Temat: Problem po wymianie okien w mieszakaniu spółdzielczym -...

Witam, mam problem ponieważ w styczniu tego roku wymieniłam okna w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym i niestety z niewiedzy przed wymianą nie wystąpiłam z wnioskiem do spółdzielni mieszkaniowej o pozwolenie - mój błąd. Dziś przyszedł prezes i oznajmił, że zawiadomi urząd miasta i nałoży karę. Okna są takie same jak stare - podział kwater , parapety zewnętrzne były nie ruszane. Ponad to stare okna stanowiły realne zagrożenie z uwagi na fakt, iż mieszkanie znajduje się na 4 piętrze ponieważ były zgniłe i pęknięte ramy. Wyminą okien zajęła się profesjonalna firma nie naruszając konstrukcji budynku.
Czy jest jakaś możliwość obrony zgodna z literą prawa???

Bardzo proszę o pomoc i fachową poradę

Temat: Problem po wymianie okien w mieszakaniu spółdzielczym -...

Witam,

Wymiana okien bez ingerencji w ściany konstrukcyjne (np. przez powiększenie otworów okiennych) stanowi remont budynku. Przed rozpoczęciem remontu budynku należy zgłosić ten fakt na piśmie w starostwie powiatowym, opisując zakres robót, zastosowane materiały, itp. oraz należy złożyć na formularzu oświadczenie pod odpowiedzialnością karną o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. z tytułu własności, umowy, czy zwykłej zgody właściciela nieruchomości). W ciągu 30 dni starosta może wydać decyzję o sprzeciwie. Jeśli w ciągu 30 dni taka decyzja nie zostanie wydana - można wymieniać okna. Swojego czasu pojawiła się interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i parę orzeczeń WSA, że wymiana okien to bieżąca konserwacja i nic nie wymaga, ale sądy wracają do interpretacji, że to remont - można się oczywiście starać bronić tą interpretacją. Wymiana okien bez zgłoszenia skutkuje postępowaniem przed powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego zmierzającym do kontroli technicznej poprawności wykonania wymiany okien. Legalizacja w tym wypadku następuje bez opłat administracyjnych. Trzeba jednak pamiętać, że remont bez zgłoszenia jest przestępstwem z art. 90 Prawa budowlanego zagrożona karą do 2 lat pozbawienia wolności. Nie wyobrażam sobie jednak wyroku skazującego przy takiej sprawie.
Odrębna kwestia to konieczność uzyskania zgody właściciela budynku - tj. spółdzielni mieszkaniowej. Zgoda nie jest potrzebna do legalizacji.
A ze "strasznym" prezesem spółdzielni to można porozmawiać i wytłumaczyć, że utrzymywanie budynku w złym stanie technicznym to przestępstwo z art. 91a Prawa budowlanego i może rozważy jeszcze raz zgłoszenie sprawy.

Temat: Problem po wymianie okien w mieszakaniu spółdzielczym -...

W takich chwilach cieszę się, że nie zajmuję się prawem budowlanym. Nie wiem jak autorka wątku, ale ja poczułem delikatne mrowienie na prawej łopatce, kiedy czytałem tę wypowiedź. To dotyk grozy...

Temat: Problem po wymianie okien w mieszakaniu spółdzielczym -...

Łukasz K.:
Witam,

Wymiana okien bez ingerencji w ściany konstrukcyjne (np. przez powiększenie otworów okiennych) stanowi remont budynku. Przed rozpoczęciem remontu budynku należy zgłosić ten fakt na piśmie w starostwie powiatowym, opisując zakres robót, zastosowane materiały, itp. oraz należy złożyć na formularzu oświadczenie pod odpowiedzialnością karną o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. z tytułu własności, umowy, czy zwykłej zgody właściciela nieruchomości). W ciągu 30 dni starosta może wydać decyzję o sprzeciwie. Jeśli w ciągu 30 dni taka decyzja nie zostanie wydana - można wymieniać okna. Swojego czasu pojawiła się interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i parę orzeczeń WSA, że wymiana okien to bieżąca konserwacja i nic nie wymaga, ale sądy wracają do interpretacji, że to remont - można się oczywiście starać bronić tą interpretacją. Wymiana okien bez zgłoszenia skutkuje postępowaniem przed powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego zmierzającym do kontroli technicznej poprawności wykonania wymiany okien. Legalizacja w tym wypadku następuje bez opłat administracyjnych. Trzeba jednak pamiętać, że remont bez zgłoszenia jest przestępstwem z art. 90 Prawa budowlanego zagrożona karą do 2 lat pozbawienia wolności. Nie wyobrażam sobie jednak wyroku skazującego przy takiej sprawie.
Odrębna kwestia to konieczność uzyskania zgody właściciela budynku - tj. spółdzielni mieszkaniowej. Zgoda nie jest potrzebna do legalizacji.
A ze "strasznym" prezesem spółdzielni to można porozmawiać i wytłumaczyć, że utrzymywanie budynku w złym stanie technicznym to przestępstwo z art. 91a Prawa budowlanego i może rozważy jeszcze raz zgłoszenie sprawy.

Bardzo dziękuję za zainteresowanie sprawą - mam tylko jeszcze jedno pytanie po wnikliwym przeanalizowaniu Prawa budowlanego - wywnioskowałam, iż o remontach trzeba informować gdy budynek jest zaklasyfikowany jako zabytek - blok w którym mieszkam do takowych nie należy - ponad to dzwoniłam do starostwa "podpytując" się jak to z ich punktu widzenia wygląda - pierwsze co spytano się jaki to jest budynek i czy została zmieniona architektura budynku - w obu przypadkach jest odpowiedź negatywna - w związku z powyższym udzielono informacji, iż sprawa prawdopodobnie nie będzie miała dalszego toku.

Czy faktycznie przepis o konieczności uzyskania pozwolenia odnosi się tylko do budynków objętych "ochroną" zabytków???

Temat: Problem po wymianie okien w mieszakaniu spółdzielczym -...

Witam,

Jest dokładnie odwrotnie:
- remont budynku wpisanego do rejestru zabytków wymaga pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1 w zw. z art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego);
- remont budynku nie wpisanego do rejestru zabytków wymaga zgłoszenia (art. 29 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego).

Inna kwestia to jak wspomniałem, czy wymiana to okien to remont czy bieżąca konserwacja: przez bardzo długi okres czasu sprawa była jednoznaczna - remont, później sądy administracyjne zaczęły wskazywać, że to jedynie bieżąca konserwacja (moim zdanie sprzecznie z definicją remontu), GUNB wydał interpretację, że wymiana okien to bieżąca konserwacja, znowu jednak zaczęły się pojawiać w dużej ilości orzeczenia wskazujące na to, iż wymiana okien to remont.
Starostwo to nie jest dobry adresat zapytania, bo tym, czy będzie sprawa będzie decydował powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, a nie starostwo (zakładając, że prezes zgłosi sprawę).
Faktycznie to dotyk grozy;) Przy obecnym skomplikowaniu i nieprecyzyjności przepisów administracyjnych (szeroko pojętych - także podatkowych) w połączeniu z niestabilnym orzecznictwem WSA i NSA, każdy może stać się przestępcą. Czasami lepiej nie wiedzieć i spać spokojniej;)

Temat: Problem po wymianie okien w mieszakaniu spółdzielczym -...

Łukasz K.:
Witam,

Jest dokładnie odwrotnie:
- remont budynku wpisanego do rejestru zabytków wymaga pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1 w zw. z art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego);
- remont budynku nie wpisanego do rejestru zabytków wymaga zgłoszenia (art. 29 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego).

Inna kwestia to jak wspomniałem, czy wymiana to okien to remont czy bieżąca konserwacja: przez bardzo długi okres czasu sprawa była jednoznaczna - remont, później sądy administracyjne zaczęły wskazywać, że to jedynie bieżąca konserwacja (moim zdanie sprzecznie z definicją remontu), GUNB wydał interpretację, że wymiana okien to bieżąca konserwacja, znowu jednak zaczęły się pojawiać w dużej ilości orzeczenia wskazujące na to, iż wymiana okien to remont.
Starostwo to nie jest dobry adresat zapytania, bo tym, czy będzie sprawa będzie decydował powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, a nie starostwo (zakładając, że prezes zgłosi sprawę).
Faktycznie to dotyk grozy;) Przy obecnym skomplikowaniu i nieprecyzyjności przepisów administracyjnych (szeroko pojętych - także podatkowych) w połączeniu z niestabilnym orzecznictwem WSA i NSA, każdy może stać się przestępcą. Czasami lepiej nie wiedzieć i spać spokojniej;)

Witam,
- jeszcze raz bardzo serdecznie dziękuję za zainteresowanie sprawą -
Hmmmm.... to chyba mam problem... a czy jest jakaś linia obrony??? Sprawa zaczęła się od chwili gdy zgłosiłam do spółdzielni problem wilgoci w mieszaniu spowodowany przeciekaniem wody spod parapetu zewnętrznego - i z tego co się spodziewam prezes wyśle pismo z informacją, iż powyższe zdarzenie jest z winy "samowolnej" wymiany okien (które notabene zgłosi do starostwa). Nadmienię także, iż właścicielką mieszkania jestem od ponad roku i nikt nie przeprowadził do dnia dzisiejszego kontroli stanu zużycia elementów wystawionych na działanie czynników zewnętrznych takich jak np. okna.

Temat: Problem po wymianie okien w mieszakaniu spółdzielczym -...

Linia obrony? hmm

Po pierwsze znikoma szkodliwość społeczna czynu lub w tym przypadku zaniechania.

Po drugie jeżeli jest interpretacja GUNB, że wymiana okien to konserwacja to w razie ewentualnego postępowania tego bym się trzymał.
http://www.gunb.gov.pl/przeglad_prasy/pliki/g_prawna9.pdf

Po trzecie rozumiem, że stolarka okienna była w tak złym stanie, że zagrażała życiu, zdrowiu i mieniu właściciela mieszkania, sąsiadów lub osób trzecich. Jeśli stan okien groził tym, że ze skrzydła wyleci szyba i zrobi komuś krzywdę to nie było czasu na to by się zastanawiać nad zgłoszeniem lub jego brakiem i trzeba było działać. Nie było innego wyjścia - trzeba było okno wymienić. Ja bym tutaj posłużył się kontratypem stanu wyższej konieczności.

To tak na szybko przychodzi mi do głowy.

Temat: Problem po wymianie okien w mieszakaniu spółdzielczym -...

Zacznijmy od tego, że to na spółdzielni zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych ciąży obowiązek zarządzania nieruchomością. Jeżeli okna są stare, zniszczone i grożą wypadnięciem, przez co zagrażają życiu lub zdrowiu lokatorów lub przechodniów, to spółdzielnia ma obowiązek je wymienić korzystając ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Okoliczność, że zgłosiła Pani wcześniej w Spółdzielni wady okna działa na Pani korzyść. Prezes spółdzielni natomiast powinien się cieszyć, że nie żąda Pani od niego zwrotu pieniędzy za wymienioną stolarkę okienną, a nie straszyć Panią karami. Moim zdaniem nie ma się czym przejmować.