Temat: Sprzedaż mieszkania z pominięciem udziału w drodze

Witam!

Dwa lata temu kupiłem mieszkanie (własność prywatna z KW) przez pośrednika na małym osiedlu budynków nisko kondygnacyjnych. Każda z przecznic na tym osiedlu jest współwłasnością prywatną. Każdy budynek to osobna wspólnota. Każdy z mieszkańców, z każdego z budynków przyległego do danej drogi (przecznicy) ma udział w tej drodze. Więc droga jest prywatna.
No właśnie każdy z mieszkańców, oprócz mnie....

Podczas przeniesienia własności tj. mieszkania i udziału w gruncie pod budynkiem, pominięto mnie w kwestii dodatkowo przysługującemu mi udziału w drodze dojazdowej (droga ma osobną KW). Nie wiem czy wynikło to z tego, że być może nie było wzmianki o tym udziale w akcie notarialnym nabycia własności poprzedniego właściciela, czy też po prostu zwyczajnie pominięto tę kwestię przez niedopatrzenie. W księdze wieczystej DROGI, poprzedni właściciel mieszkania widnieje w dalszym ciągu.
Notariusz, który przeprowadzał transakcję pominął tę kwestię, być może dla tego, że źle zinterpretował wypis z rejestrów gruntów lub nie wziął takiej ewentualności, że może taki udział w drodze przysługiwać właścicielowi mieszkania choćby przeglądając decyzje z poprzednich lat w sprawie naliczania podatku od nieruchomości/gruntu.
Wydaje mi się, że dziś wygląda to tak, że teoretycznie gdyby tych 100% współwłaścicieli drogi, się zgadało to mogą pobierać ode mnie myto :) Na szczęście jest ich około 100 osób i mało prawdopodobne. Ale sprawa jest dla mnie i tak niekomfortowa, gdyż jestem w zarządzie mojej wspólnoty i okazuje się, że nie mogę wypowiadać się (decydować) w kwestiach związanych z drogą, a którą to trzeba wyremontować.
Może też tak się zdarzyć, że pewnego dnia nie będę miał jak wrócić do mieszkania... bo to nie moja droga.

Moim zdaniem jest to niedopatrzenie notariusza. Sprawa przysługującemu udziału w drodze, wyszła na światło dzienne, przy okazji zakupu na tym samym osiedlu garażu, u innego notariusza. Ten był bystrzejszy i poprosił o decyzję naliczonego podatku (dla byłego właściciela) z poprzednich lat. Zwrócił uwagę na kwestię udziału w drodze, który przysługuje każdemu kto ma przyległą do niej nieruchomość. Wtedy mnie tknęło, uzyskałem KW drogi (wcześniej myślałem że jest drogą publiczną), zacząłem sprawdzać i tak doszedłem do tego, że jestem bez drogi :)

Dziś już firma pośrednicząca przy kupnie-sprzedaży nie istnieje.

Za tydzień w poniedziałek (03.03.2014r) wraca notariusz z urlopu, który sporządzał akt przeniesienia własności (mieszkania). Chciałbym się jakoś przygotować do rozmowy i zabezpieczyć przed zbyciem "jak leszcza". Rozmawiałem z innym notariuszem z tego felernego biura i ten jedyne co doradził to abym spotkał się ze sprzedającym i doprowadził do podpisania aktu notarialnego w którym zbywa ten udział na moją rzecz. Tylko po pierwsze, wątpię, aby były właściciel chciał ze mną rozmawiać (inna historia), a po drugie to koszty i dlaczego mają obciążać mnie (jako nabywcę).

Mi to wygląda na wadę prawną, przy formułowaniu treści aktu notarialnego i zbyt mało staranne dopełnienie obowiązków przez notariusza. To tak jakbym kupił dom/mieszkanie bez gruntu/(udziału w gruncie) pod tą nieruchomością.

Proszę o poradę jakie są szanse wyprostowania tej sprawy.
Dziękuję.Ten post został edytowany przez Autora dnia 26.02.14 o godzinie 22:58

Temat: Sprzedaż mieszkania z pominięciem udziału w drodze

Dariusz K.:
Wydaje mi się, że dziś wygląda to tak, że teoretycznie gdyby tych 100% współwłaścicieli drogi, się zgadało to mogą pobierać ode mnie myto :)

Za to nie ponosisz kosztów jej utrzymania. IMO to lepsza opcja. Jak sobie wyobrażasz zrzutę na remont tej drogi? Potrzebujesz zgody wszystkich - włącznie z właścicielem który zapomniał Ci sprzedać. A pewnie nie ma on ochoty płacić za to, więc będzie przeciw. Pozostaje sąd.

Na szczęście jest ich około 100 osób i mało prawdopodobne.

No właśnie. I niech przyjdzie komuś ochota a oddanie tej drogi gminie. Bez szans. Niech ktoś zechce postawić znak zakazu zatrzymywania, strefa zamieszkania czy takie znaki usunąć. Niech wyrośnie drzewo i ktoś przegapi rozmiar i trzeba będzie wniosek o zgodę na wycięcie. Też niewykonalne przy takiej ilości właścicieli (albo za pośrednictwem nieruchawych sądów).

Może też tak się zdarzyć, że pewnego dnia nie będę miał jak wrócić do mieszkania... bo to nie moja droga.

To zorganizuj służebność. Tylko znowu po dobroci, przy takiej ilości właścicieli bez szans. Czyli droga sądowa.
A jak wolisz, to odkup od poprzedniego właściciela jego udział. Po co mu on? Tylko kłopot - obowiązek utrzymywania i podatek od nieruchomości.
Tylko na dobrą sprawę po co Tobie ta droga, skoro i tak musi być przejezdna?

To bardzo głupi pomysł, żeby mnożyć właścicieli drogi. Właściciel powinien być jeden a właściciele okolicznych domków powinni mieć służebność.

Udział Ci nie przysługuje z urzędu - kupiłeś co kupiłeś. Właściciel mieszkania nie miał obowiązku sprzedawania Ci niczego więcej.Ten post został edytowany przez Autora dnia 25.02.14 o godzinie 21:10

Temat: Sprzedaż mieszkania z pominięciem udziału w drodze

Mariusz G.:

Tylko, że przyszła mi na myśl taka rzecz. Pieniądze na remont drogi (o ile do niego dojdzie), będzie musiała wysupłać każda ze wspólnot (jest ich 5). Między innymi pieniądze w mojej wspólnocie musiałby być ruszone z funduszu remontowego, na który też ja płacę. Jeśli zostanie u nas przegłosowana uchwała, że jest zgoda na remont drogi, to CZY mogą być ruszone te pieniądze z funduszu remontowego na cele które nie są w zasięgu każdego członków wspólnoty? Pytając prościej... Czy mogą być ruszone wspólne pieniądze (z fund.rem) , na remont czegoś czego nie każdy jest współwłaścicielem (nie jestem współwłaścicielem drogi)?

To bardzo głupi pomysł, żeby mnożyć właścicieli drogi. Właściciel powinien być jeden a właściciele okolicznych domków powinni mieć służebność.

Tak zostało to zrobione albo przez dewelopera, albo przez gminę.
Dopiero niedawno się dowiedziałem, że dość spore drogi osiedlowe są współwłasnością prywatną.

Wymieniłeś kilka różnych możliwych scenariuszy w kwestii decydowania o losach drogi, które docelową mogą zakończyć się fiaskiem, albo sądem.

Ok, czy istnieją zatem dla mnie realne zagrożenia (konsekwencje) z tytułu braku udziału w drodze (koniecznej)?

Ja znalazłem, na chwilę obecną rozwiązanie jakie się pojawiło przy okazji. Po prostu kupując garaż (w sąsiedniej wspólnocie) stałem się współwłaścicielem drogi. Więc do domu dojdę, bo "mam udział w każdej cegle", ale być może kiedyś zdecyduję się go sprzedać... i znowu będę bez drogi.

Tylko na dobrą sprawę po co Tobie ta droga, skoro i tak musi być przejezdna?

Wiesz, bardziej chciałem to mieć wyprostowane na zasadzie "od przybytku głowa nie boli" lub "jeść nie woła". Podatek w tym wypadku to grosze.
Może teraz pomyślisz sobie, że jakiś fantasta jestem, ale co tam ..... Przypuśćmy, że w spadku po mnie, dziecko dostaje m.in. udział w gruncie. Grunt pod całym osiedlem to jeden z najdroższych w moim mieście. Droga to ok 19 arów. Przykładowo, za 50 lat jakaś firma gigant podkupi mieszkańców, aby wydobywać łupki, inne bzdety. Miasto wydaje zgodę na pewne ruchy itd itp. ... no i z takiego udziału mogą fajne pieniądze być.

Oczywiście biorę pod uwagę też to, że być może całe życie tu nie będę mieszkał, więc w momencie zbycia mieszkania ...kwestia udziału w drodze nie będzie mnie dotyczyła (będzie mi już wszystko jedno). Choć dzisiaj, wiem że wolałbym sprzedać mieszkanie bez drogi, tak jak to zostało zrobione w moim przypadku :)Ten post został edytowany przez Autora dnia 25.02.14 o godzinie 22:27

Temat: Sprzedaż mieszkania z pominięciem udziału w drodze

Dariusz K.:
Tylko, że przyszła mi na myśl taka rzecz. Pieniądze na remont drogi (o ile do niego dojdzie), będzie musiała wysupłać każda ze wspólnot (jest ich 5).

Nic podobnego. Właściciele drogi finansują, podpisują zgłoszenie budowlane itd. Chyba właścicielami nie są wspólnoty?

Między innymi pieniądze w mojej wspólnocie musiałby być ruszone z funduszu remontowego, na który też ja płacę.

Wspólnota może przeznaczać środki wyłącznie na utrzymanie części wspólnej. Czyli te części tej konkretnej działki i budynków na niej, które nie są wydzielonymi lokalami. Dach, trawka dookoła, chodniki itd. Nie macie prawa jej przeznaczyć na robienie czegokolwiek w innej działce czy innej nieruchomości.

prościej... Czy mogą być ruszone wspólne pieniądze (z fund.rem) , na remont czegoś czego nie każdy jest współwłaścicielem (nie jestem współwłaścicielem drogi)?

Np. na remont samochodu którego współwłaścicielami są członkowie zarządu?
Oczywiście, że nie.
A nawet, w tej sytuacji z drogą, gdyby wszyscy właściciele mieli udziały w drodze, nawet, gdyby te udziały były dokładnie takie same jak w części wspólnej nieruchomości z budynkiem (w co wątpię) to nic do remontu drogi wspólnocie. To zupełnie osobny byt, osobni właściciele i osobny koszyczek do finansowania i inne osoby uprawnione i na innych zasadach do zarządzania drogą.
Na remont drogi powinni zrzucić się właściciele DROGI a kluczem powinny być udziały w DRODZE. Jak nie ma podpisanej umowy inaczej definiującej zarządzanie działką, to pod zgłoszeniem budowlanym powinni podpisać się wszyscy właściciele. Powodzenia i kondolencje. Niestety, deweloperzy często nie mają pojęcia jakie ich fantazje będą miały skutki dla właścicieli i pakują ich w niezłe bagna. Pół biedy, jak jeszcze ludzie się zgadzają i są np. skłonni pokryć za jednego czy dwóch właścicieli nie interesujących się albo będących na "nie" czegoś, na co nie trzeba formalnych kwitów i zgody wszystkich. Ale w końcu pozostali zaczynają się buntować wtedy, że jak Kowalski nie płaci, to ja też. A dochodzić sądownie, w tym przypadku kosztów remontu drogi ciężko. Zwłaszcza, gdy nie było zgody wszystkich. A prawdziwe schody zaczynają się, jak trzeba podjąć jakąś decyzję czy podpisać dokument wymagający jednomyślności WSZYSTKICH właścicieli.Ten post został edytowany przez Autora dnia 25.02.14 o godzinie 22:19

Temat: Sprzedaż mieszkania z pominięciem udziału w drodze

Mariusz G.:

Jak edytowałem swojego posta, to Ty pisałeś w tym momencie odpowiedź. Ale w zasadzie nic wartościowego więcej do rozmowy nie wniosłem.

Czyli wg Ciebie powinienem się nie przejmować brakiem choć teoretycznego (ułamkowego) wpływu (brakiem podejmowania decyzji) na losy drogi w tej sytuacji co tu, gdzie jest około 100 współwłaścicieli?Ten post został edytowany przez Autora dnia 26.02.14 o godzinie 18:00

Temat: Sprzedaż mieszkania z pominięciem udziału w drodze

Dariusz K.:
Czyli wg Ciebie powinienem się nie przejmować brakiem choć

W tym momencie to już nie ma się czym przejmować, bo nie ma praktycznie szans na doprowadzenie sytuacji do ładu.
Więc póki rzeczywistość (np. w postaci realizacji pomysłu postawienia szlabanu na pilota, którego nie dostaniesz) nie puka do drzwi szkoda się przejmować. A jak już koniecznie chcesz coś działać, to najlepiej w kierunku ustanowienia służebności przechodu i przejazdu.

Temat: Sprzedaż mieszkania z pominięciem udziału w drodze

Mariusz G.:

w jednym z artykułów dotyczących kwestii związanych z drogami prywatnymi znalazłem info kiedy potrzebna jest zgoda wszystkich, a kiedy zgoda większości współwłaścicieli

W naszej sytuacji szykuje się naprawa małej powierzchni w stosunku do wielkości całej drogi
wydaje mi się, że to będzie w ramach "zwykłego zarządu".

"- do rozporządzania rzeczą wspólną (drogą dojazdową jako całością) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – na przykład do podjęcia decyzji o wyłożeniu drogi kostką betonową lub przeprowadzeniu przez nią mediów;
- do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości (liczonej według liczby udziałów) – taką czynnością jest na przykład utrzymywanie powierzchni drogi w dobrym stanie poprzez prace konserwacyjne."

Temat: Sprzedaż mieszkania z pominięciem udziału w drodze

Dariusz K.:
W naszej sytuacji szykuje się naprawa małej powierzchni w stosunku do wielkości całej drogi
wydaje mi się, że to będzie w ramach "zwykłego zarządu".

Skoszenie trawy na drodze, sprzątnięcie jej - to byłaby czynność zwykłego zarządu.
Remont czy modernizacja przekracza to.

A nawet gdyby zakres nie przekraczał zwykłego zarządu (może łatanie dziur w asfalcie byłoby takim przykładem - ale pewny nie jestem) to do tego dochodzą dwie rzeczy - trzeba sfinansować ten remont i podpisać (prawdopodobnie - może zależeć od zakresu prac) zgłoszenie budowlane.