Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Dariusz P.:
Marcin G.:
Stopy kapitalizacji dla mieszkań w dużych miastach to najczęściej 4 do 5,5%. Jest to więcej niż aktualnie na depozytach bankowych, jednak znacznie mniej niż z nieruchomości niemieszkalnych, przy których w zależności od lokalizacji można oczekiwać 7-10%. Co więcej dotyczy to obiektów sprzedawanych z już funkcjonującymi długoterminowymi umowami najmu. Przykłady takich nieruchomości: http://www.okolica.pl/oferty-inwestycyjne/
Jeżeli zatem budżet pozwala, warto rozejrzeć się za czymś bardziej dochodowym niż wynajem mieszkań.
W nieruchomosciach nie ma tak jednoznacznych reguł. Najistotniejsza jest zawsze lokalizacja.
Takie samo mieszkanko w Warszawie da 4% zwrotu ... a w Katowicach 10% :) Zle zlokalizowany lokal uzytkowy może nie znaleźć najemcy dłuuuugo ... a dobrze zlokalizowany może być bardzo drogi, nie oferując interesującej stopy zwrotu :)
Jak mówią mądrzy ludzie - w nieruchomościach liczą się trzy rzeczy:
1. lokalizacja,
2. lokalizacja, i
3. lokalizacja
:)
A żeby zwrot był przyzwoity warto zainteresować się powierzeniem zarządzania najmem wyspecjalizowanej firmie - to za zwyczaj poprawia "obłożenie" ... i pozwala skupić się na zarabianiu na kolejne mieszkanko :)
Zdecydowanie zgadzam się, że w nieruchomościach odpowiednia selekcja nieruchomości, w tym w szczególności selekcja lokalizacji ma kluczowe znaczenie. Dla mnie osobiście 3 x lokalizacja nie oznacza trzy razy to samo. Pierwsza lokalizacja to położenie (dzielnica, ulica), druga lokalizacja to właściwy budynek w tym położeniu, trzecia lokalizacja to właściwy lokal (układ, położenie w budynku, parametry techniczne, wielkość adekwatna do rynku najmu w tej lokalizacji). Dopiero po takim filtrze można uznać, że nieruchomości dobrze wybraliśmy. Pozostaje jeszcze zapłacić cenę poniżej wyceny rynkowej oraz mieć satysfakcjonującą stopę kapitalizacji z najmu. Idealna scenariusz ;)
Nie jest prawdą, że zakup jakiejkolwiek nieruchomości w dobrej lokalizacji (np. Górny Mokotów, przy metrze), zawsze będzie dobrą decyzją. Jeżeli nie zadbamy o drugą lokalizację (budynek) i trzecią lokalizacę (położenie lokalu w budynku, itd. j.w.), to decyzja może być błędna. Kupienie czegokolwiek nawet w najlepszej lokalizacji moim zdaniem nie działa.
Zgadzam się, że źle zlokalizowany lokal może długo nie znaleźć najemcy. Jednakże dokładnie tak samo, żle zlokalizowane (3x lokalizacja jak wyżej) mieszkanie również długo może nie znaleźć najemcy.
Dobrze zlokalizowany lokal w Warszawie, może znaleźć nabywcę przy stopie kapitalizacji ~6,50%-7,00%. Czy to faktycznie "nie interesująca stopa zwrotu" przy depozytach bankowych 3,75% i rentowności 10-letnich polskich obligacji na poziomie 3,10%. Premia za ryzyko na tym poziomie za posiadania lokalu usługowego, w najlepszej lokalizacji w stolicy, dla wielu jest wystarczająca. W dzielnicach otaczających Śródmieście stopy kapitalizacji w transakcjach mogą wynieść 8-9% za lokale użytkowe sprzedawane z umową najmu. Zgoda lokalizacja poza Centrum jest bardziej ryzykowna, ale premia za ryzyko, którą dostajemy w wyższej stopie kapitalizacji, to rekompensuje. Gdy mówimy zakupie lokalu komercyjnego z podpisanymi długoterminowymi umowami najmu, to odpada również ryzko, że na samym początku inwestycji zaliczy długi i bolesny pustostan. Mamy również komfort oceny jakości biznesu, który w nieruchomości inwestycyjnej prowadzi najemca.
Pozdrawiam
Marcin Grudzień
http://okolica.pl
пропозиції роботи
