Temat: Ważność umowy sprzedaży ziemi

Witam

Problem przedstawia się następująco:

Mój ojciec będąc współwłaścicielem zawarł umowę kupna sprzedaży 2 działek rolnych z osobą trzecią bez wiedzy pozostałych współwłaścicieli. Rzecz odbyła się ponad 5 lat temu, albo więcej. Umowa została spisana tylko na kartce, a ojciec przyjął zapłatę. Od tego momentu osoba trzecia korzystała z pożytków z tych 2 działek rolnych. Po śmierci ojca przyjąłem spadek, ale pozostali współwłaściciele dążą do zniesienia współwłasności proponując mi stosowną sumę.
Pytanie jest takie: czy taka umowa zawarta przez mojego ojca jest w mocy? Nawiązując, czy po przyjęciu spadku po moim ojcu i zniesieniu współwłasności będę musiał zwrócić kwotę osobie trzeciej?

Temat: Ważność umowy sprzedaży ziemi

Z mocy prawa umowa przeniesienia własności ziemi - także udziału we współwłasności - musi być zawarta przed notariuszem. Ta opisana umowa jest więc nieważna. W księdze wieczystej na pewno też nie ma zmiany właściciela i wpisany jest nadal zmarły ojciec (warto sprawdzić w ogólnodostępnej przeglądarce: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html, według mnie stan prawny jest taki, że ówczesny "nabywca" ani przez chwilę nie był prawnym właścicielem udziału w tej nieruchomości.
Co do zwrotu kwoty - pewnie tak, na żądanie "nabywcy" trzeba by zwrócić, ale można będzie "rozliczyć" pożytki z użytkowania ziemi - sprawa wymaga skontaktowania się z dobrym prawnikiem.

Polecam sprawdzenie wszystkich rejestrów dotyczących własności:
1/ księgi wieczystej jw. (jeśli nie ma jeszcze tej księgi w necie, to trzeba iść do sądu, księgi są powszechnie dostępne,
2/ ewidencji gruntów w katastrze lub wydziale gruntów starostwa - trzeba wziąć świadectwo zgonu ojca, którym wykaże się urzędnikom "interes prawny", bo tam dostęp do danych nie jest powszechny,
3/ w urzędzie gminy, wykazując jw. interes prawny, warto sprawdzic, jak i czy i przez kogo był płacony podatek od tych nieruchomości.

Temat: Ważność umowy sprzedaży ziemi

dodatkowo dochodzi jeszcze kwestia ew. przedawnienia dlugu wobec "nabywcy", z glowy nie powiem po ilu sie taki dlug przedawnia, wiec jesli wartosc ziemi jest spora rowniez polecam kontakt z prawnikiem
pozdrawiam

Temat: Ważność umowy sprzedaży ziemi

przeniesienie własności nieruchomości musi być pod rygorem nieważnościdokonane w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy nie doszło do przejścia własności na nabywcę. Umowa taka ze względu na brak wymaganej formy jest nieważna.
Jednakże w tej sytuacji "nabywca" stał się posiadaczem samoistnym, co moze doprowadzic do zasiedzenia.
Jeśli chodzi o zwrot pieniędzy z tytułu tej "transakcji" bedziemy mieć tutaj do czynienia z bepodstawnym wzbogaceniem, a co za tym idzie konieczny będzie zwrot pieniedzy.Tomasz Kida edytował(a) ten post dnia 15.09.11 o godzinie 21:17

Temat: Ważność umowy sprzedaży ziemi

Tylko, że to nie ja się wzbogaciłem. Problem stanowi jeszcze kwota, tzn,: czy byłbym nabywcy winien kwotę z umowy czy kwotę obliczoną na dzisiejszą wartość ziemi?

Temat: Ważność umowy sprzedaży ziemi

Michał Pietrzak:
Tylko, że to nie ja się wzbogaciłem. Problem stanowi jeszcze kwota, tzn,: czy byłbym nabywcy winien kwotę z umowy czy kwotę obliczoną na dzisiejszą wartość ziemi?

Kodeks cywilny:
Art. 410.
§ 2. Świadczenie jest nienależne , jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Art. 411. Nie można żądać zwrotu świadczenia:
1) jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej;
2) jeżeli spełnienie świadczenia czyni zadość zasadom współżycia społecznego;
3) jeżeli świadczenie zostało spełnione w celu zadośćuczynienia przedawnionemu roszczeniu;
4) jeżeli świadczenie zostało spełnione, zanim wierzytelność stała się wymagalna.

Art. 117. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu.
§ 2. Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne.

Art. 118.Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć , a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.

Art. 922. § 1. Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
§ 2. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.

Zwrotowi podlega cena sprzedaży, powiększona o odsetki.

pozdrawiam
a.r.Artur R. edytował(a) ten post dnia 15.09.11 o godzinie 22:24

Temat: Ważność umowy sprzedaży ziemi

Michał Pietrzak:
Tylko, że to nie ja się wzbogaciłem.

Ale jesteś następcą prawnym ojca i to wystarczy.