Temat: umowa przedwstępna bez małżonki

Witam Szanowne grono,
zdecydowałem się na sprzedaż mieszkania, jest kupiec, obgadany każdy szczegół - gotówka i tu mam jedną watpliwość.
Kupujący ma żonę, która nie przystępuje do umowy przedwstępnej - małżonek daje zadatek prawie 20 tyś - 10 % wartości mieszkania. Co jeśli z jakiś względów potem jego żona powie, że nie chce tego mieszkania - zatrzymuję zadatek, ale czy są jakieś dalsze przeciwwskazania? spisujemy umowę cywilno prawną - jeśli to wazne, bez notariusza.Ten post został edytowany przez Autora dnia 11.06.13 o godzinie 17:17

Temat: umowa przedwstępna bez małżonki

Michał K.:
Witam Szanowne grono,
zdecydowałem się na sprzedaż mieszkania, jest kupiec, obgadany każdy szczegół - gotówka i tu mam jedną watpliwość.
Kupujący ma żonę, która nie przystępuje do umowy przedwstępnej - małżonek daje zadatek prawie 20 tyś - 10 % wartości mieszkania. Co jeśli z jakiś względów potem jego żona powie, że nie chce tego mieszkania - zatrzymuję zadatek, ale czy są jakieś dalsze przeciwwskazania? spisujemy umowę cywilno prawną - jeśli to wazne, bez notariusza.

witam,
małżonek nie musi być obecny przy takiej umowie.
Jeżeli umowa ostateczna nie dojdzie do skutku będzie Pan miał do wyboru, od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek zachować, albo żądać odszkodowania.

pozdrawiamTen post został edytowany przez Autora dnia 12.06.13 o godzinie 07:50

Temat: umowa przedwstępna bez małżonki

Dziękuję za odpowiedź

Temat: umowa przedwstępna bez małżonki

Ja się tutaj nie zgodzę.
Do ważności umowy przedwstępnej potrzebna jest zgoda małżonka wyrażona w formie pisemnej. Dopóki zgoda nie zostanie wyrażona mamy do czynienia z bezskutecznością zawieszoną. Jeżeli więc żona umowy nie potewierdzi należy ją traktować jako nie zawartą. W tej sytuacji nie może Pan zatrzymać zadatku, ale go zwrócić. Nie widzę też podstaw do odpowiedzialności odszkodowawczej.

Temat: umowa przedwstępna bez małżonki

Tomasz S.:
Ja się tutaj nie zgodzę.
Do ważności umowy przedwstępnej potrzebna jest zgoda małżonka wyrażona w formie pisemnej. Dopóki zgoda nie zostanie wyrażona mamy do czynienia z bezskutecznością zawieszoną. Jeżeli więc żona umowy nie potewierdzi należy ją traktować jako nie zawartą. W tej sytuacji nie może Pan zatrzymać zadatku, ale go zwrócić. Nie widzę też podstaw do odpowiedzialności odszkodowawczej.

umowa przedwstępna nie jest umową wymienioną w art. 37 kro więc zgoda małżonka nie jest potrzebna, szczególnie gdy chodzi o umowę zawartą w zwykłej formie pisemnej.
Gdyby jednak uznać, iż umowa przedwstępna w formie AN jest umową tam wskazaną (a większość komentatorów uznaje, ze jest) to w tym przypadku, to zgoda powinna zostać wyrażona również w formie aktu notarialnego, a nie w zwykłej pisemnej.
Jeszcze przed zmianą kro w 2005 rok, SN (wyr. z 28.10.1997 r., I CKN 390/97, niepubl.) uznał iż
umowa sprzedaży wspólnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, zawarta przez jednego z małżonków, niewątpliwie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym. To samo można powiedzieć o umowie przedwstępnej do sprzedaży wspólnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu - ale o tyle tylko, o ile wywiera ona skutek silniejszy, tj. czyni zadość wymaganiom ważności umowy przyrzeczonej. Natomiast trudno uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym umowę przedwstępną do sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, o skutku słabszym, z uwagi na ograniczoną sankcję w razie jej niewykonania.

z komentarza:
Przykład „czynności prawnej prowadzącej do zbycia" stanowi umowa przedwstępna do zbycia nieruchomości, o ile jest to umowa przedwstępna o tzw. silniejszym skutku (tak np. P. Wójcik, Zarząd majątkiem..., s. 31; M. Nazar (w:) System Prawa Prywatnego, t. 11, 2009, s. 334).

Ponadto, zgoda małżonka w przypadku umowy zawartej w formie AN wymagała będzie również formy AN. Zgoda małżonka jest zgodą osoby trzeciej, o której mowa w art. 63 § 1 k.c. (np uzasadnienie wyroku SN z dnia 11 czerwca 1999 r., II CKN 390/98, LEX nr 37302. )

Skąd więc zwykła forma pisemna dla wyrażenia zgody?

Chętnie poznam również podstawę prawną bezskutecznosci umowy przedwstępnej w formie pisemnej zawartej bez zgody małżonka.

pozdrawiam

P.S. Tak z ciekawość RIN w Poznaniu pozwala udzielać porad prawnych w internecie?
W Warszawie to by nie przeszło, w Poznaniu widać są bardziej postępowi ;)Ten post został edytowany przez Autora dnia 17.03.14 o godzinie 20:01

Temat: umowa przedwstępna bez małżonki

Moim zdaniem na podstawie szeroko rozumianej ostrożności zawodowej - umowę przedwstępną należy rozumieć jako czynność prowadzącą do jej zbycia (moim zdaniem umowa przedwstępna z definicji jak najbardziej zmierza do zbycia), a więc wymagającą zgody drugiego małżonka. Orzecznictwo jak wiemy jest zmienne, a narażanie kogoś na niepewność i niepotrzebne ryzyko jest nieprofesjonalne. Przyznając jednak rację temu stanowisku nie można zapominać o instytucji sprzeciwu na czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzone przez drugiego małżonka, która dotyczy WSZYSTKICH czynności z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny, a zawarcie umowy przedwstępnej nie jest drobną czynnością życia codziennego. Podkreślę, że wyrażenie sprzeciwu skutkuje w opinii komentatorów bezwzględną nieważnością czynności prawnej, a więc skutkiem dalej idącym niż bezskuteczność. Sprzeciw oczywiście może być zastrzeżony tylko przed dokonaniem czynności prawnej - tak jak w tym przypadku i nie wymaga szczególnej formy. Tutaj druga strona doskonale wiedziała o sprzeciwie - sama o tym pisze, więc tutaj powstaje druga bardzo problemowa sytuacja. Podkreślę - ja bym nikogo nie narażał na niepotrzebne niespodzianki.
Nie należy cytować orzeczeń bez własnego osądu. Odpowiedź na pytanie dotyczące formy jest bardzo prosta forma pisemna zgody wynika właśnie z art. 63 k.c tylko przeczytanego ze zrozumieniem.
Sankcja bezskuteczności wynika natomiast z kodeksu rodzinnego.
Mój post nie jest poradą. Porad, jak i czynności udziela się w kancelarii. Post był pisany przeze mnie, jako osobę prywatną i był tylko podjęciem dyskusji (porady udzielił szanowny przedmówca) na tematy prawnicze, a nie poradą. Prawdę mówiąc nie zwróciłem uwagi, że piszę na forum PŁATNYCH porad, ale ja nigdy od nikogo opłat za porady nie pobierałem. Notariusz poza tym nigdy nie pobiera opłat za porady udzielane w kancelarii ani jakimkolwiek innym miejscu. Jeżeli komukolwiek przeszkadza, że wchodzę na tym forum z kimkolwiek w dyskusję to zaprzestanę tego "procederu".

Pozdrawiam