Temat: Podatek od sprzedaży nieruchomości

Mąż posiadał dwie nieruchomości - jedna z nich wymagała kapitalnego remontu. Nie posiadaliśmy wystarczających na remont środków finansowych mimo to rozpoczęliśmy konieczne prace-remont dachu, instalacji itp. pieniądze na dokończenie remontu miały pochodzić ze sprzedaży zamieszkanego przez nas obecnie domu. W międzyczasie mąż poważnie zachorował i zmarł. Obydwie nieruchomości odziedziczył syn, który za trzy miesiące osiągnie pełnoletność i zamierza postąpić tak jak zaplanował to jego tata czyli sprzedać dom, w którym mieszkamy i dokończyć remont drugiego budynku, w którym chcemy wspólnie zamieszkać. Ja jako matka wspieram go w tym i doradzam. Jak mamy uniknąć płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości - syn musi sprzedać dom przed upływem pięciu lat od nabycia prawa własności - niedokończenie remontu przez tak długi czas spowoduje ogromne straty materialne - zniszczeje to co rozpoczęliśmy oraz poniesiemy zbędne koszty na utrzymywanie drugiej nieruchomości, która nie nadaje się do zamieszkania (przerwane prace remontowe). Podatek wynosi 19% to dużo tym bardziej że pieniądze za które nabyliśmy nieruchomości zapracowaliśmy legalnie i były już opodatkowane. Ten dom to jedyne co ma syn bo ojca, który mu w życiu pomoże już stracił a przed nim jeszcze rok szkoły średniej i studia. Dlaczego to państwo jest tak nieprzyjazne dla człowieka i tak pazernie, wielokrotnie usiłuje zabrać ciężko zapracowane pieniądze i młodego człowieka w tak trudnej sytuacji życiowej "oskubać." Ps. Całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nie da się wykorzystać na dokończenie remontu - za dużo - remont robimy skromnie wiele rzeczy domowym sposobem. Pozostałe pieniądze chcieliśmy wpłacić na konto tak aby syn mógł z nich korzystać w czasie studiów.
Dziękuję za każdą odpowiedź i pozdrawiam

Temat: Podatek od sprzedaży nieruchomości

W Waszym przypadku przychodzi mi tylko jedno rozwiązanie. Ale chętnie będę obserwował pomysły innych internautów.

Mianowicie aby uciec przed podatkiem ze sprzedaży jednej z nieruchomości zrobiłbym następującą rzecz:

Po pierwsze wziął bym pożyczkę hipoteczną pod nieruchomość, którą chcecie zostawić, tj. pod tą, którą remontujecie i w której docelowo będziecie mieszkać. Dobrze by było aby wysokosć tej pożyczki była równa kwocie uzyskanej ze sprzedaży "niechcianej" nieruchomości. Pożyczka ta byłaby tylko wzięta "chwilowo" i posłużyłaby jako manewr obejścia podatku.

Dopiero po tym, wystawiłbym "niechcianą" nieruchomość na sprzedaż.

Następnie pieniądze ze sprzedaży tej nieruchomości, przeznaczyłbym na spłatę zaciągniętej wcześniej pożyczki hipotecznej. Oczywiście fakt zamiaru przeznaczenia pieniędzy pochodzących ze sprzedazy należy zawrzeć na stosownym druku do 14 dni od sprzedaży. Ale o tym pouczy Państwa notariusz.

Ten manewr pozwoliłby uniknąć zapłaty podatku, gdyż pieniądze ze sprzedaży "niechcianej" nieruchomości zostałby spożytkowane na tzw. "cele mieszkaniowe", a spłata tej pożyczki hipotecznej pod ten konkretny obiekt mieszkalny niewątpliwie wyczerpywałby definicję "celu mieszkaniowego".

Wystawić mieszkanie na sprzedaż możecie wcześniej niż wzięcie pożyczki, ale w razie pojawienia się chętnego na zakup klienta, należy zaznaczyć, że UMOWA FINALNA będzie sporządzona od dnia DD.MM.RRRR. Data ta musi następować po dacie zaciągnięcia pożyczki hipotecznej.

Druga sprawa to taka, że przy sprzedaży mieszkania, można pokombinować z kwotą widniejącą na AKCIE NOTARIALNYM. Na akcie będzie to przykładowo 1/3 Waszej rządanej ceny i zaznaczyć, że nieruchomość jest w stanie zrujnowanym, wymagającym, kapitalnego remontu. Natomiast, resztę dostaniecie "POD STOŁEM". Wtedy też wystarczyłoby, aby wysokosć pożyczki hipotecznej o której wspomniałem powyżej była w wysokości 1/3 sprzedawanej (niechcianej) nieruchomości. Oczywiście nie każdy chce się w takie coś bawić. Możecie spotkać się z niechęcią do przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży na takich warunkach.

Osobną sprawą jest kwestia zdolności kredytowej do przeprowadzenia takiego manewru. Przykładowo mogłaby Pani być współpożyczkobiorcą plus zabezpieczenie na nieruchomości i powinno sie udać. Nie wiem o jakich kwotach mówimy, ile są warte te nieruchomości.Dariusz K. edytował(a) ten post dnia 05.06.11 o godzinie 20:32

Temat: Podatek od sprzedaży nieruchomości

Jak nie płacić podatku?

1. Przeznaczyć wszystko na remont.

2. Sposób przedstawiony przez Dariusza jest mało praktyczny i nielegalny :)

3. Inny sposób to zawrzeć z potencjalnym nabywcą umowę najmu jednej z nieruchomości z opcją jej sprzedaży za 5 lat z zaliczeniem czynszu na poczet ceny sprzedaży (czyli de facto umowę najmu wraz z przedwstępną umową sprzedaży - wymagać to będzie formy aktu notarialnego), a z czynszu na bieżąco remont robić - jeżeli się oczywiście znajdzie ktoś taki, kto by tak chciał. Tutaj niestety pojawia się opcja podatku od przychodów z najmu - który o ile mnie pamięć nie myli można opodatkować w formie zryczałtowanej 8,5% - nie jest to już 19%... nie mówiąc już o tym, że akurat przychodny z najmu o wiele łatwiej ukryć niż przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Temat: Podatek od sprzedaży nieruchomości

Błażej Sarzalski:
2. Sposób przedstawiony przez Dariusza jest mało praktyczny i nielegalny :)

Co do kwestii zaniżania kwoty na akcie notarialnym to sie nie spieram.

Ale w kwestii pożyczki hipotecznej? Od kiedy to jest nie legalne?
i dlaczego niepraktyczne?

Tylko przy sprzedaży nieruchomości za 100 tys. zł trzeba liczyć się z zapłątą 19 tys. zł podatku (19%). Z treści pytającego o poradę wynika, że kwota nie będzie przeznaczona na cele mieszkaniowe bo te są zaspokojone. Więc ten wariant odpada.

Biorąc na chwilę pożyczkę w taki sposób jak to opisałem ... sporo się zaoszczędza. A teraz jeśli nieruchomość jest warta kilkaset tysięcy, np 300 tys, musimy się liczyć z koniecznością zapłaty podatku rzędu 57 tys. Co to jest koszt chwilowej pożyczki hipotecznej rzędu kilku tysięcy wobec takiego podatku? i nie trzeba na siłę robić remontów za tak grube pieniądze, skoro remont jest zbyteczny. Wiecej kasy zostaje nam w kieszeni. Cały czas abstrahuje od kwestii zdolności kredytowej.

przychodny z najmu o wiele łatwiej ukryć niż przychód ze sprzedaży nieruchomości.

to też nielegalne :)Dariusz K. edytował(a) ten post dnia 06.06.11 o godzinie 21:58

Temat: Podatek od sprzedaży nieruchomości

Dariusz K.:

Błażej Sarzalski:
2. Sposób przedstawiony przez Dariusza jest mało praktyczny i nielegalny :)

Co do kwestii zaniżania kwoty na akcie notarialnym to sie nie spieram.

No chodziło mi o to właśnie.

Dodatkowo: nie ma obowiązku informowania US o sposobie wykorzystania środków w terminie 14 dni, należy to zrobić najpóźniej równo z zeznaniem rocznym. Sam sposób jest dobry, ale procedury będą trwały nawet parę miesięcy, nie wspominając już o kwestii zdolności kredytowej i celu kredytu (de facto trzeba by oszukać bank bo celem kredytu nie jest remont, tylko optymalizacja podatkowa), a także samych warunków kredytu i sposobu jego spłaty (trzeba uważać co się bierze, bo niektóre kredyty nie mogą być spłacane wcześniej bez wysokich kosztów dodatkowych .

http://www.rp.pl/artykul/247042.html

Tutaj jest wyczerpująco to opisane. Sposób Dariusza jest możliwy, ale bez tej części u notariusza lepiej :)

Mój sposób jest przetestowany w praktyce, mam znajomych, którzy najmowali mieszkanie przez 5 lat, które później kupili za odpowiednio obniżoną cenę.

Temat: Podatek od sprzedaży nieruchomości

Błażej Sarzalski:
Dodatkowo: nie ma obowiązku informowania US o sposobie wykorzystania środków w terminie 14 dni, należy to zrobić najpóźniej równo z zeznaniem rocznym.

Faktycznie. Mnie będzie obowiązywał termin 14 dniowy bo kupowałem w 2006 roku, a autora obowiązywać będą inne zasady, te o których wspomniałeś.

(de facto trzeba by oszukać bank bo celem kredytu nie jest remont, tylko optymalizacja podatkowa)

Nie wspominałem, że celem pożyczki byłby remont. Po prostu pożyczka hipoteczna wzięta by była na dowolny cel.

(trzeba uważać co się bierze, bo niektóre kredyty nie mogą być spłacane wcześniej bez wysokich kosztów dodatkowych .

Jasna sprawa, ale nadal pomimio "kar" za wcześniejszą spłatę wyszłoby się mocno do przodu w poprównaniu do podatku.

Mój sposób jest przetestowany w praktyce, mam znajomych, którzy najmowali mieszkanie przez 5 lat, które później kupili za odpowiednio obniżoną cenę.

Jest to bardzo dobre rozwiązanie. Jednak aby dwóm osobom pasowały takie warunki to prawie jak wygrana w Lotka :)

Poza tym perspektywa 5 lat ... to "wieczność". I jedną, i drugą stronę może spotkać rózny los, w konsekwencji czego finalna umowa może nie dojść do skutku. Oczywiście umowa najmu na 5 lat jest umową na czas określony i gdyby najemca chciałby się wycofać, to z braku porozumienia stron musiałby on zapłacić (uzupełnić) czynsz do 5 lat (tyle ile wynika z daty wygaśnięcia umowy).
Szarpać się później o to sądownie, bo wątpie by tak lekko ktoś to zapłacił. ... trzeba być prawnikiem :)Dariusz K. edytował(a) ten post dnia 08.06.11 o godzinie 21:02