Temat: Pozwolenie na użytkowanie budynku - spec od prawa...

Witam,
Jest taka sytuacja. W 2001 ukończono budowę budynku mieszkalnego (potocznie zwanego blokiem). Niedługo potem zostały wydane klucze do mieszkań w budynku wraz z podpisaniem aktów sprzedaży. Księgi wieczyste do mieszkań zostały założone podczas ich sprzedaży. Od tamtej pory część lokali zdążyła już kilkakrotnie zmienić właścicieli. A to wszystko bez wskazania jakichkolwiek wad czy uchybień prawnych.
Okazało się, że po zakończeniu budowy budynek nie otrzymał wymaganego w tamtym czasie pozwolenia na użytkowanie. Co zostało potwierdzone pismem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nadesłanym w tym roku kalendarzowym.
Pytania brzmią:
- czy brak tego dokumentu lub też odbioru dokonanego przez inspektora nadzoru budowlanego niesie jakiegokolwiek konsekwencje prawne w dniu dzisiejszym, szczególnie w przypadku sprzedaży?
- jeżeli tak, to jakie są podstawy prawne, które pozwolą uregulować tą kwestię i jaka instytucja za to odpowiada?

Z góry dziękuję wszelkie porady.

Temat: Pozwolenie na użytkowanie budynku - spec od prawa...

Pozwolenie na użytkowanie powinien uzyskać Inwestor. Jeżeli tego nie zrobił to Wspólnota, tj. wszyscy właściciela posiadają roszczenia odszkodowawcze za wszelkie szkody wynikłe z tego faktu .
Pozwolenie może uzyskać również obecny zarządca budynku. Trochę mnie dziwi ta sytuacja, bo bez pozwolenia na użytkowanie zakłady energetyczne nie powinny dostarczać prądu, mpec ciepła, etc...

Konsekwencji w sensie możliwości zamieszkiwania nie ma zbyt wielu, poza trudnościami i uciążliwościami w nabywaniu usług, ustanawianiu hipotek, etc.

W zakresie sprzedaży jeżeli fakt ten jest znany właścicielowi to powinien być ujawniony nabywcy. W przeciwnym razie naraża się na zarzut ukrytej wady prawnej i związane z tym konsekwencje, łącznie z odstąpieniem od umowy, czy odszkodowaniem...

Lokal taki może się okazać niesprzedawalny, choć zdania w tej kwestii są podzielone. Istnieje pogląd, iż warunkiem wyodrębnienie lokalu mieszkalnego jako przedmiotu samodzielnej własności jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Ten post został edytowany przez Autora dnia 15.01.17 o godzinie 01:44

Temat: Pozwolenie na użytkowanie budynku - spec od prawa...

Dziękuję za odpowiedź. Wszystkie wymienione negatywne skutki związane z brakiem tego pozwolenia na użytkowanie nie mają miejsca, gdyż hipoteki zostały założone (każde mieszkanie posiada osobná księgę wieczystą), dostawcy energii czy też innych mediów nie robią problemów i świadczą swoje usługi na budynku. Z odszkodowaniem od inwestora jest problem, bo sam inwestor zbankrutował wiele lat temu. Mieszkania już wielokrotnie zmieniały właścicieli, więc również okazuje się, że są 'sprzedawalne'.

Jest jeszcze jednak dość 'zabawna' kwestia. Co 5 lat dokonywany jest przegląd techniczny budynku, który z tego co wiem jest zgłaszany do nadzoru budowlanego, a ten nie zgłasza żadnych zastrzeżeń. Dodatkowo nadzór budowlany kilka lat temu zatwierdził pozytywnie decyzję o zgodę na remont budynku. Czy przypadkiem ten właśnie organ nie powinien być tym, który zgłosi zastrzeżenia w takich sytuacjach?

Czy są jeszcze jakieś inne skutki nie posiadania tego pozwolenia?
Czy ktoś jest w stanie opisać jak w obecnej sytuacji wygląda procedura uzyskania tego pozwolenia? Jakie są koszty i ryzyka, że nadzór budowlany może go nie wydać?Ten post został edytowany przez Autora dnia 15.01.17 o godzinie 11:16

Temat: Pozwolenie na użytkowanie budynku - spec od prawa...

Nadzór może ukarać inwestora karą finansową, co obecnie nie jest możliwe skoro ten zbankrutował. Kara teoretycznie może być nałożona też na użytkownika, aczkolwiek przedawnia się ona w terminie 5 lat, liczonych od końca roku, w którym przystąpiono do nielegalnego użytkowania. Aczkolwiek dla każdego nowego właściciela ten okres liczy się od nowa.

Jeżeli nadzór zatwierdził przegląd techniczny budynku to powinien również wydać pozwolenie na użytkowanie. Jeżeli inwestor nie wykonał takiego obowiązku to obecnie nie istnieje procedura, która pozwalałaby to sanować, ale dopuszczenie do użytkowania polega właśnie na przeglądzie technicznym. Wydaje mi się, że powinno to być zrobione z urzędu po zawiadomieniu lub na wniosek Wspólnoty. Nie wiem czy istnieją dzienniki budowy, które są niezbędne do uzyskania pozwolenia.

przydatne dla Państwa może okazać się to orzeczenie
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2399-...

Pozwolenie może być wydane także w postępowaniu legalizacyjnym. Może warto je przeprowadzić, aczkolwiek wiążą się z tym duże opłaty legalizacyjne.

Co do innych konsekwencji, to gdyby w budynku coś się stało co objęte jest ubezpieczeniem od ryzyk lub OC to ubezpieczyciel może mieć chęć odmowy wypłaty odszkodowania. Czy taka odmowa byłaby słuszna to już przedmiot sporu.Ten post został edytowany przez Autora dnia 16.01.17 o godzinie 21:32

Temat: Pozwolenie na użytkowanie budynku - spec od prawa...

Bardzo dziękuję. Czyli mamy już jakiś punkt zaczepienia.