Temat: rozliczenie kosztów okresu przedwspólnotowego

przedstawiając chronologicznie sytuację krok po kroku:

1. odebrałem (protokolarnie) mieszkanie w mies XX
na protokole odbioru jest zapis o partycypacji w kosztach utrzymania przyjmowanych z dniem podpisania protokołu.
2. w mies YY podpisałem akt notarialny
od miesiąca YY otrzymuję od tymczasowego zarządcy comiesięczne naliczenia tytułem ponoszonych kosztów wspólnych.
3. w miesiącu ZZ konstytuuje się wspólnota.
od miesiąca ZZ rozliczane są rzeczywiste koszty wynikające z bieżących faktur.
za całość okresu przedwspólnotowego do miesiąca ZZ wystawiane jest zbiorcze rozliczenie kosztów. wcześniejsze comiesięczne naliczenia zakwalifikowane zostały na nim tytułem zaliczek.

Jak się okazuje zarządca nie naliczał mi rozliczeń w okresie XX-YY, gdyż zabałaganił developer i poinformował go z 3 miesięcznym opóźnieniem o sprzedaży mieszkania (ponosząc do tego czasu koszty utrzymania mieszkania).

Do dopłaty mam teraz grube kilkaset złotych.

Skłonny jestem je zapłacić, zastanawiam się jednak
- czy rzeczywiście muszę teraz ponosić konsekwencje cudzego bałaganu
- czy taka forma rozliczania jest często stosowana ?
dlaczego na comiesięcznych rozliczeniach (przesyłanych 'z dołu', po zakończeniu miesiąca) nie naliczane były rzeczywiste koszty tymczasowego zarządcy (wyliczane na podstawie bieżących faktur) ?

Temat: rozliczenie kosztów okresu przedwspólnotowego

1. Wspólnota powstaje z mocy samej ustawy z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego samodzielnego lokalu - nie może być więc mowy o tym, że wspólnota powstała w jakimkolwiek okresie późniejszym.

2. Obowiązki partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną ciążą na właścicielu lokalu od chwili, gdy stał się owym właścicielem. Nie może być więc mowy o obciążaniu osoby, która nie była właścicielem lokalu, kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Protokół odbioru nie ma nic do tego - gdyż nie stanowi czynności prawnej polegającej na przeniesieniu własności lokalu.

3. Do chwili wyodrębnienia i przeniesienia własności poszczególnych lokali dotychczasowy właściciel lokali ponosi pełne koszty proporcjonalne do jego udziału w nieruchomości wspólnej.

Czyli obrazowo:
a) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym jest 50 mieszkań (załóżmy, że wszystkie lokale mają tę samą powierzchnię wraz z pomieszczeniami przynależnymi);
b) deweloper wyodrębnił oraz przeniósł własność 1 lokalu; jego udział w nieruchomości wspólnej wynosi zatem 98%, a tego ludzika, który kupił mieszkanie wynosi 2%;
c) koszty zarządu nieruchomością wspólną rozkładają się proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej, tj. ludzik płaci 2% wszystkich kosztów, a deweloper 98%
d) z chwilą, gdy deweloper, jako formalny właściciel gruntu i wybudowanego na nim budynku przeniesie własność kolejnego lokalu jego udział zmniejszy się proporcjonalnie i wobec tego będzie partycypował w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w mniejszym stopniu, podczas gdy w kosztach tych zacznie partycypować, od chwili nabycia własności nieruchomości lokalowej, ten nowy ludzik

4. Posługiwanie się XX YY ZZ gmatwa sprawę, gdyż nie wiem czy chcą Cię obciążyć kosztami za okres, gdy nie byłeś formalnie właścicielem lokalu czy też za okres, gdy już nim byłeś, a jedynie zarządca nie miał informacji w tej sprawie od dewelopera. Wobec tego nie udzielę Ci odpowiedzi w tym zakresie.

Temat: rozliczenie kosztów okresu przedwspólnotowego

Łukasz Ł.:

dziękuję Łukaszu za odpowiedź

4. Posługiwanie się XX YY ZZ gmatwa sprawę, gdyż nie wiem czy chcą Cię obciążyć kosztami za okres, gdy nie byłeś formalnie właścicielem lokalu czy też za okres, gdy już nim byłeś, a jedynie zarządca nie miał informacji w tej sprawie od dewelopera. Wobec tego nie udzielę Ci odpowiedzi w tym zakresie.

x (odbiór) -> y (akt notarialny) -> z (pierwszy bilans)

(tzn pierwsze zebranie wspólnoty, przyjęcie planu gosp., ustalenie zasad rozliczania z zarządcą, rozliczenie 'okresu przedwspólnotowego' - wg jak już rozumiem niewłaściwej nomenklatury zarządcy - bo w rzeczywistości 'przedzebraniowego')

doliczyć mi chcą pominięty okres x->y
czyli pomiędzy odbiorem a aktem notarialnym

2. Obowiązki partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną ciążą na właścicielu lokalu od chwili, gdy stał się owym właścicielem. Nie może być więc mowy o obciążaniu osoby, która nie była właścicielem lokalu, kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Protokół odbioru nie ma nic do tego - gdyż nie stanowi czynności prawnej polegającej na przeniesieniu własności lokalu.

jak zatem traktować zapis w podpisanym przeze mnie protokole:
"Z dniem podpisania niniejszego protokołu na Kupującego przechodzą wszelkie korzyści i ciężary związane z przejęciem danego lokalu"

na który to zapis powoływał się zarządca (/developer) podczas wstępnej rozmowy wyjaśniającej?

czy rzeczywiście mogę go zakwestionować,
jeśli tak, to na podstawie jakich regulacji prawnych ?

Temat: rozliczenie kosztów okresu przedwspólnotowego

Art. 1 ust. 1 
Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

U.w.l. określa zatem prawa i obowiązki właścicieli lokali (formalnych właścicieli, a nie przyszłych).

Art. 13 ust. 1
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 12 ust. 2
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

U.w.l. określa zatem, że właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, które są określone w art. 14 u.w.l.

Art. 4 ust. 1
Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

Art. 10
Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

U.w.l. określa zatem, iż w przypadku lokali niewyodrębnionych, jak również w przypadku lokali wyodrębnionych ale pozostających własnością właściciela nieruchomości, to on ponosi ciężary z nimi związane.

Kwestią podstawową jest tu art. 9 u.w.l. - czyli podstawa stosunków prawnych w umowach z deweloperami.

Art. 9 ust. 1
Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Właścicielem gruntu jest deweloper (albo grunt jest w użytkowaniu wieczystym dewelopera - ale wówczas nie podpada to pod wskazany przepis, co nie znaczy oczywiście, że umowa jest nieważna). Umowa zwana w praktyce obrotu umową deweloperską, jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej (tak SN m.in. w wyroku z dnia 30 czerwca 2004 r., sygn. akt: IV CK 521/03).

Dopiero wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu na jakiegoś ludzika powoduje, że dotychczasowy właściciel (deweloper) będzie zwolniony z obowiązku patrycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w dotychczasowym zakresie (ulegnie on zmniejszeniu). Jeżeli nie przenisienie własności to przepisy u.w.l., regulujące kwestię uczestnictwa w kosztach zarządu, obciążają nadal jego, jako formalnego właściciela lokalu (bez względu na to czy będzie to lokal wyodrębniony czy niewyodrębniony).

W kwestii protokołu nie jestem Ci w stanie teraz odpowiedzieć - muszę to skonsultować ze znajomymi.Łukasz Ł. edytował(a) ten post dnia 28.10.09 o godzinie 17:05

Temat: rozliczenie kosztów okresu przedwspólnotowego

jeszcze raz dziękuję za wyczerpujące i łopatologiczne zebranie materiału w zrozumiałą i zwięzłą całość !

czekam jeszcze z niecierpliwością czy uda Ci się coś wyjaśnić w kluczowej mimo wszystko kwestii protokołu odbioru.

pozdrawiam serdecznie

Temat: rozliczenie kosztów okresu przedwspólnotowego

Przepraszam za poślizg.

Skonsultowałem się jeszcze ze znajomą, która jest referendarzem w sądzie.

Podstawowe kwestie:
1. Wyodrębnienie lokalu następuje z chwilą dokonania wpisu w KW (wpis do KW na charakter konstytutywny).
2. Przeniesienie własności lokalu już wyodrębnionego następuje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (wpis do KW ma charakter wpisu deklaratoryjnego).

Zatem konkludując i mając na względzie to co napisałem wcześniej:
- jeżeli nabyłeś lokal od dewelopera i lokal był dopiero wyodrębniany to nabyłeś własność lokalu (jako wyodrębnionego przedmiotu własności) i stałeś się jego formalnym właścicielem dopiero z chwilą dokonania wpisu w WK
- jeżeli natomiast nabyłeś lokal, który był już wyodrębniony wcześniej, a nastąpiło jedynie przeniesienie na Ciebie jego własności to stałeś się formalnie właścicielem z chwilą dokonania czynności przenoszącej własność.

Obowiązki wynikające z u.w.l. obciążają Cię zatem od chwili formalnego uzyskania przymiotu "właściciela lokalu" wobec czego nie widzę możliwości, aby mogli Cię obciążyć kosztami zarządu nieruchomością wspólną powstałymi przed formalnym uzyskaniem przez Ciebie tego przymiotu. Nie znaczy to oczywiście, że nie będą próbować ale nie widzę możliwości, żeby mogli wygrać w sądzie w tej kwestii.