Temat: Podwójne ubezpieczenie bloku - da się uniknąć?

Jest sobie blok mieszkalny. Jak to często na dole garaż (co istotne wydzielony lokal z własną księgą wieczystą) i kilka pięter mieszkalnych.

Mieszkania i udziały w garażu kupili szczęśliwi właściciele. Mało kto jest świadomy tego, że kupując mieszkanie te osoby kupiły również udział w częściach wspólnych - czyli są współwłaścicielem windy, dachu, trawki, chodnika, korytarza itd.
Roztropny właściciel ubezpiecza swoje MIESZKANIE (a większość nieroztropnych zmusza do tego bank, który udzielił kredytu, bo mało kto kupuje za gotówkę). Tylko, że ubezpieczyciel chce ubezpieczyć mieszkanie na tyle, ile kupujący za nie zapłacił (nie przejmuje się tym, że kupujący kupił nie tylko mieszkanie - i cena jest razem z windą, chodnikiem itd.).

Prowadzi to do tego, że suma ubezpieczeń mieszkań = 100% wartości budynku. Co więcej - nawet razem z działką która straci wartość chyba tylko przy skażeniu radioaktywnym.

Ponieważ ubezpieczyciel twierdzi, że ubezpieczone jest tylko mieszkanie - więc z tego ubezpieczenia nie pokryje uszkodzenia np. windy czy zalania klatki schodowej. Zatem wspólnota musi ubezpieczyć jeszcze raz. Na logikę wypadałoby ubezpieczyć już tylko części wspólne. Ale ubezpieczyciele nie mają (zdaniem brokera z którym rozmawiałem) takiej oferty - ubezpieczają całą nieruchomość.

Prowadzi to do tego, że budynek wart 45 mln stojący na działce wartej 5mln jest ubezpieczony w sumie na 100 mln. A jak coś się stanie i zawali się - to ubezpieczyciel wypłaci góra 45 mln (bo na odszkodowaniu nie można zarobić).

Jedyna rada brokera - "niech ludzie nie ubezpieczają mieszkań - wspólnota ubezpiecza całość". Tylko, że wspólnota, zgodnie z UoWL nie ma prawa ponosić kosztów utrzymania wydzielonych lokali. A do tego banki domagają się indywidualnych ubezpieczeń.

Czy taka praktyka jest legalna?
Czy jest na to rada?

Temat: Podwójne ubezpieczenie bloku - da się uniknąć?

Żadnych pomysłów? Sugestii?
Czy też opisana sytuacja jest całkiem sprawiedliwa i zgodna z prawem?

Temat: Podwójne ubezpieczenie bloku - da się uniknąć?

Jasne, że nie jest legalna. Jeżeli od czego innego jest liczona składka, a od czego innego jest odpowiedzialność, to moim zdaniem umowa jest nieważna, bo nie doszło do uzgodnienia przedmiotu ubezpieczenia. Ewentualnie w myśl art. 385 par. 2 kc interpretujemy umowę tak, że odpowiedzialność dotyczy przedmiotu, od którego ustalona jest składka.

Temat: Podwójne ubezpieczenie bloku - da się uniknąć?

Grzegorz P.:
Jasne, że nie jest legalna.

A co z tym można zrobić?

Ubezpieczona są mieszkania (na 100% wartości nieruchomości) - ale konia z rzędem, jak ktoś z ubezpieczenia lokalowego naprawi np. zepsutą bramę wjazdową na teren wspólnoty.

Wspólnota powinna ubezpieczyć części wspólne. To dla mnie logiczne i jak najbardziej OK (niech właściciele lokalu się awanturują z ubezpieczycielami, że owszem, zapłacili za całość np. 300 tys. zł - ale samo mieszkanie, po odjęciu korytarzy, bramy, ogrodzenia wind itd. jest warte 200 tys. - więc ubezpieczenie na 200 tys).

Tylko, że żaden ubezpieczyciel nie oferuje ubezpieczenia wyłącznie nieruchomości wspólnej (tak przynajmniej twierdzi już dwóch brokerów).

Da się coś z tym zrobić?
Czy np. da się ubezpieczyć całą nieruchomość na wspólnotę - i ta żeby "refakturowała" poszczególnych właścicieli w części przypadającej na ich lokal? I żeby tym jeszcze bank kredytujący się zadowolił?

Albo jakikolwiek inny sposób, żeby było ubezpieczone dokładnie 100% wartości budynków, budowli i urządzeń (bez wartości działki)?

Temat: Podwójne ubezpieczenie bloku - da się uniknąć?

Da się, ale przecież nikt nie jest w stanie kazać towarzystwu czegoś ubezpieczyć. Najlepsze rozwiązanie to chyba to:

ubezpieczyć całą nieruchomość na wspólnotę - i ta żeby "refakturowała" poszczególnych właścicieli w części przypadającej na ich lokal? I żeby tym jeszcze bank kredytujący się zadowolił?

ale przecież ubezpieczający nie musi być właścicielem ani posiadaczem ubezpieczanego mienia, a tą nieruchomość nawet ja mogę ubezpieczyć :)

Temat: Podwójne ubezpieczenie bloku - da się uniknąć?

Mariusz G.:
Tylko, że żaden ubezpieczyciel nie oferuje ubezpieczenia wyłącznie nieruchomości wspólnej (tak przynajmniej twierdzi już dwóch brokerów).

Bo nikt nie jest w stanie określić wartości odtworzeniowej samej części wspólnej. A to dlatego, że jakby wspólnota ubezpieczyła tylko część wspólną a niektórzy mieszkańcy nie ubezpieczyli swoich mieszkań, to za sumę wszystkich ubezpieczeń nie da się odtworzyć całego budynku, a tym samym części wspólnej.

Da się coś z tym zrobić?
Czy np. da się ubezpieczyć całą nieruchomość na wspólnotę - i ta żeby "refakturowała" poszczególnych właścicieli w części przypadającej na ich lokal? I żeby tym jeszcze bank kredytujący się zadowolił?

Na to ostatnie zdecydowanie mówię - nie. Przynajmniej ja nie znam takiego banku, który honorowałbym taką formę polisy.
A poza tym na jakiej zasadzie wspólnota miałaby refakturować części ubezpieczenia? Kto by liczył ile to ma wynosić? I z kim właściwie miałby zawartą umowę właściciel lokalu?

Temat: Podwójne ubezpieczenie bloku - da się uniknąć?

Przemysław Lisek:

Czy np. da się ubezpieczyć całą nieruchomość na wspólnotę - i ta żeby "refakturowała" poszczególnych właścicieli w części przypadającej na ich lokal? I żeby tym jeszcze bank kredytujący się zadowolił?

Na to ostatnie zdecydowanie mówię - nie. Przynajmniej ja nie znam takiego banku, który honorowałbym taką formę polisy.
A poza tym na jakiej zasadzie wspólnota miałaby refakturować części ubezpieczenia? Kto by liczył ile to ma wynosić? I z kim właściwie miałby zawartą umowę właściciel lokalu?

A z kim ma na dostawę wody? Czy ogrzewanie?
Kto i na jakiej zasadzie określa (przy własnej kotłowni) ile z kosztów ogrzewania przypada na mieszkanie, a ile na części wspólne? Wiadomo ile kosztuje ubezpieczenie/ogrzanie całego budynku. Dlaczego za ogrzanie/ubezpieczenie właściciele mają płacić ponad 2x stawkę rynkową?

Temat: Podwójne ubezpieczenie bloku - da się uniknąć?

Mariusz G.:

Przemysław Lisek:

Czy np. da się ubezpieczyć całą nieruchomość na wspólnotę - i ta żeby "refakturowała" poszczególnych właścicieli w części przypadającej na ich lokal? I żeby tym jeszcze bank kredytujący się zadowolił?

Na to ostatnie zdecydowanie mówię - nie. Przynajmniej ja nie znam takiego banku, który honorowałbym taką formę polisy.
A poza tym na jakiej zasadzie wspólnota miałaby refakturować części ubezpieczenia? Kto by liczył ile to ma wynosić? I z kim właściwie miałby zawartą umowę właściciel lokalu?

A z kim ma na dostawę wody? Czy ogrzewanie?
Kto i na jakiej zasadzie określa (przy własnej kotłowni) ile z kosztów ogrzewania przypada na mieszkanie, a ile na części wspólne? Wiadomo ile kosztuje ubezpieczenie/ogrzanie całego budynku. Dlaczego za ogrzanie/ubezpieczenie właściciele mają płacić ponad 2x stawkę rynkową?

Ale ja rozumiem Twoje wątpliwości i co więcej się z nimi zgadzam. Sęk w tym, że skrzyżowanie prawa bankowego i ubezpieczeniowego już nie jest takie logiczne. To niestety nie działa tak arytmetycznie, że jak weźmiesz np 1/30 polisy ogólnej to znaczy, że to ubezpiecza konkretny lokal, którego powierzchnia wraz z przypisanymi z klucza częściami wspólnymi stanowi 1/30 powierzchni nieruchomości.
Zresztą co tu będziemy teoretyzować. Zobacz ile wynosi wysokość składki dla całej wspólnoty i przelicz to na metr a potem zobacz ile wynosi wysokość składki ubezpieczenia Twojego mieszkania i też przelicz na metr.

Temat: Podwójne ubezpieczenie bloku - da się uniknąć?

Przemysław Lisek:
Zresztą co tu będziemy teoretyzować. Zobacz ile wynosi wysokość składki dla całej wspólnoty i przelicz to na metr a potem zobacz ile wynosi wysokość składki ubezpieczenia Twojego mieszkania i też przelicz na metr.

Tu nie chodzi o wysokość składki - tu chodzi o sumę ubezpieczenia. I co z tego, że ubezpieczę rower Wigry 3 na 100 mln zł. I tak nie dostanę wyższego odszkodowania, niż wartość roweru.

Czekam na jasną, precyzyjną odpowiedź od jednego ubezpieczyciela, który w polisie na ubezpieczenie budynku napisał:

W ramach zadeklarowanego we wniosku o ubezpieczenie przedmiotu ubezpieczenia „budynek” xxxxxxxxxxx potwierdza ochronę ubezpieczeniową należących do wspólnoty mieszkaniowej części składowych budynku niebędących jednocześnie przedmiotem odrębnej własności poszczególnych członków wspólnoty.

co to oznacza?

Czyżby jednak znalazł się ubezpieczyciel, co pozwala Wspólnocie ubezpieczyć nieruchomość BEZ wydzielonych lokali (czyli części wspólne)?