Temat: Indywidualna stawka amortyzacji przy wynajmie mieszkania

W 2010 roku otrzymałam w darowiźnie mieszkanie wykupione uprzednio z upustem od gminy za ok. 7000 zł (wartość ok. 30000 zł). Od roku 2011 do 2013 prowadziłam remont połączony z dobudową jednego pokoju (w oparciu o pozwolenie na budowę). Sam remont istniejącej dotychczas części budynku kosztował mnie ponad 30000 zł, dobudowanie pokoju ok. 15000 zł. Zaraz po zakończeniu remontu rozpoczęłam wynajmowanie mieszkania (wraz z dobudowanym pokojem). Czy rozliczając dochody z najmu wg skali podatkowej mogę zastosować indywidualną stawkę amortyzacji np. 10% (przy amortyzacji przez 10 lat)? Jeśli tak, to czy będzie ona miała zastosowanie tylko do części mieszkania istniejącej pierwotnie czy też wraz z dobudowanym pokojem?

Temat: Indywidualna stawka amortyzacji przy wynajmie mieszkania

Agnieszka P.:
W 2010 roku otrzymałam w darowiźnie mieszkanie wykupione uprzednio z upustem od gminy za ok. 7000 zł (wartość ok. 30000 zł).

Jak długo przed darowizną mieszkanie było wydzielonym lokalem będącym własnością poprzedniego właściciela?
Czy przez ten czas był używany?

Temat: Indywidualna stawka amortyzacji przy wynajmie mieszkania

Mieszkanie zostało wykupione od gminy przez mojego Tate w październiku 2010 r. i w dniu wykupu zostało mi podarowane w darowiźnie. Przed wykupem było zamieszkiwane przez Tate od 1997 roku i 2010 r. było po prostu wykupione przez Niego w ramach akcji sprzedaży mieszkań ich najemcom przez gminę. Wcześniej mieszkanie należało do gminy i wynajmował je Ojciec.

Temat: Indywidualna stawka amortyzacji przy wynajmie mieszkania

Agnieszka P.:
Mieszkanie zostało wykupione od gminy przez mojego Tate w październiku 2010 r. i w dniu wykupu zostało mi podarowane w darowiźnie.

Jeżeli przez wykupienie rozumiesz również wydzielenie tego mieszkania, to sytuacja robi się bardzo niejasna.
Bo nie istniała nieruchomość lokalowa (nieruchomością była zabudowana działka) - zatem nie mogła być używana. Skoro od razu ten nowy środek trwały był ulepszany - to raczej nie był środkiem trwałym. Był dopiero budowany. Zatem ja bym przyjął, że to nowy środek trwały oddany do użytkowania po raz pierwszy po remoncie i dobudowaniu.

Przed wykupem było zamieszkiwane przez Tate od 1997 roku i 2010 r.

Tylko, że nie było środka trwałego pt. mieszkanie. Więc on nie używał tego środka trwałego. To trochę tak, jakby artysta zrobił ze starego samochodu jakieś drogie przedmioty użytkowe - i np. z silnika zrobił stół za 50 tys. zł. Ten stół będzie nowym środkiem trwałym chociaż powstał ze starego silnika.

Temat: Indywidualna stawka amortyzacji przy wynajmie mieszkania

Oto fragment aktu notarialnego umowy sprzedaży Tacie:
"Burmistrz X oświadcza, że reprezentowana przez niego Gmina Y jest do dnia piątego grudnia dwa tysiące osiemdziesiątego dziewiątego (05.12.2089) roku użytkownikiem wieczystym gruntu - stanowiącego własność Skarbu Państwa - położonego w Y, składającego się między innymi z działki oznaczonej numerem 123/45 (sześćset czterdzieści dziewięć łamane przez trzydzieści sześć) o powierzchni 73 (siedemdziesiąt trzy) m kw. położonej przy ulicy Zielonej numer 1 i właścicielem posadowionego na tej działce budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość, które to prawa objęte są prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Y księgą wieczystą KW Nr 123456 oraz zapewnia, że opisane wyżej prawa wolne są od wszelkich długów i ciężarów, i że nie zachodzą żadne przesłanki które uniemożliwiałyby zbycie nieruchomości o jakich mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Ponadto oświadcza, że:
a) opisana wyżej działka numer 123/45 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 55,40 m kw., i że w budynku tym znajduje się tylko jeden lokal, zajmowany w całości przez nabywcę, który jest jego najemcą, [...]
Burmistrz X w imieniu reprezentowanej Gminy Y w wykonaniu powołanego w § 2 tego aktu protokołu z nieruchomości bliżej opisanej w § 1 tego aktu sprzedaje Janowi Kowalskiemu prawo użytkowania wieczystego gruntu składającego się z działki numer 123/45 o powierzchni 73 m.kw. wraz z prawem własności znajdującego się na tym gruncie budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość a Jan Kowalski prawa te kupuje oświadczając, że jest stanu wolnego oraz, że stan prawny i faktyczny przedmiotowych praw jest jemu znany. [...]".

Temat: Indywidualna stawka amortyzacji przy wynajmie mieszkania

Agnieszka P.:
Oto fragment aktu notarialnego umowy sprzedaży Tacie:

To wygląda, że macie nie lokal, a budynek. Używany - więc można ustalić stawkę indywidualną.
Tylko kwestia wyceny. To, za ile poprzedni właściciel kupił - nie ma znaczenia. Ważna cena nabycia - Ustawa o PDOF:
w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości;

Co do kosztów remontu/ulepszenia to zależy, jak do tego podejść. I sądzę, że obydwie metody są do obronienia ale podatkowo też nie będzie różnicy, bo przy amortyzacji w ciągu 10 lat i tak podatku pewnie nie zapłacisz.
1. Uznać, że środek trwały stał się zdatny do użytku i oddany dopiero po remoncie i ulepszeniu (ulepszenie do dobudowanie pokoju). I wszystkie koszty zsumować z wartością nabycia i od takiej kwoty liczyć amortyzację.
2. Jeżeli przez rok dało się używać i mieszkać, to koszty ulepszenia doliczyć do wartości początkowej i amortyzować. Koszt remontu ująć bezpośrednio w koszty.

W obydwu przypadkach masz do tego normalne koszty - podatek od nieruchomości, opłatę za wieczyste użytkowanie, drobne naprawy itd.

Tyko chyba trzeba jeszcze z wartości początkowej wydzielić koszt wieczystego użytkowania gruntu. Ale może ktoś miał doświadczenia i dokładniej to zna - nie dam sobie nic obciąć, czy z nabycia prawa do wieczystego użytkowania gruntu w tym przypadku da się coś zaliczyć w koszty.Ten post został edytowany przez Autora dnia 17.10.13 o godzinie 23:33