GoldenLine
Zaloguj się
Malgorzata D.

Malgorzata D. tłumacz przysięgły
języka
holenderskiego
POLNET, taal, ad...

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Proszę o poradę w kwestii zawarcia umowy na wyłączność z pośrednikiem nieruchomości. Jestem stroną sprzedającą.

Na co powinnam zwrócić uwagę, by nie założyć sobie dobrowolnie pętli?
Jakie są plusy i minusy takiej umowy?
Na co zdecydowanie nie powinnam się zgodzić, mimo istniejących (?) praktyk rynkowych?

Będę wdzięczna za wszystkie konkretne porady.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Malgorzata D.:
Jakie są plusy i minusy takiej umowy?

Plusy - to Ci przedstawi pośrednik.

Minus - nawet jak sama sprzedasz mieszkanie, to pośrednik dostanie prowizję. Sprawdź, na jakich warunkach możesz wypowiedzieć umowę.
No i ryzykujesz, że jak trafisz na nieskutecznego pośrednika to nie sprzedasz.

Próbowałaś najpierw sama sprzedać?

Jak zobaczyłem niedawno program co robią pośrednicy w USA to utwierdziłem się w przekonaniu, że u nas chcą qpę pieniędzy za oprowadzenie klienta. Tam zrobili totalną rearanżację mieszkania, remoncik, odmalowanie. Wyeksponowali mocne strony mieszkania. U nas nie wiedza nawet z czego ściany zrobione jak ktoś zapyta.
Link do wypowiedziLink
Malgorzata D.

Malgorzata D. tłumacz przysięgły
języka
holenderskiego
POLNET, taal, ad...

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Mariusz G.:
Malgorzata D.:
Jakie są plusy i minusy takiej umowy?

Plusy - to Ci przedstawi pośrednik.

Te faktycznie zostały mi już przedstawione:)

Minus - nawet jak sama sprzedasz mieszkanie, to pośrednik dostanie prowizję. Sprawdź, na jakich warunkach możesz wypowiedzieć umowę.

Umowa jest na czas określony. Potem - jeśli jej się nie wypowie na piśmie - automatycznie przedłużana o 12 miesięcy + okres 12 miesięcy kwarantanny rynkowej, czyli obowiązku zapłaty prowizji.
No i ryzykujesz, że jak trafisz na nieskutecznego pośrednika to nie sprzedasz.

Dziękuję. To bardzo ważny aspekt.

Próbowałaś najpierw sama sprzedać?

Trochę trudne. Nie przebywam na miejscu.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Malgorzata D.:
Umowa jest na czas określony. Potem - jeśli jej się nie wypowie na piśmie - automatycznie przedłużana o 12 miesięcy + okres 12 miesięcy kwarantanny rynkowej, czyli obowiązku zapłaty prowizji.

Czyli, jeżeli dobrze rozumiem, przez rok mogą nic nie robić - a Ty nic nie możesz z tym zrobić?
Po roku z radością się z nimi rozstajesz, zatrudniasz lepszego (oby) pośrednika, który działa skutecznie - i sprzedaje. A Ty musisz zapłacić prowizję obydwu? No, złoty interes - dla tego pierwszego pośrednika i zerowa motywacja do działania.

Na pewno chcesz ryzykować umowę na wyłączność? Jak już musisz skorzystać z pośrednika - to nie podpisuj chociaż lojalki.

Update. Ten zapis o automatycznym przedłużeniu umowy na kolejny czas określony śmierdzi mi.
KC
Art. 385^3.
W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są
te, które w szczególności:
[...]
18) stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,

klik
klikMariusz G. edytował(a) ten post dnia 14.03.11 o godzinie 22:15
Link do wypowiedziLink
Malgorzata D.

Malgorzata D. tłumacz przysięgły
języka
holenderskiego
POLNET, taal, ad...

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Mariusz G.:
Malgorzata D.:
Umowa jest na czas określony. Potem - jeśli jej się nie wypowie na piśmie - automatycznie przedłużana o 12 miesięcy + okres 12 miesięcy kwarantanny rynkowej, czyli obowiązku zapłaty prowizji.

Czyli, jeżeli dobrze rozumiem, przez rok mogą nic nie robić - a Ty nic nie możesz z tym zrobić?
Po roku z radością się z nimi rozstajesz, zatrudniasz lepszego (oby) pośrednika, który działa skutecznie - i sprzedaje. A Ty musisz zapłacić prowizję obydwu? No, złoty interes - dla tego pierwszego pośrednika i zerowa motywacja do działania.

Hm, tu chyba pies pogrzebany, bo w zapisie nie jest dokładnie powiedziane (albo nie doczytałam) czy płacę prowizję, tylko gdy kupujący jest ich klientem, nawet po wygaśnięciu umowy. To byłoby logiczne.
Tak jak czytam, to wynika, że tak czy inaczej, jeśli podpiszę umowę transakcyjną, to i tak płacę prowizję (na pewno w okresie kwarantanny rynkowej liczonej od ostatniego dnia obowiązywani umowy). Nie ma wyraźnego zapisu o zawarciu umowy z ich klientem. A skoro nie ma, to można to rozumieć jako jakiegokolwiek kupującego.

Na pewno chcesz ryzykować umowę na wyłączność?

Myślę, że nie. Jest to pośrednik z polecenia z dla mnie zaufanego źródła. Zaczęłam przyglądać się tej umowie tylko z tej racji (oczywiście pośrednik bardzo mnie namawiał).
Prawdę powiedziawszy z rozmowy można było wywnioskować, że umowa z klauzulą wyłączności jakoby prowadzi do dynamiczniejszego działania.
Link do wypowiedziLink
Daniel Dubel

Daniel Dubel Doświadczony
handlowiec

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Umowa na wyłączność to ograniczanie siebie. Najlepiej zawrzeć umowę otwartą z kilkoma największymi biurami i wtedy jest pewność, że coś z nieruchomością będzie się działo
Link do wypowiedziLink
Roksana Kalinowska

Roksana Kalinowska nieruchomości

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Jeżeli zdecydujesz sie na umowe na wyłacznośc to żądaj zapisów zobowiazujacych posrednika do konkretnych działań zmierzajacych do sprzedazy nieruchomosci.
Konkrety dotyczace promowania Twojej nieruchomosci, gdzie w jakich mediach przez jaki czas, jaki kontakt z Toba (sprawozdania z działan pośrednika). Prowadź dokumentacje jego działań i nie podpisuj umowy na czas oznaczony bez mozliwosci jej wypowiedzenia.
Link do wypowiedziLink
Malgorzata D.

Malgorzata D. tłumacz przysięgły
języka
holenderskiego
POLNET, taal, ad...

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Daniel Dubel:
Umowa na wyłączność to ograniczanie siebie. Najlepiej zawrzeć umowę otwartą z kilkoma największymi biurami i wtedy jest pewność, że coś z nieruchomością będzie się działo

Mam od jesieni podpisaną umowę z 3 innymi biurami i nic z tego nie wynika. Dosłownie NIC.
To też powód dlaczego teraz zaczęłam studiować umowę na wyłączność.

Obawiam się jednak, że to może być mój własny stryczek z już tylko paru powodów podanych przez Mariusza.
Link do wypowiedziLink
Malgorzata D.

Malgorzata D. tłumacz przysięgły
języka
holenderskiego
POLNET, taal, ad...

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Roksana Kalinowska:
Jeżeli zdecydujesz sie na umowe na wyłacznośc to żądaj zapisów zobowiazujacych posrednika do konkretnych działań zmierzajacych do sprzedazy nieruchomosci.

Te w umowie są niby wymienione. A jak wygląda z ich egzekucją?
Konkrety dotyczace promowania Twojej nieruchomosci, gdzie w jakich mediach przez jaki czas, jaki kontakt z Toba (sprawozdania z działan pośrednika).

J.w.

Prowadź dokumentacje jego działań i nie
podpisuj umowy na czas oznaczony bez mozliwosci jej wypowiedzenia.

No, niby jest. Tak jak napisałam to swoim drugim poście. Absolutnie przyjmuję warunek, że jeżeli umowa już nie obowiązuje, ale klient jest ich, to płacę prowizję. Pośrednik też ma prawo do ochrony, ale nie na wiek wieków:)
Link do wypowiedziLink
Malgorzata D.

Malgorzata D. tłumacz przysięgły
języka
holenderskiego
POLNET, taal, ad...

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Przyszło mi coś do głowy...

A co by było gdybym podpisała umowę bez wyłączności, ale z takim warunkiem:
-sprzedaż w ciągu 3 miesięcy - ustalona prowizja + np. 1% dodatku za efektywność działania;
- sprzedaż w ciągu następnych 3 miesięcy - ustalona prowizja + 0,5% dodatku?

Jak myślicie?

Szukam metody zachęcenia pośrednika do skuteczniejszego działania.
Link do wypowiedziLink
Roksana Kalinowska

Roksana Kalinowska nieruchomości

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Małgosiu, prawda jest taka, że jest delikatny zastój w sprzedazy nieruchomości, szczególnie tych droższych lub o gorszym polozeniu. Trzeba sie zastanowic czy brak efektów w sprzedazy Twojej nieruchomosci to wina nieudolnosci posrednika czy lezy zupelnie gdzieś indziej. Ja radziłabym poszukac najpierw dobrego pośrednika, który przeprowadzi analize dotychczasowej sprzedazy, doradzi co nalezy dalej robic, może cena jest za wysoka?
Link do wypowiedziLink
Malgorzata D.

Malgorzata D. tłumacz przysięgły
języka
holenderskiego
POLNET, taal, ad...

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Roksana Kalinowska:
Małgosiu, prawda jest taka, że jest delikatny zastój w sprzedazy nieruchomości, szczególnie tych droższych lub o gorszym polozeniu. Trzeba sie zastanowic czy brak efektów w sprzedazy Twojej nieruchomosci to wina nieudolnosci posrednika czy lezy zupelnie gdzieś indziej. Ja radziłabym poszukac najpierw dobrego pośrednika, który przeprowadzi analize dotychczasowej sprzedazy, doradzi co nalezy dalej robic, może cena jest za wysoka?

Przepraszam za brak pliterek. Przeprowadzilam sie :) do innego komputera.

Powiem Ci - sama zastanawialam sie nad cena (choc zaden z dotychczasowych posrednikow nie rzucil sie z porada).

W dzielnicy, w ktorej stoi dom (kamienica) to na tym odcinku jest to jeden z niewielu wolnostajacych budynkow. Fasada zewnetrzna jest okropna. OKROPNA! Stan natomiast techniczny duzo, duzo lepszy (dom jest z 1936 roku i z tej racji wymaga - z litery prawa - odpowiednich ekspertyz, ktore tez sa sumiennie przeprowadzane). Dom wymaga remontu zewnetrznego (estetyka) i wewnetrznego pod wlasny gust, ale technicznie prowadzony jest strasznie po bozemu:) przez zarzadce.
Porownalam proponowana cene z cenami na tym odcinku ulicy z domami 'prosto do zamieszkania', ale w zabudowie scislej i czestokroc ograniczonej do mieszkania na 1 i 2 pietrze (czyli wspolwlasnosc). Moja oferta za metr kwadratowy to tak +/- 2/3 (troszke mniej) tych 'odstawionych', ale dom jest wolnostojacy, bez zadnej wspolwlasnosci, bez hipoteki, z calkowicie uregulowana strona prawna i skarbowa; no i o samej dzialce nie mozna zapomniec (z tylu domu dosc pokazny i zadbany sad, choc bez krzewow przycietych a la Wersal:)) i to w zabudowie miejskiej.

Nie potrafie powiedziec jaka jest przyczyna. Cena? Hm... wydaje mi sie wywazona i tez zaden posrednik nie sygnalizowal, ze Pan Bog w glowie mi pomieszal.
Rynowy marazm? Tak, to moze byc przyczyna, na ktora nikt nie ma wplywu.
Posrednicy? Zastanawia mnie fakt, ze NIKT z nich sie ze mna w ogole nie kontaktuje. Nawet, jezeli info mialoby podawac, ze brak zainteresowania; aby omowic strategie czy inne. NIC.
Sama musze wydzwaniac, by uslyszec, ze...

Roksana, prosze powiedz mi co oznacza 'dobry posrednik'? Jak to stwierdzic? Na co zwracac uwage? Czym sie kierowac?

A moze Ty sie podjemiesz?
Link do wypowiedziLink
Roksana Kalinowska

Roksana Kalinowska nieruchomości

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Cóz, Małgosiu, dobry posrednik to ten, który jest skuteczny. znajdziesz takiego tylko i wyłacznie z polecenia. Popytaj znajomych, może ktos z nich ostatnio sprzedawał lub kupował jakąs nieruchomość?
Napisz proszę, gdzie znajduje sie Twoja kamienica, moze bede mogła Ci kogos polecić, ja zajmuję sie wyłacznie moim rynkiem lokalnym.
pozdrawiam
Link do wypowiedziLink
Daniel Dubel

Daniel Dubel Doświadczony
handlowiec

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Co do długiej sprzedaży - może jednak czas sprzedaży świadczy o tym, że cena jest za duża? Poza tym są nieruchomości, które sprzedają się szybko (przykład cenowy dam z Wrocławia - 2pok, do 250k - ten schodzą najszybciej) i są nieruchomości gdzie trzeba więcej poczekać (3 pok, ok 350k). Dużo też zależy od lokalizacji nieruchomości - są lokalizacje, że na 100 klientów, tylko kilku będzie nią zainteresowanych. Reszta od razu ją odrzuci i za nic nie będą jej chcieli.

Ludzie czasem są naprawdę walnięci na punkcie ceny itp (sam miałem babkę, która chciała za mieszkanie warte góra 180k uzyskać 250k i za nic sobie nie chciała dać wytłumaczyć) część pośredników tylko potwierdza, że cena jest w miarę ok i wolą nie dyskutować. Twierdzą, że ludzie po czasie sami pójdą po rozum do głowy i obniżą tą cenę.

Umowa na wyłączność wcale nie musi oznaczać. że polepszy się ta sprzedaż - znam agenta, który pozyskał tak mieszkanie w dobrej lokalizacji, wywiesił swój baner, żeby przyciągać klientów do siebie i czekał, aż mieszkanie samo się sprzeda, żeby zgarnąć prowizję bez nakładu pracy i mieć jak najdłużej darmową reklamę.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Malgorzata D.:
OKROPNA! Stan natomiast techniczny duzo, duzo lepszy (dom jest z 1936 roku i z tej racji wymaga - z litery prawa - odpowiednich ekspertyz, ktore tez sa sumiennie przeprowadzane). Dom wymaga remontu zewnetrznego (estetyka) i wewnetrznego pod wlasny gust

Czy to znaczy, że remont musi wykonać ekipa od konserwacji zabytków pod odpowiednim nadzorem?

Jeżeli tak - to nie porównuj ceny z nieruchomościami, które nie wymagają tego. Na takie mieszkanie pewnie ciężko znaleźć nabywcę - komplikacje biurokratyczne i koszt remontu może skutecznie odstraszyć 99% nabywców. Wybiorą oni coś podobnego, w podobnym stanie nawet dużo droższego, ale bez tych komplikacji.

Może większe szanse byłyby po wyremontowaniu?
Link do wypowiedziLink
Malgorzata D.

Malgorzata D. tłumacz przysięgły
języka
holenderskiego
POLNET, taal, ad...

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Mariusz G.:

Czy to znaczy, że remont musi wykonać ekipa od konserwacji zabytków pod odpowiednim nadzorem?

Bez przesady:) Wystarczy normalny remont zewnętrzny, by ładnie wyglądało.

Jeżeli tak - to nie porównuj ceny z nieruchomościami, które nie wymagają tego.

Tak naprawdę wszystko jest w cenie albo jest nakładem własnym. Słowem, albo cena jest wysoka, bo można zamieszkać z marszu albo cena jest niższa, bo obiekt wymaga remontu.

Na takie mieszkanie pewnie ciężko znaleźć
nabywcę - komplikacje biurokratyczne i koszt remontu może skutecznie odstraszyć 99% nabywców.

Jakie komplikacje biurokratyczne? Przecież to wolnostojący dom i moja 100% własność.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Malgorzata D.:
Jakie komplikacje biurokratyczne? Przecież to wolnostojący dom i moja 100% własność.

W mojej rodzinnej miejscowości stoi zabytkowy domek. Podobno urodził się w nim Aleksander Głowacki (różnie to źródła podają). Fakt, że trochę starszy. Nie wiem jak teraz, ale swego czasu nie dało się założyć CO - bo konserwator zabytków się nie zgodził. A wymiana okien miała kosztować majątek. Przewiercenie otworu pod kablówkę wymagało zgody konserwatora o powieszeniu anteny satelitarnej nie wspominając.
Myślałem, że takie komplikacje mogą dotyczyć Twojego domu, skoro wymaga remontu wewnętrznego i zewnętrznego.Mariusz G. edytował(a) ten post dnia 15.03.11 o godzinie 13:28
Link do wypowiedziLink
Malgorzata D.

Malgorzata D. tłumacz przysięgły
języka
holenderskiego
POLNET, taal, ad...

Temat: Umowa na wyłączność (nieruchomości)

Mariusz G.:

W mojej rodzinnej miejscowości stoi zabytkowy domek. Podobno urodził się w nim Aleksander Głowacki (różnie to źródła podają). Fakt, że trochę starszy. Nie wiem jak teraz, ale swego czasu nie dało się założyć CO - bo konserwator zabytków się nie zgodził. A wymiana okien miała kosztować majątek. Przewiercenie otworu pod kablówkę wymagało zgody konserwatora o powieszeniu anteny satelitarnej nie wspominając.
Myślałem, że takie komplikacje mogą dotyczyć Twojego domu, skoro wymaga remontu wewnętrznego i zewnętrznego.

Pewnie, że dom powinien być zapisany w historię miasta..., bo ja się w nim urodziłam:) Hm, muszę tylko jeszcze czymś wybitnym sobie zasłużyć:)

To, o czym piszesz, to zupełnie inna historia. U mnie nie ma żadnych ograniczeń, oprócz zwykłego prawa budowlanego.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy


Następna dyskusja:

umowa najmu a zakup nieruch...




Wyślij zaproszenie do
Anuluj