Temat: Zagadka hipoteczno-bankowa

Witajcie,

z gory przepraszam, jesli bedzie przydlugo, ale czasem trzeba.
Potrzebuje opinii / pomocy / podpowiedzi odnosnie dreczacego problemu. Wiec do rzeczy.

CEL: Rodzina X pragnie zmienic swoje mieszkanie na wieksze. Dla uproszczenia, obecna wartosc rynkowa mieszkania to 100.000 zl, na tym mieszkaniu jest hipoteka, przy czym do splacenia zostalo 90% wartosci kredytu, czyli 90.000 zl. Kredyt w zlotowkach. Rodzina ma zdolnosc kredytowa na 150.000 zl i takie zadluzenie moze zostac zaciagniete na poczet nowego mieszkania, po splaceniu obecnego zadluzenia.

PYTANIE: jak to najsensowniej, najbezpieczniej dla rodziny X to zrobic?

MOZLIWE ROZWIAZANIA, ktore do tej pory wymyslilem.

ROZWIAZANIE 1. Zamiana mieszkania z inna rodzina Y, na wieksze mieszkanie.
- na mieszkanie rodziny Y zakladana jest hipoteka, ktora bedzie splacala rodzina X
- mieszkanie przechodzi (mozna wydac) gdy zalozona jest hipoteka na nieruchomosci rodziny Y

I teraz, model wyglada na prosty, ale gdy:
- oba mieszkania sa na hipotekach?
- czy banki sa w ogole zainteresowane takimi ruchami?
- jak to wyglada z punktu widzenia podatkowego?
- da sie to w Polsce zrobic (tak realnie)
- jak szukac takich mieszkan do zamiany? przez posrednika? samodzielnie?

ROZWIAZANIE 2. Rodzina X sprzedaje mieszkanie, termin wydania ustawiony powiedzmy na 3 miesiace od podpisania umowy i rodzina X ma tyle czasu by znalezc nowe mieszkanie, podpisac umowe, uzyskac kredyt i sie przeprowadzic (3 m-ce to malo realne w PL, co nie?).

Jakies inna ryzyka poza czasem, ktore trzeba w tym wariancie uwzglednic? Koszty dodatkowe? Spotkalem sie z opinia, iz polacy niechetnie kupuja mieszkania z hipoteka, bo to problem, trudnosci, sprzedawca nie zwolni hipoteki itp itd.

ROZWIAZANIE 3. (czy mozliwe w PL?) Rodzina X podpisuje umowe z developerem na zakup nowego mieszkania (powiedzmy, ze urzadzonego podstawowo, czyli lazienka, sciany, drzwi, okna, podlogi) ktory w rozliczenie bierze mieszkanie z hipoteka. Bank przepisuje hipoteke (dopiero gdy developer utworzy ksiege wieczysta, wiec inwestycja raczej powinna byc skonczona badz w koncowej fazie budowy - chyba, ze sie myle).

Da sie to w PL zrobic? Jakis jest developer, ktory na takie rozwiazanie sie decyduje? Szczegolnie w Warszawie.

ROZWIAZANIE 4. podobnie jak rozwiazanie 3, ale korzystajac z zewnetrznego ... wlasnie, funduszu, banku, instytucji pomocnej konsumentom (w PL :-D)

INNE ROZWIAZANIA???

A moze sa jacys ludzie (np. Expander, Open F....) ktorzy takie operacje przeprowadzaja, maja doswiadczenie. A moze ktos z Was stal przed takim wyzwaniem i je zrealizowal?

Z gory dziekuje za wszelkie podpowiedzi, rady i porady, namiary, strony i inne zroda, ktore moga pomoc rodzinie X :) :)

pozdrawiam,
Alek

Temat: Zagadka hipoteczno-bankowa

Witaj Aleksander,

Całkiem nieźle kombinujesz w tym temacie - zwłaszcza 3 rozwiązanie pewnie jest do realizacji w krajach z bardziej rozwiniętą niż nasza kulturą prawną.

Przejrzałem dokładnie Twoje propozycje i w zasadzie najbliższą realizacji jest propozycja numer 2.
Podany przez Ciebie termin 3-miesięcy nie jest mało realny, jeśli o nowy kredyt rodzina X będzie starać się w polskim banku.

Podzielę Twoją propozycję na dwa warianty.

PIERWSZY
Można by renegocjować warunki kredytu z podwyższeniem kapitału kredytu i zmianą przedmiotu zabezpieczenia. Wówczas rodzina X mogłaby się z kimś zamienić na mieszkania (o ile tamto nie będzie obciążone) oddać w rozliczeniu swoje mieszkanie + dodatkową gotówkę z banku. Bank wydaje dokumenty do obciążenia nowego mieszkania i jednocześnie dokumenty do wykreślenia hipoteki ze starego.
To wymaga jednak sporych kombinacji.

DRUGI WARIANT
Taki jak mówiłeś - sprzedajesz, spłacasz kredyt, w akcie notarialnym ustalasz z kupującym termin wydania lokalu na jakieś 3 miesiące (ktoś musi się na to zgodzić). Bierzesz nowy kredyt, kupujesz nowy lokal.

Tylko co, jeśli jednak będą problemy z nowym kredytem? Dlatego, tę kwestię musiałbyś mieć już dograną z nowym bankiem - w kwestiach procedury bankowej nie mogę Ci więcej pomóc, natomiast w kwestiach stricte prawnych jak najbardziej.
Pozdrawiam

Na propozycje nr 3 żaden developer (jeszcze) w Polsce nie pójdzie. Odnośnie propozycji nr 1 - nigdy nie wchodź w układy, gdzie ktoś spłaca za kogoś cudze zobowiązanie. Jasne - właściwie jest to wykonalne, tylko hmm... skok na główkę do nieznanej wody też jest wykonalny, ale decydują się tylko nieliczni i nie wszystkim się udaje...Rafał Lewandowski edytował(a) ten post dnia 23.07.10 o godzinie 15:31

Temat: Zagadka hipoteczno-bankowa

Witaj,
chyba najprostszą będzie wersja zbliżona do nr 2, mianowicie:

1.Znalezienie nabywcy na Twoje mieszkanie (trochę to potrwa), jednoczesne szukanie mieszkania do kupna (trochę prostsze niż sprzedanie).
2. Jeżeli już znajdziesz nabywcę na Twoje mieszkanie to ten zazwyczaj potrzebował będzie kredytu.
3. Na twoim mieszkaniu jest hipoteka więc musisz uzyskać z banku oświadczenie zawierające: zgodę na wcześniejszą spłatę kredytu, wysokość aktualnego zadłużenia, oraz oświadczenie o zgodzie na wykreślenie wpisu na z KW sprzedawanego mieszkania.
4. Podpisujesz umowę przedwstępną, przyjmujesz zadatek.Określasz termin na np. 3 - 4 miesiące do zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie przyrzeczonej określasz termin opuszczenia mieszkania na ok. 1 miesiąc.
5.Twój klient spokojnie szuka finansowania. Ty masz czas i środki (z przyjętego zadatku) na znalezienie innego mieszkania, podpisania umowy przedwstępnej i wpłacenie zadatku.
6. Znajdujesz mieszkanie, podpisujesz umowę analogiczną do poprzedniej uwzględniając obowiązujące Ciebie terminy.
7. Jeżeli owe mieszkanie jest obciążone to sprzedawca musi Tobie przedstawić analogiczne zaświadczenie jakie Ty zdobyłeś dla twojego kupca.
8. Kompletujesz dokumenty.
9. Ważne jest to aby obydwie umowy przedwstępne podpisane były w możliwie maksymalnie zbliżonym czasie.
10. Następuje teraz dość delikatny moment... Powinieneś dążyć do tego aby uzyskać od banku promesę udzielenia kredytu (wcześniej przedstawiasz im komplet dokumentów - dok. finansowe, umowę przedwstępną itp., oświadczenie banku ad. mieszkania które chcesz nabyć itd.)
9. W tym czasie Twój kupiec powinien uzyskać kredyt i możecie stanąć do aktu notarialnego sprzedaży Twojego mieszkania. (termin min. 1 miesiąc do przekazania lokalu)
10. Po 3 -4 dniach środki wpływają na konto Twojego banku spłacając hipotekę, reszta (o ile jest) wpływa na Twoje konto.
11. Uzyskujesz zgodę banku na wykreślenie hipoteki i nowy właściciel ma wyczyszczony wpis dotyczący Twojego kredytu.
12. Zostaje Ci ok. 3 tygodni na podpisanie umowy kredytowej z bankiem finansującym zakup.
13. Po podpisaniu umowy kredytowej upewniasz się, że masz wszystkie dokumenty i spotykasz się ze sprzedającym u Notariusza.
14. Po 3-4 dniach sprzedający ma kasę na koncie a Ty możesz wydać tamto mieszkanie. (Pamiętaj o terminach w umowach przedwstępnych i końcowych aby się odpowiednio nakładały)
15. Jeżeli mieszkaniem które będziesz miał zamiar nabyć ma obciążoną hipotekę powinieneś uzyskać odpowiednio wcześnie oświadczenie banku analogiczne do tego jakie Ty uzyskałeś dla Twojego kupca.
16. Wówczas sprzedający podobnie jak Ty nie otrzyma pełnej kwoty na swoje konto tylko odpowiednio na konto banku celem spłacenia zadłużenia a resztę o ile będzie na jego konto.

Takie transakcje przeprowadza się każdego dnia. W przypadku wątpliwości udaj się do Notariusza on wyjaśni Ci dokładnie procedurę.

WAŻNE - musisz mieć na uwadze koszty notarialne oraz podatek PCC - 2% od wartości transakcji. (za umowy przedwstępne u Notariusza też trzeba płacić) Płaci zwyczajowo strona kupująca.

I już można mieszkać... :)
Powodzenia.

Wiem, że trochę to rozpisałem ale to powinno Ci ułatwić.

Temat: Zagadka hipoteczno-bankowa

Witam,

dziekuje za pierwsze glosy. Juz conieco mi rozjasnily sytuajce, bardziej w ktorym kierunku pojsc i poszukac :)

zglebie jeszcze bardziej temat i pewnie jeszcze bede pytal :)

Temat: Zagadka hipoteczno-bankowa

Podpisując umowę przedwstępną i umowę sprzedaży w jednej kancelarii możesz sporo wynegocjować. Pamiętaj, że Minister określa jedynie stawki maksymalne - reszta jest do negocjacji.

Temat: Zagadka hipoteczno-bankowa

Witam,

Mam podobną aczkolwiek inną zagadkę, otóż:

1) jest mieszkanie kupione na kredyt we CHF, jak większość tego typu po kursie istotnie różnym, które ogranicza zdolność kredytową z jednej strony, ale kredyt wzięty jest na warunkach lepszych niż dostepne teraz. Sprzedaż go i spłata kredytu CHF powoduję dopłatę do róznicy kursowej rzędu 150 tys. PLN.

kredyt 450tys. PLN

2) jest chęć i wola budowy domu na kupionej działce (działka na kredyt w tym samym banku co mieszkanie), problem jest ze zdolnością ograniczoną przez ww. mieszkanie.

potencjalny nowy kredyt 1 mln zł

Pytanie/wyzwanie/zagadka - czy da się zrobić tak, by przenieść zabezpieczenie do kredytu z mieszkania na dom (nie spłacając kredytu, z oczywistych względów) biorać dodatkowoo te 550 tys. PLN kredytu na tenże?

Oczywiście po zwolnieniu hipoteki, mieszkanie zostaje sprzedane i pojawia się wkład własny w wysokości 450 tys. zł, który pozwala dopiąć inwestycję w dom 1 mln zł.

Na koniec pozostaje dom obciążony hippoteką na 1 mln zł - z tego 550 tys. wynika z budowy domu, a 450 tys. wynika z przeniesionego zabezpieczenia z mieszkania.

Nie wiem czy jasno się wyraziłem, ale może ktoś zrozumie o co mi chodzi i będzie skłonny coś poradzić.

Z góry dzięki!