Temat: opłata planistyczna

Witam serdecznie. Mogli by mi Państwo pomóc rozjaśnić sytuację podatków.
W 2011 roku nabyłam w drodze dziedziczenia po rodzicach ułamek gospodarstwa rolnego. Podatek od nabycia został zgłoszony i wyniósł 0złotych.
W 2014roku została zniesiona współwłasność i otrzymałam gospodarstwo rolne 1,30ha i stary dom w którym mieszkam.
Jestem osobą bezdzietną.
Chciałam w testamencie darować siostrzenicy nieruchomość ale, że dom zaczyna się zawalać więc uzgodniłyśmy, że siostrzenica weźmie kredyt, wybuduje niewielki dom, z czasem go wykończy i wspólnie zamieszkamy.
Rozumiem, że bez dużego podatku na ten moment sprzedać nieruchomości nie mogę ponieważ nie minęło 5 lat.
Czy siostrzenica może się pobudować na mojej ziemi za moją zgodą?
Byłam w gminie okazało się, że moja ziemia budowlana jest tylko pod domem a reszta czyli 1,25ha jest rolna. Gmina pozwala na przekształcenie części do 0,40ha.
Powiedziano mi w gminie, że gdy będę chciała sprzedać zapłacę opłatę planistyczną ale nic nie wspomnieli, że mogę opłatę planistyczną zapłacić nie sprzedając i zapłacę w momencie zbycia gdybym przekazała działkę siostrzenicy lub siostrze gdyby był mniejszy podatek.
Czy to prawda co przeczytałam w intrenecie?
Zbycie w drodze darowizny/spadku/testamentu tak samo jest traktowane jak sprzedaż?

Temat: opłata planistyczna

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Jednakże na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 powołanej ustawy, zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie podatkowe obejmuje nie tylko grunty ale również budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze , jeżeli są usytuowane na gruntach, które stanowią gospodarstwo rolne
Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Utrata charakteru rolnego następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia, np. przeznaczenie gruntu rolnego pod budownictwo. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.
Odrolnienie części gruntów i następnie ich sprzedaż wiązałaby się koniecznością zapłaty podatku w wysokości 19% i rozliczenia w PIT za 2014 r od tej części oraz zapłaty tzw. renty planistycznej ustalanej w drodze decyzji administracyjnej w wysokości nawet do 30% wzrostu wartości nieruchomości, a także dość dużych kosztów geodezyjnych związanych z wydzieleniem gruntu (jeżeli w ogóle podział gospodarstwa byłby możliwy).
Przy sprzedaży dla siostrzenicy nie będzie podatku PIT, przy darowiźnie tym bardziej (bo nie ma przychodu), jednakże siostrzenica będzie musiała zapłacić podatek od spadków i darowizn w wysokości należnej od tzw. II grupy podatkowej w zależności od wartości majątku np.: darowizna, której wartość przekracza limit o 30.000 zł. Podatek wyniesie: 2.877,90 + (30.000 – 20.556)x 20% = 2.877,90 + 1888,80 = 4767 zł (po zaokrągleniu). Nie ma znaczenia czy nastąpi za życia czy po śmierci (na skutek sporządzenia testamentu).
Nie wydaje mi się żeby istniała możliwość pobudowania się na cudzej ziemi, nawet za zgodą właściciela. Rozsądnym rozwiązaniem wydaje mi się w tym przypadku albo sprzedaż osobie III i za uzyskane pieniądze kupno innego domu na współwłasność, albo sporządzenie u notariusza umowy dożywocia. W skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności w zamian za ustanowienie prawa do dożywotniej opieki. Dożywotnik korzysta z takich przywilejów jak: prawo do mieszkania, swobodny dostęp do mediów, prawo do zapewnienia jedzenia, ciepła i ubrań. Staje się de facto domownikiem zobowiązanego . Jeśli wspólne mieszkanie jest utrudnione (z różnych przyczyn) - sąd może zamienić obowiązek opieki i zapewnienia mieszkania na rentę w wysokości odpowiadającej wartości świadczeń. W skrajnych przypadkach - umowa może być rozwiązana. Dożywocie jest umową przez przepisy podatkowe traktowaną jak sprzedaż. Przychody ze sprzedaży gospodarstwa jak wskazałem wyżej są zwolnione z opodatkowania. Dodatkowo umowa dożywocia, której przedmiotem jest gospodarstwo rolne jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Temat: opłata planistyczna

Dziękuję za odpowiedz.
Zastanawia mnie jeszcze zagadnienie. Czy ja na dzień dzisiejszy mogę starać się o przekształcenie ziemi, żeby nie zapłacić żadnego dużego podatku? Grunt przekształcany byłby przyszłościowo a za kolejne 5 lat można było go sprzedać lub wcześniej się pobudować? Na dzień dzisiejszy spisałabym testament.
Nie minęło jeszcze 5 lat od nabycia w drodze dziedziczenia nieruchomości. Czy powinnam się jeszcze wstrzymać z wnioskiem o przekształcenie?
Nie wiem czy dobrze rozumiem bo bezpłatnie darować mi można a sprzedawać jeszcze nie, to jak traktuje się samo bez sprzedaży przekształcenie ziemi rolnej w budowlaną?

Temat: opłata planistyczna

Wspomniała Pani, że ziemia 1,25ha oraz budynek stanowią gospodarstwo rolne. Dla celów podatkowych za gospodarstwo rolne uważa się zgodnie z ustawą o podatku rolnym obszar gruntów sklasyfikowanych jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem używanych w celach innych niż rolnicza o łącznej powierzchni 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Świadczenia z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego jak wspomniałem są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Moim zdaniem nie ma znaczenia czy sprzedaż nastąpiła w ciągu 5 lat od nabycia. Tak więc może pani sprzedać gospodarstwo już w tej chwili.

Jeśli zechce pani dokonać darowizny za życia, to siostrzenica – jak wskazałem wcześniej będzie musiała uiścić podatek od spadków i darowizn w wysokości należnej od tzw. II grupy podatkowej, chyba że: nabycie własności z wyjątkiem budynków mieszkalnych stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym lub jego część albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy i będzie prowadzone przez co najmniej 5 lat. Zatem darowizna nawet części gospodarstwa będzie zwolniona z opodatkowania. Nie widzę przeszkód do sporządzenia aktu darowizny już teraz. Ten sam skutek co darowizna będzie miało przekazanie gospodarstwa w drodze testamentu, czyli brak opodatkowania. Przejście własności nastąpi z chwilą śmierci, a zatem do tego czasu siostrzenica nie będzie mogła dokonywać inwestycji na gruncie

Jeśli Pani najpierw dokona odrolnienia choćby część gruntu to może się okazać, że całość straci charakter gospodarstwa rolnego (musi być przynajmniej 1 ha) i wtedy sprzedaż, darowizna, przekazanie testamentem całości będą opodatkowane. Można spróbować wydzielić część gruntu bez przekształcania, ale proszę zapytać w geodezji jakie przesłanki musi spełniać wydzielona część by spełniać warunki zabudowy, następnie sprzedać lub darować tą część i dopiero potem dokonać przekształcenia tej części ziemi rolnej w budowlaną. Samo przekształcenie to usługa, która podlega opłacie urzędowej a nie opodatkowaniu. Powoduje zwiększenie wartości gruntu, a zatem również podwyższenie opodatkowania posiadania gruntu. (zmiana podatku rolnego w podatek od nieruchomości), więc nie ma sensu wcześniejsze przekształcenie
.
Proponuję ustalić w gminie czy jest dla tego terenu plan zagospodarowania przestrzennego i upewnić się czy w państwa przypadku na pewno będzie konieczne przekształcenie gruntu (odrolnienie). Wznoszenie na działce siedliskowej budynku mieszkalnego przeznaczonego na potrzeby prowadzonego lub planowanego gospodarstwa rolnego nie wymaga zmiany takiej działki na cele nie rolne. Zabudowę siedliskową mogą realizować rolnicy w rozumieniu art. 6 ust 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (posiadający określone wykształcenie lub osobiście prowadzący gospodarstwo przynajmniej 5 lat) Jeśli siostrzenica nie spełnia ustawowych przesłanek „bycia rolnikiem” musi złożyć wniosek o odrolnienie działki w celu wybudowania domu. Jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego to trzeba złożyć wniosek o ustalenia warunków zabudowy terenu i na końcu wniosek o pozwolenie na budowę.

Temat: opłata planistyczna

Chyba mi właśnie Pan uświadomił, że nie odróżniałam odrolnienia, które robi się w Starostwie Powiatowym od zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego, które robi się w gminie.
Ja chciałabym złożyć wniosek w gminie o zmianę w miejscowym planie zagospodarowania z przeznaczenia terenu rolnego na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub teren zabudowy siedliskowej.

Mój grunt oznaczony jest jako RIIIa, RIIIb, pod domem mam B-RIIIb. Czy zmiana w planie zagospodarowania również skutkuje straceniem charakteru rolnego działki?

Temat: opłata planistyczna

To są dwie odrębne kwestie. Najpierw musi być zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego (a jak nie ma planu to zmiana warunków zabudowy) a dopiero później zmiana w klasyfikacji gruntu (odrolnienie). Grunt klasy III to dosyć dobra ziemia rolnicza i podlega pewnej ochronie. Gmina powinna mieć mocne podstawy, aby móc poświęcić tak dobre grunty pod budownictwo mieszkaniowe. Zatem mogą być problemy ze zmianą klasyfikacji w planie zagospodarowania. Wniosek należy uzasadnić. W uzasadnieniu można przytoczyć kilka powodów, z jakich właściciel chce odrolnienia działki. Te powody to np. znikomość użyteczności rolnej, zakup nieruchomości z myślą wybudowania na niej budynku mieszkalnego czy tez deklaracja o braku chęci właściciela do uprawiania danego gruntu. Niestety nie ma prawnych środków, które mogłyby przymusić gminę do rozpatrzenia wniosku w konkretnym terminie Proszę dokładnie zapytać w gminie jakie są ograniczenia w przekształceniu i ile to kosztuje.

Dopiero po zatwierdzeniu nowego planu dokonuje się zmiany klasyfikacji gruntu w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostwo. Jeśli mamy zamiar odrolnić grunty należące do klasy I, II, III, IIIa, IIIb, IV, IVa, IVb, V i VI oraz wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego musimy złożyć wniosek o wyłączenie ich z produkcji rolnej. Taki wniosek kieruje się do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie gruntu.

Do takiego wniosku należy dołączyć takie dokumenty jak akt notarialny, czy odpis z księgi wieczystej potwierdzający tytuł własności do nieruchomości, wypis z planu zagospodarowania, wypis z rejestru gruntów wraz z odbitką mapy ewidencyjnej oraz mapę z planem zagospodarowania działki (planowaną inwestycją) i oznaczeniem terenu objętego wyłączeniem