Temat: Developer zmienił plan zagospodarowania terenu...

Witam,

potrzebuje pilnie porady prawnej. Zakupiłem niedawno mieszkanie w Katowicach podpisując umowę w formie aktu notarialnego.
Po czasie okazało się, że mój apartament został zakwalifikowany jak dom szeregowy jednorodzinny co zwalnia developera z urzędowego odbioru technicznego budynku. Jakby tego było mało bez mojej wiedzy został zmieniony plan zagospodarowania terenu który miał przynależeć do całej inwestycji.
Został znacznie zmniejszony a infrastruktura jak chodniki, drogi dojazdowe czy pasy zieleni zostały znacznie ograniczone (np. chodnik miał mieć 2,5 ma 1,70, pas zieleni 5m ma 2,90 itd.).

Jakie mam możliwości dochodzenia swoich praw. Wg mnie w obecnym stanie działka znacznie straciła na wartości.
Proszę o ewentualne podpowiedzi lub kontakt z osobą która mogłaby mi pomóc.

Nie chciałbym pakować się teraz w dodatkowe koszty prawników jeśli okaże się, że nie warto.

pozdrawiam
Tomek

Temat: Developer zmienił plan zagospodarowania terenu...

Dzień dobry,

Wszystko zależy od treści umowy i tego, jaka jest treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ale po kolei:

1. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego powoduje, że może Pan dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli była to umowa o wybudowanie budynku i ustanowienie w tym budynku prawa odrębnej własności lokalu, wtedy ma Pan prawo dochodzenia przed sądem ustanowienia inwestora zastępczego, który na koszt Pana kontrahenta dokończy inwestycję. Tutaj decydujące znaczenie ma treść zawartej umowy.

2. Nie wiem co to za apartament. W przypadku, gdy jest to budynek wielomieszkaniowy, to na podstawie art. 55 Prawa budowlanego w odniesieniu do załącznika do tej ustawy budynki mieszkaniowe inne niż jednorodzinne podlegają obowiązkowi uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Art. 55.
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i
jest on zaliczony do kategorii V, IX–XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII–XXX,
o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego.

Budynek jednorodzinny to taki, w którym można wyodrębnić maksimum 2 lokale mieszkalne lub jeden mieszkalny i jeden usługowy. Ponownie - to co Pan chciał kupić wynikać będzie z zawartej przez Pana umowy.

3. Również kwestią umowną jest to, w jakim stanie miała być nieruchomość.
a. Na 100 % w akcie notarialnym opisana jest nieruchomość, którą zamierzał Pan kupić. Jeżeli deweloper podzielił działkę, lub tym bardziej, sprzedał ją, może Pan od niego dochodzić zmniejszenia ceny lub odstąpić od umowy.
b. To, w co nieruchomość miała być wyposażona precyzują najczęściej załączniki graficzne i opisowe. Jeżeli to "wyposażenie" jest na niższym poziomie - patrz punkt. a.

Należałoby również przeanalizować umowę pod kątem zawarcia w niej klauzul niedozwolonych, które publikowane są np. na stronie UOKiK.

Temat: Developer zmienił plan zagospodarowania terenu...

Witam,

Ja dodatkowo, oprócz tego co wyjaśnił Pan Tomasz, zadałbym sobie pytanie czy zmiana pozwolenia na budowę (bo z tego co rozumiem takowa nastąpiła) stanowi istotną zmianę warunków zawartej przez Pana umowy.
Dodatkowo zaznaczę, że definicja domu jednorodzinnego w polskim prawie jest dość nieprecyzyjna i stanowi przedmiot prawniczych i budowlanych rozważań.

Temat: Developer zmienił plan zagospodarowania terenu...

Sama zmiana pozwolenia na budowę nie, natomiast zmiana stanu końcowego nieruchomości tak, ale to zależy jak szczegółowo opisany był przedmiot umowy.

Temat: Developer zmienił plan zagospodarowania terenu...

Użyłem skrótu myślowego - chodziło mi o zmiany które zostały wprowadzone zmianą pozwolenia na budowę np. zmiana projektu zagospodarowania działki.
Przedmiot umowy może być opisany nawet bardzo szczegółowo ale nie zawsze dokonana zmiana przez developera stanowi podstawę do odstąpienia od umowy. Bez analizy treści umowy ciężko jest to stwierdzić czy tak jest w tym przypadku. Na pewno dokonana zmiana przedmiotowa z lokalu mieszkalnego na budynek jednorodzinny zdecydowanie łagodzi reżim prawny w świetle rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie, a także rodzi inne następstwa prawne w przyszłości.Michał Majewski edytował(a) ten post dnia 01.06.10 o godzinie 10:08

Temat: Developer zmienił plan zagospodarowania terenu...

Witam,

Z tego co Pan pisze wynika, że zawarł Pan umowę w formie aktu notarialnego dot. zakupu mieszkania (ponieważ umowa dot. budynku wznoszonego, nie mogła to być umowa sprzedaży, lecz umowa przedwstępna lub deweloperska). W trakcie procesu budowlanego inwestor (deweloper) dokonał zmiany funkcji budynku z wielorodzinnego na jednorodzinny. Taka zmiana funkcji obiektu w trakcie budowy wymaga zmiany pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 i 5 pkt 6 Prawa budowlanego), a także warunków zabudowy (jeśli brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Taka zmiana oznacza znaczne złagodzenie wymogów dla wznoszonego obiektu (zarówno w zakresie parametrów technicznych samego budynku, jak i zagospodarowania działki), a także zmianę procedury uzyskania zezwolenia administracyjnego na użytkowania budynku. W przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych jest to decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, a w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego jest to zawiadomienie o zakończeniu budowy - różnica polega na tym, że w pierwszym wypadku nadzór budowlany musi przeprowadzić kontrolę budowy oraz wydać decyzję administracyjną, a w drugim - kontrola nie musi być przeprowadzona (i zazwyczaj nie jest), a zgoda na użytkowanie jest udzielana przez brak sprzeciwu nadzoru budowlanego przez okres 21 dni.
Tak jak wskazał to Pan Tomasz i Michał, powyższe kwestie administracyjne nie wpływają automatycznie na kwestię wykonania umowy. Jednak w umowie musiał być opisany przedmiot (lokal mieszkalny), a w wyniku zmiany funkcji budynku deweloper zaoferuje Panu odrębny budynek. W takiej sytuacji deweloper nie będzie mógł wykonać swojego zobowiązania zgodnie z umową. Ewentualne roszczenia zależeć będą od typu zawartej umowy oraz jej treści.
Przypuszczam, że sytuacja wyglądała tak: pierwotnie miał być wzniesiony niewielki budynek wielorodzinny. Z pewnych względów (projektowych, finansowych) deweloper budynek wielorodzinny "podzielił" na kilka budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (uzyskuje się to przez wzniesienie odrębnych ścian oddzielenia przeciwpożarowego) i dokonał podziału działki.
pozdrawiamŁukasz K. edytował(a) ten post dnia 08.06.10 o godzinie 00:40