Temat: Służebność przejazdu a opłaty - kto i jakie ustala?

Witam,
W innym wątku pytałem o wysokość opłat - ale może tak będzie czytelniej dla porządku.
Jedyny fizyczny dojazd do dwóch kamienic i garaży (wspólnota A i B, po kilkanaście rodzin i kilka lokali usługowych na parterze) prowadzi przez drogę należącą do kamienicy położonej przy drodze 'miejskiej' (wspólnota C). Przy wjeździe na drogę jest brama automatyczna.

Do niedawna wspólnota C pobierała symboliczną opłatę (36 zł miesięcznie od każdej ze wspólnot) za korzystanie z drogi + współudział w kosztach remontów i eksploatacji bramy.

Niedawno wspólnota C wystosowała do wspólnoty A pismo, w którym informuje o wzroście opłaty o ok 800% (300 zł miesięcznie) proponując jakieś (no moje oko) idiotyczne i bezprawne rozwiązania:
- mają bez szemrania płacić wszyscy po 300, niezależnie czy ktoś ma garaż czy nie (wspólnota w końcu ;)
- mogą ustalić cennik zależny od tego czy ktoś ma garaż, sklep, ile za wjazd śmieciarki (!!) itd. - i razem też wyjdzie 300 tylko będzie "bardziej sprawiedliwie" (paranoja - a za wjazd karetki ile???)
- i tu największe kuriozum - proponują "indywidualne negocjacje pojedynczych właścicieli ze wspólnot A i B ze wspólnotą C)

Rodzice nie bardzo wiedzą co robić.
Pytania:
- na jakiej zasadzie ustala się wysokość takich opłat? Czy wspólnota C może tak sobie wprowadzić zwiększenie o 800%?
- czy "służebność" nie działa tak, że skoro nie ma innego dojazdu - to ten się należy po prostu? A to co płacili do tej pory było jakoś tam "dobrowolne"?
Czy z taką sprawą należy / warto iść od razu do sądu - z wnioskiem o "wyznaczenie służebności" (nie znam dokładnie nazwy) i wezwaniem o zaniechanie opłat?

Jak to właściwie jest?

z góry dziękuję,

Temat: Służebność przejazdu a opłaty - kto i jakie ustala?

Zgodnie z art. 145 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Dochodzenie wynikającego z powołanego przepisu roszczenia odbywa się na drodze sądowej, w trybie postępowania nieprocesowego. Zasadniczym problemem, jaki wyłania się w przypadku, gdy zapewnionego dostępu do drogi publicznej nie ma budynek, w którym wyodrębniono lokale i ustanowiono ich odrębną własność, jest określenie podmiotu uprawnionego do złożenia wniosku, podmiotu na rzecz którego powinien nastąpić wpis i sposobu jego dokonania.

W konsekwencji złożenie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej przez wspólnotę mieszkaniową, w której powołano zarządcę, będzie wymagało legitymowania się przez niego uchwałą właścicieli lokali, wyrażającą zgodę na dochodzenie roszczenia z art. 145 k.c. oraz pełnomocnictwem, wskazującym, że jest osobą uprawnioną do reprezentacji wspólnoty oraz że podjęta została uchwała, o której mowa powyżej. Przez odesłanie do przepisów o zarządzie, konsekwentnie należy przyjąć brak obowiązku legitymowania się przez zarządcę pełnomocnictwem procesowym do występowania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno nastąpić na rzecz każdoczesnych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej,

Ustawodawca nie dostarcza żadnych wskazówek dotyczących wysokości należnego wynagrodzenia - a ściślej - żadnych wskazówek dotyczących podstawy (metody) ustalenia wynagrodzenia. Kierując się wszakże wskazówką „ekwiwalentności" można ocenić, że właściwym kryterium będzie tu skumulowany (skapitalizowany w przypadku świadczenia jednorazowego) rozmiar strat właściciela nieruchomości obciążonej, obejmujących uszczerbek rzeczywisty, a zwłaszcza utratę spodziewanych korzyści. Można tu aprobować sugestię określenia należnego wynagrodzenia jako iloczynu 25-krotnej wartości rocznej utraconych pożytków i dochodów (zob. S. Rudnicki, Sąsiedztwo..., s. 57). Ostatecznie można przyjąć wartość rynkową zajętego pasa gruntu. Zupełnie zaś niestosowne jest kryterium dochodów nieruchomości władnącej.

Obliczając wysokość wynagrodzenia, sąd co do zasady bierze pod uwagę spadek wartości działki obciążonej i wzrost wartości działki władnącej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości.

Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe.

Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy, m.in. w postanowieniu z 26 października 2000 r. (sygn. akt. IV CKN 1197/00), w którym stwierdzono, że w świetle art. 145 § 1 k.c. na sądzie spoczywa obowiązek rozważenia sprawy wynagrodzenia za drogę konieczną niezależnie od żądania uprawnionego właściciela, wysuniętego w toku postępowania, chyba że zrzekł się on wynagrodzenia.

Co do zasady Sąd winien dopuścić dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

Proszę jednak sprawdzić jednak w księdze wieczystej czy taka służebność już nie istnieje.

Temat: Służebność przejazdu a opłaty - kto i jakie ustala?

Witam,
osobiście radzę z dużą ostrożnością podchodzić do zakupu działki budowlanej bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Sprawy związane z ustanowieniem sądowej służebności dojazdu w praktyce mogą trwać nawet kilka lat, co czasem może nawet uniemożliwić nam budowę, jeśli żyjemy z niezbyt dobrych stosunkach z sąsiadem, którego działka będzie nam służyć za dojazd.
Droga taka, czyli dojazd służebny, musi spełniać pewne wymagania w zakresie szerokości i geometrii. Więcej informacji na temat problematyki działki budowlanej bez dostępu do drogi można znaleźć na stronie http://zbudujmydom.pl/index.php?page=dojazd-do-posesji...
Pozdrawiam,
Tomek

Temat: Służebność przejazdu a opłaty - kto i jakie ustala?

W tym przypadku możemy założyć, że służebność drogi jest już zawarta w księdze wieczystej.
W przeciwnym wypadku inwestor nie dostałby pozwolenia na budowę.

Temat: Służebność przejazdu a opłaty - kto i jakie ustala?

Tomasz S.:
Witam,
osobiście radzę z dużą ostrożnością podchodzić do zakupu działki budowlanej bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Szanowny kolega ma rację. Proszę uważać nawet wtedy gdy droga jest i odbywa się na niej ruch pojazdów, ale nie jest drogą publiczną. Zawsze przed zakupem nieruchomości koniecznie to sprawdzić. Ja niestety zbagatelizowałem to bo drogę widziałem, ale w świetle przepisów prawa nie jest ona drogą publiczną i teraz Gmina (bo ona jest właścicielem owej działki) domaga się ode mnie ustanowienia służebności.