Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Witam,
Dziękuję za odpowiedź w sprawie zmiany funkcji pomieszczeń.

Nie bardzo mam możliwość dać sobie sobie z spokój z zrobieniem przejścia między pokojami(otwór w ścianie nośnej), bo bez tego nie mogę dokończyć remontu i użytkować jednego z pomieszczeń. Nie jestem pewna jak to ostatecznie wygląda - czy to jest robione jako zgłoszenie z projektem, czy muszę mieć pozwolenie na budowę?
Wiem, że to będzie trochę trwało więc chcę zacząć ten proces jak najszybciej się da.

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Ściany nośne są święte. Jeżeli nie zostało na etapie budowy wykonane nadproże to cegły nie wytrzymają obciążeń w czasie wycinania otworu i prawdopodobne jest że trochę cegieł runie. W optymistycznej wersji jeżeli w ścianie nośnej coś się usuwa to trzeba to oddać.

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

ingerencja w ściany konstrukcyjne to jest przebudowa obiektu budowlanego - zakładam mieszkalnego wielorodzinnego - i wymaga uzyskania pozwolenia na budowę

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Alicja M.:
Ściany nośne są święte. Jeżeli nie zostało na etapie budowy wykonane nadproże to cegły nie wytrzymają obciążeń w czasie wycinania otworu i prawdopodobne jest że trochę cegieł runie. W optymistycznej wersji jeżeli w ścianie nośnej coś się usuwa to trzeba to oddać.

Z całym szacunkiem, ale co to ma wspólnego z pytaniem w jaki sposób zapatruje się na to prawo budowlane?

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Łukasz Ł.:
ingerencja w ściany konstrukcyjne to jest przebudowa obiektu budowlanego - zakładam mieszkalnego wielorodzinnego - i wymaga uzyskania pozwolenia na budowę

Dziękuję za informację - czyli jednak pozwolenie na budowę - w urzędzie mówili mi, że to idzie jako zgłoszenie, ale trochę podejrzane to dla mnie było.

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Przebudowa w przypadku budynków może być dokonywana na podstawie pozwolenia albo zgłoszenia - zależy to jedynie od jego rodzaju.

Przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, gdy nie zwiększa się obszar oddziaływania, kwalifikowane jest pod zgłoszenie - art. 30 ust. 2 w zw. z art. 29 ust. 2 pkt 1b ustawy prawo budowlane.

Przebudowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych nie jest wyłączona w art. 29-31 ustawy prawo budowlane spod rygoru uzyskania pozwolenia na budowę.

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Łukasz Ł.:
Przebudowa w przypadku budynków może być dokonywana na podstawie pozwolenia albo zgłoszenia - zależy to jedynie od jego rodzaju.

Przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, gdy nie zwiększa się obszar oddziaływania, kwalifikowane jest pod zgłoszenie - art. 30 ust. 2 w zw. z art. 29 ust. 2 pkt 1b ustawy prawo budowlane.

Przebudowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych nie jest wyłączona w art. 29-31 ustawy prawo budowlane spod rygoru uzyskania pozwolenia na budowę.

Czyli podsumowując, w naszym przypadku, gdy w budynku widniejącym w ewidencji jako jednorodzinny, ale faktycznie podzielonym na 3 mieszkania, wybicie otowru drzwiowego w ścianie nośnej między pomieszczeniami wymaga pozwolenia na budowę?
W takim przypadku czy to, że jedni sąsiedzi nie wyrażają na to zgody(ogólnie na nic nigdy się nie zgadzają) może uniemożliwić nam uzyskanie takiego pozwolenia?

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

tak z ciekawości - kiedy został wybudowany ten budynek ?

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Początek lat 40tych.

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

To że budynek widnieje w ewidencji gruntów i budynków jako jednorodzinny nie ma żadnego znaczenia. Ustawodawca posługując się w art. 29 i 30 Pb pojęciem budynek mieszkalny jednorodzinny, korzysta z definicji ustawowej określonej w art. 3 pkt 2a Pb. Nie jest dopuszczalne inne definiowanie tego pojęcia niż ujęte w słowniczku. Tym samym jeśli budynek nie spełnia kryteriów określonych w definicji, to nie stosuje się do niego wyłączenia zawartego w art. 30 ust. 2 w zw. z art. 29 ust. 2 pkt 1b Pb. Co za tym idzie przebudowa budynku mieszkalnego, w którym są wydzielone 3 lokale, wymaga pozwolenia na budowę.

Oczywiście to nie znaczy, że nie można próbować zrobić tego na zgłoszenie i że to by nie przeszło - choć byłoby to jednak niezgodne z prawem. Niemniej jednak wiązałoby się to z dużym prawdopodobieństwem późniejszego prowadzenia postępowania legalizacyjnego co do wykonanych robót przez nadzór budowlany (art. 51 Pb). Lepiej nie rozważać dodatkowo wątku (bardzo niskiego wprawdzie, aczkolwiek jednak) złożenia do prokuratury przez nadzór budowlany zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa w związku z celowym obejściem rygorów administracyjnych Pb (wobec jasności definicji) - czyli prowadzeniem robót budowlanych w warunkach określonych w art. 48 Pb. Z tych względów ja bym tego nawet nie próbował robić na zgłoszenie.

Co się zaś tyczy zgody pozostałych właścicieli lokali na przebudowę to tak czy inaczej musicie ją mieć od nich wszystkich. Zarówno bowiem w przypadku pozwolenia, jak i zgłoszenia, inwestor obowiązany jest złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Składane jest ono pod rygorem odpowiedzialności karnej z art. 233 k.k. - pozbawienie wolności do lat 3.

Przebudowa dotyczy rzeczy wspólnej i w tym względzie stosuje się przepisy k.c. o współwłasności, tj. art. 195 - 221 k.c. Najważniejszym w tym względzie będzie przepis art. 199 k.c. "Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli." Zatem w braku zgody sąsiada pozostaje sąd.

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Dostaję bardzo sprzeczne informacje w tej sprawie. Jeden z radców prawnych przysłał mi taką informację:

"Podstawą prawną jest art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przepis art 206 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 uwl stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeśli więc będzie Pani posiadała projekt budowlany z którego wynika, że wybicie otworu w ścianie nośnej nie zagrozi konstrukcji budynku i nie wpłynie w żaden sposób na właściwości ściany nośnej, to nie powinno być problemu ze zgłoszeniem tego typu prac. "

W związku z tym nie bardzo rozumiem jak to ostatecznie wygląda, juz pomijając fakt absurdalności całej sprawy(zrobienie drzwi między pomieszczeniami), ale sąsiadów się nie wybiera niestety.

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Współwłasność tego budynku mieszkalnego, jako ustawową współwłasność łączną, regulują przepisy ustawy o własności lokali i przepisy k.c. (wskazane przeze mnie wczoraj przepisy działu 4 księgi drugiej k.c.) - to wynika z art. 196 § 2 zd. 1 k.c. oraz art. 1 ust. 2 i art. 19 u.w.l. Oczywiście nie wszystkie przepisy działu 4 będą miały zastosowanie. Niemniej jednak art. 19 u.w.l. nakazuje stosowanie do zarządu nieruchomością wspólną przy tzw. "małej wspólnocie mieszkaniowej" przepisy k.c. regulujące współwłasność - w tym przytoczony art. 199 k.c.

Całkowitym niezrozumieniem tematu jest brak rozróżniania korzystania z rzeczy od zarządu rzeczą, a w ramach zarządu rzeczą czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Ustawowe prawo do korzystania z rzeczy wspólnej nie uprawnia współwłaściciela do samowolnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą objętą współwłasnością łączną.

Jak wskazałem wcześniej - także w przywołanym już wcześniej orzecznictwie - roboty budowlane dotyczące ścian konstrukcyjnych budynku, które przenoszą obciążenia, stanowią przebudowę obiektu budowlanego.

Przebudowa budynku jest czynnością, która nie mieści się ani w ramach uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej, ani w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną i wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej w przypadku tzw. "dużej wspólnoty mieszkaniowej" (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.) albo wszystkich współwłaścicieli w przypadku tzw. "małej wspólnoty mieszkaniowej" (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.). Całkowicie obojętna jest tu okoliczność czy taka przebudowa, ingerująca w elementy konstrukcyjne budynku, spowoduje zagrożenie dla budynku. Wszelkie działania dotyczące konstrukcji budynku wymagają zgody pozostałych współwłaścicieli, gdyż dotyczą przedmiotu objętego współwłasnością - tylko tyle i aż tyle. Pierwszy raz słyszę natomiast taką dość niekonwencjonalną tezę, że brak stwarzania zagrożenia przez działania dotyczące rzeczy wspólnej, wyłączają stosowanie przepisów k.c. chroniących współwłaścicieli przed samowolnym działaniem jednego z nich, które ingerują w substancję budowlaną - jest to kompletna bzdura.

Natomiast ściana konstrukcyjna przenosząca obciążenia nie będzie miała takich samych właściwości po wykuciu w niej otworu drzwiowego, gdyż nie będzie przenosiła obciążeń w taki sam sposób jak przed tymi robotami budowlanymi. Nie znaczy to oczywiście, że budynek czy reszta ściany się zawalą, tylko że zmniejszy się trochę wytrzymałość konstrukcji poprzez np. mniejszą wytrzymałość na obciążenie stropów.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 grudnia 1992 r., I SA 1135/92 (ONSA-OZ 1997/1/23):
"Przebudowa budynku jest czynnością, która nie mieści się w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc)"

"Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07 (LEX nr 347225):
wynajęty przez powódkę lokal użytkowy najemca zamierzał wykorzystać na uruchomienie w nim restauracji, co łączy się z koniecznością wybicia nowych otworów w ścianach zewnętrznych budynku. Wykonanie takich otworów należy zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.), na którą nie może wyrazić zgody sam zarząd wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 5 u.w.l.)."

A co do sprzeczności informacji to na rynku jest cała masa adwokatów i radców prawnych. Dopiero życie weryfikuje jednak (tutaj organy i sądy) czy jakaś interpretacja i porada prawna była właściwa czy nie. Temu też służy specjalizacja zawodowa. Z tego względu w dużych kancelariach są np. ludzie odpowiedzialni wyłącznie za prawo budowlane, którzy nie napisaliby zwykłej umowy spółki jawnej, ale za to znają orzecznictwo dotyczące prawa budowlanego na wylot. Przede wszystkim jednak temu też służy ich odpowiedzialność cywilna związana z wykonywanym zawodem. Błędna porada prawna równa się z odpowiedzialnością odszkodowawczą świadczącego pomoc prawną. Ryzyko ponosi jednak zawsze klient, który taką błędną poradę otrzyma i później jest narażony np. na konieczność legalizacji samowoli budowlanej.

Ja napisałem co wynika z przepisów i orzecznictwa, obszernie je przytaczając, a Pani zrobi jak uważa. To Pani ponosi konsekwencje swoich czynów i będzie odpowiadać za potencjalną samowolę budowlaną (administracyjnie i karnie) i naruszenie prawa własności pozostałych współwłaścicieli. Otrzymała Pani dużo informacji więc proszę sobie poczytać przepisy i orzecznictwo, popytać wujka googla, a później podjąć decyzję. A najlepiej pójść do adwokata czy radcy prawnego po normalną poradę prawną, pod którą się on podpisze i za którą będzie normalnie odpowiadał w ramach odpowiedzialności cywilnej.

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Łukasz Ł.:
Współwłasność tego budynku mieszkalnego, jako ustawową współwłasność łączną, regulują przepisy ustawy o własności lokali i przepisy k.c. (wskazane przeze mnie wczoraj przepisy działu 4 księgi drugiej k.c.) - to wynika z art. 196 § 2 zd. 1 k.c. oraz art. 1 ust. 2 i art. 19 u.w.l. Oczywiście nie wszystkie przepisy działu 4 będą miały zastosowanie. Niemniej jednak art. 19 u.w.l. nakazuje stosowanie do zarządu nieruchomością wspólną przy tzw. "małej wspólnocie mieszkaniowej" przepisy k.c. regulujące współwłasność - w tym przytoczony art. 199 k.c.

Całkowitym niezrozumieniem tematu jest brak rozróżniania korzystania z rzeczy od zarządu rzeczą, a w ramach zarządu rzeczą czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Ustawowe prawo do korzystania z rzeczy wspólnej nie uprawnia współwłaściciela do samowolnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą objętą współwłasnością łączną.

Jak wskazałem wcześniej - także w przywołanym już wcześniej orzecznictwie - roboty budowlane dotyczące ścian konstrukcyjnych budynku, które przenoszą obciążenia, stanowią przebudowę obiektu budowlanego.

Przebudowa budynku jest czynnością, która nie mieści się ani w ramach uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej, ani w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną i wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej w przypadku tzw. "dużej wspólnoty mieszkaniowej" (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.) albo wszystkich współwłaścicieli w przypadku tzw. "małej wspólnoty mieszkaniowej" (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.). Całkowicie obojętna jest tu okoliczność czy taka przebudowa, ingerująca w elementy konstrukcyjne budynku, spowoduje zagrożenie dla budynku. Wszelkie działania dotyczące konstrukcji budynku wymagają zgody pozostałych współwłaścicieli, gdyż dotyczą przedmiotu objętego współwłasnością - tylko tyle i aż tyle. Pierwszy raz słyszę natomiast taką dość niekonwencjonalną tezę, że brak stwarzania zagrożenia przez działania dotyczące rzeczy wspólnej, wyłączają stosowanie przepisów k.c. chroniących współwłaścicieli przed samowolnym działaniem jednego z nich, które ingerują w substancję budowlaną - jest to kompletna bzdura.

Natomiast ściana konstrukcyjna przenosząca obciążenia nie będzie miała takich samych właściwości po wykuciu w niej otworu drzwiowego, gdyż nie będzie przenosiła obciążeń w taki sam sposób jak przed tymi robotami budowlanymi. Nie znaczy to oczywiście, że budynek czy reszta ściany się zawalą, tylko że zmniejszy się trochę wytrzymałość konstrukcji poprzez np. mniejszą wytrzymałość na obciążenie stropów.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 grudnia 1992 r., I SA 1135/92 (ONSA-OZ 1997/1/23):
"Przebudowa budynku jest czynnością, która nie mieści się w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc)"

"Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07 (LEX nr 347225):
wynajęty przez powódkę lokal użytkowy najemca zamierzał wykorzystać na uruchomienie w nim restauracji, co łączy się z koniecznością wybicia nowych otworów w ścianach zewnętrznych budynku. Wykonanie takich otworów należy zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.), na którą nie może wyrazić zgody sam zarząd wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 5 u.w.l.)."

A co do sprzeczności informacji to na rynku jest cała masa adwokatów i radców prawnych. Dopiero życie weryfikuje jednak (tutaj organy i sądy) czy jakaś interpretacja i porada prawna była właściwa czy nie. Temu też służy specjalizacja zawodowa. Z tego względu w dużych kancelariach są np. ludzie odpowiedzialni wyłącznie za prawo budowlane, którzy nie napisaliby zwykłej umowy spółki jawnej, ale za to znają orzecznictwo dotyczące prawa budowlanego na wylot. Przede wszystkim jednak temu też służy ich odpowiedzialność cywilna związana z wykonywanym zawodem. Błędna porada prawna równa się z odpowiedzialnością odszkodowawczą świadczącego pomoc prawną. Ryzyko ponosi jednak zawsze klient, który taką błędną poradę otrzyma i później jest narażony np. na konieczność legalizacji samowoli budowlanej.

Ja napisałem co wynika z przepisów i orzecznictwa, obszernie je przytaczając, a Pani zrobi jak uważa. To Pani ponosi konsekwencje swoich czynów i będzie odpowiadać za potencjalną samowolę budowlaną (administracyjnie i karnie) i naruszenie prawa własności pozostałych współwłaścicieli. Otrzymała Pani dużo informacji więc proszę sobie poczytać przepisy i orzecznictwo, popytać wujka googla, a później podjąć decyzję. A najlepiej pójść do adwokata czy radcy prawnego po normalną poradę prawną, pod którą się on podpisze i za którą będzie normalnie odpowiadał w ramach odpowiedzialności cywilnej.

Witam,
Proszę się nie denerwować, przecież ja nie twierdzę, że nie ma Pan racji. Tak jak Pan pisze, jest wielu radców i adwokatów i niestety w cały ten problem 'wpakował' mnie radca, który jak widać nie bardzo wie o czym mówi. Muszę go zmienić, ale chcę wiedzieć chociaż trochę więcej niż wcześniej, żeby nie dopuścić do powtórki sytuacji obecnej.

Dziękuję za pomoc.

Temat: Remont a zgłoszenie - nowe prawo budowlane

Jestem całkowicie spokojny. Mam nadzieję, że informacje przekazane przeze mnie się Pani przydadzą.

Rozumiem Panią, że im więcej wiedzy na jakiś temat tym lepiej. Ludzie nie mają jak rzetelnie ocenić radcy czy adwokata, a kierują się jedynie aparycją, pozorami, dykcją i pewnością siebie ocenianej osoby, Dzieje się tak dlatego, że nie mają odpowiedniej wiedzy niezbędnej do weryfikacji przekazywanych informacji, bo gdyby ją mieli to by nie potrzebowali pomocy prawnej. Z tego względu trzeba je weryfikować przy pomocy orzecznictwa sądowego, jeśli takowe istnieje, bo to sądy ostatecznie decydują o prawidłowości wykładni przepisów prawa dokonywanej przez podmioty/organy je stosujące.

Informacje, które Pani przekazała wskazują jednoznacznie na to, że ten radca nie ma zielonego pojęcia o prawie budowlanym i ustawie o własności lokali. Co najgorsze nie rozróżnia jednak korzystania od zarządzania, co świadczy o brakach wiedzy w zakresie podstawy jaką jest kodeks cywilny. Jeśli poniosła Pani jakieś szkody związane z jego błędnymi poradami prawnymi to przypominam o jego odpowiedzialności cywilnej. Może też Pani zgłosić naruszanie przez niego kodeksu etyki radcy prawnego do właściwej miejscowo izby samorządu zawodowego. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 2 kodeksy etyki radca prawny nie może się podjąć prowadzenia sprawy, jeżeli nie posiada wystarczającej wiedzy lub doświadczenia, chyba że zapewni sobie współpracę innej osoby, która będzie je posiadała.