пропозиції роботи
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
" widzisz to opierając sie na danych, doświadczeniu, analizie?"tak, tak właśnie to widzę-
do zobaczenia za rok;)
tak, tak właśnie to widzę-
do zobaczenia za rok;)
Artur
Kucharski
Zajmuję się rozwojem
ludzi i firm
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Maciek Głuszak:Jedno mieszkanie będę trzymał wolne :)
" widzisz to opierając sie na danych, doświadczeniu, analizie?"
tak, tak właśnie to widzę-
do zobaczenia za rok;)
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
trzymaj, jak spadnie z 30% chętnie coś kupię pozdr.mgps
jednak dwa mieszkanka to by by było to - zgubiłem klucze po pijaku i muszę kimać w pracy;)
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Kupowanie mieszkania w celu wynajmu to dobry pomysł, ale na litość, nie na kredyt!
Artur
Kucharski
Zajmuję się rozwojem
ludzi i firm
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Maciek Głuszak:Maciek po znajomości :) sprzedam Ci mieszkanie...chcesz??...urządzone do zamieszkania natychmiast:)
trzymaj, jak spadnie z 30% chętnie coś kupię pozdr.mg
ps
jednak dwa mieszkanka to by by było to - zgubiłem klucze po pijaku i muszę kimać w pracy;)
Pozdrawiam
ps. i znajdź te klucze bo robota Ci zbrzydnie:)
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Piotr, kupiłeś to mieszkanko ?Artur, hm... nie-kupowanie mieszkanka przez te 4 miesiące było jedną z bardziej opłacalnych inwestycji, więc na razie moje na górze.
Janusz
P.
analityk systemow
biznesowych
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
.Ten post został edytowany przez Autora dnia 15.09.13 o godzinie 16:46
Janusz
P.
analityk systemow
biznesowych
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
.Ten post został edytowany przez Autora dnia 15.09.13 o godzinie 16:46
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
obawiam się że kasowo to zdecydowanie nieopłacalne, no chyba że ktoś wierzy w duże wzrosty wartosci mieszkań....-moja pobieżna analiza jest tu:
http://www.goldenline.pl/forum/inwestycje-w-nieruchomo...
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Hm, a ja się obawiam że obliczenia obu stron to trochę amatorszczyzna. Jacek - zakładasz że przec cały okres spłacasz odsetki od całości kredytu ?A Twojej twórczości Mariusz to zupełnie nie rozumiem. Za gotówkę tak, za kredyt nie? A koszt pieniądza w czasie to gdzie? A czynsz gdzie? 3% wzrostu ceny rocznie (z którym to założeniem oczywiście się nie zgadzam) to jest strata a nie zysk.
Czy nikt nie jest w stanie pojechać tego tak jak uczyli na studiach? Dajcież chwilę, odgrzebię książkę do oceny projektów inwestycyjnych i policzę.
Ale nieważne co wyjdzie z porównaniwa: kupować mieszkanie teraz/nie kupować mieszkania wcale, i tak jestem przeciwko tej pierwszej opcji. A bo dlatego że ceny spadają i założę się że w przyszłym roku będą jeszcze niższe (co najmniej w ujęciu realnym).
Tak więc jeżeli już kupować mieszkanie, to za jakiś czas, kiedy ceny znormalnieją. (a jak pół roku temu pisałem że będzie tanieć to eksperci/analitycy/doradcy;) mnie wyśmiali. Kto słuchał ekspertów/analityków/doradców;) jest 10% w plecy, kto ich olał i sam się zastanowił jest 10% do przodu.
Maciej
Druzd
Licencjonowany
zarządca i pośrednik
nieruchomości.
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
a u nas w agenturze za chwilę będziemy mieli mieszkania z rynku pierwotnego w międzyzdrojach, nad samym morzem. zakładając prawie całoroczne obłożenie miedzyzdrojów turystami z niemiec wydaje mi się, że to dobra inwestycja na wynajem. zwłaszcza, że dla chetnych developer potem może działać jak zarządca nieruchomości. czyli nie trzeba tam bywać a kasa na konto.
Michał Tomasz K. Nieruchomości
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
A co to "międzyzdroje" i "niemcy" ?
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Maciek Głuszak:
Hm, a ja się obawiam że obliczenia obu stron to trochę amatorszczyzna. Jacek - zakładasz że przec cały okres spłacasz odsetki od całości kredytu ?
Maćku gratuluje spostrzegawczości:
-tak jest to pewne uproszczenie - jak napisałem skupiłem się kasowym aspekcie początku inwestycji
-ale zauważ ponadto: oderwij się od pojęcia kredyt/raty - jeśli spojrzysz na to jako koszt zaangażowanego kapitału liczonego nie od rzeczywistej inwestycji ale rynkowej wartości posiadanego aktywa - to model jest właściwy
-również pod kątem IRR - jest to podejście poprawne, bowiem abstrahuję wówczas od tego czy ktoś wycofuje kapitał czy nie, badam tylko rentowność
Mariusz Grabowski czekam na nowe ;)
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Maciek Głuszak:
A Twojej twórczości Mariusz to zupełnie nie rozumiem. Za gotówkę tak, za kredyt nie?
to tak jakby proste - za tak, bo inwestujesz pieniadze ktore masz i wybierasz miedzy alternatywnymi inwestycjami, a kryterium wyboru tej czy innej jest stopa zwrotu, ktora podaje na koniec 'analizy' (pisze w '' bo to moja amatorska tworczosc, gdyz zawodowo param sie czym innym).
w przypadku kupowania mieszkania na wynajem za kredyt, zyski z inwestycji sa obnizone o odsetki od kredytu, co znacznie obniza stope zwrotu, lub wrecz moze doprowadzic do wniosku, ze slaba to inwestycja, bo.. przynosi straty.
A koszt pieniądza w czasie to gdzie?tu zalezy - jesli splacany jest kredyt, to czesc idzie na splate kapitalu/odsetek
jesli kupujemy za gotowke - przyjalem nieme zalozenie, ze przychod miesieczny z wynajmu jest przeznaczany na biezaca konsumpcje, stad temat wartosci pieniadza w czasie byl niepodjety
A czynsz gdzie?napisalem ze miesiecznie 1.5k na czystko, czynsz odliczony
3% wzrostu ceny rocznie (z którym to założeniem oczywiście się nie zgadzam) to jest strata a nie zysk.jaki wzrost prognozujesz? czy raczej spadek? gdzie tu inwestycja?!
Tak więc jeżeli już kupować mieszkanie, to za jakiś czas, kiedy ceny znormalnieją.jaka cene zamierzasz zaplacic (czyli - jaka cene uznajesz za 'normalna') za jakie mieszkanie, w jakiej okolicy i jakim miescie?
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Mariusz, na Boga, ale przecież to nie jest tak że jak masz 400 kafli i wrzucasz je w inwestycje która przynosi Ci 1 PLN rocznie to po 30 latach jesteś 30 PLN do przodu.. na najbardziej chłopski rozum to jesteś w plecy o tyle, ile nie zarobiłeś na obligacjach przez ten czas.Dodaj kasę z obracania 400 kaflami do przychodów w opcji "na kredyt", albo dodaj utraconą z tego tytułu kasę do kosztów w opcji "za gotówę" i wtedy możesz porównywać.
IMO jak masz dużą gotówę to znajdziesz tysiąc inwestycji z lepszym ROI niż kupowanie mieszkania pod wynajem. I jeszcze raz: utracone korzyści z tych inwestycji to jest rzeczywisty koszt kupowania mieszkania za kasę.
Jeżeli kupno mieszkania miałoby się opłacać, to właśnie na kredyt tylko (bo bank gotów jest sfinansować Twoją inwestycję w 100%, względnie tanim pieniądzem i df cała inwestycja kosztuje Cię tylko odrobinę zachodu)
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Aha, co do poziomu cen, który uznam za normalny, to mam dwa punkty odniesienia:1. jak stosunek kosztów wynajmu do kosztów mieszkania zrówna się mniej więcej z analogicznym wskaźnikiem na zachodzie. Uważam że to właśnie koszt najmu określa, ile Kowalski jest w stanie zapłacić za dobro p.t. dach nad głową. Jak więcej kowalskich chce mieć do dyspozycji więcej metrów kwadratowych to wynajem drożeje i vice versa. Czysty popyt i podaż, niezakłucane spekulacjami, owczym pędem, nieracjonalnymi decyzjami.
Mamy względnie tani wynajem i względnie drogie nieruchomości, Mieszkania kosztują więc więcej niż by wynikało z ich użyteczności dla Kowalskiego. Różnica wzięła się właśnie ze spekulacji. To trochę jak na giełdzie: kiedy cena/zysk osiąga nieracjonalne poziomy znaczy to że niedługo pierd%$yknie.
2. kiedy zrobione mieszkanie na Imielinie będzie można kupić za 5 700 + inflacja od wiosny 2006. Dlaczego? Bo za tyle kupowałem i czułem nieprzyjemne mrowienie że coś to drogawo trochę;)
Mariusz Grabowski czekam na nowe ;)
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
jesli zarobisz 1pln dzis i ten 1pln wydasz - to za 10lat on wciaz bedzie wart 1pln. dlatego napisalem, ze przyjalem milczace zalozenie ze przychod z wynajmu jest przeznaczany na biezaca konsumpcje.jesli by kase natomiast skladac w skarpete przez 10 lat, to za 10 lat bedziemy miec realnie mniej o inflacje w tym czasie.
jesli by kase reinwestowac lub chocby wlozyc na lokate tudziez kupic obligacje - mozna w ten sposob uniknac spadku wartosci pieniadza.
Maciek Głuszak:>
IMO jak masz dużą gotówę to znajdziesz tysiąc inwestycji z lepszym ROI niż kupowanie mieszkania pod wynajem. I jeszcze raz:
utracone korzyści z tych inwestycji to jest rzeczywisty koszt kupowania mieszkania za kasę.
zdadzam sie w obu punktach.
przy ocenie ROI musisz wziac pod uwage ryzyko zwiazane z ta - i innymi - inwetycjami. mysle ze ryzyko kupna mieszkania na wynajem nie jest wysokie, stad stosunkowo niewielki zysk.
inwestycje o ktorych piszesz jako o bardziej dochodowych sa na pewno obarczone zdecydowanie wiekszym ryzykiem.
co do kupna mieszkania na kredyt - zyskami ze swojej inwestycji musisz sie podzielic z bankiem, ktory inwestycje finansuje..
hm.. w sumie mozna powiedziec ze to bank inwestuje, a Ty bierzesz ryzyko ;)
moze sie nie domknac na plusie do czasu sprzedazy - wtedy inwestycja przyniesie zysk (jesli w ogole - bo miesieczna rata kredytu kapital+odsetki moze byc wyzsza od kwoty najmu) dopiero w momencie realizacji inwestycji, czyli sprzedazy mieszkania..
Mariusz Grabowski czekam na nowe ;)
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Maciek Głuszak:
2. kiedy zrobione mieszkanie na Imielinie będzie można kupić za 5 700 + inflacja od wiosny 2006. Dlaczego? Bo za tyle kupowałem i czułem nieprzyjemne mrowienie że coś to drogawo trochę;)
ja kupowalem w sierpniu 2004 deweloperke na bemowie za 4050pln (to bylo duzo jak na ówczesne srednie ceny, bo ursynow w linii metra 'chodzi' wtedy po <4k)
jak na moja owczesna percepcje i mozliwosci finansowe - to bylo horrendalnie drogo!
moim zdaniem 'magiczna' granica miedzy wynajmem i kupnem jest nastepujaca:
jesli miesieczny koszt najmu jest zblizony do wysokosci miesiecznej raty kredytu zaciagnietego na zakup podobnego mieszkania - wtedy wystepuje tendencja do kupowania nieruchomosci zamiast wynajmowania.
tak bylo jak kupowalem mieszkanie - miesieczny najem kosztowal mnie 1.5k, miesieczna rata kredytu 1.4k
w miedzyczasie zdazyly sie 2 rzeczy:
1) ceny nieruchomosci poszly znacznie do gory (efekty: spadek popytu na kupowanie, wzrost popytu na wynajem)
2) koszt kredytu poszedl do gory, bo rosly stopy procentowe i Polsce i za granica (np. w Szwajcarii). (efekty - poglebienie spadku/wzrostu popytu z p1).
kolejny punkt rownowagi:
*) wzrost cen wynajmu mieszkan w wyniku zwiekszonego popytu do momentu
*) w perspektywie 1-2 lat stopy procentowe powinny zaczac spadac
*) czesciowa obnizka cen mieszkan
zrownanie w/w efektow doprowadzi do ustanowienia nowego punktu rownowagi i w efekcie spadku popytu na wynajem i wzrostu popytu do zakupu.
jesli do tego obrazka dolozysz prace nad euro2012 (zakladam ze bedzie w polsce) - firmy budowlane beda odcinac kupony od inwestycji infrastrukturalnych (drogi, stadiony, hotele, metro) ktore w polsce sie przez najblizsze 3-3.5 roku dokonaja, a przez to poglebi sie brak robotnikow, co doprowadzi do czego? do dalszych wzrostow cen nieruchomosci...
chyba ze - na polskich budowach zaczna sie pojawiac robotnicy z ukrainy, chin, etc.. o takich rozwiazaniach mowi sie juz w kontekcie budowy drog, niemniej jednak..
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Mariusz Grabowski:
jesli zarobisz 1pln dzis i ten 1pln wydasz - to za 10lat on wciaz bedzie wart 1pln.
nie, no, wstyd;) 1 PLN który zarobisz dziś będzie wart 1 PLN, ale 1 PLN który zarobisz za 30 lat będzie wart 1/5 dzisiejszego 1 PLN
Mariusz Grabowski:
zdadzam sie w obu punktach.
przy ocenie ROI musisz wziac pod uwage ryzyko zwiazane z ta - i innymi - inwetycjami
dlatego postuluję porównanie się do obligacji które są bez ryzyka, chyba że będzie wojna jądrowa, ale wtedy i tak wszyscy mamy przesrane
Dobra, przypomniałem sobie wzór na NPV, liczę;)
konto usunięte
Temat: Zakup mieszkania pod wynajem.
Dobra, przy Twoich (moim zdaniem zbyt optymistycznych) założeniach, NPV projektu "kupienie mieszkania pod wynajem za gotówę" wynosi-20 743 PLN, czyli inwestycja się nie opłaca.
Jakby ktoś chciał mnie sprawdzić, to przyjąłem:
Inflacja na rynku nieruchomości 3% - o tyle co rok rośnie wartość nieruchomośći ORAZ zysk z wynajmu
Oprocentowanie 10 letnich obligacji 7% - te wartość wziąłem jako dyskontoWartość początkowa inwestycji 400 000 Rocznie na czysto z najmu 15 000 Ilość lat 30
NPV alternatywnego projektu "kupienie mieszkania pod wynajem na kredyt w PLN" wynosi - 7905, czyli również się nie opłaca ale trochę mniej;)
przyjąłem ratę kredytu+ubezpieczenie etc 2600 PLNMaciek Głuszak edytował(a) ten post dnia 11.06.08 o godzinie 00:10
Podobne tematy
-
Nieruchomości » Zakup mieszkania pod wynajem -> Katowice -
-
Nieruchomości » kredyt na zakup mieszkania na wynajem -
-
Nieruchomości » Planuję zakup mieszkania-o co pytać? -
-
Nieruchomości » FUDACJA POSZUKUJE DOMU/LOKALU/MIESZKANIA NA WYNAJEM -
-
Nieruchomości » Wynajem mieszkania Otwock -
-
Nieruchomości » Wynajem mieszkania na cele biurowe -
-
Nieruchomości » Wynajem mieszkania -
-
Nieruchomości » Pomieszczenia biurowe pod wynajem -
-
Nieruchomości » WYNAJEM LOKALI BIUROWO/HANDLOWO/USŁUGOWYCH POD SIEDZIBĘ... -
-
Nieruchomości » Zamiana działek budowlanych na mieszkanie pod wynajem -... -
Następna dyskusja:
