Temat: sprzedaż gruntu a vat / wniesienie aportem nieruchomości...

Witam.mam pytanie do Was. będę prawdopodobnie kredytował podmiot typu start-up i postanowiłem całościowo przeanalizować problem Klienta, który nie wie czy realizować inwestycję jako os.fiz.czy też w formie zorganizowanej czyli np.spółki osobowej / kapitałowej.

pytanie podstawowe:

Czy sprzedaż nieruchomości, co do której zostały wydane warunki zabudowy/pozwolenie na budowę będzie zawsze wiązało się z obowiązkiem zapłaty vat?

jest taki przypadek: 2 osoby fizyczne i spółka z o.o. są współwłaścicielami kilku działek, które kiedyś były gruntami ornymi. Dokonano podziału działek, wystąpiono o warunki zabudowy i pozwolenia. w przyszłości współwłaściciele mają zamiar sprzedać 1)wszystkie działki w ramach jednej transakcji lub 2)każdą z działek z osobna 3)wybudować na w/w działkach domy i dokonać następnie ich sprzedaży.

miałem zapytanie odnośnie ewentualnego pozyskania finansowania na budowę domów przez w/w, ale zwrócono się do mnie z zapytaniem czy robić to w takiej formie jak jest (czyli osoby fizyczne i spółka z o.o. jako współwłaściciele), czy też w ramach spółki celowej / wniesienia aportem pozostałych udziałów do w/w spółki z o.o. wiem, że pytanie jest raczej do doradcy podatkowego, ale najpierw należy przynajmniej spróbować samemu wstępnie rozpoznać temat.

problemem jest oczywiście głownie z vat - bo o ile dobrze się orientuję to przy wniesieniu aportem udziałów w nieruchomości urząd od razu upomni się o vat, bez względu na to kiedy nastąpi sprzedaż. a realizacja jakichkolwiek nakładów w takiej sytuacji jak teraz też ma swoje minusy - trzeba ponosić nakłady jako osoby fizyczne i brak jest możliwości dokonywania odliczeń podatkowych (koszty, vat)

można sprzedać do spółki i wtedy jako os.fiz.zapłacimy vat, a spółka prawdopodobnie będzie mogła wystąpić o zwrot (jeśli będzie vat-owcem)

pytanie:
jeśli nastąpi sprzedaż docelowa to wystąpi obowiązek zapłaty vat to jak to rozliczyć potem? każdy płaci vat z osobna i każdy wystawia nabywcy z osobna fakturę vat?

nie wiem jak zabrać się do tematu, a mam kilku inwestorów, którzy w ten sposób dokonali zakupu nieruchomości w częściach ułamkowych. czy ktoś przerabiał taki temat?

wiem, że można wystąpić o interpretację podatkową, ale to trwa i jest ryzyko, że izba odmówi udzielenia odpowiedzi (np.pytanie zbyt ogólne lub tym podobna wymijająca odpowiedź)

myślałem też o np.darowiźnie udziałów w nier.gruntowej do nowo-założonej spółki (osobowej lub kapitałowej) lub funkcjonującej spółki z o.o., a potem dalsze działania w ramach w/wym. oczywiście docelowo z pewnością obowiązek zapłaty vat przy sprzedaży działek wystąpi. oczywiście będzie można rozliczać wtedy wszelkie nakłady związane z tą inwestycją.

znalazłem interpretację:

odnośnie pod.doch.

"Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 30 czerwca 2016 r. (sygnatura IBPB-2-1/4515-130/16/HK) uznała, że przy darowiźnie na rzecz spółki osobowej nie powstaje obowiązek podatkowy po stronie jej udziałowców."

odnośnie vat

Interpretacja indywidualna z 10 lutego 2014 r. nr IPTPP1/443-872/13-4/IG - Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi

"Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego przekazanie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy zauważyć, iż dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra, a ponadto musi to być czynność odpłatna.

Ustawodawca jednakże przewidział od powyższej reguły, wyjątek który został zawarty – w przypadku dostawy towarów – w art. 7 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 7 ust. 2 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
wszelkie inne darowizny
- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Zatem, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel), a także wszelkie inne darowizny, pod warunkiem, że podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w całości bądź w części. Powyższe oznacza, że darowiznę uznaje się za odpłatną dostawę towarów, jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z ich nabyciem lub wytworzeniem.

W konsekwencji niespełnienie powyższego warunku jest podstawą do traktowania nieodpłatnego przekazania towarów (w tym darowizny) – w świetle brzmienia art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – jako wyłączonego spod zakresu działania ustawy o podatku od towarów i usług, bez względu na cel, na który zostały one przekazane (darowane)."

pytanie jest czy w/w będzie skutkowało konsekwencjami podatkowymi (pod.doch.)np.przychodem podatnika (sp.z o.o.)jest m.in. wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń. Wynika to z art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o PDOP.

problem jest zawiły, a może wystąpić konieczność ponoszenia nakładów, również konieczność zaciągnięcia kredytu, więc trzeba coś wymyśleć w tej sprawie.

jakbyście mieli jakieś sugestie, byłbym wdzięczny.

pozdrawiam
Maciej