Temat: Czy taka forma spłacenia właściciela mieszkania jest...

Witam wszystkich,

w związku z brakiem wykształcenia prawniczego nie umiem opisać sytuacji, o którą chciałabym zapytać, w sposób profesjonalny, ale postaram się to zrobić chociaż prosto i jasno.

Osoba X wskutek spadkobrania stała się właścicielem 5/8 mieszkania. W związku z odkupieniem 1/8 od właściciela oraz darowizny w postaci kolejnej 1/8 obecnie jest właścicielem 7/8 mieszkania. Pozostała 1/8 znajduje się w rękach członków rodziny - synowej oraz wnuka osoby, po której nastąpiło spadkobranie (w częściach po 1/16).

Osoba X chciałaby odkupić tę brakującą część od tych osób - swojej ciotki i brata ciotecznego, jednak z uwagi na młody wiek i równie młody staż pracy obawia się wziąć kredyt - abstrahując już nawet od zdolności kredytowej, zwyczajnie obawia się sytuacji utraty pracy i trudności ze znalezieniem innej.

Pomysł na rozwiązanie sytuacji jest następujący: aby pominąć udział banku, a tym samym zwiększyć swoje bezpieczeństwo (?) osoba X chciałaby umówić się bezpośrednio z właścicielami części mieszkania, że będzie ich spłacać np. po 200-300 zł miesięcznie przez kilkanaście lat. Oczywiście w grę wchodzi tu przyjęcie jakiejś formy zabezpieczenia osoby X, np. zawarcie umowy u notariusza.

Bardzo proszę o radę, czy takie rozwiązanie jest prawnie możliwe, na czym powinno polegać i jak należałoby przeprowadzić odpowiednie czynności.

Pytanie też o opłacalność i bezpieczeństwo takiego rozwiązania - osoba X właścicielem całego mieszkania stałaby się dopiero po kilkunastu latach spłacania krewnych, może więc kredyt i wykup od razu byłby wbrew pozorom lepszym wyjściem?

Pozdrawiam i dziękuję

Temat: Czy taka forma spłacenia właściciela mieszkania jest...

Też nie jestem prawnikiem, ale akurat kilka słów o nieruchomościach mogę...
1/ Osoba X nie stanie się właścicielem po iluś-tsam latach, ale od razu, a tylko forma zapłaty będzie trwała te ileś-tam lat. Nie ma formy przenoszenia własności warunkowo - że po spełnieniu warunku (np. zapłaty) własność przejdzie na nabywcę. Własnośc przechodzi od razu. Oczywiście istnieją prawne sposoby nie tyle zabezpieczania się, co raczej łagodzenia skutków niewywiązania się nabywcy.
2/ Czyli w tym przypadku byłaby to typowa transakcja przeniesienia własności z zapłatą w ratach - jeśli się umówicie na konkretny rodzaj płatności, nikomu nic do tego - co najwyżej skarbowy będzie miał więcej problemów z policzeniem podatku. Ograniczeniem byłoby jedynie ustalenie odsetek w związku z prawem antylichwiarskim, nie sądzę jednak, by raty płatności podpadały pod to.
3/ Zabezpieczeniem dla sprzedającego mogłaby być hipoteka, którą zniósłby po otrzymaniu całości zapłaty.

Temat: Czy taka forma spłacenia właściciela mieszkania jest...

Kinga Kalinowska:

Bardzo proszę o radę, czy takie rozwiązanie jest prawnie możliwe, na czym powinno polegać i jak należałoby przeprowadzić odpowiednie czynności.

Jak najbardziej jest dopuszczalne.

Pytanie też o opłacalność i bezpieczeństwo takiego rozwiązania - osoba X właścicielem całego mieszkania stałaby się dopiero po kilkunastu latach spłacania krewnych, może więc kredyt i wykup od razu byłby wbrew pozorom lepszym wyjściem?

Na tym forum raczej dajemy tylko porady prawne.

Temat: Czy taka forma spłacenia właściciela mieszkania jest...

Dziękuję za odpowiedzi.

Sytuację analizuję przede wszystkim z punktu widzenia osoby nabywającej i jej zabezpieczenia. Cieszę się, że własność przechodzi od razu, obawiałam się sytuacji pewnego "zawieszenia", która rodzi niepewność co do właściwości inwestowania w coś, co nie jest własne.

Mam jeszcze prośbę o wskazówkę, do kogo należy się zwrócić - czy do notariusza, który opracuje odpowiednią umowę, czy też powinien się tym zająć najpierw radca prawny? Czy jest to kosztowne? Mam też prośbę o więcej informacji o podatek dla Urzędu Skarbowego - czy jest on naliczany w każdym przypadku? Dotąd miało miejsce zwolnienie z podatku, natomiast była to sytuacja nabycia spadku oraz wspomnianej darowizny (na podstawie deklaracji o zamieszkiwaniu w nieruchomości przez następne pięć lat), więc analogiczne zwolnienie może nie wchodzić w grę przy zakupie.

Pozdrawiam

Temat: Czy taka forma spłacenia właściciela mieszkania jest...

Kinga Kalinowska:
Dziękuję za odpowiedzi.

Sytuację analizuję przede wszystkim z punktu widzenia osoby nabywającej i jej zabezpieczenia. Cieszę się, że własność przechodzi od razu, obawiałam się sytuacji pewnego "zawieszenia", która rodzi niepewność co do właściwości inwestowania w coś, co nie jest własne.

Mam jeszcze prośbę o wskazówkę, do kogo należy się zwrócić - czy do notariusza, który opracuje odpowiednią umowę, czy też powinien się tym zająć najpierw radca prawny? Czy jest to kosztowne?

Jeśli chodzi o zakupy/sprzedaż nieruchomości i kwoty, na które opiewają te transakcje to koszty dobrej obsługi prawnej są na prawdę względnie małe. Konsultacja umowy z prawnikiem, jak ma się wyłożyć spore pieniądze lub wziąć kredyt nie jest oszczędnością... Oczywiście tutaj można spodziewać się, że tutaj ryzyko jest mniejsze niż pomiędzy 'obcymi' stronami, ale skoro Pani nie czuje się na siłach od strony prawnej, to porada prawna powinna dać Pani spokój sumienia. Co do zasady w mojej ocenie wystarczyłby dobry, czyli po prostu kompetentny, rzetelny i pomocny notariusz.

Mam też prośbę o więcej informacji o podatek dla Urzędu Skarbowego - czy jest on naliczany w każdym przypadku? Dotąd miało miejsce zwolnienie z podatku, natomiast była to sytuacja nabycia spadku oraz wspomnianej darowizny (na podstawie deklaracji o zamieszkiwaniu w nieruchomości przez następne pięć lat), więc analogiczne zwolnienie może nie wchodzić w grę przy zakupie.

Pozdrawiam

Przy nabyciu spadku w miało zapewne miejsce zwolnienie z podatku od spadków i darowizn z Art 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Natomiast teraz będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą z odroczoną płatnością. Wedle mojego rozumienia Pani sytuacji umowa sprzedaży pomiędzy osobami fizycznymi podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), przy czym obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art.4). Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa (art. 6 ust. 1 pkt 1c), a stawka podatku wynosi 2% (Art. 7 ust. 1 pkt 1a). Trzeba oczywiście spojrzeć samemu i dopasować do swojej indywidualnej sytuacji.