Temat: wypowiedziana umowa najmu

Szanowni Państwo,
mam problem z ludźmi od których wynająłem lokal pod działalność gastronomiczna, mianowicie podpisałem umowę najmu która nie była od początku dla mnie najlepsza i niestety zdawałem sobie z tego sprawę, jednak lokalizacja dla mnie była na tyle atrakcyjna że postanowiłem mimo wszystko tą umowę podpisać zwłaszcza że właściciele lokalu wydawali się ok.
Bardzo szybko jednak po podpisaniu umowy okazało się że cały czas mają z czymś problem do tego stopnia że w pewnym momencie miałem odczucie jak bym to z nimi otwierał ten lokal.
Teraz już do rzeczy, lokal wynająłem 15 marca i z remontami borykałem się do sierpnia. Oczywiście od marca płaciłem już czynsz bo nie chcieli iść na ustępstwa w postaci odliczenia remontu ani wstrzymania płatności na czas remontowania.
Udało się ok. 10 sierpnia skończyć remont i w połowie wyposażyłem lokal, za resztą wyposażenia musiałem jeszcze chwilę poczekać...
Natomiast spóźniłem się z zapłatą czynszu i zapłaciłem go 15 dni po terminie, dzień później otrzymałem wypowiedzenie umowy najmu datowaną na dzień 13.08.2009
I teraz pytanie do Państwa czy wynajmujący miał prawo wypowiedzieć tą umowę ?
Jeśli tak to dla czego ?
A jeśli nie miał prawa wypowiedzieć umowy, to czy zapisy w umowie o wkładzie ( środki trwałe ) który przechodzi na wynajmującego po zakończeniu trwania umowy są ważne? I jeśli nie mieli prawa wypowiedzieć umowy to czy mogę ubiegać się o odszkodowanie za okres w którym miała obowiązywać umowa?
Jeszcze jedno sprawa jest na tyle zagmatwana że było to w sierpniu 2009 r.więc pytanie czy mogę jeszcze dochodzić swoich praw?
Co mam zrobić z faktem że od dnia wypowiedzenia umowy ( wymiany zamków ) nie odzyskałem połowy wyposażenia które było już w lokalu?
Oczywiście pisałem pisma wzywające do wydania moich rzeczy ( mam na wszystko faktury ) jednak odzewu ze strony właścicieli do dziś nie ma.
Sprawę poruszam dopiero po takim czasie gdyż przez tą sytuacje musiałem wyjechać odpracować to co utopiłem.
Proszę o pomoc !
dodaję oczywiście wzór umowy która była podpisana

UMOWA NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO

zawarta dnia...................................... w .................................……………… pomiędzy ........ „ Wynajmującym”,
a
.............................................................................
zwanym w dalszej części umowy „ Najemcą”.

§ 1
1.Wynajmujący oddaje w najem Najemcy lokal znajdujący się w ........... o łącznej powierzchni .....… na cele użytkowe.
2. Wynajmujący oświadcza, że jest jedynym właścicielem przedmiotu najmu.
3. Wynajmujący umożliwi Najemcy prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu
§ 2
1.Najemca będzie w wymienionym wyżej lokalu prowadził działalność gastronomiczną, bez sprzedaży alkoholi wysokoprocentowych, w dni powszednie lokal będzie czynny w godzinach od 7 do 21 natomiast w soboty i niedziele od 7 do 22.
2. Wynajmujący lub osoba przez niego upoważniona jest uprawniony do dokonywania kontroli w lokalu, w celu sprawdzenia czy Najemca, w sposób należyty i prawidłowy, wywiązuje się z postanowień niniejszej umowy wraz z aneksami.
§ 3
1. Za używanie przedmiotu najmu Najemca uiszczać będzie miesięcznie czynsz w wysokości ......…PLN netto(słownie ....cztery tysiące złotych.....................).
2. Zapłata czynszu następuje z dołu, do 30 dnia każdego miesiąca.Za dzień zapłaty uważany będzie dzień obciążenia rachunku bankowego Najemcy na rzecz Wynajmującego.
3.Rata czynszu będzie wpłacana w równej części na podane konta.:
.......
.......
4. Stawka czynszowa, określona w ust. 1, będzie waloryzowana raz w roku o wskaźnik równy wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok kalendarzowy poprzedzający rok, w którym dokonuje się waloryzacji, wyliczony i ogłoszony przez Główny Urząd Statystyczny. 5.Jeżeli umowa została zawarta przed pierwszym lipca danego roku, to pierwsza waloryzacja następuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym doszło do zawarcia umowy najmu. W latach następnych waloryzacji dokonuje się wg wskaźnika wyliczonego przez GUS, bez względu na termin zawarcia umowy

6. Oprócz zapłaty czynszu najmu, w terminie określonym w § 3ust.2 Najemca ma obowiązek uiszczać opłaty bieżące:
1) za centralne ogrzewanie
a)opłata stała płatna przez cały rok
b) opłata za dostawę ciepła płatna w miesiącach grzewczych –według wskazań licznika
2) za dostawę zimnej wody i odprowadzanie ścieków – według wskazań wodomierza
3) za dostawę energii elektrycznej –na podstawie wskazań licznika .

Strony zgodnie ustalają, iż Najemca dokona zawarcia umowy na dostawę mediów do przedmiotowego lokalu i z tego tytułu będzie dokonywał płatności za media bezpośrednio do podmiotów upoważnionych.

7. Wynajmujący ...............oświadcza, że nie jest płatnikiem VAT i wyraża zgodna na dokonywania wpłat za czynsz najmu w kwocie netto.

8. Wpłacona przez Najemcę kaucja, która nie podlega oprocentowaniu, wynosi .......... tj. 100% miesięcznego czynszu brutto .

9. W przypadku popadnięcia przez Najemcę w zadłużenie wobec Wynajmującego, z zapłatą należności określonych niniejszą umową, Wynajmujący zaliczy kaucję na poczet tych należności.

10. W przypadku określonym w ust. poprzedzającym, Najemca zobowiązany jest uzupełnić kaucję do w/w kwoty w terminie 15 dni, licząc od dnia wysłania przez Wynajmującego pisemnego powiadomienia o wysokości kwoty, o jaką należy uzupełnić kaucję, pod rygorem rozwiązania przez Wynajmującego umowy najmu w trybie określonym w § 7 ust. 3 niniejszej umowy

12. W przypadku zapłaty przez Najemcę Wynajmującemu należności określonych niniejszą umową po terminie określonym ust. 2, jest on zobowiązany do zapłaty Wynajmującemu ustawowych odsetek za okres opóźnienia

13. Wynajmujący jest zobowiązany wystawić Najemcy, do 15 dnia każdego miesiąca płatności , fakturę VAT lub rachunek uproszczony.
§ 4
1. Najemca może dokonywać ulepszeń i modernizacji lokalu po uprzednim, każdorazowym, uzyskaniu pisemnej zgody Wynajmującego na ich wykonanie.

2. Po zakończeniu najmu Najemcy przysługuje prawo zabrania dokonanych ulepszeń, pod warunkiem, że dadzą się oddzielić od przedmiotu najmu bez naruszenia jego substancji. Jeżeli ulepszenia nie dadzą się oddzielić od przedmiotu najmu, przechodzą na własność Wynajmującego, bez obowiązku zwrotu ich równowartości na rzecz Najemcy.

3. Po ustaniu stosunku Najmu, Najemca nie jest zobowiązany do przywrócenia stanu lokalu do stanu z dnia podpisania umowy.

4. Najemca zobowiązany jest, w czasie trwania umowy najmu, do:
1) dokonywania, na własny koszt, bieżących remontów lokalu niezbędnych do utrzymania go w dobrym stanie technicznym, a w szczególności:
a) malowania pomieszczeń,
b) wykonywania napraw i bieżącej konserwacji urządzeń wewnątrz lokalu oraz ich wymiany,
c) konserwacji i naprawy podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych,
d) naprawy ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych w pomieszczeniach, w których są zamontowane,
e) bieżącej konserwacji i remontów stolarki okiennej i drzwiowej
f) naprawy i wymiany elementów ślusarki budowlanej,
g) wymiany osprzętu oraz zabezpieczeń instalacji elektrycznej w lokalu ,bez wymiany przewodów,
h) naprawy tynków,
i) konserwacji, naprawy i wymiany grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych, węglowych), podgrzewaczy wody, mis klozetowych, zlewów (zlewozmywaków, umywalek) wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych, oraz innych urządzeń sanitarnych, w które jest wyposażony lokal,
j) usuwania niedrożności przewodów odpływowych od urządzeń sanitarnych lokalu do pionów zbiorczych.
2) usuwania wszelkich szkód powstałych z jego winy,
3) utrzymania lokalu i jego otoczenia w należytym stanie sanitarno –porządkowym
4) Najmujący ponosi odpowiedzialność za przeprowadzone remonty i oświadcza, że wszelkie modernizacje dokonane w lokalu są zgodne z prawem budowlanym.

§ 5
Najemca lokalu zobowiązany jest wyposażyć lokal w sprzęt przeciwpożarowy, stosownie do przepisów obowiązujących w tym względzie.

§ 6

1. Bez zgody Wynajmującego, Najemca nie ma prawa podnająć lub oddać w bezpłatne użytkowanie przedmiotu niniejszej umowy..

2. Wynajmujący może wyrazić zgodę na podnajęcie przez Najemcę lub oddanie do bezpłatnego użytkowania osobie trzeciej, część lokalu, nie większą niż 50 % całkowitej powierzchni lokalu, na zasadach określonych przez Wynajmującego.

3. Bez zgody Wynajmującego, Najemca nie może zmienić, w całości lub w części, przeznaczenia lokalu, o którym mowa w § 2 ust.1 niniejszej umowy.

§ 7

1. Umowa zostaje zawarta na:
- czas określony, tj. od dnia…………… ……… do dnia ……………

2. Po upływie okresu, o którym mowa w ust.1 umowa może zostać rozwiązana:
a) przez każdą ze stron , z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, dokonanego na koniec miesiąca kalendarzowego,
b) za porozumieniem stron.
3.Umowa niniejsza może być rozwiązana przez Wynajmującego, bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli Najemca:

a) nie przyjął do stosowania: stawek czynszowych, zwaloryzowanych w sposób określony w § 3 ust.4 i 5 umowy, lub nie uiszcza opłat za świadczenia bieżące związane z prowadzeniem lokalu wg zasad określonych w § 3 ust.6,
b) wykorzystuje lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie,
c) dopuszcza się opóźnienia w zapłacie, określonych umową należności, co powoduje zaległości równe co najmniej dwumiesięcznemu czynszowi i należnymi odsetkami za opóźnienia,
d) podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania cały lokal lub część lokalu bez zgody Wynajmującego,
e) zaprzestał prowadzenia w nim działalności,
f) wykroczył w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu, lub czyni uciążliwym korzystanie przez innych najemców z lokali mieszkalnych,
g) bez zgody Wynajmującego, dokonał ulepszeń (modernizacji) lokalu,
h) nie wykonuje w lokalu napraw, o których mowa w § 4 ust.5 pkt. 1 lit. a-j umowy, o ile Wynajmujący powiadomił Najemcę, że stwierdził fakt nie wykonywania przez niego tych napraw.
i) w terminie 15 dni nie uzupełnił kaucji do wysokości określonej w § 3 ust.10 umowy.

4. W przypadku rozwiązania przez Wynajmującego umowy, z którejkolwiek przyczyny wymienionej w § 7 ust.3 lit. a-i, Najemca zobowiązany jest rozliczyć się z Wynajmującym i opuścić wynajmowany lokal, w terminie wskazanym przez Wynajmującego.

5. Nie opuszczenie przez Najemcę lokalu w terminie, o którym mowa w ust. 4, daje Wynajmującemu, prawo do podjęcia działań umożliwiających eksmisję z lokalu.

6. Używanie lokalu, po upływie terminu rozwiązania umowy, stanowi okres bezumownego korzystania przez Najemcę z lokalu.

7. W okresie, o którym mowa w ust. 5, Najemca lokalu zobowiązany jest do uiszczania następujących należności w wysokości określonej jednostronnie przez Wynajmującego:
a) opłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, w wysokości 200 % czynszu brutto,
b) opłaty za świadczenia dodatkowe związane z użytkowaniem lokalu określone w §3 ust.7

8. W przypadku rozwiązania umowy Wynajmujący ma prawo zarządzać od Najemcy usunięcia wskazanych przez niego elementów wyposażenia

§ 8
1.Najemca dokona ubezpieczenia przedmiotu najmu od ognia i innych zdarzeń losowych

2. Najemca zobowiązany jest ubezpieczyć przedmiot najmu od szkód wyrządzonych osobom trzecim przez wszelkie maszyny i urządzenia oraz towary wniesione przezeń do przedmiotu najmu, jak też swoją odpowiedzialność cywilną wynikającą z faktu posiadania przedmiotu najmu i prowadzenia tam działalności- do wysokości gwarantującej pokrycie wszelkich strat wyrządzonych w lokalu.

§ 9
1. Przy zachowaniu postanowień § 4 ust. 1-4 niniejszej umowy, Najemca zobowiązuje się zwrócić Wynajmującemu lokal w stanie nie pogorszonym ponad normalne zużycie

2. Jeżeli w związku z rozwiązaniem umowy najmu, Najemca odda wynajmującemu lokal w stanie innym niż określa to ust.1 i zostanie to potwierdzone w protokole zdawczo – odbiorczym, nawet nie podpisanym przez Najemcę, to Wynajmujący obciąży Najemcę kosztami poniesionymi na przywrócenie lokalu do stanu istniejącego w dniu zawarcia umowy najmu, przy uwzględnieniu zużycia lokalu będącego następstwem jego prawidłowego używania.

3. Stan techniczny lokalu zostanie udokumentowany protokołem zdawczo- odbiorczym w dniu otwarcia lokalu przez Wynajmującego.
§ 10
Wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy mogą nastąpić tylko w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.
§ 11
Opłatę skarbową z tytułu tejże umowy uiści Najemca.

§ 12
W sprawach nie uregulowanych w niniejszej umowie będą miał zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego.
§ 13
Spory mogące wyniknąć, w związku z wykonywaniem stosunku najmu objętego niniejszą umową, strony poddają pod rozstrzygnięcie Sądu właściwego dla siedziby Wynajmującego.

§ 14
Umowa sporządzona zostaje w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron.

z góry dziękuje za odpowiedź
Pozdrawiam
MariuszMariusz Wysocki edytował(a) ten post dnia 08.12.10 o godzinie 01:02

Temat: wypowiedziana umowa najmu

Mariusz,

po pobieżnym przeczytaniu okoliczność opóźnienia w zapłacie jest podstawą do rozwiązania umowy tylko w przypadku zaległości za dwa pełne okresy rozliczeniowe.

Ty jednak jak wynika z opisu zaakceptowałeś ten stan zostawiając jednak ulepszenia w lokalu. Pytanie, czy to są ulepszenia trwale związane z lokalem, czy też może jakieś ruchomości... stan prawny na pewno nie jest na forum bezpłatnych porad prawnych. Na Twoim miejscu poszukałbym komercyjnej oferty jakiegoś prawnika - znam kogoś dobrego z Wielunia, uderzaj na priv jak coś.

Temat: wypowiedziana umowa najmu

dziękuję.