Temat: Kupno domu z działką i nieuczciwość sprzedającego.

Kupiliśmy z mężem dom z działką. Końcowa umowa notarialna kupna sprzedaży została zawarta w sierpniu, jesteśmy już pełnoprawnymi właścicielami domu. Właścicielka nadal mieszka w domu, ma do tego prawo do 27 października, tak się umówiliśmy i jest to zapisane w akcie. Wczoraj pojechaliśmy na działkę i zobaczyliśmy, że z działki zginął duży box - klatka dla psów, który miał pozostać, niestety nie mamy tego opisanego w akcie. Posiadamy na to świadków - biuro nieruchomości oraz mamy zdjęcia. Podpytaliśmy mamy właścicielki, starowinki, która kręci się po ogródku co się stało, a ona chyba nieświadomie powiedziała, że córka była winna komuś pieniądze i oddała klatkę w rozliczeniu. Proszę o podpowiedź co robić w tej sytuacji i w jaki sposób rozmawiać z Panią. Oboje z mężem podjęliśmy decyzję, że nie odpuścimy tego tematu ponieważ od czasu podpisania umowy kupna-sprzedaży mamy same problemy,np. Pani po 3 tygodniach proszenia łaskawie zgodziła się żebyśmy weszli do kuchni pomierzyć ją i pomyśleć nad zabudową; w akcie notarialnym jest zapis, że mamy prawo robić remonty i porządkować teren przed domem, a jak przyszliśmy z fachowcem, który miał robić nam płot, kobita powiedziała sobie, że sobie nie życzy, oczywiście nie popuściliśmy, ale... szczerze mówiąc mam dość i klatki dla psów nie popuścimy. Proszę podpowiedzcie co robić.

Z góry dziękuję.

Temat: Kupno domu z działką i nieuczciwość sprzedającego.

Emilia Piotrowska:
Kupiliśmy z mężem dom z działką. Końcowa umowa notarialna kupna sprzedaży została zawarta w sierpniu, jesteśmy już pełnoprawnymi właścicielami domu. Właścicielka nadal mieszka w domu, ma do tego prawo do 27 października, tak się umówiliśmy i jest to zapisane w akcie. Wczoraj pojechaliśmy na działkę i zobaczyliśmy, że z działki zginął duży box - klatka dla psów, który miał pozostać, niestety nie mamy tego opisanego w akcie. Posiadamy na to świadków - biuro nieruchomości oraz mamy zdjęcia. Podpytaliśmy mamy właścicielki, starowinki, która kręci się po ogródku co się stało, a ona chyba nieświadomie powiedziała, że córka była winna komuś pieniądze i oddała klatkę w rozliczeniu. Proszę o podpowiedź co robić w tej sytuacji i w jaki sposób rozmawiać z Panią. Oboje z mężem podjęliśmy decyzję, że nie odpuścimy tego tematu ponieważ od czasu podpisania umowy kupna-sprzedaży mamy same problemy,np. Pani po 3 tygodniach proszenia łaskawie zgodziła się żebyśmy weszli do kuchni pomierzyć ją i pomyśleć nad zabudową; w akcie notarialnym jest zapis, że mamy prawo robić remonty i porządkować teren przed domem, a jak przyszliśmy z fachowcem, który miał robić nam płot, kobita powiedziała sobie, że sobie nie życzy, oczywiście nie popuściliśmy, ale... szczerze mówiąc mam dość i klatki dla psów nie popuścimy. Proszę podpowiedzcie co robić.

Z góry dziękuję.

Ważną jest kwestia, czy klatka ta była trwale związana z gruntem. Obowiązuje zasada superficies solo cedit (czyli wszystko co trwale związane z gruntem stanowi część składową nieruchomości).

Jeśli więc ustalono by, iż klatka rzeczywiście była trwale z gruntem związana, to można by ubiegać się o jej zwrot w naturze lub odszkodowanie, gdyż stanowiąc składnik integralny składnik nieruchomości również była przedmiotem umowy w formie aktu notarialnego.

Jeśli jednak okazałoby się, że nie jest trwale z gruntem związana to może stanowić odrębny przedmiot obrotu. W celu przeniesienia własności klatki należałoby wówczas zawrzeć odrębną umową lub dodać zapis w akcie sprzedaży nieruchomości.

Zawsze można powołać biegłego, który oceni, czy klatka była trwale związana z gruntem, ale Sąd Najwyższy już wielokrotnie ustalał, iż większe budowle nie są trwale związane z gruntem (kioski, baraki, wiaty).

Z uzasadnienia Wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 11 lutego 1998 r. III CKN 358/97

"... w literaturze i orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że budynki (i inne budowle) tylko wtedy stanowią część składową nieruchomości gruntowej (gruntu), gdy są z nim trwale związane. W przeciwnym razie stanowią rzecz ruchomą. Wszelkie budowle zatem tylko przejściowo lub w nietrwały sposób związane z gruntem, nie stanowią jego części składowej. Dotyczy to w szczególności baraków, kiosków, pawilonów itp. (por. m.in. odp. wyrok SN z dnia 14 sierpnia 1967 r. I CR 676/66 Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego 1968/1 str. 24)."

Temat: Kupno domu z działką i nieuczciwość sprzedającego.

Dziękuję.

Temat: Kupno domu z działką i nieuczciwość sprzedającego.

Z drugiej strony Panie Rafale mamy do czynienia tutaj ze sprzedażą klatki bowiem była ona treścią umowy ustnej.

Jeżeli ma Pani świadków proszę prosić ich o spisanie oświadczenia i to wraz z ewentualnymi ich zeznaniami stanowi wystarczający dowód w sprawie. Jeżeli o klatce rozmawiali Państwo zupełnie oddzielnie i są na to dowody w postaci zeznań, to nie potrzebują państwo ani rzeczoznawcy ani dowodzenia, że klatka była trwale z gruntem związana - choć jest to jedna z możliwości.

Pozdrawiam.

Temat: Kupno domu z działką i nieuczciwość sprzedającego.

Agata Kaczyńska:
Z drugiej strony Panie Rafale mamy do czynienia tutaj ze sprzedażą klatki bowiem była ona treścią umowy ustnej.

Jeżeli ma Pani świadków proszę prosić ich o spisanie oświadczenia i to wraz z ewentualnymi ich zeznaniami stanowi wystarczający dowód w sprawie. Jeżeli o klatce rozmawiali Państwo zupełnie oddzielnie i są na to dowody w postaci zeznań, to nie potrzebują państwo ani rzeczoznawcy ani dowodzenia, że klatka była trwale z gruntem związana - choć jest to jedna z możliwości.

Pozdrawiam.

Nawet jeśli... nie żyjemy w utopii, a takie dywagacje mogą mieć czysto teoretyczny charakter. Poza tym nic Pani Emilia nie pisze na jaką cenę umówiono się ze sprzedającym, i że w ogóle dokonywano odrębnej umowy (ustnej) sprzedaży. Tym bardziej nie było nic na temat odrębnej płatności za klatkę. Takiej umowy po prostu nie było.

Cena opisana w akcie notarialnym była ceną jedynie za nieruchomość stanowiącą działkę o numerze XX, zabudowaną budynkiem takim i takim.

Sytuacja byłaby zupełnie inna, gdyby klatkę opisano w akcie.