Temat: Najem - zmiana z zasad ogólnych na ryczałt

Koleżanki i koledzy,

Jako ze do doradcy podatkowego jeszcze ciągle dalej niż bliżej, zwracam się o konsultację :D

Znajoma kiedyś założyła działalność gospodarczą "wynajem nieruchomości własnych" wynajmowała podmiotom gospodarczym własną nieruchomość, rozliczała sobie zus, przychody, koszty etc. na zasadach ogólnych. Teraz - w związku z ciekawą opcją ryczałtu - zapragnęła zmiany. Wymyśliła, że zlikwiduje DG i rozliczać się będzie z wynajmu przy pomocy ryczałtu.

Na pierwszy rzut oka to ma sens, ale czy gdzieś nie czyha pułapka?
Oczywistą oczywistością jest, że ten sposób opodatkowania spowoduje u niej pewną oszczędność podatkową (rzędu kilku procent), co na taką optymalizację fiskus? Kobieta jest już po 70tce i wolałaby po pierwsze mniejsze podatki legalnie płacić i mniejszą biurokracją się zajmować.

Co Wy na to?

Temat: Najem - zmiana z zasad ogólnych na ryczałt

z d.g. mamy do czynienia w przypadku gdy jest ona prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. Wynajem mieszkania bedzie d.g. w przypadku, kiedy posiadany lokal traktujemy jako inwestycję, z której przychodem (z założenia ciągłym) będą regularne wpływy z czynszu najmu, osiagane przez dłuższy okres.

z kolei z wynajmem okazjonalnym mamy do czynienia gdy posiadany przez nas lokal z założenia miałby służyć innemu celowi (mamy zamiar go sprzedać, mamy zamiar otworzyć w nim biuro i d.g. ale jeszcze nie jesteśmy gotowi, zawiesiliśmy d.g. w nim prowadzona itp.), który to cel chwilowo jest nieosiągalny (np. obecne trudności ze zbyciem lokalu za oczekiwaną cenę). Wynajem słuzy w takich przypadkach osiagnięciu przychodów dodatkowych, tak aby lokal nie stał bezuzytecznie.

co ciekawe - okres wynajmu okazyjnego wcale nie musi byc krótdszy niz okres wynajmu w ramach d.g., liczy sie cel nie czas trwania.

wybierając d.g. "znajoma" określiła przeznaczenie lokalu.

teoretycznie w każdej chwili może wpaść na inny pomysł - np. porównując zyski z lokaty w równowartości ceny lokalu z zyskami z najmu okazało sie że zyski finansowe będa wyższe. lokal przeznacza do sprzedaży, ale kontynuuje wynajem (juz teraz okazjonalny) do czasu znalezienia nabywcy.

czas się wydłuza bo nie wzięła pod uwagę sytuacji braku kupujących na rynku, oraz faktu że ceny wywoławcze znacznie odbiegaja od transakcyjnych...

problem jednak aby "kontrol", czy potem ewentualnie sąd uwierzył w taką zmianę decyzji (na pewno dużo łatwiej było by uzasadnic zmianę w drugą stronę. Pamietajmy ze pierwsze instancje
kontroli skarbowej są przecudnym połączeniem sędziego i prokuratora w jednym, na dalszych etapach szanse "oskarżonego" rosną. Tam juz wypadało by udowodnic mu "niecne" zamiary. Niecne - bo możemy mieć tutaj do czynienia nie z obejściem, czy optymalizacją podatkową, ale ze złożeniem fałszywego oświadczenia woli.

Warto wiec podjąć różne działalności wspierające, typu zgłoszenie mieszkania do kilku agencji nieruchomosci, danie kilku
ogłoszeń prasowych, z drugiej strony kończący się własnie okres amortyzacji mógłby dawać swiadectwo wręcz przeciwne :)

jednym słowem, pytanie, rodzi pytania :

1. czy okaże się to skuteczne w przypadku gdy po 4-5 latach od zmiany "przeznaczenia" mieszkanie nadal nie bedzie sprzedane ?

2. czy osoba siedemdziesieciokilkuletnia ma ochotę dla niecałych
10% walczyc w kolejnych instancjach, niezależnie od ewentualnego
wynikuRobert Adam Okulski edytował(a) ten post dnia 05.02.10 o godzinie 18:54

Temat: Najem - zmiana z zasad ogólnych na ryczałt

Paweł K.:
Na pierwszy rzut oka to ma sens, ale czy gdzieś nie czyha pułapka?
Oczywistą oczywistością jest, że ten sposób opodatkowania spowoduje u niej pewną oszczędność podatkową (rzędu kilku procent), co na taką optymalizację fiskus?

Oj, policzyłeś dokładnie? Przy ryczałcie zapominasz o kosztach. To 8,5% przychodu.
Przy zasadach ogólnych wrzuca w koszty amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu (jeżeli spłaca kredyt hipoteczny na tę nieruchomość), ogrzewanie, prąd, naprawy, remonty, pranie firanek, zakup wyposażenia itd. itp.
Jak dotąd wynajmowała na zasadach ogólnych - masz dane archiwalne do przeliczenia.
Jak wynajmowała VATowcom i sama jest VATowcem, to jeszcze zyskuje (VAT od prądu, wody itd.).
Nie często ryczałt się opłaca.Mariusz G. edytował(a) ten post dnia 05.02.10 o godzinie 21:29

Temat: Najem - zmiana z zasad ogólnych na ryczałt

i należy pamiętać,że 8,5% obowiązuje dla przychodu nie przekraczającego równowartości 4000 Euro...po przekroczeniu niestety 20%:(

Temat: Najem - zmiana z zasad ogólnych na ryczałt

Ewa M.:
i należy pamiętać,że 8,5% obowiązuje dla przychodu nie przekraczającego równowartości 4000 Euro...po przekroczeniu niestety 20%:(

Od tego roku nie ma limitu.

Update.
Ponieważ na Inforze stoi, że jest limit - to podaję podstawę prawną dla uwiarygodnienia swojego stanowiska (nie widziałem jeszcze takiej wpadki Inforu).



USTAWA
z dnia 17 grudnia 2009 r.
o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.



Art. 3.

W ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.[7])) w art. 12 wprowadza się następujące zmiany:



1) w ust. 1 w pkt 3 lit. a otrzymuje brzmienie:

„a) przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a,”;

2) uchyla się ust. 11.

A zmieniany punkcik a) wprowadzał właśnie limit. PRZED zmianą brzmiał:
3) 8,5%:
a) przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty stanowiącej równowartość 4 000 euro; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 % przychodów,

Czyli, jak widać, limitu 4000 euro powyżej którego było 20% nie ma już.Mariusz G. edytował(a) ten post dnia 05.02.10 o godzinie 22:01

Temat: Najem - zmiana z zasad ogólnych na ryczałt

Mariusz G.:

Ewa M.:
i należy pamiętać,że 8,5% obowiązuje dla przychodu nie przekraczającego równowartości 4000 Euro...po przekroczeniu niestety 20%:(

Od tego roku nie ma limitu.

Update.
Ponieważ na Inforze stoi, że jest limit - to podaję podstawę prawną dla uwiarygodnienia swojego stanowiska (nie widziałem jeszcze takiej wpadki Inforu).



USTAWA
z dnia 17 grudnia 2009 r.
o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.



Art. 3.

W ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.[7])) w art. 12 wprowadza się następujące zmiany:



1) w ust. 1 w pkt 3 lit. a otrzymuje brzmienie:

„a) przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a,”;

2) uchyla się ust. 11.

A zmieniany punkcik a) wprowadzał właśnie limit. PRZED zmianą brzmiał:
3) 8,5%:
a) przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty stanowiącej równowartość 4 000 euro; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 % przychodów,

Czyli, jak widać, limitu 4000 euro powyżej którego było 20% nie ma już.Mariusz G. edytował(a) ten post dnia 05.02.10 o godzinie 22:01

racja...zagalopowałam się...no cóż...rutyna:(

Temat: Najem - zmiana z zasad ogólnych na ryczałt

Pamiętam o kosztach, dlatego wspomniałem że różnica jest ledwo kilku procent... Oczywiście, pomysł z przejściem na ryczałt był związany ze zniknięciem limitu na 8,5%.

Osobiście jej odradziłem, szykuje się remoncik, jeśli chodzi o opłaty to w komplecie przerzuca na najemców...poprosiła o więcej argumentów na nie, niż byłem jej w stanie dać. Sam jej kompletnych cyfr nie znam, księgami opiekuje się ktoś inny.

Dzięki wielkie za podpowiedzi :)

Temat: Najem - zmiana z zasad ogólnych na ryczałt

Paweł K.:
Osobiście jej odradziłem, szykuje się remoncik, jeśli chodzi o opłaty to w komplecie przerzuca na najemców...

No, i jak rozumiem, przy ryczałcie musiałaby to wliczyć w przychody a w koszty nie. Czy może się mylę?

poprosiła o więcej argumentów na nie, niż byłem jej w stanie dać.

Nawet, gdyby dalej przerzucała - to na jakiej podstawie firmy by sobie wliczały w koszty? Ona nie miałaby kosztów, a firmy miałby koszt większy o VAT.
Przykład:
Dotąd wynajmowała za 1000 + 22% VAT + woda/prąd/gaz/itp. 600 + 22% VAT. Klient w kosztach miał 1600 i odliczał 352PLN VAT. Po odjęciu amortyzacji, drobnych napraw, ubezpieczenia, podatku itp. itd. strzelam, że odprowadzała podatek od ok. 500 PLN czyli ok. 90 PLN. Zostaje 410PLN (tak bardzo z grubsza licząc).
Przy ryczałcie - klient płaci 1600 PLN bez faktury VAT. Podatek 136 PLN miesięcznie. Płaci 732 (bo z VATem - zamiast tych 600 PLN) za wodę/prąd/gaz/itp. I jak ma z 500 PLN netto innych kosztów (częściowo + VAT, ale nawet przyjmijmy, że to wszystko bez VATu). To wychodzi, że wydaje 1332PLN+podatek=1468 PLN. 1600-1468=132 PLN
Więc nijak się ryczałt nie opłaca.
A niech dojdzie grubszy remont.

Najlepiej przerobić na jej konkretnych przychodach/kosztach, żeby dać odpowiedź na 100%. Zależy, ile kosztuje utrzymanie i jakie ma przychody. Jak nie jest VATowcem, to szanse na to, że ryczałt będzie bardziej opłacalny rosną.

Temat: Najem - zmiana z zasad ogólnych na ryczałt

Cyfry znam tylko z grubsza ;) a na pewno są wyższe, jeśli chodzi o przychody.

Sądzę, że po prostu z nią usiądę przy excellu i pokażę, że oszczędność jeśli jest to niewielka, a ryzyko, że organa spojrzą nieżyczliwie - istnieje. Ja wolałbym spać spokojnie :)