Temat: Sprzedaż nieruchomości Jak to zrobić - uregulowania prawne?

Witam
Jest nieruchomość, gdzie w księgach wieczystych są wpisane 2 osoby mąż i żona i są oni właścicielami tej nieruchomości, lecz jednocześnie jest dodatkowa osoba która ma wpis w księgach wieczystych, że ma w tym domu na piętrze "wieczysty" pokój.
Jeden z dwóch właścicieli (mąż) umarł i została przeprowadzona sprawa sądowa - spadkowa gdzie została nieruchomość przyznana na żonę i dwoje dzieci. Są papiery z sprawy spadkowej, ale nie ma wpisów w księdze wieczystej, gdzie nadal są wpisani pierwotni właściciele (żona i nieżyjący mąż oraz osoba z wieczystym pokojem).
1 z dzieci żony chce sprzedać nieruchomość.
Jak zrobić to w prawidłowy sposób prawny?
Czy jest możliwość na pozbawienie prawa do wieczystego pokoju dla tej dodatkowej osoby?
Co właśnie z tą dodatkową osobą, która posiada prawa do wieczystego pokoju?

Temat: Sprzedaż nieruchomości Jak to zrobić - uregulowania prawne?

Witam,
Tu jest kilka tematów:

Trzeba sprawdzić czy osoba uprawniona do "wieczystego pokoju na piętrze" jeszcze żyje - jeśli nie, będzie można wykreślić to obciążenie z księgi (na podstawie aktu zgonu tej osoby). Jeśli żyje, to trzeba zbadać jak jest dokładnie treść tego uprawnienia, czy ono nadal jest skuteczne, a jeśli okaże się że tak, to ta osoba ma prawo do korzystania z pokoju :). Można z nią ewentualnie zawrzeć umowę o rezygnacji z tego uprawnienia.

Co do wpisania żony (wdowy) i dzieci jako spadkobierców do księgi wieczystej, jeszcze przed transakcją sprzedaży, z punktu widzenia kupującego zdecydowanie jest to wskazane (bo jest chroniony tzw. rękojmią wiary publicznej księgi wieczystej). O wpis spadkobiercy muszą zawnioskować z własnej inicjatywy, składając wniosek na formularzu w sądzie prowadzącym księgę, dołączając oryginał postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Opłata sądowa wynosi 150 zł.

Ale jeśli kupujący tego nie wymaga, można ten etap pominąć, wykazać się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku przy transakcji przed notariuszem, i do księgi wieczystej wpisze się od razu kupujący.

Na marginesie - czy dzieci są pełnoletnie? jeśli nie, potrzebna będzie zgoda sądu opiekuńczego na sprzedaż ich udziałów w nieruchomości.

Pozdrawiam
Beata Kuczek - Maruta

Temat: Sprzedaż nieruchomości Jak to zrobić - uregulowania prawne?

Treść wpisu z księgi wieczystej dotyczącej wcześniej użytego przeze mnie pojęcia "wieczysty":
"Służebność dożywotniego mieszkania zgodnie z treścią &7 umowy darowizny z dnia 12 sierpnia 1996r rep.A nr 10067/96 na rzecz (Imię nazwisko osoby). Na podstawie wniosku z dnia 16 sierpnia 1996r Dz.Kw 4370/96 oraz powołanej umowy (k.15-16) - wpisano dnia 3 września 1996r."

Punkt 7 z umowy pisze że:
"Na życzenie Imię Nazwisko małżonkowie mąż i żona ustanawiają na jego rzecz nieodpłatnie służebność dożywotniego i bezpłatnego mieszkania na poddaszu z możliwością poruszania się po całej nieruchomości w granicach koniecznych do wykonywania tej służebności.
Strony podają roczną wartość służebności na kwotę 1000zł, a wiek uprawnionej osoby na lat 41 wobec czego skapitalizowana wartość służebności wynosi 15000zł"

Nie bardzo to rozumiem, w szczególności tą drugą połowę Punktu 7 umowy. Osoba której przysługuje 'służebność' żyje i jest z nią kontakt.
Czy dla kupca takiej nieruchomości jest problemem iż w księgach jest zmarły mąż i żona + osoba której przysługuje służebność?
Czy jest sens przed sprzedażą zmieniać księgi wieczyste na żonę + 2 dzieci + osoba z służebnością?
Osoba z służebnością musi napisać jakąś deklarację o zrzeczeniu się?
Mam rozumieć, że na pozbawienie służebności osoby bez jej zgody jest niemożliwe?
Jak to dobrze poprowadzić i bez ponoszenia zbędnych kosztów?

Temat: Sprzedaż nieruchomości Jak to zrobić - uregulowania prawne?

Beata Kuczek-Maruta:
Witam,
Tu jest kilka tematów:
Ale jeśli kupujący tego nie wymaga, można ten etap pominąć, wykazać się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku przy transakcji przed notariuszem, i do księgi wieczystej wpisze się od razu kupujący.

Pozdrawiam
Beata Kuczek - Maruta

Dodam tylko, że spadkobiercy muszą zgłosić obowiązek podatkowy - bez stosownego zaświadczenia z US notariusz nie może sporządzić aktu (warto o tym pomyśleć zawczasu, bowiem niektóre US działają bardzo opieszale),
pozdrawiam

Temat: Sprzedaż nieruchomości Jak to zrobić - uregulowania prawne?

Rafał Knapik:
(...)Osoba której przysługuje 'służebność' żyje i jest z nią kontakt.
Czy dla kupca takiej nieruchomości jest problemem iż w księgach jest zmarły mąż i żona + osoba której przysługuje służebność?
Czy jest sens przed sprzedażą zmieniać księgi wieczyste na żonę + 2 dzieci + osoba z służebnością?
Osoba z służebnością musi napisać jakąś deklarację o zrzeczeniu się?
Mam rozumieć, że na pozbawienie służebności osoby bez jej zgody jest niemożliwe?
Jak to dobrze poprowadzić i bez ponoszenia zbędnych kosztów?

Właściwie wszystko zostało juz napisane, ale widzę że Pana nadal to nurtuje, więc zreasumuję:
1/ Jeśli osoba ze służebnością zyje, prawo do mieszkania w tym jednym pokoju przysługuje jej dożywotnio bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości - zatem jeśli kupi Pan ten dom, będzie Pan musiał udostępnić go tej osobie do zamieszkania do końca jej życia. Na szczęscie to prawo nie podlega dziedziczeniu... Nie ma sensu tego robić - znany już jest anegdotyczny przykład z Francji, gdzie nabywca liczył na rychłą śmierć zamieszkującej dożywotnio starszej pani, a ta żyła grubo ponad 100 lat i przeżyła nabywcę. W razie zrzeczenia się prawa to sprawą obecnych właścicieli - nie Pańską sprawą - jest zapewnienie jej zastępczego świadczenia.
2/ Prawa do dożywocia można się zrzec notarialnie - koszt aktu (lub wystarczy chyba nawet notarialnie poświadczenie podpisu - pewnie szczegółowo wypowie się ktoś z notariatu) jest przy wartości domu pomijalny. Trzeba jednak pamiętać, że z dożywocia korzystano pod poprzednią regulacją podatkową w sprawie spadków i darowizn bardzo często dla obniżenia wartości darowanej nieruchomości - stąd te kwoty w złotych - i rezygnacja może doprowadzić byłych właścicieli przed postępowanie skarbowe - ale to ich sprawa. Pozbawienie tej osoby prawa dożywocia bez jej zgdoy jest niemożliwe.
3/ Była już też rada, że wpis do ksiąg wieczystych obecnych właścicieli (po sprawie spadkowej) nie jest bezwzględnie konieczny - notariusz na podstawie postanowienia sądowego o nabyciu spadku może dokonać transakcji między Panem a osobami wymienionymi w postanowieniu. Jednak powtórze radę - lepiej będzie (może nawet jeszcze nie wiemy, dlaczego - tak na wszelki wypadek), żeby przynajmniej złożyli do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis. Te 150 zł za wpis to też nie majątek... To będzie Pana jakoś tam chroniło przed niespodziankami. Oczywiście najlepiej, żeby złożyli wniosek i sąd ich wpisał, a po wpisie była transakcja - ale powtarzam - i bez tego transakcja może dojść do skutku.

Temat: Sprzedaż nieruchomości Jak to zrobić - uregulowania prawne?

"W razie zrzeczenia się prawa to sprawą obecnych właścicieli - nie Pańską sprawą - jest zapewnienie jej zastępczego świadczenia."

Czy zastępczym świadczeniem może być np. jednorazowa kwota?
Czyli również reasumując:
Akt notarialny z wpisem osoby z 'służebnością' o zrzeczeniu się przysługującej mu służebności oraz zadość uczynienie w postaci jednorazowej kwoty np. 10.000zł.

I wtedy osoba posiadająca służebność, a zrzekając się jej w taki sposób nie ma prawa roszczenia do danej nieruchomości?

Ps. Sorry, że tak męczę ale chce mieć pewność.

Temat: Sprzedaż nieruchomości Jak to zrobić - uregulowania prawne?

Jeśli Pan jest nabywcą i che Pan mieć pewność - proszę uzgodnić z poprzednimi właścicielami, że uzyskają zrzeczenie się osoby uprawnionej do pokoju i zawnioskują o zaległe wpisy do ksiąg wieczystych, tak aby stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze w dacie nabycia nieruchomości był zgodny z faktycznym stanem prawnym. Tylko wtedy będzie Pan chroniony całkowicie (na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych). W każdej innej sytuacji np. osoba zrzekająca się służebności może próbować podważyć swoje oświadczenie, albo mogą się zgłosić nowi spadkobiercy (to są oczywiście scenariusze teoretyczne, ale skoro Pan chce mieć pewność, to trzeba wziąć pod uwagę nawet najmniejsze ryzyko). Po to m. in. są księgi wieczyste, żeby nabywcy nieruchomości byli przed podobnymi ryzykami chronieni.
Załatwienie tych spraw wymaga zwykle czasu, więc może warto ze sprzedającymi podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, określając jakie warunki dotyczące treści księgi wieczystej mają zostać spełnione przed zakupem nieruchomości, wpisując roszczenie z umowy przedwstępnej do tejże księgi wieczystej. I radzę skorzystać przy tym z konsultacji prawnej :), ponieważ taka umowa przedwstępna nie jest rzeczą banalną.
Pozdrawiam i życzę powodzenia