Temat: dochody właścieli lokali z nieruchomości współnej

Jest sobie nieruchomość wspólna. Lokali wyodrębnionych jest więcej niż 7 więc wspólnota mieszkaniowa. Własciciele zdecydowali, że część nieruchomości wspólnej zostanie wyodrębniona (powstanie nowy lokal) i lokal ten zostanie sprzedany. Jako sprzedawca występuje wspólnota mieszkaniowa. Jednocześnie ustalono, ze część ceny zostanie przeznaczona na remont nieruchomości współnej, a cześć otrzymają właściciele lokali w stosunku do swoich udziałów.

Wspólnota mieszkaniowa jest podatkiem CIT. Skoro art 17.1.44 zwalnia z opodatkowania dochody współnot uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane zutrzymaniem tych zasobów z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, to dochody wspólnot są co do zasady opodatkowane.

I teraz możliwe są następujące podejścia:

Podejście nr 1 dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu jest przypisany wyłącznie do wspólnoty. Część uzyskanytch pieniędzy przeznaczona na remont być może będzie zwolniona na podstawie 17.1. 44 ustawy o CIT (kwestia ta jednak jest nieistotna), natomiast część nie przeznaczona na remont będzie opodatkowana. I fajnie założmy, że wspólnota ów CIT zapłaci. Tylko teraz jest pytanie, czy przekazanie tej części ceny która przypada właścicielom w stosunku do ich udziałów, po jej opodatkowaniu na poziomie wspólnoty będzie również opodatkowane na poziomie włascicieli? mam niejasne przeczucie, że tak (np. inne żródła) - choć może da się jakoś uzasadnić pogląd, ze dochód opodatkowany na poziomie wspólnoty nie jest już opodatkowany na poziomie właścicieli...

Podejscie nr 2 dochód uzyskany ze sprzedaży jest przypisany zarówno współnocie ( w częsci przeznaczonej na remont) i włascicielom ( w pozostałej części). Dochód przypisany współnocie jest opodatkowany na poziomie tej wspólnoty, zaś dochód przypisany włascicielom jest opodatkowany tylko na ich poziomie jako dochód ze zbycie częśći nieruchomości (art 10.1.8 ustawy o PIT). Nieruchomość wspólna jest przecież składnikiem majątkowym włascicieli lokali (związanym z odrębną własnością ich lokali, ale jednak ich). Nieco upraszczając wspólnota zarządza tylko nieruchomością wspólną.

Może ktoś ma jakieś przemyślenia?

Temat: dochody właścieli lokali z nieruchomości współnej

Moim zdaniem cały dochód ze sprzedaży powinien być opodatkowany na poziomie wspólnoty (z wyłączeniem dochodu zwolnionego). Jeżeli część dochodu zostanie przeznaczona do podziału między właścicielami, każdy z nich otrzyma przychód podlegający opodatkowaniu. W odróżnieniu od spółek osobowych wspólnoty mieszkaniowe nie są transparentne dla celów podatkowych.
Niemożliwym raczej się wydaje aby podatnikami z tytułu umowy sprzedaży lokalu byli jednocześnie właściciele oraz wspólnota. A tylko taki stan uzasadniałby podejście nr 2.

Temat: dochody właścieli lokali z nieruchomości współnej

No dobrze. Tylko powstaje pytanie czym jest nieruchomość wspólna. Nieruchomość współna jest mąjątkiem włascicieli lokali. Ustawodawca stworzył mechanizm zarządu nieruchomoscią wspólną przez wspólnotę mieszkaniową. Tylko dlaczego skutkiem powyższego ma być de facto dwukrotne opodatkowanie tego samego dochodu (dochodu uzyskanego z nieruchomości wspólnej czyli jej zbycia). Przecież to jest dochód, który powstał w związku z częścią składową majątku własciciela.