Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Andrzej S.:

A strych jest podzielony,czy wspólny?

podzielony w sposób jak dla mnie umowny - tzn, kto sobie jaką część zajął taką ma - przy czym nie ponosi żadnych dodatkowych opłat dzierżawy. Dopiero w zeszłym roku, kiedy się wprowadzałam jedna sąsiadka zaadaptowała część strychu na pokój i płaci dzierżawę, a później druga chciała sobie wydzielić swoją część i ogrodzić - wtedy też była uchwała, cała klatka podpisywała i za tą część również jest płacona dzierżawa.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Piotr Ł.:
Witam,

Chciałbym dowiedzieć się jak wygląda od strony prawnej kwestia adaptacji i wykupu części strychu znajdującego się nad częścią mojego mieszkania.

Wspolnota, tzn wladze wspolnoty musza wydac decyzje o sprzedazy czesci wspolnej wspolnoty - zalezy jak jest w statusie wspolnoty - czy uchwala przechodzi ze 100% zgoda wszystkich czlonkow - zdziwilabym sie, gdyby taka byla tresc, generalnie uzywa sie 51%, 75% a kiedys bylam we wspolnocie, ktora miala tekst, ze uchwala przechodzi przy 51% obecnych podczas glosowania wspoludzialowcow (tzw jaja, ale nic nie moglo przejsc z racji nieobecnosci -). tak wiec powinienes dobrze przeczytac kto i w jakim trybie moze podjac taka decyzje. Wspolnota nei ma prawa zadac zadnych dokumnetow, to zalezy od ochoty pzrewodniczacego - zarzadcy, ktory wlozy punkt do obrad natychmiast i zwola nadzwyczajne zgormadzenie, albo nie bedzie mu sie chcialo i doda punkt do obrad za trzy lata- bo wg neigo nie jest to istotna sprawa, albo poczeka na przewidziane zebbranie raz w roku wg kalendarza i nie bedzie sie wychylal.

gdy zostanie podjeta decyzja o wydzieleniu czesci strychowej na osobne mieszkania - za tym ida dalsze decyzje - zmiana oplat. W tej chwili zmieni sie metraz czesci wspolnej.
wspolnota musi zaplacic za pomiary nowego lokalu (chyba, ze sa pomiary w planach w urzedzie miasta - trzeba sprawdzic) i dodatkowa prace ksiegowego - byc moze aneksy notarialne.
jak juz dostaniesz zgode, to dopiero nalezy sie udac do wydzialu architektury i budownictwa (czasami sie roznie nazywa), ktorzy wydadza zgode na "zwolnienie z budowy", na podstawie planu architektonicznego jaki im przedstawisz (nie mozesz robic prac budowlanych bez "zgody na budowe" lub "zwolnienia ze zgody na budowe"). Musisz miec na adaptacje strychu plan architektoniczny.

Ja dawno temu adoptowalam strych i architekt wyliczyl wytrzymalosc stropu tak, ze musialam miec sciany z przesuwanych plyt (juz nie pamietam jak sie nazywaly, ale byly bardzo lekkie).
Teraz masz dwa wyjscia - albo masz rachunki za material i wykonanie, albo obliczasz dniowko/metrazowa/materialowa (wskazniki w urzedzie miasta) tzw robocizne - jezeli we wlasnym zakresie.

Ja mialam parce we wlasnym zakresie i obliczalam pzrez dwa tygodnie ile kosztuje metr pracy przy ukladaniu kafelek/na dzien/ilosc kafelek zuzytych wedlug wskaznika -)
Wszystkie parce tak pzreliczone zsumowalam i zamowilam rzeczoznawce o wycene mieszkania - roznice zaplacilam jako cene za wykup mieszkania. Nie ukrywam, ze prosilam o troche zanizenie mi tej ceny, ale facet zrozumial i troche zanizyl.
jezeli bedziesz mial same rachunjki za metrialy i rachunek firmy, ktora adaptuje strych to odejmujesz to od wyceny rzeczoznawcy.
Chodzi naturalnie o prace w stanie polzamkneitym ( nie ma przepisu w jakim stanie ma byc mieszkanie) wyszlam z zalozenia, ze mieszkanie w stanie syrowym bedzie za bardzo na niekorzysc wspolnoty - a ja nie chcialam przesadzac, ani miec podwazanych w przyszlosci decyzji, a jezeli mieszkanie bedzie w stanie gotowym, to ja sie przejade - a to nie bylo moim celem.
Nie rozpoczynaj prac jezeli nie masz zgody z wydzialu architektury z miasta oraz uchwaly wspolnoty. Nie musisz chodzic po ludziach, gdyz generalnie jest tak, ze jezeli cie lubia to sie zgodza, a jezeli cie nie lubia, to powiedza "nie" bez zadnej przyczyny. Na dzisiaj skup sie na dobrym rozeznaniu w regulaminie wspolnoty i pzredstawienie sprawy osbiscie do zarzadcy, aby on trzymal twoja strone. Jezeli bedzie to widzial jak kupe problemow, to moze tak przedstawic sprawe na zebraniu, ze pzregrasz na przedbiegu, a jezeli przedstawi sprawe, jako wielka ulge finansowa, na ktorej kazdy skorzysta - to wygrasz.

Powodzenia
ps. Juz na goldenie pisalam raz o strychu ( temat byl poruszany chyba pzrez Dagmare - moderatorke) w tamtym roku - na "48 godzin" przejrzyj tam wypowiedzi.Ten post został edytowany przez Autora dnia 27.10.13 o godzinie 15:24

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Malgorzata K.:
Wspolnota, tzn wladze wspolnoty musza wydac decyzje o sprzedazy czesci wspolnej wspolnoty - zalezy jak jest w statusie wspolnoty - czy uchwala przechodzi ze 100% zgoda wszystkich czlonkow - zdziwilabym sie, gdyby taka byla tresc, generalnie uzywa sie 51%, 75% a kiedys bylam we wspolnocie, ktora miala tekst, ze uchwala przechodzi przy 51% obecnych podczas glosowania wspoludzialowcow

Niektórzy próbują stosować cuda z prawa spółdzielczego do wspólnot. Nie ma to najmniejszych podstaw ani sensu. We wspólnotach nie ma czegoś takiego jak statut (czy status), władza wspólnoty to właściciele i decyzje podejmują w uchwałach a realizuje je zarząd. Można to porównać do sejmu i rządu.
Decyzje są podejmowane większością udziałów (czyli 50%+ - np. gdy udziałów jest 1001 to wystarczy 501 za - nie musi być 51%, wystarczy minimalnie ponad 50%) albo większością właścicieli. Nie ma opcji innej.

Art. 23
[...]
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Inne zasady podejmowania uchwał jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi zasadami zapisanymi w ustawie są nieważne. Nawet, jeżeli taki statut został uchwalony i uchwała nie została zaskarżona.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

wszystko jest do zrobienia. Wymaga tylko nieco zaangażowania, dobrej woli i wiedzy.
Jak ktoś wcześniej słusznie zauważył, większość pracy zwykle wykonuje inwestor, a wspólnota tylko "przyklepuje" co potrzeba odpowiednimi uchwałami. Stąd też to inwestor ponosi największe ryzyko powodzenia transakcji, sam zabiega o wymagane zgody, zezwolenia i tp.
Zrobiłem kilka adaptacji, i nie pamiętam żeby było inaczej. Był kiedyś przypadek w Warszawie, gdzie Wspólnota po wykonaniu wszelkich prac przez Inwestora rozmyśliła się i nie tylko nie chciała zwrócić nakładów, ale żądała przywrócenia poddasza do stanu poprzedniego.
Stąd też bez dobrej umowy i odpowiednich uchwał wspólnoty podchodzenie do tematu może być jednak ryzykowne.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Artur R.:
dobrze napisane pomogą.

Nie można handlować czymś, czego nie ma. Strych jest częścią wspólną, pierwsza uchwała dotyczy jego podziału i wyodrębnienia lokalu oraz najmu tegoż. Na wykup czegoś, czego fizycznie jeszcze nie ma, wszyscy mogą oczywiście wyrazić zgodę, ale można to sobie potem powiesić na ścianie w ramce i oglądać co najwyżej.

Wystarczy jeden wredny sąsiad, albo zmiana właściciela jednego z mieszkań. Nowy właściciel nie wyraża zgody i zaczyna krucjatę. Bardzo banalny scenariusz.

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Ada Z.:

Artur R.:
dobrze napisane pomogą.

Nie można handlować czymś, czego nie ma. Strych jest częścią wspólną, pierwsza uchwała dotyczy jego podziału i wyodrębnienia lokalu oraz najmu tegoż. Na wykup czegoś, czego fizycznie jeszcze nie ma, wszyscy mogą oczywiście wyrazić zgodę, ale można to sobie potem powiesić na ścianie w ramce i oglądać co najwyżej.

Jedni oprawiają w ramki, inni wiedzą jak wyegzekwować ;)
Kwestia wiedzy i umiejętności.

Wystarczy jeden wredny sąsiad, albo zmiana właściciela jednego z mieszkań. Nowy właściciel nie wyraża zgody i zaczyna krucjatę. Bardzo banalny scenariusz.

można się przed tym zabezpieczyć i to jeszcze na etapie przygotowywania inwestycji.

pozdrawiam.Ten post został edytowany przez Autora dnia 27.10.13 o godzinie 21:15

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Andrzeju, sprzedaż czego? Pierwsza uchwała jedynie służy podziałowi strychu, zmianie udziałów i wyodrębnieniu lokalu. Aby wyodrębnić ze strychu lokal, trzeba ponieść nakłady, bo sam wirtualny podział pustej przestrzeni lokalu nie czyni - trzeba np. postawić ścianki działowe, podciągnąć instalacje. Czyli nieszczęsny inwestor już na samym starcie topi pieniądze w czymś, czego jest jedynie najemcą. Dopiero, gdy lokal będzie wyodrębniony, można podpisać uchwałę o wykupie powstałego lokalu, i tutaj mogą zacząć się schody, o których pisałam wcześniej.

Żeby nie było, że bawię się w teoretyzowanie - temat przerobiony gruntownie w jednej ze wspólnot mieszkaniowych w kamienicy poniemieckiej. Do dziś mam alergię, gdy słyszę o temacie adaptacji, dlatego pozwalam sobie się wypowiedzieć w tym wątku.

Jest też druga strona medalu - ktoś wymyśla sobie, że zajmie część strychu, zaadoptuje na mieszkanie, przyłączy do istniejącego lokalu, ale będzie płacił tylko za najem przestrzeni, nie jest zainteresowany wykupem. Interes dla wspólnoty żaden. Są osoby, które potrafią też taki numer wyciąć, i co z zapisu w uchwale, że zobowiązują się lokal wykupić do dnia takiego, a takiego? Można oczywiście umowę najmu wypowiedzieć, ale co z powstałą adaptacją? Można jedynie zaorać i otwór w stropie zamurować.

Adaptacje strychu to naprawdę temat na długie zimowe opowieści. :)

Temat: Adaptacja i wykup części strychu - pilne

Ada Z.:

Adaptacje strychu to naprawdę temat na długie zimowe opowieści. :)

jeżeli do uchwał i przygotowania dobrej umowy dodamy jeszcze np konieczność uzyskania zgody konserwatora zabytków (jeżeli będzie potrzebna), sporządzenia nowej dokumentacji budynku, dokumentacji nowego lokalu, dokonania zmian we wszystkich kw w budynku (zmiany udziałów), konieczność zaproszenia na akt kogoś z gminy lub urzędu miasta (a czasem trzeba), no jeszcze i kilka innych perełek np w między czasie okaże się, że cześć budynku to samowola budowlana (a miałem taki przypadek), ktoś w międzyczasie umrze, wyjedzie nie wiadomo gdzie, suma udziałów nie jest równa 1 (zdarza się, szczególnie w starych budynkach) itp to może okazać się, że temat nie jest na 1, ale nawet na 2 czy 3 zimy ;))
Zabieranie się samemu za adaptację to duuuże wyzwanie.
Trzeba też wiedzieć, że nie każdy notariusz podejmuje się angażowania w podobne umowy. Dla przykładu w Warszawie adaptacje robi tylko max. kilkunastu na kilkuset obecnie pracujących notariuszy. W innych miastach też nie wszyscy podejmują się tematu. Bywało, że przenosiłem umowy do sąsiednich miejscowości.Ten post został edytowany przez Autora dnia 28.10.13 o godzinie 18:33