пропозиції роботи
Monika N. referent UM
Artur
R.
Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna
Temat: najem od nieuprawnionego
Monika N.:
Co w sytuacji gdy X najmuje nieruchomość zabudowaną budynkiem gospodarczym od Y, który to później okazuje się, że nie był właścicielem nieruchomości, a jedynie widniał w księdze wieczystej jako właściciel w chwili zawierania umowy? Czy ma prawo i jeśli tak to w stosunku do kogo żądać zwrotu poniesionych nakładów na remont budynku gospodarczego?
proszę przybliżyć stan faktyczny, w szczególności:
1) dlaczego wynajmujący był ujawniony w kw skoro nie był właścicielem?,
2) czy "prawowity" właściciel nieruchomości wystąpił z roszczeniami?
3) czy najemca zgłosił niezwłocznie wynajmującemu roszczenia właściciela?
pozdrawiam
a.r.Artur R. edytował(a) ten post dnia 23.03.12 o godzinie 15:59
Monika N. referent UM
Temat: najem od nieuprawnionego
Artur R.:na to pytanie nie potrafię odpowiedzieć, po prostu w chwili zawierania umowy widniał jeszcze w kw
proszę przybliżyć stan faktyczny, w szczególności:
1) dlaczego wynajmujący był ujawniony w kw skoro nie był właścicielem?
ale moje pytanie jest takie: przeciwko komu najemca ma wystąpić z roszczeniem o zwrot nakładów? przeciwko obecnemu właścicielowi? czy może temu z którym zawarł umowę i czy w ogóle ta umowa jest skuteczna? najemca znajdował się w dobrej wierze zatem wydaje mi się że tak...
Sebastian
Sadowski-Romanov
CEO | ITRO Export
Solutions
Temat: najem od nieuprawnionego
Moim zdaniem (dochodzić na drodze sądowej może Pan od osoby z którą Pan podpisał umowę), ewentualnie spróbować porozumieć się z obecnym właścicielem i dogadać się o zwrot poniesionych kosztów.W zasadzie sytuacja jest dziwna, bo jeżeli ktoś widniał w KW jako właściciel to powinien nim być. Najważniejszy zawsze jest zdrowy rozsądek i próba porozumienia. Po wytoczeniu armat typu sąd w zasadzie inne drogi porozumienia są już zamknięte.
Aleksandra Anna
Żelazny
In life we always
have a choice.
Temat: najem od nieuprawnionego
Nie wiem, czy wątek do końca odpowiedni, jednak temat związany mocno.Słowa kluczowe: Umowa najmu lokalu użytkowego - strony zawierające i podpisujące umowę - kaucja
Sytuacja:
Strony w umowie najmu lokalu użytkowego:
- Wynajmujący: X Sp. z o.o. s.k., w imieniu której działa komplementariusz X sp. z o.o.
- w imieniu i na rzecz której działa Pełnomocnik Y sp. z o.o.
- Najemca
Umowę najmu ma podpisać Pełnomocnik (Zarządca), uprawniony wg. pełnomocnictwa 'do wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym podpisywania umów z najemcami, wystawiania w imieniu i na rzecz Zamawiającego faktur Vat, odbierania w imieniu Zamawiającego wszelkich kwot z tytułu umów najmu oraz reprezentowania Zamawiającego przed wszelkimi urzędami i organami władzy Państwowej w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością.'
W umowie zapis dotyczący kaucji mówi:
'Najemca w dacie zawarcia niniejszej Umowy wpłaca na rachunek bankowy Wynajmującego' - faktycznie jest to rachunek bankowy założony na Pełnomocnika, zatem kaucja wpłacana jest na konto Pełnomocnika nie Wynajmującego.
Pytania:
1.Czy wg. prawa jest możliwe takie rozwiązanie?
2.Co stanie się z kontem i wpłaconą kaucją, jeśli Wynajmujący zmieni Zarządcę?
3.Czy może zdarzyć się, że takie zapisy umowy sprawią, że Wynajmujący po jakimś czasie może żądać powtórnie kaucji, tym razem na swoje konto?
4.Czy po zakończeniu umowy najmu, Wynajmujący może stwierdzić, że nie posiada wpłaconej kaucji, bo jest na koncie Pełnomocnika? Pełnomocnik utraci w tym czasie pełnomocnictwo i stwierdzi w związku z tym, że nie ma prawa do dysponowania pieniędzmi Wynajmującego?
5.Od kogo w takiej sytuacji mogę żądać na koniec zwrotu należnej kaucji?
Z góry dziękuję za pomoc.
Artur
R.
Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna
Temat: najem od nieuprawnionego
Aleksandra Anna Ż.:
'Najemca w dacie zawarcia niniejszej Umowy wpłaca na rachunek bankowy Wynajmującego' - faktycznie jest to rachunek bankowy założony na Pełnomocnika, zatem kaucja wpłacana jest na konto Pełnomocnika nie Wynajmującego.
Pytania:
1.Czy wg. prawa jest możliwe takie rozwiązanie?
Jeżeli rachunek nie należy do spółki, powinna Pani się zwrócić do wynajmującego o potwierdzenie poprawności rachunku bankowego/wskazanie innego,właściwego/ ewentualnie nieco inaczej zredagować zapis o rachunku bankowym do wpłaty.
2.Co stanie się z kontem i wpłaconą kaucją, jeśli Wynajmujący zmieni Zarządcę?
Nie znam całego kontekstu sprawy, dla Pani nie powinno to mieć znaczenia, jeżeli próbowała Pani sprawę wyjaśnić i wynajmujący potwierdził rachunki.
Jeżeli nie można potwierdzić rachunku, a obecny wskazał pełnomocnik w imieniu wynajmującego i do tego był umocowany, to raczej pełnomocnik będzie rozliczał się z tego z wynajmującym i kaucja została wpłacona prawidłowo.
Ja zwykle doradzam nieco inne formułowanie zapisów dotyczących wpłat na rachunki bankowe.
W zależności od okoliczności może też być i taka możliwość, że wynajmujący wystąpi do Pani o zapłatę kaucji. Jeżeli okaże się, że kaucja nie została prawidłowo wpłacona i roszczenia wynajmującego okażą się zasadne, wówczas Pani będzie miała roszczenia do pełnomocnika.
3.Czy może zdarzyć się, że takie zapisy umowy sprawią, że Wynajmujący po jakimś czasie może żądać powtórnie kaucji, tym razem na swoje konto?
j.w., wiele zależy od okoliczności towarzyszących zawieraniu umowy.
Trzeba mieć na uwadze, że pełnomocnik działa w imieniu i na rzecz wynajmującego, a zatem czynności w ramach umocowania traktowane są jak wykonane przez samego mocodawcę.
4.Czy po zakończeniu umowy najmu, Wynajmujący może stwierdzić, że nie posiada wpłaconej kaucji, bo jest na koncie Pełnomocnika? Pełnomocnik utraci w tym czasie pełnomocnictwo i stwierdzi w związku z tym, że nie ma prawa do dysponowania pieniędzmi Wynajmującego?
utrata pełnomocnictwa nie ma znaczenia.
Jeżeli opcje mogą być w zasadzie dwie.
Pieniądze albo są kaucją i należą do wynajmującego, albo nie są i należą do pełnomocnika.
Przypadek pierwszy - zwracamy się do wynajmującego. Przypadek drugi - do pełnomocnika.
5.Od kogo w takiej sytuacji mogę żądać na koniec zwrotu należnej kaucji?
j.w.
Z góry dziękuję za pomoc.Ten post został edytowany przez Autora dnia 22.08.13 o godzinie 21:54
Aleksandra Anna
Żelazny
In life we always
have a choice.
Temat: najem od nieuprawnionego
Dziękuję za odpowiedź.Warunki umowy negocjuję z Wynajmującym, pomimo, że finalnie podpisze ją Pełnomocnik.
Wynika zatem z tego, że wszystko jest poprawnie. Pomimo tego, zastanawia mnie, z jakich względów prawnych/podatkowych Wynajmujący ceduje wszelką odpowiedzialność na Pełnomocnika.
Wynajmujący jest trudnym negocjatorem, stąd moja podejrzliwość.
Artur
R.
Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna
Temat: najem od nieuprawnionego
Aleksandra Anna Ż.:
Dziękuję za odpowiedź.
Warunki umowy negocjuję z Wynajmującym, pomimo, że finalnie podpisze ją Pełnomocnik.
Wynika zatem z tego, że wszystko jest poprawnie.
lepiej będzie jeżeli wprost w umowie wskażą na jaki rachunek (numer) ma zostać wpłacona kaucja.
Pomimo tego, zastanawia mnie, z jakich względów prawnych/podatkowych Wynajmujący ceduje wszelką odpowiedzialność na Pełnomocnika.
Wynajmujący jest trudnym negocjatorem, stąd moja podejrzliwość.
tym bardziej powinna Pani być ostrożna i archiwizować prowadzoną korespondencję.
Aleksandra Anna
Żelazny
In life we always
have a choice.
Temat: najem od nieuprawnionego
Od początku w negocjowanej umowie jest wskazany numer rachunku. Pomimo tego zapisy niektóre, dopiero gdy skonfrontuje się z kodeksem są łatwiejsze -> konieczne do przyjęcia.Zastanawia mnie tylko, czy nie powinnam obstawać przy ustanowieniu całkowicie odrębnego rachunku na Wynajmującego? Czy ma to dla mojej sytuacji, jako najemcy, tak istotne znaczenie przy późniejszej realizacji zapisów umowy? Negocjacje są na finiszu, jednak jeśli na samym początku najmu, miałoby to stawiać mnie na pozycji utraty kilkumiesięcznej kaucji na koniec, ma to znaczenie, pomimo miesięcy negocjacji dotychczasowych.
Podobne tematy
-
Bezpłatne Porady Prawne... » Zwrot zaliczki za najem, który nie miał miejsca -
-
Bezpłatne Porady Prawne... » Najem okazjonalny -
-
Bezpłatne Porady Prawne... » Zakup nieruchomości na aukcji komorniczej - dzierżawa,... -
-
Bezpłatne Porady Prawne... » najem mieszkaniia bez umowy -
-
Bezpłatne Porady Prawne... » najem okazjonalny a aneks -
-
Bezpłatne Porady Prawne... » Najem - niezasadna podwyżka czynszu? -
-
Bezpłatne Porady Prawne... » najem mieszkania konflkt -
Następna dyskusja:
