GoldenLine
Zaloguj się

konto usunięte

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Artur Kucharski:
Teraz zrozumiałem. Chodzi o to, że chcesz powiedzieć "a nie mówiłem"?

Tak, to właśnie chciałem powiedzieć.

Chciałbym również od ekspertów i doradców szukających frajera na hasło "nieruchomości to najlepsza inwestycja" usłyszeć: przepraszamy, teraz spadamy na szczaw. Ale chyba niedoczekanie moje, bo nawet legendarny Paweł Grząbka w dalszym ciągu bryluje w mediach;)
Link do wypowiedziLink
Artur Kucharski

Artur Kucharski Zajmuję się rozwojem
ludzi i firm

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Maciek Głuszak:
Artur Kucharski:
Teraz zrozumiałem. Chodzi o to, że chcesz powiedzieć "a nie mówiłem"?

Tak, to właśnie chciałem powiedzieć.

Chciałbym również od ekspertów i doradców szukających frajera na hasło "nieruchomości to najlepsza inwestycja" usłyszeć: przepraszamy, teraz spadamy na szczaw. Ale chyba niedoczekanie moje, bo nawet legendarny Paweł Grząbka w dalszym ciągu bryluje w mediach;)
Maćku najgorsze to nic nie robić. Samym biadoleniem na poziomie "a nie mówiłem" nic nie zyskasz. Ja wole reagować na możliwe zagrożenia niż siedzieć w zamkniętym kloszu.
Ponadto biorąc pod uwagę inne narzędzia inwestycyjne - nieruchomości nadal są najlepszym za wyjątkiem obligacji i lokaty.

Miłego
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Artur Kucharski:
Maćku najgorsze to nic nie robić.

Racja, dużo lepiej władować się w nieruchomości na szczycie bańki;) Idealnie w kredycie CHF po 2 PLN;)
Samym biadoleniem na poziomie "a nie mówiłem" nic nie zyskasz. Ja wole reagować na możliwe zagrożenia niż siedzieć w zamkniętym kloszu.
Ponadto biorąc pod uwagę inne narzędzia inwestycyjne - nieruchomości nadal są najlepszym za wyjątkiem obligacji i lokaty.

Do zobaczenia w tym samym miejscu za kolejne dwa lata zatem;)
Link do wypowiedziLink
Artur Kucharski

Artur Kucharski Zajmuję się rozwojem
ludzi i firm

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Maciek Głuszak:
Artur Kucharski:
Maćku najgorsze to nic nie robić.

Racja, dużo lepiej władować się w nieruchomości na szczycie bańki;) Idealnie w kredycie CHF po 2 PLN;)
Samym biadoleniem na poziomie "a nie mówiłem" nic nie zyskasz. Ja wole reagować na możliwe zagrożenia niż siedzieć w zamkniętym kloszu.
Ponadto biorąc pod uwagę inne narzędzia inwestycyjne - nieruchomości nadal są najlepszym za wyjątkiem obligacji i lokaty.

Do zobaczenia w tym samym miejscu za kolejne dwa lata zatem;)
A ty nadal będziesz w tym samym miejscu jasnowidza post-factum.
Do zobaczenia Maciek.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Artur Kucharski:

A ty nadal będziesz w tym samym miejscu jasnowidza post-factum.

A ty będziesz kolejne naście procent w plecy, zakładając oczywiście że sam realizujesz swoje mundrości inwestycyjne;)

I sprawdź znaczenie zwrotu post-factum przez te dwa lata.Maciek Głuszak edytował(a) ten post dnia 21.06.10 o godzinie 09:32
Link do wypowiedziLink
Artur Kucharski

Artur Kucharski Zajmuję się rozwojem
ludzi i firm

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Maciek Głuszak:
Artur Kucharski:

A ty nadal będziesz w tym samym miejscu jasnowidza post-factum.

A ty będziesz kolejne naście procent w plecy, zakładając oczywiście że sam realizujesz swoje mundrości inwestycyjne;)

I sprawdź znaczenie zwrotu post-factum przez te dwa lata.Maciek Głuszak edytował(a) ten post dnia 21.06.10 o godzinie 09:32
Maciek chcesz się licytować na procenty z inwestycji w nieruchomościach? Nie radzę bo zapewniam cię, że przegrasz i po co ma pęknąć bańka Twoich wyobrażeń o sobie?

Przez dwa lata ja będę zajmował się min. nieruchomościami a ty przygotuj wytłumaczenie słowa post-factum i mi je przedstaw - będę ci wdzięczny.

Miłego
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Artur Kucharski:
Maciek chcesz się licytować na procenty z inwestycji w nieruchomościach? Nie radzę bo zapewniam cię, że przegrasz i po co ma pęknąć bańka Twoich wyobrażeń o sobie?

Nie no spoko, wiem przecież że wszyscy eksperci z tego forum tylko takie perełki wynajdują co to rynek jebut, a akurat inwestycje rekomendowane przez Artura, Ilonę i Dorotę "ostro w gurę"
Link do wypowiedziLink
Artur Kucharski

Artur Kucharski Zajmuję się rozwojem
ludzi i firm

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Maciek Głuszak:
Artur Kucharski:
Maciek chcesz się licytować na procenty z inwestycji w nieruchomościach? Nie radzę bo zapewniam cię, że przegrasz i po co ma pęknąć bańka Twoich wyobrażeń o sobie?

Nie no spoko, wiem przecież że wszyscy eksperci z tego forum tylko takie perełki wynajdują co to rynek jebut, a akurat inwestycje rekomendowane przez Artura, Ilonę i Dorotę "ostro w gurę"
Maciek nie zazdrość tylko szukaj.
Na marginesie proszę nie musisz odbierać emocjonalnie naszej rozmowy.

Powodzeniu w szukaniu.

Miłego
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

No dobra, end of topic, bo widzę że sam się troszeczkę rozemocjonowałeś;)

Z dwa lata z chęcią wrócę do tematu, oczywiśćie o ile nie skasujesz profilu do tego czasu.
Link do wypowiedziLink
Łukasz Litwa

Łukasz Litwa Dyrektor
Zarządzający

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Szkoda ze konto kolegii zostało usunięte bo chciałbym zobaczyć ciąg dalszy tej dyskucji:) 2 lata mineły nieruchomości zjechały a ciągle obserwujemy spadek. Ci którzy mieli odrobinę rozumu teraz wybierają w ofertach a nie kupują dziiurę ziemi przepłacając 100%!
Link do wypowiedziLink
Julianna Orzechowska

Julianna Orzechowska Moje pasje to Twój
sukces!

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Wracając do tematu początkowego - Zakup pod wynajem - odpowiedź w AKTUALNYM artykule - http://e-deweloperski.pl/artykul,607,zakup-mieszkania-...
Link do wypowiedziLink
Maciej Stanisław Stępa

Maciej Stanisław Stępa Salesman, Networker,
Motivator

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Zakup mieszkania na wynajem to zawsze dobry pomysł,
pod kilkoma warunkami:
1. jeżeli za gotówkę nie na kredyt
2. jeżeli umiesz zarządzać nieruchomościami, albo masz od tego dobrego fachowca(ja mam :D)
3. jeżeli liczysz się z tym, że zakup nie będzie ostatnim wydatkiem

Osobiście uznaję rozsądne inwestowanie w nieruchomości za świetną metodę dywersyfikowania portfela. Na skali bezpieczeństwa kapitału w długim terminie nieruchomości są bezkonkurencyjne. Szczególnie dobrze wypadają w porównaniu z tzw bezpiecznymi instrumentami czyli lokatami bankowymi albo papierami dłużnymi państwa, bo przy podobnych rentownościach dają jeszcze ochronę realnej wartości kapitału, podczas gdy w ww. instrumentach przy konsumpcji kuponów kapitał "gnije".

Zdecydowanie natomiast unikałbym inwestycji spekulacyjnych w nieruchomości. Moja własna praktyka inwestycyjna pokazała mi, że autorytety inwestowania mają niestety rację i liczenie, że coś zmieni wartość w przyszłości to bardzo duża naiwność :P.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Maciej Stanisław Stępa:
Zakup mieszkania na wynajem to zawsze dobry pomysł,
pod kilkoma warunkami:
1. jeżeli za gotówkę nie na kredyt
2. jeżeli umiesz zarządzać nieruchomościami, albo masz od tego dobrego fachowca(ja mam :D)


bardzo bym chciała usłyszeć o co chodzi w punkcie 2...
Link do wypowiedziLink
Robert O.

Robert O.

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Zarządzać nieruchomościami zakupionymi na wynajem...
Link do wypowiedziLink
Maciej Stanisław Stępa

Maciej Stanisław Stępa Salesman, Networker,
Motivator

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Ulu, napiszę szerzej niż kolega i sam się wytłumaczę z mojej wypowiedzi :D

Przez kompetencje zarządzania nieruchomością na wynajem rozumiem:

- umiejętność szybkiego i taniego znajdowania klientów(najemców)
- umiejętność prawidłowego prowadzenia relacji z najemcami (żeby czuli się dobrze jednocześnie wiedząc o konsekwencjach nadużywania zaufania wynajmującego)
- umiejętność sprawnego egzekwowania płatności, a w przypadku ich braku usuwania najemców, w tym umiejętność odcięcia się od emocji (ja miałem z tym trudności, bo niepłacący najemcy wzbudzali we mnie litość albo gniew, a tu nie można pozwolić sobie na ŻADNE emocje)
- umiejętność dochodzenia zaległych kwot
- umiejętność stosowania odpowiednio skonstruowanych, skonsultowanych z prawnikiem umów
- umiejętność redukowania kosztów remontów poprzez rozsądny dobór koniecznych prac
- wiedza o i sprawdzone firmy remontowe, wypracowane rabaty, dobre umowy a przede wszystkim DOBRE RELACJE (pierwszeństwo w kolejce, serwis, jakość)
- wiedza o i sprawdzona firma windykacyjna/kancelaria prawna
- uzupełniana na bieżąco wiedza o cenach i trendach na rynku, żeby odpowiednio reagować ceną

sądziłem, że większość z tych umiejętności posiadam, ale pogodzenie ich wykorzystania praktyce z pracą zawodową na etacie, przerosło mnie i postanowiłem skorzystać z pomocy Property Managera. To był strzał w 10!

Firma, które mnie w tej kwestii obsługuje zdjęła mi z głowy 95% problemów, włącznie z regulowaniem rachunków za media, kontaktami ze wspólnotami mieszkaniowymi, a nawet dostarczaniem dokumentów do księgowej.

Teraz wyzwanie to korzystne kupowanie kolejnych lokali, które stanowi oczywiście osobny katalog kompetencji.

Mam nadzieję, że trafiłem w pytanie

Pozdrawiam

Maciej

Ula R.:
Maciej Stanisław Stępa:
Zakup mieszkania na wynajem to zawsze dobry pomysł,
pod kilkoma warunkami:
1. jeżeli za gotówkę nie na kredyt
2. jeżeli umiesz zarządzać nieruchomościami, albo masz od tego dobrego fachowca(ja mam :D)


bardzo bym chciała usłyszeć o co chodzi w punkcie 2...
Link do wypowiedziLink
Michał Palacz

Michał Palacz specjalista ds.
wszystkich

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Maciej Stanisław Stępa:
Zakup mieszkania na wynajem to zawsze dobry pomysł,
pod kilkoma warunkami:
1. jeżeli za gotówkę nie na kredyt

Macieju a dlaczego nie na kredyt?

Chodzi mi o Poznań, dzielnica nieopodal wyższych uczelni, 2 pokoje - cena ok 250k - nowe stan developerski. bądź używane podobny metraż i cena ok 230-250k.

załóżmy więc 250k
kredyt na kwotę 200k na 25 lat
rata 1,3k
za wynajem też się tyle może dostanie, ale podatek/remonty/student płaci przez 9-10 miesięcy a nie cały rok!

czy zatem sam sobie odpowiedziałem że nie warto?

Dodam, że nie chodzi mi o zysk na teraz tylko stworzenie sobie 3 filaru. Kupując 2-3 mieszkania za 25 lat zysk z wynajmu jest cały mój!
Link do wypowiedziLink
Artur R.

Artur R. Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Michał Palacz:
Maciej Stanisław Stępa:
Zakup mieszkania na wynajem to zawsze dobry pomysł,
pod kilkoma warunkami:
1. jeżeli za gotówkę nie na kredyt

Macieju a dlaczego nie na kredyt?

Chodzi mi o Poznań, dzielnica nieopodal wyższych uczelni, 2 pokoje - cena ok 250k - nowe stan developerski. bądź używane podobny metraż i cena ok 230-250k.

załóżmy więc 250k
kredyt na kwotę 200k na 25 lat
rata 1,3k
za wynajem też się tyle może dostanie, ale podatek/remonty/student płaci przez 9-10 miesięcy a nie cały rok!

czy zatem sam sobie odpowiedziałem że nie warto?

Dodam, że nie chodzi mi o zysk na teraz tylko stworzenie sobie 3 filaru. Kupując 2-3 mieszkania za 25 lat zysk z wynajmu jest cały mój!

Czekać na zysk 25 lat. Hmm jak dla mnie trochę długo ;)
Ale każdy ma swoją strategię inwestowania.
Podziwiam za cierpliwość i życzę sukcesów;) Artur R. edytował(a) ten post dnia 02.10.12 o godzinie 19:52
Link do wypowiedziLink
Michał Palacz

Michał Palacz specjalista ds.
wszystkich

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

mogę mieć co rok 4% z lokaty, albo +/- 104/1004% z giełdy. tutaj myk dobry w tym, że trzeba wrzucić na początek a potem się samo spłaca.

kolega ma lepsze pomysły?Michał Palacz edytował(a) ten post dnia 02.10.12 o godzinie 20:49
Link do wypowiedziLink
Artur R.

Artur R. Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Michał Palacz:

kolega ma lepsze pomysły?

Absolutnie nie twierdzę, że Twój pomysł na inwestycję jest zły. Wiele osób inwestuje w nieruchomości na wynajem i taką formę bardzo sobie chwalą.
Jak osobiście nie lubię czekać na zyski i lokuję kapitał w nieruchomości, ale w inny sposób.
Nie oznacza to, że próbuję zareklamować inny sposób na inwestycje.
Inwestuję w dość trudny i nietypowy produkt związany z nieruchomościami, który w dodatku niespecjalnie nadaje się na forum ;)Artur R. edytował(a) ten post dnia 02.10.12 o godzinie 21:06
Link do wypowiedziLink
Maciej Stanisław Stępa

Maciej Stanisław Stępa Salesman, Networker,
Motivator

Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.

Michał Palacz:
Macieju a dlaczego nie na kredyt?

Z kilku powodów Michale :D

Pozwól, że najpierw wyrażę szacunek dla Twojej perspektywy inwestycyjnej. To naprawdę budujące, że są młodzi ludzie myślący długoterminowo!

A teraz do rzeczy:

Zacznijmy od tego, że mam na spółkę z przyjacielem 7 kawalerek na wynajem finansowanych kredytem. To co piszę poniżej wynika z prawie 4 letniego doświadczenia w kupowaniu, remontowaniu i wynajmowaniu.

Po pierwsze ze względu na relację ceny kapitału(CC) do rentowności biznesu(ROI).

W największym skrócie - lewarowanie kredytem jest fajne i zwiększa zwrot na kapitale(ROC,albo ROCE), tylko gdy rentowność (ROI) znacznie przewyższa (CC). Czemy tylkogdy różnicajest znaczna? Bo większy lewar towiększe ryzyko - zwiększa zysk ale i ewentualną stratę.

Ta relacja w przypadku kredytów w złotówkach jest niepokojąco mało korzystna - przeciętny zwrot z inwestycji w mieszkania to około 6-7% p.a. a kredyty... w złtówkach nominalnie kosztują niewiele mniej czyli realnie jakieś 4-5%. Lipa.

W walutach obcych sprawa wyglada interesująco ze wzgledu na niższe oprocentowanie. Jednak faktycznie jest to też BARDZO poważne ryzyko walutowe. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że o ile kredyt we własnej walucie to pojedyncza operacja finansowa, o tyle kredyt w walucie obcej to 3 operacje, a raczej 2 operacje i seria operacyjek :D
Jak to jest? Zaciągasz kredyt, DO TEGO sprzedajesz OBCĄ WALUTĘ po kursie z okresu zaciągnięcia kredytu, a następnie przy spłacaniu każdej raty kupujesz OBCĄ WALUTĘ. Nic Ci nie mówili o sprzedaży i zakupie obcje waluty? Bo bank robito za Ciebie, ale bierze za to niestety spore pieniądze.

Podrugie ze wględu na ryzyko, że cośpójdzie nie tak, przestaniesz spłacać i bank zabierze Twoje mieszkanie i zostaniesz z niczym - stracisz tylko czas i nerwy.

Po trzecie ze względu na ograniczenie możliwości kredytowania. Paradoks w naszym systemie polega natym, że mając 7 kawalerek wynajętych za z grubsza 1000 PLN każda i kredyty o łacznej wartości 4500, czyli mając netto 2500 z tego interesu. mam zdolność kredytową NIŻSZĄ niż gdzybym nie miał tych kredytów i mieszkanek. :D podziękować rekomendacji S i T KNF.
Michale, dziś, żeby wziąć 3 takie kredyty musiałbyś wykazać się dochodami netto na poziomie 12 000 PLN.

Pomijasz jeszcze w swojej kalkulacji koszta zarządzania - czas, umiejętności i pieniądze konieczne do sprawienia, by najemca był w lokalu, by płacił, by nie demolował, by gdy zdemoluje zapłacił, by gdy nie zapłaci wygrać z nim sprawę w sądzie i sciągnąć z niego kasę.
To jest bolesna nauka, którą przeszliśmy i próba z której wyszliśmy zwycięsko, ale nie bez blizn :D

Podsumowując - nieruchomości na wynajem to wspaniała inwestycja! Trzeba jednak wiedzieć jak tanio kupić(mieć dobrego pośrednika, który działa DLA CIEBIE), trwale i ekonomicznie wyremontować(MIEĆ DOBREGO ARCHITEKTA I GODNĄ ZAUFANIA FIRMĘ BUDOWLANĄ), komu i na jakich warunkach wynająć(MIEĆ PROPERTY MANAGERA), umieć dopilnować przepływów finansowych(MIEĆ WSPÓLNIKA DOBREGO W TE KLOCKI). Gdybyś chciał to wszystko robić samemu, to musiałbyś rzucić pracę :P.

Nauczeni powyższym i doświadczeniami postanowiliśmy ze wspólnikiem wykorzystać nasze doświadczenia i przekuć je na korzyści dla nas i dla innych i inaczej finansować inwestycje w nieruchomości. Zapraszamy inwestorów do spółki z o.o., na spółkę kupujemy nieruchomość i ją wynajmujemy. Inwestorzy wkładają swoje realne pieniądze zamiast kredytu, my zamiast bankowi raty zapłacimy im dywidendy. Nie jest to może inwestycja o powalającej stopie zwrotu, ale bezpieczna, pozwalająca inwestorom korzystać ze wszystkich dobrodziejstw inwestowania w nieruchomości, w modelu prawie tak łatwym jak inwestowanie w lokaty. Obecnie negocjujemy temat pierwszego zakupu w Gdyni realizowanego w tym modelu. Jeżeli brzmi interesująco, odezwij się jesteśmy otwarci na wszelkie formy współpracy :D

PozdrawiamMaciej Stanisław Stępa edytował(a) ten post dnia 03.10.12 o godzinie 12:06
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy


Następna dyskusja:

Zakup mieszkania pod wynaje...




Wyślij zaproszenie do
Anuluj