Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Witam,
jestem zainteresowany kupnem domu. Sprzedawca nabył go na drodze licytacji komorniczej i otrzymał sądowe postanowienie o przysądzeniu własności. Tyle, że oryginał tego postanowienia złożył do sądu do wpisu w KW własności lecz nie zostawił sobie nawet kserokopii. Sprzedający uważa, że aktualny odpis KW jest potwierdzeniem własności (jest on faktycznie wpisany jako właściciel w KW) i nie potrzeba do aktu notarialnego sprzedaży tego postanowienia sądowego. Jestem trochę nieufny jeżeli nie widzę dokumentu nabycia nieruchomości bo być może tam mogą się znaleźć jakieś istotne zapisy nie uwidocznione w KW lecz może bezpodstawnie. Co o tym sądzicie. Proszę o rady.

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

a wypisu postanowienia z sądu nie da się uzyskać?

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

A czy ja mogę o taki wypis do sądu czy mam męczyć o to właściciela?

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

wydaje mi się, że tego typu dokumenty nie są jawne i wydawane każdemu, ale można się zapytać w sądzie lub poczekać na odpowiedź kogoś z forum, kto zna postępowanie w takiej sprawie.

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Na podstawie tego dokumentu dokonano wpisu w KW, więc taki dokument istniał, jest podpięty pod Kw.
KW są jawne (każdy może wziąć odpis), zawartość (dokumenty) można obejrzeć, ale nie sobie wziąć.
Nie wiem o jakich zapisach mówisz - jeśli w KW nie ma żadnych obciążeń to nie ma się też czego bać :)
Co prawda notariusz na pewno poprosi właściciela o okazanie podstawy na której nabył grunt - i to właściciel powinien taki dokument przedstawić. Odpis KW to niestety za mało

Sądowe postanowienie otrzyma w sądzie (odpis), który to postanowienie wydał. Wystarczy popatrzeć w KW na numer i z tym numerem udać się do sądu. Najlepiej jak zrobi to właściciel - najszybciej i bez dodatkowego udowadniania, że jest stroną.Dagmara Dłużniewska edytował(a) ten post dnia 25.05.11 o godzinie 22:07

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

witam,

oczywiście sam wpis do księgi wieczystej nie jest dostatecznym dowodem na potwiedzenie prawa własności nieruchomości. Brak stosownego dokumentu słusznie rodzi u Pana nieufność.

Jak się zabezpieczyć?:
1) jak Pan to określił "męczyć właściciela" o odpis postanowienia sądu
2) jeżeli się nie uda(z różnych względów), zwrócić się do notariusza, który będzie przygotowywał umowę sprzedaży, z o dokonanie wglądu do akt księgi wieczystej i ustalenie treści oryginału odpisu postanowienia,
3) jeżeli zna się Pan na kw - wyjednać od sprzedającego pełnomocnictwo do dokonania wglądu do akt księgi wieczystej.

pozdrawiam
art.

http://prawnicy-nieruchomosci.pl

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

o przepraszam, nie "odświeżyłem" strony, a w między czasie p. Dagmara już odpowiedziała, podobnie ;)

pozdrawiam

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

no to zaczynam etap pierwszy - "operacja męczenie"
:)

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Ależ odpis kw jest wystarczającą informacją o właścicielu. Nabycie na licytacji jest nabyciem pierwotnym - co do zasady bez obciążeń.

Art. 1000. § 1. k.p.c. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
2) (993) (uchylony);
3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
4) (994) służebność przesyłu.
§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.
§ 4. (995) Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Z drugiej stronę nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Art. 5. ustawy o księgach wieczystych i hipotece: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Jak ma Pan jakieś wątpliwości to można spytać notariusza, albo iść z dokumentami do prawnika. Sąd wieczystoksięgowy nie wpisuje do księgi nikogo bez podstawy prawnej.

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Marek K.:
Witam,
jestem zainteresowany kupnem domu. Sprzedawca nabył go na drodze licytacji komorniczej i otrzymał sądowe postanowienie o przysądzeniu własności. Tyle, że oryginał tego postanowienia złożył do sądu do wpisu w KW własności lecz nie zostawił sobie nawet kserokopii. Sprzedający uważa, że aktualny odpis KW jest potwierdzeniem własności (jest on faktycznie wpisany jako właściciel w KW) i nie potrzeba do aktu notarialnego sprzedaży tego postanowienia sądowego. Jestem trochę nieufny jeżeli nie widzę dokumentu nabycia nieruchomości bo być może tam mogą się znaleźć jakieś istotne zapisy nie uwidocznione w KW lecz może bezpodstawnie. Co o tym sądzicie. Proszę o rady.

hm.... dopytaj który to komornik... wyjmij odpis KW z Sądu - koszt 30zł - udaj się do komornika - może coś załatwisz - nie zawsze komornicy to źli ludzie...

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Marek K.:
Witam,
jestem zainteresowany kupnem domu. Sprzedawca nabył go na drodze licytacji komorniczej i otrzymał sądowe postanowienie o przysądzeniu własności. Tyle, że oryginał tego postanowienia złożył do sądu do wpisu w KW własności lecz nie zostawił sobie nawet kserokopii. Sprzedający uważa, że aktualny odpis KW jest potwierdzeniem własności (jest on faktycznie wpisany jako właściciel w KW) i nie potrzeba do aktu notarialnego sprzedaży tego postanowienia sądowego. Jestem trochę nieufny jeżeli nie widzę dokumentu nabycia nieruchomości bo być może tam mogą się znaleźć jakieś istotne zapisy nie uwidocznione w KW lecz może bezpodstawnie. Co o tym sądzicie. Proszę o rady.

Marku, nie wiem jak KC, ale w kwestii pieniędzy jest sztywna zasada - ograniczone zaufanie... Pani Prawnik Ci przedstawiła KC, ale żyjemy w kraju, w którym mały błąd może kosztować nas nie tylko pieniądz, ale i nerwy. Popracuj w mojej branży przez parę miesięcy to mi przytakniesz.
Przez agencje nigdy by taka transakcja nie przeszła - u notariusza wymagane są dokumenty i kropka. Akt własności to podstawa oraz odpis KW z dnia umowy notarialnej.

Bartek - nie do komornika, ale do sądu po odpis tego "przeniesienia własności"!!!!!Ulencja Rułka edytował(a) ten post dnia 26.05.11 o godzinie 18:31

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Agnieszka Swaczyna:
Ależ odpis kw jest wystarczającą informacją o właścicielu. Nabycie na licytacji jest nabyciem pierwotnym - co do zasady bez obciążeń.

Art. 1000. § 1. k.p.c. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
2) (993) (uchylony);
3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
4) (994) służebność przesyłu.
§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.
§ 4. (995) Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Z drugiej stronę nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Art. 5. ustawy o księgach wieczystych i hipotece: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Jak ma Pan jakieś wątpliwości to można spytać notariusza, albo iść z dokumentami do prawnika. Sąd wieczystoksięgowy nie wpisuje do księgi nikogo bez podstawy prawnej.

witam,

1) w praktyce można spotkać się z błędami w takich postanowieniach,
2) błędy również zdarzają się przy dokonywaniu wspisów do księgi wieczystej. Znam kilka przypadków, gdzie nie tylko sąd wpisał hipotekę do innej księg niż powinien, ale również właściciela,
3) owszem, jak robi się takich transakcji kilka albo kilkanaście w roku, to pewnie tego nie widać, ale przy kilkuset (i więcej), takie rzeczy niestety widać, i należy o nich pamiętać,
4) Poza tym, nie chodzi o samo nabycie własności przez Sprzedającego (licytacja), ale o stan prawny od dnia nabycia przez sprzedającego, do dnia zbycia. W tym zakresie mogą zdarzyć się różne rzeczy,
5) tak podstawowe dokumenty jak opisane wyżej postanowienie, żąda się od Sprzedającego jeszcze przed zawarciem umowy przedwstepnej.

P.S. Rękojmia nie działa przeciwko wszyskim prawom (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) i nie ma zastosowania przy nabyciu w drodze licytacji (SN:II CKN 730/97, niepubl).

pozdrawiam
artArtur Rosiński edytował(a) ten post dnia 26.05.11 o godzinie 19:11

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Naprawdę nie sądzę aby tutaj było coś nie tak, przy czym jestem pewien, że notariusz będzie sam z siebie chciał postanowienie o przysądzeniu własności, stąd łatwo zwalić na niego taką potrzebę na zasadzie: "Wie Pan, mnie to wszystko jedno, ale notariusz bez tego ani rusz" :) Postanowienie takie możesz znaleźć w aktach księgi wieczystej i uzyskać na dwa sposoby:

1) poprosić właściciela o udanie się do sądu i wyjęcie poświadczonego odpisu z akt,
2) poprosić właściciela o pełnomocnictwo do przeglądania akt księgi i samemu się udać i odnaleźć to pełnomocnictwo.

W innym przypadku właściciel musi się liczyć z tym, że do transakcji nie dojdzie.

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Amen

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Dziękuję Wam bardzo za cenne uwagi. Dzięki nim udało się mi "wywalczyć" od sprzedającego odpis postanowienia i mam wszystko czarno na białym.
Pozdrawiam

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Dagmara D.:
Co prawda notariusz na pewno poprosi właściciela o okazanie podstawy na której nabył grunt - i to właściciel powinien taki dokument przedstawić. Odpis KW to niestety za mało

Notariusz wcale nie będzie musiał poprosić o taki dokument. Sprzedający nie ma obowiązku przedłożyć powyższego dokumentu. To na notariuszu spoczywa obowiązek jednoznacznego stwierdzenia czy szprzedający jest właścicielem.
A między kupującym a sprzedającym jedynym wystarczającym dokumentem jest odpis z KW

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Notariusz wcale nie będzie musiał poprosić o taki dokument. Sprzedający nie ma obowiązku przedłożyć powyższego dokumentu. To na notariuszu spoczywa obowiązek jednoznacznego stwierdzenia czy szprzedający jest właścicielem.
A między kupującym a sprzedającym jedynym wystarczającym dokumentem jest odpis z KW

Szanowny Panie,

Prawo o notariacie:
Art. 80.
§ 2. Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.
§ 3. Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Art. 49. Notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.

Art. 92. § 1. Akt notarialny powinien zawierać:
5) oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;

"Notariusz wcale nie będzie musiał poprosić o taki dokument" - ale powinien, w ramach należytej staranności, a także na żądanie strony Kupującej.
Poza tym, w każdym podobnym akcie notarialnym jest oświadczenie sprzedającego że jest właścielem, więc można żądać okazania dowodu na tę okoliczność.
Wpis do księgi wieczystej co do zasady, nie jest konstytutywny, zaś domniemianie z art. 3 ukwih jest domniemianiem zwruszalnym.
Poza tym, zgodnie z art. 999. § 1. "prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów..."
A zatem jest to dokument potwierdzający nabycie własności i powinno zostać okazane. Wymaga tego "należyte zabezpieczenie praw i słusznych interesów stron".

"To na notariuszu spoczywa obowiązek jednoznacznego stwierdzenia czy sprzedający jest właścicielem." - zgadzam się z Panem, ale uzupełnię, że notariusz stwierdza to na podstawie dokumentów: księga wieczysta (jak jest), podstawa nabycia (tu odpis postanowienia) i oświadczenia sprzedającego.

"A między kupującym a sprzedającym jedynym wystarczającym dokumentem jest odpis z KW" - zgadzam się, ale... żaden przepis nie wymaga okazania odpisu księgi wieczystej. Proszę zauważyć, że np można sporządzić umowę bez księgi wieczystej (nawet jak jest), ale nie można bez zaświadczenia z Urzędu Skarbowego (vide: art. 19 ust. 6) ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Skoro żądamy odpis księgi wieczystej gdyż wymaga od nas tego należyta staranność, to dlaczego nie żądać podstawy prawnej nabycia?

I na zakończenie cytat z preambuły do Kodeksu Etyki Zawodowej Notariusza "Notariusz zapewnia stronom bezpieczeństwo obrotu,..."

Podsumowując, biorąc pod uwagę powyższe, moim zadniem taki dokument powinien być okazany Kupującemu i notariusz powinen żądać jego okazania przez Sprzedającego. Wymaga tego między innymi bezpieczeństwo obrotu oraz obowiązek zachowania należytej staranności.

pozdrawiam
a

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Artur Rosiński:
Notariusz wcale nie będzie musiał poprosić o taki dokument. Sprzedający nie ma obowiązku przedłożyć powyższego dokumentu. To na notariuszu spoczywa obowiązek jednoznacznego stwierdzenia czy szprzedający jest właścicielem.
A między kupującym a sprzedającym jedynym wystarczającym dokumentem jest odpis z KW

Szanowny Panie,

Prawo o notariacie:
Art. 80.
§ 2. Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.
§ 3. Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Art. 49. Notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.

Art. 92. § 1. Akt notarialny powinien zawierać:
5) oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;

"Notariusz wcale nie będzie musiał poprosić o taki dokument" - ale powinien, w ramach należytej staranności, a także na żądanie strony Kupującej.
Poza tym, w każdym podobnym akcie notarialnym jest oświadczenie sprzedającego że jest właścielem, więc można żądać okazania dowodu na tę okoliczność.
Wpis do księgi wieczystej co do zasady, nie jest konstytutywny, zaś domniemianie z art. 3 ukwih jest domniemianiem zwruszalnym.
Poza tym, zgodnie z art. 999. § 1. "prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów..."
A zatem jest to dokument potwierdzający nabycie własności i powinno zostać okazane. Wymaga tego "należyte zabezpieczenie praw i słusznych interesów stron".

"To na notariuszu spoczywa obowiązek jednoznacznego stwierdzenia czy sprzedający jest właścicielem." - zgadzam się z Panem, ale uzupełnię, że notariusz stwierdza to na podstawie dokumentów: księga wieczysta (jak jest), podstawa nabycia (tu odpis postanowienia) i oświadczenia sprzedającego.

"A między kupującym a sprzedającym jedynym wystarczającym dokumentem jest odpis z KW" - zgadzam się, ale... żaden przepis nie wymaga okazania odpisu księgi wieczystej. Proszę zauważyć, że np można sporządzić umowę bez księgi wieczystej (nawet jak jest), ale nie można bez zaświadczenia z Urzędu Skarbowego (vide: art. 19 ust. 6) ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Skoro żądamy odpis księgi wieczystej gdyż wymaga od nas tego należyta staranność, to dlaczego nie żądać podstawy prawnej nabycia?

I na zakończenie cytat z preambuły do Kodeksu Etyki Zawodowej Notariusza "Notariusz zapewnia stronom bezpieczeństwo obrotu,..."

Podsumowując, biorąc pod uwagę powyższe, moim zadniem taki dokument powinien być okazany Kupującemu i notariusz powinen żądać jego okazania przez Sprzedającego. Wymaga tego między innymi bezpieczeństwo obrotu oraz obowiązek zachowania należytej staranności.

pozdrawiam
a

Przecież właśnie to napisałem, że notariusz czuwa nad bezpieczeństwem ale nie może żądać od sprzedającego dokumentu nabycia. Jeśli chce to sam musi sprawdzić stan faktyczny bo za to odpowiada swoim urzędem. Właśnie dlatego ma przywileje notarialne aby mógł skutecznie i jednoznacznie stwierdzić czy sprzedający jest właścicielem.
Zapewniam Pana, że mogę sprzedać mieszkanie bez okazania dokumentu nabycia. Ja stwierdzam, że jestem właścicielem a zadaniem notariusza jest potwierdzenie tego.
Proszę czytać ze zrozumieniem
To czy wpis do KW jest konstytutywny czy deklaratoryjny nie ma w tym przypadku żadnego znaczenia (choć zgadzam się z Panem, że nie jest wpisem konstytutywnym co do zasady). To że jest to wpis deklaratoryjny wynika wyłącznie z faktu, iż nabycie nieruchomości nastąpiło wskutek jakiejś czynności prawnej a wpis w KW tylko to potwierdza a nie tworzy. Zadaniem notartiusza jest zapewnienie, że przeniesienie własności nastąpiło.

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

ależ ja z większością Pana tez się zgodziłem, a niektóre tylko rozwinąłem i w mojej ocenie poparłem dobrymi argumentami;).
W mojej ocenie notarusz może żądać okazania dokumentu np:
- jeżeli Kupujący oświadczy, że chce się z nim zapoznać...
- nieruchość położona jest w np w Otwcku, a notariusz ma siedzibę w Warszawie,
- termin oczekiwania na wgląd do akt księgi wieczystej jest odległy,

i jeszcze pozostaje utrwalony, bardzo dobry (w mojej ocenie) zwyczaj, jakim jest okazywanie przy akcie i opisywanie podstawy nabycia w jego treści.

Oczywście, można zrobić akt notarialny na samych oświadczeniach, ale czy Pan, na miejscu Kupującego nie chciałby osobiście zapoznać się z dokumentami?

pozdrawiam
artArtur Rosiński edytował(a) ten post dnia 27.05.11 o godzinie 21:35

Temat: Dokument potwierdzający włąsność nieruchomości

Po odwiedzinach u 3 notariuszy w sprawie darowizny gruntu KAŻDY z nich żądał okazania dokumentu stwierdzającego nabycie.
Gorzej - jeśli to spadek (a tak jest w moim przypadku) - to jeszcze zaświadczenie o opłaconym podatku od spadku.
A ponieważ to spadek sprzed 40 lat - to zaświadczenie z US, że spadek jest sprzed 40 lat i nawet jeśli podatek nie został zapłacony to sprawa jest przedawniona.
A więc może notariusz nie wie co powinien ? Albo wie co robi ? Albo wie i mu się nie chce ?Dagmara Dłużniewska edytował(a) ten post dnia 27.05.11 o godzinie 21:34