Temat: Prawo w nieruchomościach

W tym poście będą zamieszczane 

nowelizacje prawne ustaw i kodeksów oraz poruszane sporne aspekty prawne.

Dominik Ciecierski edytował(a) ten post dnia 07.02.10 o godzinie 20:09

Temat: Prawo w nieruchomościach

UWAGA ZMIANA W NAJMIE OKAZJONALNYM.

NAJEM OKAZJONALNY

Tekst ustawy przekazany do Senatu zgodnie z art. 52 regulaminu Sejmu

USTAWA z dnia 5 listopada 2009 r. (fragmenty)

o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw1)

Art. 1. W ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.2)) wprowadza się następujące zmiany: 1) w art. 3 uchyla się ust. 1; 2) po rozdziale 2 dodaje się rozdział 2a w brzmieniu: „Rozdział 2a Najem okazjonalny lokalu Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu dołącza się w szczególności: 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2; 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, z zastrzeżeniem ust. 3; 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 7 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

7. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z późn. zm.3)). Art. 19b. 1.

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. 2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1. 3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 41 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.4)). Art. 19c. 1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. 2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Art. 19d. 1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu ulega rozwiązaniu po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. 2. Po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. 3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: 1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; 2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; 3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. 4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wnio sku załącza się: 1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; 2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela; 3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1. 5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjo nalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Art. 19e. W przypadku dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.”.

Art. 2. W ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.5)) w art. 1046 po § 4 dodaje się § 41 w brzmieniu: „§ 41. Przepisu § 4 nie stosuje się do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajętego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.6)).”.

Art. 3. W ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.7)) w art. 12 wprowadza się następujące zmiany: 1) w ust. 1 w pkt 3 lit. a otrzymuje brzmienie: „a) przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a,”; 2) uchyla się ust. 11.

Art. 4. Do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1, stosuje się przepisy tej ustawy w brzmieniu dotychczasowym.

Art. 5. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 3, który wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2010 r.

MARSZAŁEK SEJMU /-/ Bronisław Komorowski

Temat: Prawo w nieruchomościach

Forma wpłacenia zadatku
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2009 roku, sygn. akt I CSK 328/2007, OSNC 2009/4 poz. 60
Sąd Najwyższy, orzekł, iż zadatek może być dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony.
SN stwierdził, jeżeli postanowienia umowy są sformułowane jednoznacznie, to inne ich rozumienie niż wynika to z reguł językowych dopuścić można tylko wyjątkowo, gdy przemawiają za tym ważne względy wynikające z okoliczności towarzyszących zawarciu i ewentualnie wykonaniu umowy.
Odnośnie zaś samej instytucji zadatku SN przypomniał, że zgodnie z art. 394 § 1 k.c. zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy, dlatego co do zasady więc trafne jest stanowisko, że kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za zadatek (tak już SN orzekł w wyroku z dnia 7 października 1999 roku, sygn. akt I CKN 262/98, OSNC 2000/4 poz. 71). Ale należy pamiętać, że przepis ten ma charakter dyspozytywny i strony mogą ustalić w umowie, iż kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy (np. przez przelew bankowy).
dyspozytywny – (względnie obowiązujący) dopuszczający inne uregulowanie na mocy umowy stron.

Temat: Prawo w nieruchomościach

W umowie przedwstępnej, termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest zastrzeżony na korzyść obu stron i żadna z nich nie może przed upływem terminu podanego w umowie żądać od drugiej strony zawarcia umowy definitywnej. SN w wyroku z 19 grudnia 2005 r. (sygn. akt III CK 344/05, niepublikowany): wykazał, że określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przeciwnie, upływ tego terminu skutkuje wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy, a konsekwencją tej wymagalności staje się rozpoczęcie biegu jednorocznego terminu przedawnienia, a także wynikającego z art. 390 par. 2 k.c. roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (forma aktu notarialnego).

Temat: Prawo w nieruchomościach

Nowości w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami


Oprócz nowości wprowadzonych do ustawy o ochronie praw lokatorów oraz modyfikacji w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, do zmian w przepisach dotyczących nieruchomości, które weszły w życie na początku tego roku, należy zaliczyć także zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603).


Przypomnijmy, iż ustawa ta dotyczy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego, określając przede wszystkim właściwe im zasady gospodarowania, ale także scalania i podziału nieruchomości, ich pierwokupu czy wywłaszczania. Nowelizacja (ustawa z 5 listopada 2009 r.), która weszła w życie 7 stycznia 2010 r., wprowadza następujące zmiany:

- możliwość stosowania bonifikat o charakterze generalnym – dotychczas przepisy pozwalały wyłącznie na stosowanie przy zbywaniu nieruchomości na rzecz osób, którym przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu, jedynie bonifikat indywidualnych – dotyczących konkretnej nieruchomości; obecnie organy gospodarujące nieruchomościami mogą podjąć uchwałę (bądź zarządzenie), zgodnie z którą określona zostanie bonifikata mająca zastosowanie do pewnej grupy sprzedaży spełniającej określone warunki (np. bonifikata w wysokości 20 proc. przy sprzedaży lokali pod dany typ inwestycji);

- sprzedaż lokali użytkowych bez przetargu – do wejścia w życie nowelizacji jedynie lokale mieszkalne mogły być przedmiotem zbycia bez przeprowadzania przetargu; zmiana art. 34 ustawy pozwala obecnie, aby w trybie bezprzetargowym sprzedać także inne lokale (np. użytkowe) oraz grunt niezbędny do racjonalnego korzystania z budynku; warunkiem jest po pierwsze to, aby przeniesienie własności nastąpiło na rzecz dotychczasowych najemców, którym przysługuje prawo pierwokupu; po drugie, w budynku może znajdować się tylko jeden taki lokal; nowe przepisy oznaczają więc, że władze samorządowe będą mogły podjąć decyzję (w uchwale bądź zarządzeniu) o bezprzetargowej sprzedaży lokalu innego niż mieszkalne wraz z gruntem niezbędnym do korzystania z budynku na rzecz najemców bądź dzierżawców;

- usprawnienie procedur związanych z wywłaszczaniem nieruchomości – wprowadzone zmiany w tym zakresie mają na celu usprawnienie przeprowadzania inwestycji celu publicznego; w szczególności służy temu obowiązek (a nie jak dotychczas możliwość) wszczynania postępowania wywłaszczeniowego po bezskutecznym upływie dwóch miesięcy od zakończenia rokowań w sprawie zawarcia umowy o nabycie prawa do danej nieruchomości; co więcej, starosta nadaje rygor natychmiastowej wykonalności w odniesieniu do decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości.

Ustawa z 5 listopada wprowadza także zmiany w ustawie o przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (DzU z 2005 r., nr 175, poz. 1459). Podstawowa zmiana ma znaczenie dla spółdzielni mieszkaniowych i polega na przywróceniu możliwości nieodpłatnego przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności. Ta możliwość zarezerwowana jest dla tych spółdzielni, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r. bądź uzyskały to prawo na podstawie tzw. dekretu warszawskiego (dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy). Do tej pory możliwość tańszego przekształcenia użytkowania wieczystego we własność była uzależniona od decyzji władz samorządowych (w części większych miastach stosowano bonifikaty nawet do 95 proc., jednakże nie była to jednolita praktyka).

Temat: Prawo w nieruchomościach

c.d
Niedawno wprowadzone zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów polegają na dodaniu rozdziału Najem okazjonalny lokalu, który będzie miał zastosowanie do lokali mieszkalnych, których właścicielami są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.


Najem takiego mieszkania będzie możliwy po zawarciu umowy o najem okazjonalny na czas oznaczony nie dłużej niż 10 lat. Ustawodawca wprowadza obowiązek dołączenia do umowy dodatkowych załączników takich jak:

* oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu,
* wskazanie przez najemcę lokalu, do którego ma być przeprowadzona eksmisja,
* oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytułu prany do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego należy załączyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Oczywiście jak zawsze nie sprecyzowano, kto poniesie dodatkowe koszty tej biurokratycznej papierologii. Szacunkowy koszt takich oświadczeń złożonych w kancelarii notarialnej myślę, że będzie oscylował w granicach 200 złotych.

Pewne jest również to, że informacje o zawarciu umowy o najem okazjonalny właściciel mieszkania zobowiązany jest zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, pod rygorem wyłączenia przepisów specjalnych dla najmu okazjonalnego oraz uregulowania stosownego podatku od dodatkowego przychodu.

Teoretycznie wprowadzone zmiany mają na celu przyśpieszyć ewentualne eksmisje uciążliwych najemców z mieszkań i co chyba najważniejsze spowodować by do budżetu trafiały podatki z wynajmowanych mieszań.

Obecnie i tak trudnym rynkiem rządzi szara strefa, szacuje, że ok. 80 procent transakcji wynajmu mieszkań nie jest opodatkowanych, stan ten się nie zmieni po wprowadzeniu tych przepisów.

Nadmierna regulacja i fiskalizm nigdy nie był dobrym argumentem, osoby wynajmujące mieszkania nie robią tego z przyjemności tylko z potrzeby dorobienia sobie paru złotych do i tak już niskich pensji. Zdarzają się też osoby traktujące rynek najmu, jako inwestycje i stałe źródło dochodów wynajmując kilka mieszkań, ale jest ich w sumie może z 10 procent.

Rynek najmu przeżywa teraz ciężkie chwile, podaż mieszkań jest duża popyt bardzo umiarkowany, po kilka miesięcy trzeba czekać na klienta i obniżać ceny. Nie wyobrażam sobie w takiej sytuacji właściciela, który postawi tak rygorystyczne warunki i obciąży dodatkowymi kosztami przed zawarciem umowy np. studenta czy młode małżeństwo na dorobku.

Czas pokaże czy ta nowelizacja będzie pozytywnie odebrana przez rynek i zainteresowanych a może zamieni się w kolejny bubel legislacyjny.

Temat: Prawo w nieruchomościach

Użytkownik wieczysty może nie zgodzić się na podwyżkę opłaty


Tegoroczne podwyżki opłat z tytułu użytkowania wieczystego na terenie Warszawy wynosiły średnio 50 – 150%. Najczęściej aktualizacja opłaty dokonywana jest co 3 – 4 lata. Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami daje nam jednak oręż do walki z wyższymi opłatami.


Jak pokazują badania Home Broker, większość przeprowadzonych ostatnio w Warszawie podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste zawiera się w przedziale 50 – 150%. Oznacza to, że od 2006 roku o tyle mniej więcej wzrosła wartość gruntów. Uzyskane przez Home Broker informacje mówią, że aktualizacji dokonuje się najczęściej co 3 - 4 lata. Zdarzają się jednak podwyżki o znacznie większej skali. Nawet ponad dziesięciokrotne wzrosty są charakterystyczne dla dzielnic centralnych stolicy. Teoretycznie wynikać one powinny ze wzrostu wartości działki. Gdy jednak po kilkunastu latach nieprzeprowadzania aktualizacji dostajemy podwyżkę z 200 zł na 3000 zł rocznie można uznać, że przekroczone zostały granice przyzwoitości.

Podwyżki nie tylko w Warszawie

Tak horrendalne podwyżki nie są jedynie domeną Warszawy. W Łodzi, na ulicy Zelwerowicza - jak podaje Magdalena Zwolińska, doradca Home Broker - opłatę z tytułu użytkowania wieczystego dla 100 metrowego domu podniesiono z kwoty 600 zł na 1 800 zł rocznie.

W Gdańsku z bardzo wysokimi wzrostami opłat mamy do czynienia głównie na obrzeżach miasta - Dotyczy to głównie działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną – mówi Michał Kudła, doradca Home Broker w Gdańsku - W jednym przypadku nastąpił wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego za działkę o powierzchni 1300 mkw. z 900 zł do 3700 zł rocznie – dodaje.

Niektórzy użytkownicy wieczyści na poznańskich Podolanach otrzymali w zeszłym roku podwyżki rzędu 600%. - Takie podwyżki były w Poznaniu sytuacją niemalże masową rok temu, stąd lawinowo wzrosła liczba wniosków o wykup terenów, które były w użytkowaniu wieczystym - podaje Michał Sakowski, doradca Home Broker

Mechanizm opłat za użytkowanie wieczyste

Użytkownicy wieczyści wnoszą raz na rok opłatę na rzecz właściciela gruntu, a więc Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub województwa). Wysokość tej opłaty uzależniona jest od:

1. wartości gruntu,
2. udziału użytkownika wieczystego w prawie do gruntu,
3. stawki procentowej opłaty,
4. zastosowania bonifikaty.

Za określenie wartości gruntu (prawa własności) odpowiada rzeczoznawca majątkowy. Jest to niezależny ekspert wyłaniany w drodze przetargu. W przypadku lokali wysokość opłaty zależy od powierzchni mieszkania. Im większy lokal, tym opłata jest większa. Warto tu zwrócić uwagę na fakt, że np. właściciele domków stojących na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym wnoszą opłatę raz w roku, podczas gdy osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wnoszą opisywaną opłatę w czynszu - rozłożoną równomiernie przez cały rok.

Stawka procentowa opłaty określa, jaką część wartości gruntu należy co roku wnieść na rachunek właściciela. Stawka wynika z celu, na jaki została oddana nieruchomość. Najczęściej jest to cel mieszkaniowy (1%), handlowo-usługowy (3%) czy też usługi turystyczne (2%). Nie można także zapomnieć, że użytkownik wieczysty może wystąpić o 50% obniżkę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, gdy wynagrodzenie na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.

Walka z podwyżkami

Co więc należy zrobić, gdy uznamy, że zastosowana wobec nas podwyżka opłaty jest nieadekwatna do zmian wartości gruntu oddanego nam w użytkowanie wieczyste? W każdym wypadku możliwe jest zakwestionowanie zaproponowanej np. przez gminę podwyżki. Otrzymane od gminy pismo jest bowiem tylko propozycją nowej opłaty. Użytkownik wieczysty w odpowiedzi na pismo powinien więc, w przeciągu 30 dni od doręczenia wypowiedzenia, złożyć dwa egzemplarze wniosków do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że wzrost opłaty jest nieuzasadniony.

Warto zauważyć, że:

1. Wniosek musi zawierać uzasadnienie wskazujące błędy i niedociągnięcia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Z dokumentem tym można się zapoznać w Urzędzie Gminy,
2. W Warszawie SKO nie pobiera opłaty za złożenie wniosku,
3. Złożenie wniosku do SKO powoduje, że użytkownik wnosi opłatę w dotychczasowej wysokości,
4. Oczekiwanie na rozprawę w Warszawie trwać może nawet ponad rok,
5. W przypadku rozstrzygnięcia sprawy przed SKO na niekorzyść użytkownika wieczystego, musi on wnieść zaległa opłatę
6. Gmina musi udowodnić, że wzrost opłaty jest uzasadniony,
7. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi o swoistego „krakowskiego targu”. Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego.

Od orzeczenia SKO można się odwołać w terminie 14 dni. Powoduje to, że sprawa trafia do sądu. W tym momencie pojawiają się już koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok.

Temat: Prawo w nieruchomościach

Najem okazjonalny - straszny bubel!

Temat: Prawo w nieruchomościach

TAK:)
zakręcić się można;]

Temat: Prawo w nieruchomościach

Podatek od Wynajmu

podatek od wynajmu można sobie wybrać: albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych albo zwykły PIT, czyli podatek od osób fizycznych wg stawek progresyjnych (18 % lub 32%).

Obowiązujące stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych: 20%, 17%, 8,5%, 5,5% i 3% różnicują opodatkowanie w zależności od rodzaju działalności, z której czerpie się przychody. Wyjątkowo do opodatkowania przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych podobnych umów może być użyta, oprócz podstawowej stawki 8,5%, stawka 20%. Ma ona zastosowanie tylko do przychodów osiąganych od miesiąca następnego po miesiącu, w którym liczony od początku roku przychód przekroczył równowartość 4000 euro (jeżeli przychody te osiągają oboje małżonkowie, to bez względu na inne okoliczności kwota ta dotyczy łącznie obojga z nich).

Czyli podsumowując:
Ryczałt od najmu wynosi 8,5% wartości najmu, ale wzrasta do 20% wartości najmu, gdy ogólna kwota za najem przekroczy wartość 4000 euro. Ważne jest również to, że przy skorzystaniu z ryczałtu nie można się rozliczać wspólnie z małżonkiem na koniec roku.
Natomiast, podatek dochodowy od dochodu z najmu wynosi 18%, ale wzrasta po uzyskaniu dochodu powyżej ustawowych 85.528,00 zł.

Temat: Prawo w nieruchomościach

Dom po rozwodzie - podział majątku

Stosunki majątkowe między małżonkami to często drażliwy i delikatny temat, który potrafi być prawdziwą mieszanką wybuchową w chwili rozwodu.
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy prawa wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków oraz każdego z nich z osobna. Do ustanowienia wspólności nie jest konieczne żadne oświadczenie małżonków.

Majątek wspólny

Wspólność ustawowa to inaczej wspólność łączna, czyli bezudziałowa. Oznacza to, że w jej trakcie nie można określić wysokości udziału, jaki przysługuje każdemu małżonkowi.

Przedmioty majątkowe, które tworzą majątek wspólny to:

- wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków (czyli z umów-zleceń, umów o dzieło, z prowadzonej dodatkowo działalności gospodarczej),

- dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków (czyli np. zarówno dochody z dzierżawy działki kupionej za wspólne środki po ślubie, jak i czynsze z najmu mieszkań, które małżonkowie mieli przed ślubem),

- środki zgromadzone na rachunku bankowym lub pracowniczym funduszu emerytalnym każdego z małżonków.

Majątek odrębny

Oprócz majątku wspólnego każdy z małżonków posiada jeszcze majątek odrębny (osobisty). W jego skład wchodzą przedmioty majątkowe:

- nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej (kupione przed ślubem),

- nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę,

- służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków (są to między innymi kosmetyki, odzież, akcesoria niezbędne do wykonywania pracy czy spędzania czasu wolnego),

- uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę (wyjątkiem będzie renta należna poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej - renta ta wchodzi do majątku wspólnego),

- uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków (nagrody w konkursach literackich, sportowych, teleturniejach),

- nabyte w zamian za składniki majątku osobistego (czyli np. samochód zakupiony za wygraną w maratonie),oraz prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy, a także prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie (przykładem jest prawo dożywocia ustanowione na rzecz jednego z małżonków).

Podstawową cechą majątku osobistego jest to, że w chwili rozpadu małżeństwa nie podlega on podziałowi i zawsze należy do jednego z małżonków. Jeśli małżonkowie kwestionują przynależność danego dobra do majątku odrębnego, wówczas małżonek zainteresowany rozstrzygnięciem tego sporu może wytoczyć przeciwko drugiemu małżonkowi powództwo o ustalenie, czy dany przedmiot wchodzi w skład majątku wspólnego.

Ustanie wspólnoty

W trakcie trwania wspólności żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może też rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w udziale. Podział majątku (zarówno sądowy, jak i umowny) jest możliwy z chwilą, kiedy ustaje wspólność majątkową.

W trakcie małżeństwa możliwe jest to wówczas, gdy:

- małżonkowie postanowią zawrzeć umowę o rozdzielność majątkową (czyli intercyzę, która może być podpisana przed ślubem, ale także po kilku latach małżeństwa),

Temat: Prawo w nieruchomościach

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność

Kupując mieszkanie w spółdzielni, jego nabywcy mogą stać się właścicielami, de facto, dwóch praw: spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jeśli istnieje możliwość wykupu, wówczas mieszkanie uzyska status odrębnej własności.
Reguły, jakimi rządzi się spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego są czytelne. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Prawo to może należeć do jednej osoby albo do małżonków. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Jest to prawo niezbywalne (lokator nie może go sprzedać czy darować), nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Natomiast podobne są uprawnienia wynikające z tytułu prawa odrębnej własności i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Z tym ostatnim możemy postępować tak jak z prawem własności, czyli możemy je zbyć, wynająć, zapisać, darować, podlega ono także dziedziczeniu. Czy zatem różnice są na tyle istotne by starać się o uzyskanie odrębnej własności lokalu, w którym mieszkamy?

Własność jest najszerszym, podstawowym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest wyłącznie tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Mimo przysługującego szeregu podobnych uprawnień względem lokalu, przy spółdzielczym własnościowym prawie, jego właścicielem wciąż pozostaje spółdzielnia. Wyłącznie prawo odrębnej własności daje tytuł własności zarówno do lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Posiadając odrębną własność, stajemy się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania, ale i proporcjonalnej części gruntu oraz budynku, w którym to mieszkanie się znajduje.

Jednakże różnice odczuwalne są najwyraźniej przy bieżących kwestiach związanych z wykorzystaniem lokalu. Dla przykładu, ewentualna zmiana jego przeznaczenia, gdy planujemy rozpocząć działalność gospodarczą. W przypadku lokalu, do którego posiadamy własnościowe spółdzielcze prawo, będzie wymagana zgoda spółdzielni. Przy prawie odrębnej własności taka zgoda, ani nawet informacja spółdzielni nie jest wymagana. Dysponując odrębną własnością dużo łatwiej będzie również uzyskać kredyt czy pożyczkę w banku. Co ważne, wyodrębniony lokal nie będzie mógł zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. To oznacza, że właściciel lokalu nie będzie odpowiadał za długi spółdzielni. Niezależność właściciela przejawia się również w tym, że może on w ogóle ze spółdzielni wystąpić.

Przy wyodrębnianiu lokali ważną kwestią pozostaje zarząd nieruchomością wspólną. Nie znikają zatem najbardziej palące problemy związane z utrzymaniem części wspólnych. Stąd też, jeśli spółdzielnia jest w dobrej sytuacji finansowej i sprawnie zarządza swoimi zasobami, warto rozważyć czy wyodrębnienie lokalu i wystąpienie ze spółdzielni zwyczajnie nam się opłaca.

Temat: Prawo w nieruchomościach

Sprzedaż domu z dożywociem

# Co to jest umowa o dożywocie? Umowa o dożywocie polega na tym, że nabywca - osoba, która kupuje lub otrzymuje dom w darowiźnie - w zamian za przeniesienie na nią własności ma zapewnić zbywcy (lub osobom jej bliskim) dożywotnie utrzymanie. Dożywotnik - czyli ten, komu przysługuje prawo dożywocia - musi być traktowany jak domownik. Poza mieszkaniem należy mu zapewnić światło i opał, a także wyżywienie, ubranie oraz pomoc i pielęgnację w chorobie. Po jego śmierci zaś trzeba ponieść koszty pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Czy można sprzedać dom bez pytania o zgodę osoby, która ma prawo mieszkać w nim dożywotnio?

# Sprzedaż nieruchomości

Obciążenie nieruchomości dożywotnim prawem mieszkania nie przeszkadza właścicielowi w swobodnym rozporządzaniu nieruchomością - nie musi wcale pytać dożywotnika o zgodę, by nieruchomość sprzedać.

Gdy nieruchomość z dożywociem jest sprzedawana, obowiązki wynikające z tego prawa przechodzą na kolejnego właściciela. Nie zawiera on w tym celu nowej umowy - obowiązki te przechodzą na niego automatycznie wraz z zawarciem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Uwaga! Prawo dożywocia można ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości. Nie jest to jednak warunek do powstania tego prawa.

Czy prawo do dożywotniego mieszkania w domu można na coś zamienić?

# Zamiana dożywocia

Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, związanym z dożywotnikiem i wygasającym wraz z jego śmiercią. Oznacza to, że osoba ta nie może swojego prawa do dożywotniego mieszkania i opieki przenieść na kogoś innego (nie może go sprzedać, darować ani odstąpić komuś z rodziny czy znajomej niepełnosprawnej osobie). Jeśliby jednak między stronami umowy o dożywocie wystąpiły tak silne konflikty, że osoby te nie mogłyby pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności, każda ze stron umowy może wtedy wystąpić do wydziału cywilnego sądu rejonowego z pozwem "o zmianę zakresu prawa dożywocia". W wyniku takiego żądania sąd może zamienić uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę, a jej wysokość ustali w ten sposób, by odpowiadała wartości uprawnień wynikających z umowy dożywocia.

W wyjątkowych sytuacjach, gdy konflikt jest szczególnie ostry, sąd może rozwiązać umowę o dożywocie. Własność nieruchomości przejdzie wówczas z powrotem na osobę, która w zamian za nieruchomość zapewniła sobie dożywotnie mieszkanie i utrzymanie.

Może się zdarzyć, że dożywotnik nie zechce korzystać z prawa dożywocia, kiedy nieruchomość zostanie sprzedana osobie spoza rodziny. Od osoby sprzedającej nieruchomość może on wtedy żądać zmiany tego prawa na odpowiadającą mu rentę. Gdy strony dojdą do porozumienia, powinny zawrzeć przed notariuszem stosowną umowę.

Temat: Prawo w nieruchomościach

Można uniknąć płacenia podatku

19% podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nie zapłacą jednak wszyscy. Podobnie jak i w poprzednich uregulowaniach, tak i teraz ustawodawca przewidział sytuacje, które zwalniają podatnika z opłacenia tego podatku. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych jest podatnik, który był zameldowany na pobyt stały w zbywanym budynku lub mieszkaniu przez okres nie krótszy 12 miesięcy przed datą zbycia. Pamiętać jednak należy, aby z takiego zwolnienia z podatku skorzystać, trzeba złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty zbycia stosowne oświadczenie o wymaganym zameldowaniu w danej nieruchomości. Jeżeli tego nie zrobimy, 19% podatek od dochodu trzeba będzie zapłacić.

http://www.podatki.egospodarka.pl/19883,Podatek-od-spr...

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2009 r.

Z 1 stycznia 2009 r. zlikwidowana zostanie tzw. ulga meldunkowa, tj. opisane wyżej zwolnienie od podatku, którą zastąpi ulga mieszkaniowa. Zgodnie z nowelizacją ustawy, dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku pod warunkiem, że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe, przez które należy rozumieć m.in. nabycie nowego mieszkania, domu, działki budowlanej, wyremontowanie własnego domu lub spłatę kredytu, który został zaciągnięty na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. Podkreślenia wymaga fakt, że nabycie nowego domu, mieszkania, czy działki nie musi nastąpić tylko w Polsce, lecz może być dokonane także w krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Konfederacji Szwajcarskiej. Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko ci podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. W pozostałym przypadku podatek będzie tym wyższy, im wyższy będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu.

http://www.twoja-firma.pl/wiadomosc/16790880,zmiany-w-...Katarzyna T. edytował(a) ten post dnia 24.03.10 o godzinie 11:43

Temat: Prawo w nieruchomościach

Tytuł prawny do lokalu zamiennego

Czy prawo mówi coś na ten temat? Złożyłam wypowiedzenie najmu lokatorkom z okresem 6 miesięcy i dostarczyłam im lokal zamienny (spełnia wszystkie wymogi lokalu zamiennego). Lokalu nie przyjęły, powołując się między innymi na to, iż nie posiadam tytułu prawnego do lokalu. Lokal ten miałam w dyspozycji, zarezerwowany przez agencje nieruchomości. Lokatorki dostały drugi termin (2 tygodnie po ustaniu umowy najmu) i również odmówiły. Zapis w ustawie nie mówi nic więcej na temat lokalu zamiennego.
Pomożecie?