Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Pewnie że można tylko jak to się przekłada marketingowo na dłuższą metę? Zastanawiam się czy nauczy to klientów czegoś czy pójdzie fama, że biuro naciąga klientów?

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Michał Jankowski:
Pewnie że można tylko jak to się przekłada marketingowo na dłuższą metę? Zastanawiam się czy nauczy to klientów czegoś czy pójdzie fama, że biuro naciąga klientów?

Naciaga klientów? Michał, zaskakujesz mnie. Nie można być do połowy w ciązy. Biznes to biznes. Wspólpracuje ze mną klikanaście osób. Niekiedy nawet kilkadzisiąt. Jak im wytłumaczysz, że nie dostaną wynagrodzenia za swoją pracę w sytuacji gdy doprowadzili do zaakceptowania warunków przez obie strony transakcji w formie protokołu uzgodnień ale jeden z klientów wycofał się z transakcji? Zakup nieruchomości to powazna decyzja. Nieraz najwazniejsza w życiu. Twierdzę, że protokoł w pewnych sytuacjach to wręcz konieczność. Oczywiście są sytuacje losowe ale są też i cwaniacy (zwłaszcza sprzedający), którzy próbują negocjować warunki transakcji po protokole gdy zgłasza się inny klient z wyższą ceną. Jesli nie potrafisz wówczas zabieczyc kupującego to powinienes zmienić zawód. Naciąganiem Michał byłoby żądanie prowizji od bogu ducha winnego kupującego. Temat tutaj mozna rozszerzyć o art. 361 ust. 2 KC ale jesli jest dla Ciebie problemem zrozumienie czym jest umowa starannego działania to mam watpliwości czy zrozumiesz czym jest "lucrum cessans". Zmiast tego może małe case study:

Kupujący i Sprzedający uzgodnili w dniu 15 lipca 2013 roku nastepujące warunki transakcji:

1. Cena transakcyjna 210 000 PLN (cena ofertowa: 235 000 PLN)
2. Stan prawny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego z KW
3. Hipoteka: 56 000 PLN
4. Lokalizacja nieruchomości: Szczecin
5. Termin umowy przedwstępnej 31 sierpnia 2013 roku
6. Termin umowy przyrzeczonej 30 wrzesnia 2013 roku
7. Zadatek przy umowie przedwstepnej w wysokości 56000 PLN

Kupujący mieszkają obecnie w Słupsku. On dostał pracę od 01 sierpnia własnie w Szczecinie. Ma dwójke dzieci w wieku szkolnym oraz pracującą żonę. Podjeli decyzję o zmianie miejsca zamieszkania. Po podpisaniu protokołu uzgodnień postanowili wynająć mieszkanie w Szczecinie do końca roku. Żonie udało się również znaleźć pracę w nowym miejscu zamieszkania. Dzieci zostały zapisane do nowej szkoły, podręczniki zamówione. W międzyczasie udaje im się sprzedac swoje mieszkanie w Słupsku. Będą pieniądze na zadatek. Mozna mnozyć tu dodatkowe koszty jakie poniesli. No i teraz najlepsze. Sprzedający informuje w dniu 20 sierpnia, że znazł innego nabywcę, który mu zapłaci 225000 PLN i rezygnuje ze sprzedazy Twojemu klientowi :) Czekam na Twoją reakcję Michał :)

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Wiem czym jest umowa starannego działania ale będąc właścicielem firmy 16 lat nauczyło mnie podejścia nie tylko czysto biznesowego.
W 99% mam spisane umowy przedwstępne więc nie mam stresu, że sprzedający mi się wycofa (zwrot 2x zadatek wystarczająco odstrasza).
Są sytuacje gdzie kupujący zostawia 4000 zadatku a w dodatku nie chce podpisać umowy i reprezentuję wyłącznie sprzedającego - przed aktem okazuje się, że kupujący się wycofuje - przepada mu zadatek ale nie mam podstaw do pobrania od niego prowizji - co ze sprzedającym? Biznesowo wystawiam fakturę bo przecież znalazłem klienta na nieruchomość więc umowę uważam za zrealizowaną bo przecież jest zapis, że za zrealizowanie umowy uważa się zawarcie umowy końcowej lub przedwstępnej lub protokołu uzgodnień. Facet dostał 4000 zadatku ja wystawiam mu fakturę na 8000 zł - mieszkania nie sprzedał a już jest 4000 w plecy - dobry pomysł na biznes - podstawiać klientów z zadatkami co się będą wycofywać i po co sprzedaż - też da się zarobić :)
Fajnie jak masz klientów z zadatkami po 56000 zł ale ja mam 80% klientów gdzie 95% kwoty nieruchomości to kredyt. Największy zadatek jaki do tej pory miałem to 350 000 zł (30% ceny) ale najczęściej to 3-5 tys.

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Michał Jankowski:
Wiem czym jest umowa starannego działania ale będąc właścicielem firmy 16 lat nauczyło mnie podejścia nie tylko czysto biznesowego.
W 99% mam spisane umowy przedwstępne więc nie mam stresu, że sprzedający mi się wycofa (zwrot 2x zadatek wystarczająco odstrasza).

A co jesli klient wycofa się przed umową przedwstępną? Do umowy przedstepnej przecież również zostały zawarte ustalenia.

Są sytuacje gdzie kupujący zostawia 4000 zadatku a w dodatku nie chce podpisać umowy i reprezentuję wyłącznie sprzedającego - przed aktem okazuje się, że kupujący się wycofuje - przepada mu zadatek ale nie mam podstaw do pobrania od niego prowizji - co ze sprzedającym?

Do pobrania prowizji nie masz podstaw? Rozumiem, że sprzedający tylko płaci wynagrodzenie? Zatem można zastosować zapisy z KC, na które się już powołałem :)

Biznesowo wystawiam fakturę bo przecież znalazłem klienta na nieruchomość więc umowę uważam za zrealizowaną bo przecież jest zapis, że za zrealizowanie umowy uważa się zawarcie umowy końcowej lub przedwstępnej lub protokołu uzgodnień. Facet dostał 4000 zadatku ja wystawiam mu fakturę na 8000 zł - mieszkania nie sprzedał a już jest 4000 w plecy - dobry pomysł na biznes - podstawiać klientów z zadatkami co się będą wycofywać i po co sprzedaż - też da się zarobić :)

I to jest własnie naciaganie klientów na prowizję :) Nie powinieneś pobrać od sprzedającego prowizji bo nie z jego winy nie doszło do transakcji. Tutaj możesz dochodzić swoich praw od niedoszłego kupującego. Po pierwsze prowizja (nie połowa lecz całość) jeśłi Kupujący też miał płacić. Po drugie art. 361 ust. 2 Kodeksu Cywilnego - -czyli to co mogłeś dostać od Sprzedającego :)

Fajnie jak masz klientów z zadatkami po 56000 zł ale ja mam 80% klientów gdzie 95% kwoty nieruchomości to kredyt. Największy zadatek jaki do tej pory miałem to 350 000 zł (30% ceny) ale najczęściej to 3-5 tys.

Nie chodzi o wysokość zadatku lecz o nakreslenie pewnego scenariusza postępowania.

I na zakończenie. Michał, jak wiesz praca agenta czy Pośrednika do łatwych nie należy. Dlatego trzeba posiadać odpowiednie narzędzia pracy. Począwszy od umów, poprzez CRM a skończywszy na pewnych standardach i odpowiednich procedurach. Jedną z nich (wycofanie się klienta) po ustaleniu warunków transakcji (protokół lub umowa przedwstepna) opisałem na Twoim i moim przykładzie. Jeśli za coś się zabieramy to róbmy to solidnie. Pośrednictwo w obrocie nieruchomosciami polega również na ochronie interesów. Nie tylko Twoich i Twoich klientów ale także Twoich pracowników czy podwładnych bo to są wspaniali ludzie. Zaufali Ci a Ty im. Razem tworzycie firmę. Pamietaj także o nich.

Pozdrawiam,
RobertRobert M. edytował(a) ten post dnia 04.04.13 o godzinie 09:05

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Umowę przedwstępną staram się robić od razu po zdecydowaniu się klienta - nie notarialną by ich nie narażać na dodatkowe koszty (teraz klienci liczą każdą złotówkę) a cywilnoprawną - życie i biznes mnie nauczył by nie dawać klientom za dużo czasu do namysłu - wiadomo, że im więcej się rozmyśla na dany temat tym więcej dziwnych pomysłów przychodzi do głowy :)

Z tym, że o ludzi z którymi się współpracuje trzeba dbać to jest bezdyskusyjne i masz całkowitą rację :)

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Kiedy ja pracowałem w branży, również zdarzało nam się stosować tzw. pisemne ustalenia warunków transakcji. Wówczas jednak służyło to raczej mocniejszemu związaniu strona transakcji przed umową przedwstępną, a nie jako podstawa do pobrania prowizji.
Widome jest, iż strony mocniej czują się związane po podpisaniu jakiego kol wiek dokumentu ustaleń niże w przypadku uzgodnienia warunków „na gębę”.

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Michał Jankowski:
Umowę przedwstępną staram się robić od razu po zdecydowaniu się klienta - nie notarialną by ich nie narażać na dodatkowe koszty (teraz klienci liczą każdą złotówkę) a cywilnoprawną - życie i biznes mnie nauczył by nie dawać klientom za dużo czasu do namysłu - wiadomo, że im więcej się rozmyśla na dany temat tym więcej dziwnych pomysłów przychodzi do głowy :)

akurat koszty to raczej nie ominięcie, ale przesunięcie w czasie - Notariusz - przynajmniej mój dzieli koszt całkowity na 2 - połowa przy umowie przedwstępnej, połowa przy głównej.

Z tym, że o ludzi z którymi się współpracuje trzeba dbać to jest bezdyskusyjne i masz całkowitą rację :)

;)

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Marcin Zawistowski:
Kiedy ja pracowałem w branży, również zdarzało nam się stosować tzw. pisemne ustalenia warunków transakcji. Wówczas jednak służyło to raczej mocniejszemu związaniu strona transakcji przed umową przedwstępną, a nie jako podstawa do pobrania prowizji.
Widome jest, iż strony mocniej czują się związane po podpisaniu jakiego kol wiek dokumentu ustaleń niże w przypadku uzgodnienia warunków „na gębę”.

Marcin, dokładnie tak! Nigdzie nie napisałem, że pobieramy prowizję po spisaniu ustaleń. Czytaj proszę ze zrozumieniem. Pisemne ustalenia w formie protokołu czy umowy przedwstępnej w formie cywilno-prawnej (choć nie jestem jej zwolennikiem) mają na celu potwierdzenie powagi złozonych oświadczeń woli w formie słownej. Żebysmy się dobrze zrozumieli. Protokoł nie jest podstawą do pobrania prowizji. Od tego jest dobra Umowa o pośrednictwo! Protokoł powinien być dokumentem pomocniczym, który bardzo często ułatwia pracę i kolejne kroki stawiane przez Pośrednika, klientów czy Notariusza. Protokól nie może być łapanką na klientów musi byc jednak aktem związującym podjęte ustalenia przez obie strony transakcji. Czy Ty Marcinie, gdybys był w sytuacji Kupującego, którego opisałem w case study przystapiłbyś do spisania ustaleń w formie protokołu? Czy odmowa spisania ustaleń świadczy o powadze klienta czy może wręcz odwrotnie? Czy mozna wyciagnąć z tego tytułu wniosek, że klient nie do końca jest zdecydowany i chce mieć otwartą furtkę i mozliwość wycofania sie z transakcji? A może prowadzi jeszcze nagocjacje z innymi klientami? Czy Pośrednik powinien zabezpieczyc klientów w takich sytuacjach? Pozostawiam te pytanie bez odpowiedzi. Dla fachowca takiegi jak Ty pownno być to oczywiste :)

Pozdrawiam,
RobertRobert M. edytował(a) ten post dnia 04.04.13 o godzinie 10:40

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Robert dla mnie odpowiedź jest prosta :) uważam stosowanie protokołu za nażędzie ułatwiające pracę :)
Dodam jeszcze że zwykle stosowaliśmy wraz z protokołem uzgodnień małą (max 1 tys. zł) zaliczkę, aby jeszcze wzmocnić się podjętych ustaleń.
Jednak że zwykle w ciągu kilku dni od prodokołu spisywana była cywilnoprawna umowa przedwstępna już z odpowiednim zadatkiem.

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Marcin Zawistowski:
Robert dla mnie odpowiedź jest prosta :) uważam stosowanie protokołu za nażędzie ułatwiające pracę :)
Dodam jeszcze że zwykle stosowaliśmy wraz z protokołem uzgodnień małą (max 1 tys. zł) zaliczkę, aby jeszcze wzmocnić się podjętych ustaleń.
Jednak że zwykle w ciągu kilku dni od prodokołu spisywana była cywilnoprawna umowa przedwstępna już z odpowiednim zadatkiem.

Dokładnie - raz na jakiś czas - w zależności od sytuacji można coś takiego zrobić - rok temu ludzie przyjechali z Białegostoku - mieszkanie niby było tylko u mnie, ale chcieli właśnie od razu sobie zarezerwować mieszkanie - po godzinie się spotkaliśmy z 1 Właścicielem - a było razem 3 rozsianych po całym Mazowszu i spisaliśmy protokół... zaliczka 3000zł po tygodniu umowa główna z gotówką... świat był piękny.

Temat: Porozmawiajmy o Klientach

Ula R.:

Marcin Zawistowski:
Robert dla mnie odpowiedź jest prosta :) uważam stosowanie protokołu za nażędzie ułatwiające pracę :)
Dodam jeszcze że zwykle stosowaliśmy wraz z protokołem uzgodnień małą (max 1 tys. zł) zaliczkę, aby jeszcze wzmocnić się podjętych ustaleń.
Jednak że zwykle w ciągu kilku dni od prodokołu spisywana była cywilnoprawna umowa przedwstępna już z odpowiednim zadatkiem.

Dokładnie - raz na jakiś czas - w zależności od sytuacji można coś takiego zrobić - rok temu ludzie przyjechali z Białegostoku - mieszkanie niby było tylko u mnie, ale chcieli właśnie od razu sobie zarezerwować mieszkanie - po godzinie się spotkaliśmy z 1 Właścicielem - a było razem 3 rozsianych po całym Mazowszu i spisaliśmy protokół... zaliczka 3000zł po tygodniu umowa główna z gotówką... świat był piękny.

Ula nalezy zawsze dążyć do spisania ustaleń gdy termin umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej jest dłuższy niż 5 dni od chwili "dogadania się" klientów :) Świat może być znowu piekny :P