Temat: Wypowiedzenie Umowy najmu, prosba o pomoc
Pozwól, że przytoczę fragment artykułu znalezionego na innej stronie:
Dopóki istnieje stosunek najmu miedzy właścicielem a lokatorem
nie można w ogóle mówić o wysiedleniu lokatora czyli
doprowadzenia do opróżnienia lokalu mieszkalnego. Najpierw lokator musi stracić tytuł prawny do zajmowania lokalu czyli musi upłynąć okres, na jaki umowę zawarto. Wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego właściciel może tylko w przypadkach określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733 z późn. zm.).
Przewiduje ona następujące terminy wypowiedzenia:
1) nie poźniej niż na 1 miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator:
a) pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową/niezgodnie z jego przeznaczeniem/zaniedbuje obowiązki dopuszczając się szkód/niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku przez mieszkańców/ w sposób rażący wykracza przeciwko porządkowi domowemu,
b) jest w zwłoce z zapłatą czynszu/innych opłat za używanie lokalu co najmniej 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
c) wynajął, podnajął lub oddał w bezpłatne używanie lokal/jego część bez pisemnej zgody właściciela,
[...]
Forma wypowiedzenia i tryb postępowania
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Ponadto wypowiedzenie najmu należy doręczyć albo osobiście albo za potwierdzeniem odbioru, albo przy wykorzystaniu poczty, również za potwierdzeniem odbioru.
Wytoczenie powództwa o rozwiązanie stosunku najmu
Właściciel może żądać rozwiązania umowy najmu także z innych przyczyn niż te wyżej opisane, jeśli nie jest możliwe osiągnięcie porozumienia z lokatorem co do warunków i terminu rozwiązania umowy. Wówczas właściwym trybem postępowania jest wytoczenie powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu lokatora do otrzymania lokalu zamiennego lub o braku takiego uprawnienia. Niestety, nawet jeżeli sąd nie orzeknie o prawie do lokalu socjalnego, komornik nie może eksmitować lokatora „na bruk” (na podstawie nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego z dnia 5 lutego 2005 r.). Może to zrobić tylko do tzw. pomieszczenia zastępczego. W przypadku jego braku komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, chyba ze tymczasowe pomieszczenie wskazał właściciel.
Tymczasowe pomieszczenie powinno posiadać dostęp do wody i do ustępu, chociażby urządzenia te znajdowały się poza budynkiem; posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne; posiadać możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.
Do dnia opróżnienia lokalu osoby zajmujące lokal zobowiązane są uiszczać co miesiąc odszkodowanie, które odpowiada wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać. Jeśli nie pokrywa ono poniesionych strat właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Jeżeli natomiast sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, którego gmina nie dostarczyła, lokator zobowiązany jest do czasu opróżnienia lokalu płacić właścicielowi odszkodowanie w wysokości czynszu dotychczasowego. Temu ostatniemu przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy w wysokości różnicy między czynszem, który właściciel mógłby otrzymać, a tym, do którego płacenia jest obowiązany lokator.
Właściciele skazani na lokatorów
Biorąc pod uwagę obecne uregulowania prawne właścicielom nadal stosunkowo trudno jest doprowadzić do opróżnienia lokali nawet wtedy, jeśli zajmowane są one przez osoby, które nie płacą czynszu albo dewastują mieszkanie. Nawet jeśli uda się skutecznie wypowiedzieć umowę i uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, mogą nie pozbyć się lokatorów z powodu braku lokali socjalnych i możliwości dostarczenia pomieszczenia tymczasowego. W praktyce zatem właściciele stosują wiele pozaproceduralnych metod w celu szybszego opróżnienia lokalu, np. odcięcie dostępu do mediów czy zmiana zamków w drzwiach wejściowych. Należy przy tym zaznaczyć, iż te sprzeczne z prawem metody są wymuszone małą skutecznością procedury eksmisyjnej, której usprawnienie z pewnością uzdrowiłoby też relacje miedzy właścicielem i lokatorem.
Joanna Kącka
Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami
Nr licencji zawodowej 5279
źródło:
http://www.tutej.pl/cms.php?i=7989
пропозиції роботи
