Temat: Współwłasność - zarządzanie nieruchomością

Witam! Mam następujący kazus i prosiłabym kolegów prawników o pomoc w jego rozwiązaniu.

Na osiedlu 58 domów jednorodzinnych, jest część wspólna w postaci drogi, sieci kanalizacyjnej, placu zabaw, parkingu i terenów zieleni. Udział każdego współwłaściciela jest równy i wynosi 1/58. W 2001 roku współwłaściciele powołują do sprawowania zarządu i reprezentacji ich interesów Stowarzyszenie (akt założycielski podpisuje 26 współwłaścicieli). Obecnie stowarzyszonych jest 35 współwłaścicieli. Zatem powołanie Stowarzyszenia nie odbyło się ani jednomyślnie ani na zasadzie większości, choć de facto statut traktowany jest jako umowa cywilnoprawna i powierzone w nim zostały nie tylko sprawy dotyczące zarządu. Stowarzyszenie zatrudnia zarządcę, który jest jednym ze współwłaścicieli. Zarządca podejmuje czynności, m.in. - zawiera umowy z firmą ochroniarską, dokonuje generalnej naprawy sieci kanalizacyjnej, wystawia noty naliczeniowe (znajdują się w nich takie pozycje jak: konserwacja bieżąca, fundusz remontowy, opłaty bankowe, obsługa prawna za zmianę statutu. Problem polega na tym, że wystawia te noty również właścicielom niestowarzyszonym, z którymi stowarzyszenie nie zawarło żadnej umowy o powierzenie zarządu. Stowarzyszenie i administrator powołują się na akt założycielski oraz umowę zlecenia z administratorem a także na fakt, iż w chwili obecnej stowarzyszonych jest 35 współwłaścicieli. W celu odzyskania należności od współwłaścicieli niestowarzyszonych przygotowywany jest nakaz zapłaty.

Mam pewną koncepcję rozwiązania tego kazusu, ale chcę się utwierdzić w moim przekonaniu. Co dwie głowy to nie jedna:)

Temat: Współwłasność - zarządzanie nieruchomością

Witaj! Kilka, mam nadzieję, przydatnych uwag z mojej strony. Zarząd częścią wspólną może zostać powierzony jednemu z współwłaścicieli. Jeśli zarządca posiada poparcie min. 1/2 udziałów we współwłasności (w tym przypadku co najmniej 28 właścicieli), można przyjmować, że umocowany jest do podejmowania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. W tym zakresie będzie miał możliwość dochodzenia także opłat za utrzymanie nieruchomości wspólnej. Dochodzenie czynszu najmu stanowi bowiem czynność zwykłego zarządu (art. 201), ponieważ należy do kategorii bieżących, zwykłych spraw związanych z gospodarowaniem rzeczą wspólną. Jeżeli więc z powództwem o czynsz najmu występuje współwłaściciel reprezentujący więcej niż połowę udziałów (art. 204), jest on do tego legitymowany już na podstawie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną. Istotne jest to, że "umowny zarząd" nieruchomością może być ustanowiony także na zasadzie domniemanej, możliwej do wykazania woli większości współwłaścicieli. Jeśli większość współwłaścicieli jest stowarzyszona, a stowarzyszenie "powołało" zarządcę- należy to zaakceptować. Inna sprawa jeśli czynności dokonywane przez zarządcę wykraczać będą poza zakres zarządu zwykłego. Wtedy można będzie skutecznie się sprzeciwić ponieważ faktem jest, że w niniejszym przypadku nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli co do powołania zarządcy.
Tyle tytułem wstępu, trzeba by było zerknąć jeszcze do komentarza. Jakiego rozwiązania Ty się doszukujesz??
pozdrawiam serdecznie!!

Temat: Współwłasność - zarządzanie nieruchomością

Hmm, nie do końca się z tym z tym zgadzam.

Przepisy KC dotyczące współwłasności jako normy względnie obowiązujące mają zastosowanie wówczas, gdy współwłaściciele nie zawarli umowy, w której określili sposób zarządu.

Ale tutaj mamy do czynienia z umową. Umową jest statut stowarzyszenia oraz umowa zlecenia zawarta z administratorem określające sposób wykonywania zarządu. Założycieli stowarzyszenia było 26 (dziś 35). W chwili zawarcia tej umowy nie stanowiło to większości a tym bardziej jednomyślności. Umowa ustalająca zarząd sama w sobie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd toteż powinna być zawarta jednomyślnie. Wydaje mi się więc, że umowy te są wadliwe.

Jeżeli nie jest napisane w statucie i w umowie, do jakich czynności stowarzyszenie i administrator są uprawnieni to domniemujemy, że do czynności zwykłego zarządu. Tu co prawda potrzebna jest większość, ale jej nie było w chwili założenia stowarzyszenia. Stąd jej wadliwość.

Ponieważ ani statut ani umowa z administratorem nie określają jakie czynności mogą być podejmowane w związku ze sprawowaniem zarządu stowarzyszenie w imieniu wszystkich współwłaścicieli zawarło umowę o ochronę fizyczną osiedla. W moim przekonaniu umowa ta jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd z tego względu, że nie jest standardem w Polsce ochrona np. placu zabaw czy terenów zielonych. Poza tym nie ma żadnego uzasadnienia w prawidłowej gospodarce. Huśtawka na placu zabaw i tak się kiedyś popsuje nawet jak nie będzie ochrony. Na tej zasadzie można byłoby stwierdzić, że np. w bloku, w którym jest część wspólna w postaci klatki schodowej wynajmujemy ochronę za 8000 zł m-ie, żeby nikt nie wszedł nieproszony:))) Czy to jest zgodne z zasadami prawidłowej gospodarki?

Mało tego, stowarzyszenie ustanowiło w ramach składki na remonty fundusz remontowy i konserwację bieżącą. Moim zdaniem także jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Nawet KC nie określa w jaki sposób współwłaściciele mają partycypować w remontach. Może np. współwłaściciel nie chcieć wpłacać miesięcznie składek na fundusz tylko wyłożyć gotówkę. Fundusz powołany przez stowarzyszenie obowiązuje stowarzyszonych a nie wszystkich współwłaścicieli.

Stowarzyszenie zawarło również umowę z firmą, która wymieniła pompy ściekowe i sterownię kanalizacją. To również jest czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Nie zgodzę się z tym, że należności jakie przysługują administratorowi dochodzone są na podstawie czynszu najmu - bo nie ma tu żadnego stosunku najmu. Co najwyżej administrator ma roszczenie o odszkodowanie lub za poniesione nakłady. Tak przynajmniej wyczytałam w komentarzach.

Wychodząc z założenia, że umowa współwłaścicieli, którą jest statut i umowa z administratorem są dotknięte wadą można stwierdzić, że zarówno wynagrodzenie administratora jak i wszystkie czynności, które on podejmuje a także te, które są podejmowane przez stowarzyszenie również są nią dotknięte.

Poza tym co prawda KC mówi o tym, że każdy współwłaściciel jest obowiązany do zarządu rzeczą wspólną, jednak nie określa jaka jest sankcja za jego niesprawowanie.

Temat: Współwłasność - zarządzanie nieruchomością

Po chłopsku, nie interesuje mnie czy czynność powołania stowarzyszenia jest wadliwa z punktu widzenia innych właścicieli, czy nie jest, nie interesuje mnie czy umowy zawarte z zarządcą i przez zarządcę są ważne. W kontekście opłat interesują mnie nakłady na rzecz wspólną, jeżeli nakłady te służą zachowaniu tej rzeczy bądź powiększeniu jej wartości to ci którzy je ponoszą mają roszczenie do tych co ich nie ponoszą o wyrównanie, w tym upatrywałbym tytułu prawnego do obciążania właścicieli niezrzeszonych opłatami za media. Czy zaś także opłatami za profesjonalny zarząd? Hm... dyskusyjne, może na podstawie art. 205 k.c.?.

Temat: Współwłasność - zarządzanie nieruchomością

Hmm, z punktu widzenia właścicieli niezrzeszonych fakt czy umowy zawarte przez stowarzyszenie ma dla nich bardzo istotne znaczenie bo mimo wszystko dotyczą ich obowiązków zawiązanych z zarządem, na który to zarząd w chwili obecnej nie mają de facto wpływu.