Temat: sprzedaż działki z służebnością

Witam. Mam pytanie dotyczące słuzebności. Sytuacja wygląda tak: na działce postawioy jest niewielki budynek usług., dostęp do budynku i działki jest poprzez fragm. działki sąsiada (ustanowiona została słuzebnosć przejazdu/przechodu odpłatna jednorazowo). Opłata za słuzebność została dokonana. Jednakże po paru latach działka sąsiednia (razem z fragm. działki przez którą prowadzi słuzebność czyli nasz dojazd do budynku i działki) została sprzedana innej osobie-prywatnej. Nowy właściciel robi problemy, chce zagrodzić przejazd (nasz fragm. działki na którą mamy służebność). Pytanie czy służebność obowiązuje nadal po sprzedaży działki innemu właścicielowi ? (zakłądam że tak) zatem czy nowy włąściciel ma prawo postawić szlaban/zagrodzić nam przejazd ? i ew. jak się bronić w takiej sytuacji ? co można zrobić ? jakie mamy prawo w takiej nieprzyjemnej sytuacji ?
Proszę o radę. Pozdrawiam

Temat: sprzedaż działki z służebnością

Teoretycznie właściciel nieruchomości obciążonej służebnością nie może zablokować możliwości przejazdu wyznaczoną drogą. W praktyce taka służebność może być zarzewiem wielu sporów. Wszystko zależy od charakteru sąsiada – jeśli będzie konfliktowy, to może on stwarzać różne problemy.
Jeśli sąsiad założy kłódki, rozkopie drogę itp. to w zasadzie można się z nim procesować, aby odblokował przejazd i ewentualnie zapłacił jakieś odszkodowania. Zapewne Pani wygra taki proces, ale sprawa w sądzie spowoduje niepotrzebnie stratę czasu i pieniędzy. Policja nie będzie chciała się angażować w te sprawy, bo stwierdzi, że to problem cywilnoprawny.
Gdyby samowolnie zerwała Pani kłódki czy zdemontowała bramę sąsiada, aby umożliwić sobie przejazd, to z kolei sąsiad wezwie policję i zgłosi, że doszło do zniszczenia jego mienia. W takim przypadku może Pani powołać się na przepisy kodeksu cywilnego regulujące ochronę posiadania. Jako osoba korzystająca z cudzej nieruchomości na podstawie prawa służebności jest Pani posiadaczem tego prawa. Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Posiadania podlega ochronie prawnej i nikt nie może go samowolnie naruszać. Gdyby w wyniku takiego działania została Pani pozbawiona możliwości przejazdu (a więc pozbawiona posiadania służebności), może Pani wystąpić do sądu o przywrócenie naruszonego posiadania i zaniechanie naruszeń (art. 344 kodeksu cywilnego). Może Pani też zastosować dozwoloną samopomoc, czyli niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni (art. 343 § 2 kodeksu cywilnego). Przykładowo można usunąć ogrodzenie lub bramę zagradzającą przejazd. Trzeba jednak pamiętać, że w tego rodzaju przypadkach łatwo może dojść do przekroczenia granic dopuszczalnej samopomocy, a nie można doprowadzić do nieuzasadnionego zniszczenia cudzego mienia i nie wolno też stosować przemocy względem osób.

Sąsiad nie może samowolnie zmienić służebności. Zgodnie z art. 291 kodeksu cywilnego „Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”. Zatem sąsiad mógłby wystąpić do sądu, aby np. wyznaczona została inna trasa przejazdu, albo żeby szerokość drogi została zmniejszona np. do 4 m. Musiałby to jednak uzasadnić jakimiś okolicznościami mającymi charakter „ważnej potrzeby gospodarczej”. Sąd oceniłby nie tylko to czy taka „potrzeba” wystąpiła, ale również i to, czy zmiana służebności będzie miała wpływ na Pani nieruchomość np. czy nie doprowadzi to do odcięcia nieruchomości od połączenia z drogą publiczną

prawnikiem nie jestem ale swoje wiem polecam jednak weryfikacje moich słów w kancelarii prawnej.

Temat: sprzedaż działki z służebnością

Dziękuję za informację Panie Dariuszu.
Pan Andrzej - Służebność w KW - nie mam wglądu do KW (bo sytuacja nie dotyczy bezpośrednio mojej os.), ale pewnie ma Pan rację, że jest to w jakiś sposób uwzględnione tam (nie "siedzę" w temacie KW stąd może moje pytanie dotyczy spraw oczywistych dla osób które są na bieżąco w tych tematach). a pytanie podniosłam dlatego, ponieważ mimo iż sprawa wydaje się oczywista - skoro mam podstawę prawną (akt notar. i opłatę za służebność) - to nie bardzo rozumie roszczenia sąsiada w tej kwestii, a ponieważ między czasie zmienił się właściciel działki przez którą mam służebność to zastanawiam się czy jest możliwe żeby ktoś nagle mnie pozbawił tej służebności bez mojej wiedzy (np. przy podpisywaniu umowy właściciela działki z nowym nabywcą tejże działki) i czy jedyną drogą, aby rozwiązać konflikt jest pójście do sądu ? (w przypadku gdy sąsiad nie chce nawet się spotkać w tej sprawie aby przedyskutować temat) ?

Temat: sprzedaż działki z służebnością

Joanna B.:
Dziękuję za informację Panie Dariuszu.
Pan Andrzej - Służebność w KW - nie mam wglądu do KW (bo sytuacja nie dotyczy bezpośrednio mojej os.), ale pewnie ma Pan rację, że jest to w jakiś sposób uwzględnione tam (nie "siedzę" w temacie KW stąd może moje pytanie dotyczy spraw oczywistych dla osób które są na bieżąco w tych tematach). a pytanie podniosłam dlatego, ponieważ mimo iż sprawa wydaje się oczywista - skoro mam podstawę prawną (akt notar. i opłatę za służebność) - to nie bardzo rozumie roszczenia sąsiada w tej kwestii, a ponieważ między czasie zmienił się właściciel działki przez którą mam służebność to zastanawiam się czy jest możliwe żeby ktoś nagle mnie pozbawił tej służebności bez mojej wiedzy (np. przy podpisywaniu umowy właściciela działki z nowym nabywcą tejże działki) i czy jedyną drogą, aby rozwiązać konflikt jest pójście do sądu ? (w przypadku gdy sąsiad nie chce nawet się spotkać w tej sprawie aby przedyskutować temat) ?

Panie Joanno proponowałbym wysłać list drogą poleconą do sąsiada napisany przez prawnika z pełną informacja o konsekwencjach itd... myślę że powinno mu to dać do myślenia jak przeczyta iż kancelaria x w momencie zaistnienia naruszeń służebności będzie skarżyła go odszkodowanie.

ja bym jednak zastanowił się nad innym rozwiązaniem może wystarczy iść do nowego sąsiada i zaproponować odkupienie od niego tego kawałka działki, może to jet cel który sąsiad chce osiągnąć tylko nie wie jaką drogą ( może się wstydzi przyjść i powiedzieć )

Temat: sprzedaż działki z służebnością

Joanna B.:
Dziękuję za informację Panie Dariuszu.
Pan Andrzej - Służebność w KW - nie mam wglądu do KW (bo sytuacja nie dotyczy bezpośrednio mojej os.), ale pewnie ma Pan rację, że jest to w jakiś sposób uwzględnione tam (nie "siedzę" w temacie KW stąd może moje pytanie dotyczy spraw oczywistych dla osób które są na bieżąco w tych tematach). a pytanie podniosłam dlatego, ponieważ mimo iż sprawa wydaje się oczywista - skoro mam podstawę prawną (akt notar. i opłatę za służebność) - to nie bardzo rozumie roszczenia sąsiada w tej kwestii, a ponieważ między czasie zmienił się właściciel działki przez którą mam służebność to zastanawiam się czy jest możliwe żeby ktoś nagle mnie pozbawił tej służebności bez mojej wiedzy (np. przy podpisywaniu umowy właściciela działki z nowym nabywcą tejże działki) i czy jedyną drogą, aby rozwiązać konflikt jest pójście do sądu ? (w przypadku gdy sąsiad nie chce nawet się spotkać w tej sprawie aby przedyskutować temat) ?

co do dostępu do KW wystarczy posiadać nr KW i wpisać go w internetowym spisie ksiąg wieczystych wszystko wyjdzie czarno na białym

Temat: sprzedaż działki z służebnością

Ok, dziękuję. Pomysł z pismem od prawnika - podoba mi się najbardziej :). Sąsiad robi problemy bo chce osiągnąć swój cel - planuje inwestycje, a fragm.działki z służebnością chce wykorzystać pod swoje cele.
Odkupienie służebności wiąże się z pozbawieniem dojazdu do "mojej" działki, zatem tego tematu nie podnoszę nawet.

Pozdrawiam