GoldenLine
Zaloguj się
Adam Foltyn

Adam Foltyn architekt /
programista - java

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Witam wszystkich.
Sprzedaję mieszkanie, kupujący biorą na nie kredyt. Chcemy podpisać od razu akt notarialny i umieścić terminy zapłaty uwzględniające czas na przyznanie kredytu itp.
Niestety notariusz każe nam to zrobić w dwóch turach: najpierw umowa warunkowa, a akt notarialny dopiero po uzyskaniu kredytu. Czy tak być musi?
Nie chodzi mi o wytłumaczenie że to jest zabezpieczenie stron itd bo my to rozumiemy, chodzi tylko o to czy notariusz jest zobligowany do zawarcia umowy w takiej formie.

Będę bardzo wdzięczny za wyjaśnienie.
Z góry dziękuję.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Adam Foltyn:
Witam wszystkich.
Sprzedaję mieszkanie, kupujący biorą na nie kredyt. Chcemy podpisać od razu akt notarialny i umieścić terminy zapłaty uwzględniające czas na przyznanie kredytu itp.
Niestety notariusz każe nam to zrobić w dwóch turach: najpierw umowa warunkowa, a akt notarialny dopiero po uzyskaniu kredytu. Czy tak być musi?
Nie chodzi mi o wytłumaczenie że to jest zabezpieczenie stron itd bo my to rozumiemy, chodzi tylko o to czy notariusz jest zobligowany do zawarcia umowy w takiej formie.

Będę bardzo wdzięczny za wyjaśnienie.
Z góry dziękuję.
Nie musi być umowy przedwstępnej, ale niektóre banki wymagają takowej choćby zwykłej (nie w formie aktu notarialnego). Żadnych kosztów nie ponosisz. Notariusz prawdopodobnie chce tylko wyciągnąć dodatkową taksę.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jedynie może "zmusić" sprzedającego lub kupującego do zawarcia transakcji.
Link do wypowiedziLink
Elżbieta J.

Elżbieta J. Początek drogi

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Angelika Kaczmarek:
Adam Foltyn:
Witam wszystkich.
Sprzedaję mieszkanie, kupujący biorą na nie kredyt. Chcemy podpisać od razu akt notarialny i umieścić terminy zapłaty uwzględniające czas na przyznanie kredytu itp.
Niestety notariusz każe nam to zrobić w dwóch turach: najpierw umowa warunkowa, a akt notarialny dopiero po uzyskaniu kredytu. Czy tak być musi?
Nie chodzi mi o wytłumaczenie że to jest zabezpieczenie stron itd bo my to rozumiemy, chodzi tylko o to czy notariusz jest zobligowany do zawarcia umowy w takiej formie.

Będę bardzo wdzięczny za wyjaśnienie.
Z góry dziękuję.
Nie musi być umowy przedwstępnej, ale niektóre banki wymagają takowej choćby zwykłej (nie w formie aktu notarialnego). Żadnych kosztów nie ponosisz. Notariusz prawdopodobnie chce tylko wyciągnąć dodatkową taksę.
A co sie stanie jeśli kupujący nie dostanie kredytu ?
"Chcemy podpisać od razu akt notarialny i umieścić terminy zapłaty uwzględniające czas na przyznanie kredytu itp."
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Przede wszystkim należy choćby spytać się kupujących czy mają wstępną zdolność kredytową :) ja jak chciałam kupić mieszkanie, to pierwsze co zrobiłam, to zbadanie swojej zdolności kredytowej, żebym wiedziała na co mogę się porwać. Poza tym jest wiele banków, to jak jeden się rozmyśli, to są następne. Poszczególne scenariusze:

1/ brak umowy przedwstępnej - do transakcji nie dochodzi w ogóle, żadnych skutków prawnych,
2/ umowa przedwstępna zwykła (spisana na kolanku :P)- w zależności co w niej zawrzemy, może stracić zadatek/zaliczkę,
3/ umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego - jeśli nie po dobroci, to sądownie sprzedający jest w stanie zmusić kupującego do kupna, no ale kwestia czy w ogóle da się to wyegzekwować :)
Link do wypowiedziLink
Elżbieta J.

Elżbieta J. Początek drogi

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Angelika Kaczmarek:
Poszczególne scenariusze:

1/ brak umowy przedwstępnej - do transakcji nie dochodzi w ogóle, żadnych skutków prawnych,
Ogolnie masz rację ale ja pytam o sytuacje gdy do umowy dochodzi (bo tak to opisuje Pan Adam)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Wystarczy spisać w formie zwykłej i zamieścić w niej datę transakcji (z reguły zawsze z zapasem na jakieś niespodzianki) oraz zadatek/zaliczkę, które są wystarczającym straszakiem dla kupującego, bo istnieje groźba straty tych pieniążków. Ale jeśli ktoś ma dużo pieniędzy, to może robić w formie aktu notarialnego. Zależy komu na czym zależy. Jeśli tylko data - forma zwykła.
Link do wypowiedziLink
Adam Foltyn

Adam Foltyn architekt /
programista - java

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Elżbieta J.:
A co sie stanie jeśli kupujący nie dostanie kredytu ?

To ryzyko biorę na siebie. Tzn wiem że kupujący już badał swoją zdolność i wychodzi że bez problemu dostanie kredyt.

Chodzi o to że my, świadomi wszystkich konsekwencji zawarcia takiej umowy chcemy ją podpisać a notariusz się upiera że musi to być w dwóch etapach. Nie wydaje mi się żeby mu chodziło o wyciągnięcie kasy, mam wrażenie że chce na siłę nas uszczęśliwić zabezpieczając nasze interesy we wszelkich scenariuszach.

Interesuje mnie czy notariusz ma obowiązek dołożenia starań żeby kupujący miał zapewnione środki na zakup?
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Notariusz nie jest w stanie zabezpieczyć żadnych środków, tym bardziej że kredytowana będzie ta nieruchomość. W momencie jak kupujący dostanie pozytywną decyzję z banku, notariusz będzie wymagał od kupującego takich zaświadczeń o przyznaniu kredytu i 2 wpisów do hipoteki zwykłej i kaucyjnej (jakoś ładnie one się nazywają, ale nie pamiętam już). Między innymi na podstawie tych dokumentów sporządzi akt notarialny :)

Myślę, że notariusz nazbyt chce Was uszczęśliwić. Jeśli ma Pan pieniądze,to ok, ale szkoda kilka tysięcy marnować wg mnie :) Wystarczy umowa przedwstępna w formie zwykłej.Angelika Kaczmarek edytował(a) ten post dnia 09.08.10 o godzinie 22:05
Link do wypowiedziLink
Adam Foltyn

Adam Foltyn architekt /
programista - java

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Angelika Kaczmarek:
Wystarczy spisać w formie zwykłej i zamieścić w niej datę transakcji (z reguły zawsze z zapasem na jakieś niespodzianki) oraz zadatek/zaliczkę, które są wystarczającym straszakiem dla kupującego, bo istnieje groźba straty tych pieniążków. Ale jeśli ktoś ma dużo pieniędzy, to może robić w formie aktu notarialnego. Zależy komu na czym zależy. Jeśli tylko data - forma zwykła.

Generalnie chodzi o zapewnienie obu stron że do transakcji dojdzie. Gdybyśmy podpisali już akt, to ewentualna egzekucja zapłaty była by prostsza. To oczywiście czarny scenariusz. Natomiast ewentualne zmuszanie kogoś do zawarcia umowy na podstawie tej umowy wstępnej jest kłopotliwe i mało realne. Pozostaje jedynie - tak jak pisałaś - zabezpieczenie w postaci zaliczki, ale to też marne pocieszenie.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Adam Foltyn:

Generalnie chodzi o zapewnienie obu stron że do transakcji dojdzie. Gdybyśmy podpisali już akt, to ewentualna egzekucja zapłaty była by prostsza. To oczywiście czarny scenariusz. Natomiast ewentualne zmuszanie kogoś do zawarcia umowy na podstawie tej umowy wstępnej jest kłopotliwe i mało realne. Pozostaje jedynie - tak jak pisałaś - zabezpieczenie w postaci zaliczki, ale to też marne pocieszenie.
W zasadzie trudniej jest zmusić kupującego do kupna, ale ryzyko straty zaliczki/zadatku jest bolesne, szczególnie gdy będzie to kwota rzędu 10.000 PLN, a nie 1.000 PLN :) Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego bardziej chroni stronę kupującą, bo praktycznie na podstawie wyroku sądowego następuje przeniesienie własności nieruchomości.
Link do wypowiedziLink
Elżbieta J.

Elżbieta J. Początek drogi

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Adam Foltyn:

Generalnie chodzi o zapewnienie obu stron że do transakcji dojdzie. Gdybyśmy podpisali już akt, to ewentualna egzekucja zapłaty była by prostsza. To oczywiście czarny scenariusz. Natomiast ewentualne zmuszanie kogoś do zawarcia umowy na podstawie tej umowy wstępnej jest kłopotliwe i mało realne. Pozostaje jedynie - tak jak pisałaś - zabezpieczenie w postaci zaliczki, ale to też marne pocieszenie.
Moim zdaniem taka umowa jaką chcesz zawrzeć gwarantuje, ze do transakcji dojdzie, jednak nie gwarantuje, ze sprzedający dostanie pieniądze.

Chciałabym żeby jakiś prawnik się wypowiedział.Elżbieta J. edytował(a) ten post dnia 09.08.10 o godzinie 22:22
Link do wypowiedziLink
Agnieszka Kijanowska

Agnieszka Kijanowska Księgowość podatkowa

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Moim zdaniem jest to standardowa procedura kupna kredytowanej nieruchomości:
- zawarcie umowy przedwstępnej z określeniem zapłaty zaliczki (jeżeli następuję) i przede wszystkim datę zawarcia umowy kupna-sprzedaż w formie aktu notarialnego. Bank wymaga takiej umowy przedwstępnej, ponieważ taki zadatek jest brany pod uwagę jako wkład własny do wnioskowanego kredytu i jest podstawą uruchomienia wniosku o kredyt.
- jeżeli chodzi o zdolność kredytową to nie jest wszystko. Aby otrzymać decyzję pozytywną kredytu na kupno nieruchomości, na taką decyzję wpływają również inne czynniki określane różnie przez Banki jako "ryzyko kredytowe".
- dopiero po decyzji pozytywnej kredytowej i podpisaniu dokumentów kredytowych ( czasami są również warunki do spełnienia przed uruchomieniem kredytu), kupujący i sprzedający umawiają się na podpisanie aktu notarialnego.

Zastanawiam się dlaczego Panu tak zależy na podpisanie od razu aktu notarialnego - raczej kupujący się nie zgodzą zanim nie dostaną decyzji z Banku.

Życzę powodzenia
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Elżbieta J.:
A co sie stanie jeśli kupujący nie dostanie kredytu ?
"Chcemy podpisać od razu akt notarialny i umieścić terminy zapłaty uwzględniające czas na przyznanie kredytu itp."

Niech kupujący postara się o promesę kredytową. Zawsze to coś ... chociaż promesa i tak nie gwarantuje otrzymania pieniędzy.
Link do wypowiedziLink
Elżbieta J.

Elżbieta J. Początek drogi

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Dajecie świetne rady ale nie odpowiadacie na pytanie zadane przez autora. :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Elżbieta J.:
Dajecie świetne rady ale nie odpowiadacie na pytanie zadane przez autora. :)

Nie musi być tak ... notariusz upiera się bez sensu bo chce więcej zarobić. Zmienić notariusza i po problemie.
Link do wypowiedziLink
Tomasz Popiołek-Janiec

Tomasz Popiołek-Janiec nie mam, u siebie

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Witam,
1. notariusz nie chce więcej, bo za umowę przedwstępną weźmie 50% taksy notarialnej;
2. rzecz nie w tym, czy tak być musi (umowa przedwstępna i dopiero właściwa), ale czy to jest bezpieczne i efektywne.

Nie istnieją umowy skuteczniejsze niż w formie aktu notarialnego. Gdy nabywca nie może uiścić ceny, ale deklaruję wolę nabycia mieszkania "jak tylko dostanie kredyt", to każdy prawnik (także notariusz), wyłącznie w interesie sprzedającego i respektując deklarację nabywcy zaproponuje umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Jeśli chce Pan być pewny, że do sprzedaży dojdzie, to proszę ustalić krótki termin na zawarcie umowy. Bezskuteczny jego upływ (np. nie uiszczenie ceny przez nabywcę) uwolni Pana od obowiązku sprzedaży.

Może Pan oczywiście zawrzeć umowę sprzedaży i wskazać termin na uiszczenie ceny. Notariusz zabezpieczy Pana interesy ustanawiając zabezpieczenie na nieruchomości oraz w postaci rygoru egzekucji wprost z umowy. To mniej bezpieczne, bo mieszkanie jest sprzedawane od razu ale "chcącemu nie dzieje się krzywda".
Pozdrawiam
Link do wypowiedziLink
Adam Foltyn

Adam Foltyn architekt /
programista - java

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Agnieszka Tyszkiewicz:
Bank wymaga takiej umowy przedwstępnej, ponieważ taki zadatek jest brany pod uwagę jako wkład własny do wnioskowanego kredytu i jest podstawą uruchomienia wniosku o kredyt.

Czy bank jest w stanie udzielić kredytu na już zawartą umowę ale z przyszłym terminem zapłaty? Jeśli jakaś zaliczka zostanie wpłacona przy notariuszu to jest to też wkład własny.
Zastanawiam się dlaczego Panu tak zależy na podpisanie od razu aktu notarialnego - raczej kupujący się nie zgodzą zanim nie dostaną decyzji z Banku.

Tak sobie ustaliliśmy z kupującym, bo jest prościej i taniej. Mamy do siebie zaufanie albo przynajmniej rozumiemy i akceptujemy ryzyko.
Link do wypowiedziLink
Adam Foltyn

Adam Foltyn architekt /
programista - java

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

tomasz popiołek-janiec:
1. notariusz nie chce więcej, bo za umowę przedwstępną weźmie 50% taksy notarialnej;

teraz 50% a przy sprzedaży 100%, czyli razem 150 ;) ale ja nadal zakładam że to nie chodzi o zwiększenie prowizji. Myślę że nie chciało by mu się dla tych kilkuset dodatkowych złotych ryzykować utraty klienta bo ma świadomość że nam się to rozwiązanie trochę nie podoba.
Dlatego zacząłem drążyć temat, może faktycznie musi "dopilnować" żeby kupujący znalazł pieniądze.
Może Pan oczywiście zawrzeć umowę sprzedaży i wskazać termin na uiszczenie ceny. Notariusz zabezpieczy Pana interesy ustanawiając zabezpieczenie na nieruchomości oraz w postaci rygoru egzekucji wprost z umowy. To mniej bezpieczne, bo mieszkanie jest sprzedawane od razu ale "chcącemu nie dzieje się krzywda".

I taki był plan do ostatniej chwili. Mi takie zabezpieczenie wystarczy, bo nawet zakładając czarny scenariusz, komornik miałby z czego ściągać żądaną kwotę - sprzedając to "moje" mieszkanie.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

Agnieszka Tyszkiewicz:
Moim zdaniem jest to standardowa procedura kupna kredytowanej nieruchomoś
- zawarcie umowy przedwstępnej z określeniem zapłaty zaliczki (jeżeli następuję) i przede wszystkim datę zawarcia umowy kupna-sprzedaż w formie aktu notarialnego. Bank wymaga takiej umowy przedwstępnej, ponieważ taki zadatek jest brany pod uwagę jako wkład własny do wnioskowanego kredytu i jest podstawą uruchomienia wniosku o kredyt.
nie zgodzę się. Z praktyki wiem, że nie każdy bank wymaga umowy przedwstępnej, gdyż co mądrzejsi wiedzą, że nie wiele zabezpiecza. Zadatek lub zaliczka są brane owszem do wkładu własnego. Finalna umowa w formie aktu notarialnego jest wymagana po podpisaniu umowy kredytowej dla celów uruchomienia kredytu. Umowa przedwstępna nie jest wymagana do uruchomienia kredytu.
- jeżeli chodzi o zdolność kredytową to nie jest wszystko. Aby otrzymać decyzję pozytywną kredytu na kupno nieruchomości, na taką decyzję wpływają również inne czynniki określane różnie przez Banki jako "ryzyko kredytowe".
Ale wstępną decyzję otrzymuje się, żeby móc się zorientować na ile nas stać :) potem zaczyna się po operacie szacunkowym, zaświadczeniach, deklaracjach itd. itp. ostateczna zdolność kredytowa :)
- dopiero po decyzji pozytywnej kredytowej i podpisaniu dokumentów kredytowych ( czasami są również warunki do spełnienia przed uruchomieniem kredytu), kupujący i sprzedający umawiają się na podpisanie aktu notarialnego.

Zastanawiam się dlaczego Panu tak zależy na podpisanie od razu aktu notarialnego - raczej kupujący się nie zgodzą zanim nie dostaną decyzji z Banku.
No ja też bym nie ryzykowała podpisanie aktu notarialnego najpierw, poza tym nie wiem, czy w ogóle notariusz by przygotował taką umowę.

Życzę powodzenia
Link do wypowiedziLink
Marcin Rak

Marcin Rak Prezes Zarządu
Sanduro Group Sp. z
o.o., www.sanduro.pl

Temat: Sprzedaż mieszkania, kredyt, musi być umowa wstępna?

teraz 50% a przy sprzedaży 100%, czyli razem 150 ;) ale ja nadal zakładam że to nie chodzi o zwiększenie prowizji. Myślę że nie chciało by mu się dla tych kilkuset dodatkowych złotych ryzykować utraty klienta bo ma świadomość że nam się to rozwiązanie trochę nie podoba.
Dlatego zacząłem drążyć temat, może faktycznie musi "dopilnować" żeby kupujący znalazł pieniądze.
Bez zaglądania w przepisy jestem niemal pewien, że podział taksy to 50% za umowę przedwstępną i 50% za umowę finalną czyli jednak 100%...
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy





Wyślij zaproszenie do
Anuluj