Temat: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Jeśli jest ktoś w stanie mi pomóc będę wdzięczna. W roku 2004 moja mama kupiła mieszkanie. Mieszkanie znajduje się we wspólnocie mieszkaniowe. I zostało zakupione z podlicznikiem energii elektrycznej zamiast głównego licznika. O czym na początku nie miałyśmy pojęcia. po pewnym czasie zostałam w Polsce sama, cała moja rodzina jest za granicą. ale do rzeczy, w pewnym momencie zaczęłam dostawać pisma urzędowe z inspektoratu budowlanego i urzędu miasta, że budynek do dnia dzisiejszego nie jest odebrany przez nadzór budowlany i całość figuruje jako plac budowy. początkowo płaciłam pieniążki na fundusz remontowo - budowlany (mieszkanie jest bezczynszowe), jednak zarządca budynku nie rozliczał się z tych wpłat, nie przedstawiał planu rocznego, faktur i rozliczeń na co te pieniążki zostały spożytkowane. więc wpłat zaprzestałam.stan ten trwał do sierpnia 2006 roku. wówczas zarządca odciął mi kabel od podlicznika, automatycznie zostałam bez prądu, ciepłej wody i ogrzewania bo posiadam piecyk gazowy zasilany prądem. motywował to tym, że jest zadłużenie za prąd na klatce schodowej i w momencie kiedy ja ureguluje swój dług względem wspólnoty, wówczas przyłączy mi podlicznik. stan ten trwał przez pół roku. w tym momencie mam prąd ciągnięty od sąsiada z dołu (drugiego największego udziałowca w budynku). kiedy chciałam założyć sobie swój własny licznik w elektrowni, okazało się, że abym mogła założyć swój własny licznik potrzeba jest zgoda administratora. a on jej nie wyraża. w tym momencie doszło do ugody sądowej, na zasadzie, że ja zobowiązałam się płacić zadłużenie względem wspólnoty. a zarządca w formie "dżentelmeńskiej umowy" założyć mi licznik energii elektrycznej do końca sierpnia. i tak też umówiłam się z tym sąsiadem od którego mam w tym momencie podlicznik. obawiam się jednak, że zarządca nie założy mi tego licznika bo do dnia dzisiejszego nic nie robi w tej sprawie, i że z początkiem września zostanę ponownie pozbawiona mediów. dodam tylko, że założyłam przeciw niemu sprawę w sądzie o ponowne przyłączenie prądu i sprawę tą wygrałam. sędzia nie zakreślił jednak terminu w jakim zarządca budynku ma mi przywrócić stan faktyczny w jakim mieszkanie zostało zakupione i nie przewidział dla niego żadnych konsekwencji w momencie kiedy nie ustosunkuje się do wyroku. czyli sprawa stanęła w martwym punkcie. jeśli ktoś jest mi w stanie udzielić pomocy, porady, będę wdzięczna.

Temat: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Pani Martyno,

Napisała Pani sporo o swoim problemie, ale nadal jest wiele niejasnych spraw. Np. Co ozn. "W roku 2004 moja mama kupiła mieszkanie. Mieszkanie znajduje się we wspólnocie mieszkaniowe." w połączeniu z "w pewnym momencie zaczęłam dostawać pisma urzędowe z inspektoratu budowlanego i urzędu miasta, że budynek do dnia dzisiejszego nie jest odebrany przez nadzór budowlany i całość figuruje jako plac budowy"?
Stan nieruchomości może mieć znaczący wpływ na Pani sytuację.
Niestety jeśli budynek nie jest odebrany, to pojawiają się nowe problemy. Jeżeli nieruchomość nie ma pozwolenia na budowę, to pytanie, co Pani (i inni - lokatorzy/właściciele - tam robicie)?
Brak pozwolenia na użytkowanie, czyli mieszkanie "na placu budowy" może spowodować dalsze problemy (np. z wodą, gazem itp).
Co ma Pani na myśli, iż mieszkanie jest "bezczynszowe" (przy okazji czynsz związany jest z najmem, a z odrębną własnością lokalu - zaliczka + wpłata na Fundusz Remontowy), kto ponosi koszty mediów (woda, śmieci) i bieżącej obsługi nieruchomości (sprzątanie, konserwacja itp)?
Wszystko, to potwierdza, że coś jest nie tak, tylko brak danych żeby stwierdzić co dokładnie.
Ponadto ciekawi mnie kogo Pani ma na myśli mówiąc o administratorze, kto go wybrał? Chyba chodzi o developera, który jednocześnie zarządza niedokończoną inwestycją. Jeśli tak jest ("zarządca" = developer), to wracamy do początku odpowiedzi - co zostało kupione w 2004 r. - odrębna nieruchomość, udział w budowie??? Może warto zajrzeć do tych papierów, bo możliwe, że się wiele wyjaśni (co kupiono i na jakich warunkach).

Pozdrawiam
MJMaciej J. edytował(a) ten post dnia 12.08.08 o godzinie 12:51

Temat: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Panie Macieju,
dziękuje za zainteresowanie i postaram się bardziej szczegółowo nakreślić sytuację odpowiadając na Pana pytania. Mieszkanie zostało zakupione w roku 2004, przez moją mamę, został sporządzony akt notarialny, w którym to Pani notariusz stwierdza, że na podstawie okazanego zaświadczenia przy akcie, wydanego z upoważnienia Prezydenta Miasta wynika iż mój lokal stanowi samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. Ponad to w akcie zawarta jest informacja, że wyżej opisany lokal (czyli mój) sprzedawany jest wraz z udziałem we współwłasności (czyli klatka schodowa i piwnica które nie służą do wyłącznego użytku, a także udział we współwłasności odpowiadający części działki, stanowiącymi prawa z własnością lokalu). Ja natomiast od roku 2006 roku dostaję pisma z Urzędu Miasta i Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, w których to organy te stwierdzają iż do chwili obecnej inwestor (czyli de facto zarządca budynku i człowiek od którego zostało zakupione moje mieszkanie) nie dokonał obowiązku zgłoszenia zakończenia budowy i zamiaru przystąpienia do użytkowania należącej do niego części budynku. do czasu braku takiego zgłoszenia do właściwego organu nadzoru budowlanego obiekt ten jest traktowany jako budowa. Wysłałam także ze swojej strony zapytanie pisemne do PINB z prośbą o wyjaśnienie tej sytuacji. w odpowiedzi dostałam pismo, że inwestorowi zostało wydane zaświadczenie o samodzielności lokali na podstawie załączonych przez inwestora rysunków. oraz, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali nie jest jednoznaczne z zakończeniem budowy i przekazaniem budynku do użytkowania, ponieważ jest to tylko jeden z dokumentów wymaganych przez notariusza przy sprzedaży lokali. Cały budynek rozbija się na dwie części, część dolna składa się z lokali usługowo - handlowych i została odkupiona od inwestora w roku 2001 przez jednego właściciela. lokale te zostały odebrane przez nadzór budowlany. natomiast druga część budynku, w której ja mieszkam, posiada odrębne wejście i składa się na nią 15 lokali mieszkalnych. czternaście z nich stanowi własność inwestora, natomiast to jedno jest moje. czyli w całym obiekcie znajduje się dwóch większościowych udziałowców i ja. do tej pory odbyły się w budynku dwie wizje lokalne z PINB gdzie stwierdzono, że część inwestora (w tym też moje mieszkanie) do dnia dzisiejszego nie zostało odebrane przez nadzór budowlany, a inwestor dokonał przeróbek w budynku (dobudówka ostatniego piętra i moje mieszkanie wg pierwotnego planu miało być lokalem dwupoziomowym, a nie jest)i nie przedłożył do dnia dzisiejszego projektu zamiennego. opłaty za media reguluje sama. licznik gazowy jest przepisany na moją mamę, więc dostaje faktury z gazowni, natomiast wodę rozliczam we własnym zakresie, odejmując od stanu obecnego odczytu wodomierza, odczyt z miesiąca poprzedniego i mnożąc przez odpowiednią stawkę wpłacając pieniądze na konto wspólnoty mieszkaniowej.co do administratora budynku, inwestor budynku przy zakupie przez moją mamę lokalu o który rozbija się cały problem, stwierdził, że administratorem budynku jest on sam i po prostu należy wpłacać pieniążki na konto wspólnoty mieszkaniowej które nam podał. było to 1 zł za metr (w moim przypadku 52 zł miesięcznie) na fundusz remontowo - budowlany. inwestor - administrator nie rozliczał się natomiast w sposób właściwy z użytkowania tych funduszy, czyli nie dostawałam planu rocznego, faktur etc. więc nie wiedziałam nawet na co te pieniążki są użytkowane (drugi właściciel, tych lokali na dole nie płacił nigdy ano grosza). sprawa się komplikuje ponieważ w przypadku właściciela tych lokali na dole, usługowo - handlowych, dokonał on rozbudowy tarasu w jednym ze swoich lokali przez co zwiększyła mu się ilość metrów i też nigdzie tego nie zgłosił i nie popoprawiał. i w tym momencie nie jest możliwe głosowanie większością udziałów. dlatego też inwestor stosuje tu odstępstwo w prawie budowlanym, dotyczące głosowania. na zasadzie "jeden lokal - jeden głos". w tym celu założył on pięć spółek które rozpisał na siebie, żonę, dzieci i teściów do poszczególnych lokali by móc głosować w ten sposób. więc każda decyzję na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej przegłosowują w tym momencie te jego spółki.rok temu, właściciel tych dolnych lokali skierował sprawę do sądu o ustanowienie przymusowego zarządcy na budynku. sąd zakreślił miesięczny termin na polubowne załatwienie sprawy, więc tuż przed samą rozprawą inwestor sporządził uchwałę o wyborze jakiejś firmy zarządzającej z Warszawy i przyjął ją głosami swoich spółek. poszła kolejna sprawa o obalenie tej uchwały (założona z mojego powództwa razem z właścicielem tych dolnych lokali), jednak inwestor odwołał się od wyroku sądu który obalił tą uchwałę do Lublina i sprawa utknęła w miejscu. do dnia dzisiejszego nie widziałam na oczy nikogo z tej nowej firmy zarządzającej i nikt się ze mną nie kontaktował. dostałam jedynie informację, że firma ta ustanowiła zarządcę na budynku w postaci żony inwestora. czyli w stanie faktycznym, sam inwestor nadal "rządzi" w budynku. w tym momencie od roku 2006 weszła nowa stawka za fundusz remontowo - budowlany i zaliczkę (przyjęta głosami spółek inwestora)w postaci 1 zł za metr jako zaliczka i 3 zł za metr na fundusz remontowo - budowlany. łącznie 4 zł za metr miesięcznie. Mam nadzieję, że nie namieszałam bardzo w opisie i da się coś z tego wywnioskować.
pozdrawiam
MK

Temat: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Witam Pani Martyno,

Faktycznie ma Pani nieciekawą sytuację. Obawiam się, że jej rozwiązanie przekracza moje możliwości.
Problemów jest wiele, choćby pozwolenie na użytkowanie. Bez pozwolenia na użytkowanie (jest obowiązkowe dla budynków mieszkalnych - Prawo budowlane) nie można rozpocząć korzystania z budynku. W Pani przypadku wszystko wskazuje, ze brak jest takiego pozwolenia. Dodatkową komplikacją jest wspominana przez Panią przebudowa obiektu (dokonana przez inwestora jak i przez właściciela części usługowo-handlowej). To utrudnia uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu (trzeba dokonać zmian w dokumentacji).
A tak przy okazji to bardzo dziwi mnie przebudowa Pani lokalu (pierwotnie miał być to lokal dwupoziomowy), bo przy ustanowieniu odrębnej własności należy do aktu dołączyć rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu (+ ewentualne pomieszczenia przynależne) - Art. 2 Ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903). To może oznaczać, że w dokumentacji są spore nieprawidłowości. Przy okazji proszę sprawdzić, czy Pani lokal ma założoną księgę wieczystą.
Co do informacji uzyskanej od nadzoru budowlanego, to faktycznie zaświadczenie o samodzielności lokalu nie powinno być jedynym dokumentem weryfikowanym przez notariusza.
Jednym słowem trzeba sprawdzić wszystkie papiery i odszukać ewentualne "nieścisłości". Może ma Pani znajomego prawnika lub licencjonowanego zarządcę nieruchomości na miejscu. Takie osoby mogłyby sprawdzić dokumenty i znaleźć nieprawidłowości, które trzeba "wyprostować".

Co do kwestii zarządu nieruchomością, to wspominanie przez Panią głosowanie: jeden właściciel - jeden głos jest dopuszczalne (art. 23 Ustawy o własności lokali).
Natomiast co do kwestii rozliczeń zaliczki i wpłat na fundusz remontowy, to zarządca budynku ma obowiązek prowadzić ewidencję kosztów utrzymania nieruchomości. Prawo kontroli przysługuje z kolei każdemu właścicielowi (art 29 ustawy o własności lokali).
Ponadto zarządca budynku musi corocznie składać sprawozdanie ze swojej działalności (art.30). Tyle przepisy.

Ciekawa jest natomiast informacja, że firma zarządzająca ustanowiła zarządce w osobie żony inwestora. Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami zarządzanie wymaga posiadania licencji (może Pani sprawdzić czy ta osoba posiada licencję na stronie: http://www.mi.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm ). Ponadto wątpliwe jest, żeby wybrany zarządca przekazał zarząd komuś innemu (chyba to jakaś nieścisłość albo nadużycie).

Niestety wszystko co napisałem powyżej nie rozwiązuje Pani problemów. Zarówno w kwestii "prawnej możliwości użytkowania lokalu", jak i w kwestii zarządu nieruchomością.
Ponieważ jest Pani (z właścicielem lokali handlowo-usługowych) w mniejszości trudno będzie "usprawnić" zarząd.
Oczywiście może Pani korzystać z ustawy o gospodarce nieruchomościami i próbować egzekwować od zarządcy swoje prawa (art. 184 - 198). Jednak nie będzie to łatwe.
Pozostaje chyba tylko droga sądowa (chyba, że inwestor sprzeda kolejne lokale i będziecie Państwo mieli większość).

Pozdrawiam
MJ

Temat: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Panie Macieju,
Po sądach to ja już chodzę od dwóch lat, a na dźwięk nazwiska inwestora każdy prawnik reaguje alergicznie bo jest to Pan ogólnie znany ze swojego jakby to ująć "hobbystycznego chodzenia po sądach i umilania innym w ten sposób życia", więc nawet sędziowie doskonale już go kojarzą z wokandy. ostatni mój prawnik który prowadził sprawę o obalenie uchwały o której nadmieniłam w poprzednim poście, zrezygnował z prowadzenia w trakcie, po jednej z rozpraw kiedy został słownie doprowadzony do furii przez inwestora. palącą sprawą na chwilę obecną jest dla mnie brak licznika energii elektrycznej. teoretycznie na marcowej - ostatniej rozprawie doszło do ugody pomiędzy mną, a inwestorem. ja zgodziłam się płacić należne składki i zaliczki plus zaległości, co zresztą czynię na bieżąco, inwestor zaś "na zasadzie dżentelmeńskiej umowy" (czyli bez żadnej sankcji prawnej w przypadku niewywiązania się) zobowiązał się iż do końca sierpnia br założy mi licznik energii elektrycznej, w ogóle, że założy liczniki do każdego z mieszkań bo na razie działa to na zasadzie prowizorki w postaci podliczników, z czego mój jest akurat "ciągnięty" balkonem w rurce z jednego z lokali usługowo-handlowych od właściciela dolnej kondygnacji w ramach jego dobrej woli bo przecież inwestor odłączył mi podlicznik od swojej strony i przez pół roku żyłam w mieszkaniu które nie miało dostępu do mediów. monitorując na bieżąco brak prac przyłączeniowych tych liczników obawiam się jednak, że inwestor zagrał w tym momencie na czas i, że generalnie nie zamierza ich zakładać skoro ja już płacę pieniążki. elektrownia stwierdziła zresztą, że mój przydział mocy - dla mojego lokalu, jest zawarty w warunkach mocy wydanych inwestorowi przy składaniu wniosku o liczniki i że nawet jeśli chciałabym założyć sobie licznik energii elektrycznej we własnym zakresie to inwestor, jako jeden z dwóch większościowych udziałowców w budynku (plus zgoda wspólnoty mieszkaniowej, czyli znowu wchodzi głosowanie i przegłosowywanie spółkami inwestora właściciela dolnej kondygnacji i mnie) musi wyrazić na to zgodę, a inwestor takiej zgody wyrazić nie chcę. stoję więc w martwym punkcie, z realną wizją, że od września zostanę pozbawiona energii elektrycznej, ogrzewania i ciepłej wody. bo właścicielowi lokali dolnej kondygnacji nakreśliłam sytuację, że inwestor zobowiązał się do licznika do końca sierpnia i on nie będę musiał mi już "użyczać" prądu od siebie. nie wiem czy przy takim obrocie spraw, z końcem sierpnia nie odetnie mi on podlicznika, a ja zostanę z niczym. będę jeszcze toczyć zarówno z nim, jak i z inwestorem rozmowy, ale nie widzę tego w kolorowych barwach. niemniej jednak dziękuje za zainteresowanie i pomoc na miarę Pana możliwości.
Pozdrawiam
MK

Temat: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Pani Martyno,

Jedyne co mogę doradzić to sprawdzić dokumentację zakupu lokalu. Może się okazać, że nie dopełniono niezbędnych formalności i być może dzięki temu zyska Pani punkt przetargowy w rozmowach z inwestorem.
Ponadto próbowałbym rozmawiać z nadzorem budowlanym. Skoro inwestor lubi chodzić po sądach, to niech nadzór go ściga na drodze administracyjnej. Trzeba dążyć do zmuszenia inwestora (przez nadzór budowlany) do oddania obiektu.
Wydanie pozwolenia na użytkowanie powinno być (piszę "powinno" ponieważ z tego typu "inwestorami" różnie bywa i potrafią oni "dostosować" przepisy) poprzedzone zamontowaniem wszystkich niezbędnych (przewidzianych projektem) instalacji (w tym linie zasilające i liczniki). Jeśli z pomocą nadzoru doprowadzi Pani do odbioru budynku i wydania pozwolenia na użytkowanie, to będzie Pani miała licznik (są przynajmniej duże szanse.

Pozdrawiam
MJ

Temat: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Panie Macieju,
przepraszam, że się tu wtrącę ze swoim problemem (przepraszam też Panią Martynę), ale widzę, że Pan się orientuje w tych sprawach, a ja od dłuższego czasu szukam odpowiedzi na pytanie związane z nadzorem budowlanym, a ściślej - z nieprawidłowościami, które chciałabym gdzieś zgłosić/wyjaśnić. Być może właśnie nadzór budowlany jest odpowiednim gremium, tylko pytanie - gdzie ich szukać? Chodzi mi o sytuację, gdy najemcy mieszkania nade mną (ja jestem właścicielką lokalu pod nimi) prowadzą od dłuższego czasu samowolne i niekontrolowane prace budowlane, łącznie z zabudową i "przydzieleniem" do ich lokalu części klatki schodowej (to już dawno i teraz nie o to mi chodzi), a obecnie od roku wykonują jakieś prace z użyciem ciężkiego sprzętu (młoty, wiercenie w ścianach aż zbrojenia zgrzytają, rozbijanie podłóg etc.) nie tylko w swoim mieszkaniu (co zagraża rychłym zawaleniem, bo na moim suficie już pojawiło się pęknięcie, a w dwóch miejscach został on przebity na wylot jakimiś prętami, których końce znalazły się w moim mieszkaniu), ale mam wrażenie (wiele odgłosów na to wskazuje), że "zagospodarowują" bezprawnie niezamieszkałą część strychu (moja rodzina jako właściciele mieszkania i cała Wspólnota nie wyrazili na to zgody), prawdopodobnie podłączyli odpływ ścieków do mojej łazienki (bo rurą z góry ciągle coś leci, a przedtem tego nie było, ich łazienka jest po drugiej stronie i ma oddzielny odpływ - to mieszkanie zostało kiedyś przerobione ze strychu i łazienka jest nad moim pokojem). Od razu dodam, że na pomoc/interwencję zarządcy nie mam co liczyć, bo po pierwsze to ich znajomy i nie reaguje na moje sygnały, a po drugie oni się wszystkiego wypierają (gdy zgłosiłam zastrzeżenia, że walą młotami o 1. w nocy, twierdzili, że u nich nie ma żadnego remontu i "tylko malują"). Nie mam też możliwości wejścia na strych, bo znajduje się ono na tej "zawłaszczonej" części klatki.
Zatem, wracając do punktu wyjścia - czy nadzór budowlany to właściwa instytucja, do której powinnam się zgłosić z prośbą o sprawdzenie, co się tam dzieje (być może założyli jakiś warsztat) i czy nie dokonano nadużycia oraz gdzie ich szukać (do kogo konkretnie powinnam się zwrócić)? I co, jeśli się okaże, że poza rozwalaniem murów i grożącą katastrofą (to jest budynek przedwojenny) nadużycia nie ma, bo na przykład ktoś(?) wydał im na to zezwolenie mimo mojego sprzeciwu? Nie chciałabym ponosić konsekwencji niesłusznych "oskarżeń", choć pewnie i tak zarządca mi potem żyć nie da, ale tym się nie przejmuję, bo wcześniej mi się ten strych zwali na głowę, a w towarzystwie młotów walących mi w ściany i sufit od rana do wieczora (także w weekendy) i tak długo tu nie wytrzymam.
Pozdrawiam i z góry dziękuję za odpowiedź (o ile jest mi jej Pan w stanie udzielić).
Bożena
Pozdrawiam serdecznieBożena Sitek edytował(a) ten post dnia 16.08.08 o godzinie 02:05