Temat: Metoda wyceny nieruchomości - pytanie

Mam taką sytuację, że odsprzedajemy miastu kawałek działki pod drogę.
Dzisiaj ma przyjść rzeczoznawca, ale wcześniej chciałbym dowiedzieć się jednej rzeczy.

Działka jest dosyć duża, z jednej strony graniczy z główną ulicą znanej miejscowości turystycznej. Głównie przez ten fakt nabiera znacznej wartości.

Miastu sprzedajemy 300 metrów działki "od jej końca" czyli z strony przeciwległej do wspomnianej głównej drogi. W jaki sposób powinna być ustalona wartość tego kawałka?

Mi się wydaje że powinna być wyceniona cała działka, i wyznaczona cena za metr powinna być wzięta pod uwagę. Myślę, że jest to rozsądne podejściem, ponieważ w przypadku sprzedaży całej działki uzyskalibyśmy jednakową cenę za każdy metr działki.

Czy może rzeczoznawca wydzieli kawałek działki który jest przeznaczony pod sprzedaż i wyceni ją w oderwaniu od całości? Wtedy nie będzie ona warta tyle ile można by uzyskać przy sprzedaży całej działki.

Jak to wygląda/powinno wyglądać w praktyce?

Temat: Metoda wyceny nieruchomości - pytanie

w praktyce jest tak, że wycenia się tak jak nakazuje prawo a nie tak jak by chciał rzeczoznawca/sprzedający/kupujący.

sprawę jasno(?) reguluje Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004, Dz.U. z 2004 r, Nr 207, poz. 2109; i zmieniające z dnia 27 września 2005, Dz.U. z 2005 roku, Nr 196, poz. 1628;

paragraf 36 mówi:
1. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

w rezultacie i tak wychodzi na to, że rzeczoznawca jest zły bo wycenił za nisko (wg klienta) oraz za wysoko (wg gminy).

Temat: Metoda wyceny nieruchomości - pytanie

TOMASZ WYSOCKI:

odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Czy dobrze rozumiem, że chodzi tutaj o nieruchomości podobne do analizowanej działki, kupione przez miasto w tym samym celu i czasie?

2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

W punkcie 2 jest chyba wyraźne odniesienie do wartości działki z której działka pod drogę została wydzielona. Można więc założyć, że intencją ustawodawcy było takie wycenianie nieruchomości wydzielonej pod drogę, żeby jej cena była bezpośrednio związana z ceną całej nieruchomości i stanowiła jej procentową część.

Czy dobrze to rozumiem?

Bo rzeczoznawca dziś obejrzał działkę. Stwierdził, że to co ma "pozostała część działki" jest nieistotne. Czyli mimo iż cała nieruchomość jest uzbrojona i leży przy głównej ulicy to wydzielona cześć akurat mediów nie posiada i fakt że cała działka jest dobrze usytuowana też nie ma znaczenia, bo on bierze pod uwagę tylko wydzieloną część.

Powiedział, że nie będzie się zajmował całą działką, bo jej wartość nie ma dla niego znaczenia.

Moim zdaniem jest to ewidentny błąd, bo sąsiednie działki skupowane przez miasto nie są podobne do naszej (żadna z nich nie sięga do głównej ulicy), należałoby odnieść się więc do wartości całej działki i od niej wyjść do obliczenia wartości wydzielonego kawałka.

Czy mam rację czy tylko mi się wydaje? :)Krystian L. edytował(a) ten post dnia 14.11.08 o godzinie 20:47

Temat: Metoda wyceny nieruchomości - pytanie

Rzeczoznawca powinien przyjac wartosc dzialki jako uzbrojonej, bo dzialka JEST uzbrojona. Jakbys sprzedawal te dzialke w calosci to calosc jest liczona jako uzbrojona.

Z drugiej strony rzeczoznawca za chwile powie Ci, ze czesc ktora wycenia ma zly ksztalt, nienadajacy sie do niczego i tez Ci obnizy wartosc.

Patrzac na zapisy prawa to "wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni" zatem okresla sie wartosc 1m2 gruntu dzialki (calej) i mnozy przez powierzchnie zabierana pod droge.. ewentualnie uwzglednia dodatkowo, fakt iz jest tam drzewo, plot itd...

Temat: Metoda wyceny nieruchomości - pytanie

Tak właśnie sądziłem.
Dziś będę miał prawdopodobnie operat w dłoni i zobaczę co ten rzeczoznawca tam porobił:)

Temat: Metoda wyceny nieruchomości - pytanie

Witam
Nie wiem czy to Ci to pomoże, ale zajrzyj na serwis http://samowycena.pl. Można tam przeprowadzić szacunkową wycenę dowolnej nieruchomości. Polega to na tym, że system oblicza cenę danej nieruchomości w oparciu o wartości nieruchomości sąsiadujących z nią, mających zbliżone parametry. Dzięki temu możesz zorientować się, jakie ceny osiągają nieruchomości w wybranej przez Ciebie okolicy. Projekt jest współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Regionalnego w ramach programu Innowacyjna Gospodarka.