Temat: Zbycie ekspektatywy - wymaga formy aktu?

Proszę mnie upewnić, bo spotkałem się z różnymi stanowiskami:

klienci nabywają tzw. ekspektatwę - przeniesienie praw do lokalu z umowy z deweloperem o wybudowanie lokalu w sytuacji, kiedy lokal:
1/ jest już oddany do użytkowania i jest zamieszkały przez zbywców,
2/ deweloper nie zakończył jeszcze formalnie inwestycji i nie zawarł z obecnymi właścicielami aktu przeniesienia własności.

Stoję na stanowisku, że taka transakcja nie wymaga formy notarialnej, tak samo jak nie wymagało tego zawarcie umowy przedswtępnej z deweloperem.

Deweloper jako obecny właściciel i strona pierwotnej umowy musi wyrazić zgodę na te transakcję.

Temat: Zbycie ekspektatywy - wymaga formy aktu?

Moim zdaniem Pana stanowisko jest prawidłowe. Samo powstanie ekspektatywy nie wymaga formy aktu notarialnego.

W ustawie natomiast :

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Art. 19.
3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Temat: Zbycie ekspektatywy - wymaga formy aktu?

OK - przy spółdzielni - tak. Ale to jest własność nie spóldzielcz, tylko dewelopera.

Temat: Zbycie ekspektatywy - wymaga formy aktu?

Kazimierz H.:
Proszę mnie upewnić, bo spotkałem się z różnymi stanowiskami:

klienci nabywają tzw. ekspektatwę - przeniesienie praw do lokalu z umowy z deweloperem o wybudowanie lokalu w sytuacji, kiedy lokal:
1/ jest już oddany do użytkowania i jest zamieszkały przez zbywców,
2/ deweloper nie zakończył jeszcze formalnie inwestycji i nie zawarł z obecnymi właścicielami aktu przeniesienia własności.

Stoję na stanowisku, że taka transakcja nie wymaga formy notarialnej, tak samo jak nie wymagało tego zawarcie umowy przedswtępnej z deweloperem.

Deweloper jako obecny właściciel i strona pierwotnej umowy musi wyrazić zgodę na te transakcję.

Wszystko się zgadza.

Trzeba tylko zwrócić uwagę na dwie kwestie.

1. Jeśli umowa przedwstępna była w formie aktu, to umowa cesji również powinna mieć taką formę.

2. Nawet w umowie przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej strony mogą ustalić, iż ewentualna cesja praw z tej umowy będzie mieć formę aktu notarialnego.

Niezależnie od formy umowy cesji czynność taka jest opodatkowana 1 % PCC. To chyba największy koszt takiej umowy, dużo większy niż notariusza. A potem przy sprzedaży i tak trzeba dopłacić jeszcze 2%.

Temat: Zbycie ekspektatywy - wymaga formy aktu?

Rafał Lewandowski:

Niezależnie od formy umowy cesji czynność taka jest opodatkowana 1 % PCC. To chyba największy koszt takiej umowy, dużo większy niż notariusza. A potem przy sprzedaży i tak trzeba dopłacić jeszcze 2%.

A to dopiero... z tej strony się nie spodziewałem. Rozumiem, że umowa powinna być w ustawowym terimnie zgłoszona do skarbowego, złozona deklaracja PCC i opłacony podatek 1%.

A co to za 2% "potem przy sprzedaży"? Przy jakiej sprzedaży?

Temat: Zbycie ekspektatywy - wymaga formy aktu?

Kazimierz H.:

Rafał Lewandowski:

Niezależnie od formy umowy cesji czynność taka jest opodatkowana 1 % PCC. To chyba największy koszt takiej umowy, dużo większy niż notariusza. A potem przy sprzedaży i tak trzeba dopłacić jeszcze 2%.

A to dopiero... z tej strony się nie spodziewałem. Rozumiem, że umowa powinna być w ustawowym terimnie zgłoszona do skarbowego, złozona deklaracja PCC i opłacony podatek 1%.

A co to za 2% "potem przy sprzedaży"? Przy jakiej sprzedaży?

Normalnie przy sprzedaży nieruchomości odprowadzamy 2% PCC. Tutaj rzeczywiście się zagalopowałem i przepraszam.

Przecież developer jest płatnikiem VAT w związku z tym nie wchodzi w grę podatek PCC. W związku z tym przy sprzedaży (pozwoliłem sobie na uproszczenie nazwy umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności) tej nie będzie żadnego podatku PCC.

Oczywiście trzeba byłoby zapłacić podatek PCC 2% od umowy sprzedaży, gdyby umowa cesji dotyczyła praw z umowy przedwstępnej na rynku wtórnym.

Nadal pozostaje kwestia 1% PCC od umowy cesji praw. Przy obliczaniu wartości warto wziąć pod uwagę, iż cena, za jaką lokal będzie nabyty nie stanowi jego wartości, gdyż zawiera VAT. Trzeba odjąć VAT i dopiero wówczas otrzymamy wartość przedmiotu umowy od której należy policzyć 1%.