GoldenLine
Zaloguj się
Łukasz S.

Łukasz S. Project Manager

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Witam

Mam drobny problem z developerem. Od jakiegoś czasu staram się z nim walczyć jednak jak narazie bezskutecznie.
Podpisałem umowę przedwstępną na zakup mieszkania, wpłaciłem całą należną kwotę. Budowa miała się zakończyć w listopadzie 2008, zakończyła się jednak dopiero teraz. Przewidując serię roszczeń wywołaną opóźnieniami developer stosuje praktykę zamieszczania w akcie notarialnym klauzuli niedozwolonej przez UOKiK. Chodzi o zapis na mocy którego po podpisaniu aktu strony zrzekają się wszelkich roszczeń finansowych. Niektórzy mieszkańcy prosili notariusza o wykreślenie tego punktu niestety bezskutecznie.
Co można zrobić w takiej sytuacji aby pozostawić sobie otwartą furtkę do ewentualnych roszczeń ? Czy UOKiK może unieważnić w jakiś sposób ten zapis ? Jak dalej postępować, w sumie kasa wpłacona, a mieszkać nie można. A tych parę tysięcy które mi się należo też przykro pozostawić developerowi w prezencie.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Rozumiem, że mamy do czynienia z relacjami konsument - przedsiębiorca, w związku z czym przepisy o klauzulach niedozwolonych będa miały zastosowanie.
Otóż, taki wzorzec umowny (no bo jak rozumiem wzór umowy jest jeden, nie jest to umowa indywidualnie negocjowana) podlegać może kontroli tzw. abstrakcyjnej (postępowanie przed sądem antymonopolowym wszczyna np. rzecznik konsumenta) lub też może być konkretne to jest może się odobyć w konkretnej sprawie toczącej się przed sądem, w której ktoś sie na takie postanowienie umowy powołuje. Zarówno w jednym jak i w drugim wypadku sąd uznałby pewnie takei postanowienie za niedopuszczalne, a co za tym idzie niewiążące.
Czyli np. chcesz walczyć o jakieś odszkodowanie. Pozywasz dewelopera. Ten z kolei przed sądem twierdzi, że tak oczywiście opóźnił się, i odszkodowanie by ci się należało, ale jest takei postanowienie w umowie, że się zrzekasz roszczeń. Ty wtedy na to, że to postanowienie jest SPRZECZNE Z DOBRYMI OBYCZAJAMI I RAŻĄCO NARUSZA INTERESY KONSUMENTA, o cyzm już raz orzekł sąd antymonopolowy, w związku z czym nie jest wiążące i należy rozpatrywac sprawe tak jakby go nie było.

Oczywiście to wszystko pod warunkiem, że w umowie nie ma innych postanowień, które wyłaczałyby albo istotnie ograniczały odpowiedzialnośc odszkodwawczą za zwłokę w oddaniu mieszkań, i dodatkowo pod warunkiem że jest w stanie udowodnić szkodę itd... Konkretna sprawa wymagałaby opinii radcy lub adwokata, który przeaanalizowałby umowy zawarte z deweloperem i stan faktyczny.
Link do wypowiedziLink
Tomasz L.

Tomasz L. adwokat

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Łukasz Sokół:
Witam

Mam drobny problem z developerem. Od jakiegoś czasu staram się z nim walczyć jednak jak narazie bezskutecznie.
Podpisałem umowę przedwstępną na zakup mieszkania, wpłaciłem całą należną kwotę. Budowa miała się zakończyć w listopadzie 2008, zakończyła się jednak dopiero teraz. Przewidując serię roszczeń wywołaną opóźnieniami developer stosuje praktykę zamieszczania w akcie notarialnym klauzuli niedozwolonej przez UOKiK. Chodzi o zapis na mocy którego po podpisaniu aktu strony zrzekają się wszelkich roszczeń finansowych. Niektórzy mieszkańcy prosili notariusza o wykreślenie tego punktu niestety bezskutecznie.
Co można zrobić w takiej sytuacji aby pozostawić sobie otwartą furtkę do ewentualnych roszczeń ? Czy UOKiK może unieważnić w jakiś sposób ten zapis ? Jak dalej postępować, w sumie kasa wpłacona, a mieszkać nie można. A tych parę tysięcy które mi się należo też przykro pozostawić developerowi w prezencie.

nie trzeba zostawiać żadnej furtki. proponuję płacić, zawierać akt notarialny, a potem wykorzystać dwie równoległe ścieżki prawne (w międzyczasie zbierając dowody, że deweloper faktycznie wymógł zrzeczenie się roszczeń, a nie było to dobrowolne)

z własnego doświadczenia przećwiczonego z deweloperem w Warszawie
pozew do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie postawnowień umowy za niedozwolone klauzule umowne + pozew przed sąd powszechny o odszkodowanie za opóźnienie i kary umowne (jeśli takowe w umowie zastrzeżono).

w moim przypadku deweloper zawarł ugodę.Tomasz L. edytował(a) ten post dnia 15.04.09 o godzinie 14:55
Link do wypowiedziLink
Tomasz Marek Grabarek

Tomasz Marek Grabarek Radca Prawny

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

ja bym jednak odradzał przystępowanie do aktu notarialnego, w którego treści znajduje się oświadczenia o zrzeczeniu się roszczenia. Takie oświadczenie samo w sobie, jako część indywidualnie negocjowana (nie jest to przecież część żadnego wzorca umownego), nie może być uznane za naruszające interesy konsumenta. Zakłada się bowiem, że przystępując do aktu, miał możliwość wpływu na treść zobowiązania i później ewentualnie możesz się bronić wadą oświadczenia woli, ale to wydaje się być strasznie trudne dowodowo...
Link do wypowiedziLink
Tomasz L.

Tomasz L. adwokat

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Tomasz Marek Grabarek:
ja bym jednak odradzał przystępowanie do aktu notarialnego, w którego treści znajduje się oświadczenia o zrzeczeniu się roszczenia. Takie oświadczenie samo w sobie, jako część indywidualnie negocjowana (nie jest to przecież część żadnego wzorca umownego), nie może być uznane za naruszające interesy konsumenta. Zakłada się bowiem, że przystępując do aktu, miał możliwość wpływu na treść zobowiązania i później ewentualnie możesz się bronić wadą oświadczenia woli, ale to wydaje się być strasznie trudne dowodowo...

trudne dowodowo? niech sąd zobowiąże dewelopera do przedłożenia umów zawieranych z pozostałymi nabywcami lokali. idę o zakład, że mają w nich identyczne zapisy. czyli deweloper posługuje się wzorcem umowy, czyli zgodnie z bodajże 386 k.c. to jego obciąża obowiązek udowodnienia, że przedmiotowe zapisy umowne podlegały indywidualnemu negocjowaniu...
Link do wypowiedziLink
Tomasz Marek Grabarek

Tomasz Marek Grabarek Radca Prawny

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Tomku,
z mojego doświadczenia wynika, że to nie w ramach samej umowy przenoszącej własność jest ten zapis, tylko jako dodatkowe postanowienie w akcie i wtedy nawet nie podlega badaniu.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Tomek ma rację. Jeśli "akty notarialne" mają takie samo brzmienie u wszystkich, a z brzmienia tego nie można zrezygnować, bo równoznaczne to jest z niekupieniem mieszkania w ogóle... to raczje jest to wzorzec stosowany przez przedsiebiorcę. "Dodatkowe postanowienie w akcie" to jest umowa, czy jest częścią umowy przenoszącej własność....?? no raczej jest, skoro bez tego postanowienie przeniesienia własności w ogóle nie będzie.

Oczywiście jeśli klient moze sobie pozwolić na niezawarcie takiej umowy... no to niech jej nie zawiera. Problem w tym, że jak rozumiem, już zapłacił..., be zumowy nie będzie właścicielem mieszkania itd... Ma chyba mały wybór.
Link do wypowiedziLink
Tomasz Marek Grabarek

Tomasz Marek Grabarek Radca Prawny

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

no nie żartujcie sobie :) przyjąłem, że akt notarialny dotyczy umowy przenoszącej własność nieruchomości. przyjąłem sobie również - być może błędnie - że jest to umowa zawierana w wykonaniu umowy przedwstępnej. Pomijam ekonomiczny i zdroworozsądkowy aspekt uiszczenia całej ceny przez podpisaniem umowy przyrzeczonej, ale zakładam, że cena została zapłacona na podstawie umowy przedwstępnej. Jeżeli umowa przedwstępna była w formie aktu notarialnego i zawierała wszystkie istotne postanowienia umowy to można - w przypadku odmowy przez dewelopera podpisania umowy przyrzeczonej - wystąpić z powództwem do sądu. Jak doskonale wiecie, orzeczenie zastąpi wtedy oświadczenie dewelopera. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna była w zwykłej formie pisemnej to i tak można wezwać dewelopera do przystąpienia do aktu, a w razie odmowy wystąpić z powództwem o odszkodowanie. Rozumiem, że w tym drugim przypadku, nie będzie się właścicielem mieszkania, co jest oczywiście niekorzystne (szczególnie w przypadku, gdy ceny nieruchomości poszły w górę i cena zapłacona za mieszkanie, jest niższa niż wartość rynkowa mieszkania), ale w dalszym ciągu jest to lepsze rozwiązanie niż przyjmować proponowaną treść aktu, zrzekając się roszczeń, bo potem to będzie niezmiernie trudne do "odkręcenia". Wbrew pozorom, w wywieraniu presji na dewelopera może pomóc bank kredytujący nabycie nieruchomości, gdyż uruchamiał on kredyt na podstawie umowy przedwstępnej i zawarcie umowy przyrzeczonej w określonym w umowie przedwstępnej brzmieniu, było warunkiem przyznania kredytu.
Chyba jedynym przypadkiem, kiedy trzeba akceptować wszystko co deweloper podsuwa, to sytuacja, kiedy deweloper jest na skraju upadłości, a jak mieszkanie wejdzie do masy, to stratni będziemy na pewno...
Podsumowując - nie mówię, że nie trzeba walczyć z deweloperem, choćby z pomocą UOKiK, ale - moim zdaniem - trzeba to robić przed podpisaniem aktu, a nie później.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Dobra hgadamy sobie nie widząć dokumentów.
Ale zwykle to są umowy deweloperskie, na budowę lokalu a potem jego sprzedaż, i zwykel płaci się wcześniej. Dopóki umów nie widzimy to nie ma co wyrokować, ale zasadniczo to nie są umowy przedwstępne w cywilistycznym tego słowa znaczeniu, bo jeśli by tak było to zachowanie formy aktu notarialnego w istocie skutkowałoby powstaniem roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Dopóki nie widzimy umów to nie ma co przesądzać. Ale tak jak mówię - to zwykle są umowy dośc specyfincze, do których przepisów o umowach przedwstępnych nie da się zastosować
Link do wypowiedziLink
Tomasz L.

Tomasz L. adwokat

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Jak doskonale wiecie, orzeczenie zastąpi wtedy oświadczenie dewelopera.

czyli do czasu rozstrzygnięcia procesu nie ma mieszkania i nie ma zwrotu pieniędzy. a w odrębnym procesie trzeba dochodzić ewentualnych roszczeń.
Jeżeli natomiast umowa przedwstępna była w zwykłej formie pisemnej to i tak można wezwać dewelopera do przystąpienia do aktu, a w razie odmowy wystąpić z powództwem o odszkodowanie.

jaka wartość szkody?
Podsumowując - nie mówię, że nie trzeba walczyć z deweloperem, choćby z pomocą UOKiK, ale - moim zdaniem - trzeba to robić przed podpisaniem aktu, a nie później.

podsumowując: walcząc z deweloperem przed podpisaniem aktu nie masz mieszkania i nie masz pieniędzy. walcząc po: masz mieszkanie i możesz skupić się na dochodzeniu pieniędzy
Link do wypowiedziLink
Łukasz S.

Łukasz S. Project Manager

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Dzieki za taki rozwój dyskusji.
Co do dokumentów to oczywiście mam podpisaną umowę przedwstępną. Wysyłałem do developera w trakcie realizacji mnóstwo pism jednak on miał problemy z odpowiedzią na nie. Ja jestem do sprawy w sądzie przygotowany. W umowie przedwstępnej znajduje się zapis że przed podpisaniem aktu notarialnego muszą zostać rozstrzygnięte wszystkie sprawy dotyczące roszczeń finansowych. Po pierwszym wezwaniu do podpisania aktu oczywiście przedstawiłem developerowi pismo w którym wyjaśniam że nasze roszczenia nie zostały wyjaśnione, czego dowodem jest złożona wcześniej propozycja wypłaty przez niego odszkodowania za opóźnienia. Developer próbuje tłumaczyć że opóźnienia nie były spowodowane przez niego, ale zgodnie z umową w takim przypadku może termin zakończenia przesunąć tylko o 3 mies (tj. do listopada 2008).
Dzwoniłem wczoraj do UOKiK, poradzili żeby nie podpisywać aktu jeśli notariusz i developer nie zgodzą się na wykreślenie klauzuli niedozwolonej i z wzorem aktu zgłosić się do UOKIK, złożyć na developera skragę. Po podpisaniu aktu pozostaje jedynie droga sądowa gdzie trzeba udowodnić że rzeczywiście developer zmusił nas do podpisania aktu w takim brzmieniu. Wydaje mi się to problematyczne. Na wszelki wypadek jeszcze wczoraj złożyłem u developera żądanie wydania wzoru aktu przed spotkaniem, bo praktykują udostępnianie dokumentu na 3 godz. przed podpisaniem.
Link do wypowiedziLink
Grzegorz Pelc

Grzegorz Pelc radca prawny

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Łukasz Paweł Wojdalski:
Tomek ma rację. Jeśli "akty notarialne" mają takie samo brzmienie u wszystkich, a z brzmienia tego nie można zrezygnować, bo równoznaczne to jest z niekupieniem mieszkania w ogóle...

to coś mi sie widzi, że jeżeli umowa bez tgo postanowienie nie zostałaby zawarta, a postanowienie jest sprzeczne prawem i w związku z tym nieważne, to cała umowa może być nieważna (58 kc) ...
Link do wypowiedziLink
Tomasz Marek Grabarek

Tomasz Marek Grabarek Radca Prawny

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Łukasz Sokół:

Dzwoniłem wczoraj do UOKiK, poradzili żeby nie podpisywać aktu jeśli notariusz i developer nie zgodzą się na wykreślenie klauzuli niedozwolonej i z wzorem aktu zgłosić się do UOKIK, złożyć na developera skragę. Po podpisaniu aktu pozostaje jedynie droga sądowa gdzie trzeba udowodnić że rzeczywiście developer zmusił nas do podpisania aktu w takim brzmieniu. Wydaje

A nie mówiłem :)
Link do wypowiedziLink
Ewa M M.

Ewa M M. nadal się roznosci
uczę

Temat: Klauzule niedozwolone w akcie notarialnym

Zgadzam się z przedmowcą, ze po podpisaniu aktu notarialnego zglaszanie zastrzezen do tresci znajdujacego się w nim postanowienia jest juz trudniejsze... dla zainteresowanego .
Zatem nalezy sprobować "perswazji" PRZED, A NUZ SIE UDA .. ALE znajac zycie, "gole" argumenty "na rozum" maja u nas nikla skutecznosc, zatem trzeba tu ciut inaczej:

Dawno nie zagladalam do Rejestru klauzul niedozwolonych, lecz jesli istotnie jest juz tam wpis orzeczenia SOKIK , wedlug ktorego postanowienie umowne (z wzorca ) o zrzeczeniou sie roszczen jest klauzulą niedozwoloną , to warto "pozbierac amunicję" czyli
1/ sygnaturę/ sygantury z data i tresc oraz numer wpisu w rejestrze i datę zanotowac,
b/ poszukac w sieci orzecznictwa i pismiennictwa nt prawomocnosci rozszerzonej takich orzeczen SOKIK (to sobie skopiowac ze wsplrzednymi co do miejsca publikacji i autora )
3/ przeczytac co nieco nt. uprawnien UOKIK w zakresie karania przedsiebiorcow m.in. za stosowanie w swoich wzorcach umownych klauzul niedozwolonych, wpisanych do rejestru..., (bo to nie jest to samo, co postępowanie, ktore UOKIK wszyna w celu zbadanioa i rozstrzygniecia, czy cos we wzorcu umownym jest czy nie jest niedozwolona klauzula... ) m.in.ustawę o UOKIK i publikacje rozmaite w ich Dzienniku Urzedowym ( jest dostępny on line )
Następnie celem ostatecZnego wyjasnienia sobie jak sie tu rzeczy mają ( bo te "pociski" to teksty pisane glownie przez prawnikow zatem niekoniecznie łatwo zrozumiale dla nieprzyzwyczajonych) po bezplatną poradę mozna i warto wpasc do swego Rzecznika Konsumentóww ( ta porada/ konsultacja dotyczyc ma przede wszystkim mozliwosci zrobienia krzywdy developerowi przez klienta indywidualnie i beposrednio, czyli na drodze sadowej, wyzej przez kolegów omawianej,
a/ za opoznienie w ... (bo tu czesto wyobrazenia bywaja niekoniecznie zbiezne z obowiazujacymi u nas zasadami odszkodowawczej odpowiedzialnosci cywilnej kontraktowej i deliktowej... )
oraz
b/ i przede wszystkim "cudzymi ręcami" , posrednio tj. w drodze wlasnie rzeczowo napisanego powiadomienia , skierowanego do UOKIKU , ze tenze developer stosuje wredne i nieuczciwe praktyki w stosunku do klientow, ktore zapewne kwalifikuja sie jako "praktyki naruszajace zbiorowe interesy konsumentow"... (UWAGA - takie wypracowanie formalnie nie jest tozsame z " wnioskiem strony" powodujacym sam przez się wszczecie ktoregokolwiek z postępowań, przewidzianych o w ustawie o UOKIK, lecz tylko WLASNIE POWIADOMIENIEM o zaistnialych FAKTACH , ktore uzasadniają podjęcie przez UOKIK odpowiednich dzialan " z urzedu" ! )
Majac zas już "jasnosc w w/w temacie" moze warto pojsc na rozmowę z szefem firmy developerskiej i radcą prawnym tejze, zabierajac ze sobą wydruki co celniejszych tekstóqw " na temat", celem poinformowania ich z lodowatą grzecznoscią, że albo... albo ...

Zeby zas nie bylo nieporozumień :
NIE STANOWI grozbY karalnEJ informowanie oponenta o tym,z jakich przewidzianych prawem srodkow dzialania zamierza sie zrobic W STOSUNKYU DO NIEGO ZROBIC UZYTEK
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy


Następna dyskusja:

Co po akcie notarialnym spr...




Wyślij zaproszenie do
Anuluj