruję, ale czy doradcy podatkowemu "wypada" tak "optymalizować" klienta. Może i tak. Jednak w dalszym ciągu uważam, że samo straszenie to mało. Zdecydowanie jak pisałem wcześniej i opisał to Pan Adam.

Przecież w wypowiedzi autora wątku nie ma żadnej sugestii co do jego zamiarów. Pojawił się jakiś problem i zarysowały się różne stanowiska. Gdybyśmy każdą mniej lub bardziej kontrowersyjną wypowiedź na forum traktowali jako zapowiedź podążania określoną ścieżką, to byłoby to forum samobójców :).

Ja rozumiem, że chodzi o zapis w umowie, który by obowiązywał od początku obowiązywania samej umowy, a nie o zmianę wsteczną (która faktycznie byłaby mocno wątpliwa).

Co do meritum - uważam, że jeśli są jakiekolwiek dowody świadczące o tym, że wynajmujący nie ma zamiaru kontynuować najmu (zakładając oczywiście, że jest "w prawie" do zakończenia, zerwania, rozwiązania umowy), to należy uznać, że otrzymana należność za OKRES BEZUMOWNY nie jest wynagrodzeniem za żadną usługę. W mojej ocenie nie musi to być dowód urzędowy, np. wszczęcia postępowania sądowego. Zwykłe wezwanie do oddania przedmiotu najmu i zaprzestania korzystania z niego są wystarczające. Cała sprawa zresztą może zakończyć się bez jakiegokolwiek wyroku, odszkodowaniem ustalonym w formie ugody pozasądowej. Nie widzę podstaw, żeby takie odszkodowanie było traktowane gorzej od odszkodowania sądowego.

Inna sprawa, że organ może przeprowadzić postępowanie mające na celu wyjaśnienie, czy rzeczywiście wynajmujący nie miał zamiaru kontynuowania umowy najmu.

Temat: Najem bezumowny

No i dodajmy, że art. 674 kc i orzecznictwo do niego wręcz zmusza do wyraźnego wyrażenia sprzeciwu wobec dalszego korzystania.

Temat: Najem bezumowny

Dawid Milczarek:

Grzegorz Krukowski:
Panie Mariuszu. Już samo pytanie sugeruje, że umowa ma być zmieniana "wstecz" w celu uniknięcia opodatkowania. Oczywiście niczego nie sugeruję, ale czy doradcy podatkowemu "wypada" tak "optymalizować" klienta. Może i tak. Jednak w dalszym ciągu uważam, że samo straszenie to mało. Zdecydowanie jak pisałem wcześniej i opisał to Pan Adam.

Przecież w wypowiedzi autora wątku nie ma żadnej sugestii co do jego zamiarów. Pojawił się jakiś problem i zarysowały się różne stanowiska. Gdybyśmy każdą mniej lub bardziej kontrowersyjną wypowiedź na forum traktowali jako zapowiedź podążania określoną ścieżką, to byłoby to forum samobójców :).

Ja rozumiem, że chodzi o zapis w umowie, który by obowiązywał od początku obowiązywania samej umowy, a nie o zmianę wsteczną (która faktycznie byłaby mocno wątpliwa).

Co do meritum - uważam, że jeśli są jakiekolwiek dowody świadczące o tym, że wynajmujący nie ma zamiaru kontynuować najmu (zakładając oczywiście, że jest "w prawie" do zakończenia, zerwania, rozwiązania umowy), to należy uznać, że otrzymana należność za OKRES BEZUMOWNY nie jest wynagrodzeniem za żadną usługę. W mojej ocenie nie musi to być dowód urzędowy, np. wszczęcia postępowania sądowego. Zwykłe wezwanie do oddania przedmiotu najmu i zaprzestania korzystania z niego są wystarczające. Cała sprawa zresztą może zakończyć się bez jakiegokolwiek wyroku, odszkodowaniem ustalonym w formie ugody pozasądowej. Nie widzę podstaw, żeby takie odszkodowanie było traktowane gorzej od odszkodowania sądowego.

Inna sprawa, że organ może przeprowadzić postępowanie mające na celu wyjaśnienie, czy rzeczywiście wynajmujący nie miał zamiaru kontynuowania umowy najmu.

Ja osobiście czytam pytanie inaczej. Zrozumiałem, że Autor pyta o ewentualne "nowe" zapisy umowy już zawartej. Oczywiście najprawdopodobniej się mylę, ale celowo dodałem swoje przemyślenie w tej materii.

Temat: Najem bezumowny

Wywołany do tablicy czuję się w obowiązku wyjasnić "co autor miał na myśli" :)

Otóż miał na mysli zapis w nowej umowie ("na przyszłość") a przy okazji chodziło o sprowokowanie dyskusji ;) co jak widac się udało, bo sprawa wcale nie jest taka oczywista jesli wejdzie się głębiej w temat. I chyba musimy poprzestać na konkluzji, że nie da się w tym temacie nic definitywnego powiedzieć, gdyż "zamiar" jest pojęciem względnym.

Pozdrawiam,
M