Temat: kto powinien ponieść koszty naprawy lub wymiany

Witam,
w mieszkaniu w bloku na poddaszu mam 3 okna dachowe, wszystko jest zarządzane przez wspólnotę mieszkaniową, a fundusz remontowy opłacany systematycznie. W okresie w którym tam mieszkam 2 razy przeprowadzane były remonty dachów (bo były źle ocieplone, a drugi raz z jakiegoś innego powodu) przez ten czas okna się powypaczały, powstały szczeliny między ramą okienną a otwieraną częścią okna, ramy się przesunęły do takiego stopnia że nie można ich otworzyć. Według mojej opinii dach pracuje i się rusza w raz z nim ramy okien, które są przykręcone do konstrukcji dachu.
Moje pytanie jest takie kto powinien ponieść koszty wymiany tych okien (taka decyzja fachowca bo do regulacji się nie nadają) Żeby wymienić te okna to trzeba rozebrać blacho-dachówkę wokół okien, wyjąć ocieplenie odkręcić okna i od więźby dachowej i wyciąć z płyt gipsowych którymi jest ono obrobione od środka. Jeśli tknę się dachu a jest to część wspólna to mogą mi zarzucić jak coś potem będzie nie tak (przecieki). W razie jakichkolwiek przecieków, nawet nie spowodowanych przeze mnie zawsze będą mieli do mnie pretensję, że to przez moją wymianę okien.
W odpowiedzi na pismo do wspólnoty napisali że okna to nie jest część wspólna i wymiana jest po mojej stronie.
Ale w przypadku okien dachowych, ściśle związanych z konstrukcja dachu, a także które uzależnione są od dachu który pracując uszkadza okna bo okno może zgnić, może wypaczyć się od słońca ale nie powinno przesunąć sie w stosunku do ramy do tego stopnia, że nie możliwe jest jego otwarcie
proszę o poradę
zientas

Temat: kto powinien ponieść koszty naprawy lub wymiany

Zagadnienie przez Pana poruszone jest sporne w praktyce.
Punktem wyjścia jest definicja części wspólnych.

Zakres przedmiotowy pojęcia nieruchomość wspólna nie może być zamknięty. Jedynie na gruncie istniejącego orzecznictwa oraz poglądów doktryny stwierdzić należy, że do nieruchomości wspólnej należą takie elementy, jak fundamenty, dach,ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. (por.
wyrok WSA w Gliwicach z dn. 22 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 115/09).

W kontekście okien zwykłych nie ma wątpliwości, ze koszt wymiany stolarki ponosi właściciel lokalu, bowiem służy ona jego potrzebom. Gorzej wygląda problem z oknami dachowymi.

Z jednej strony możemy spotkać stanowisko, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jak wprost z tej definicji wynika, okna w lokalu (podobnie jak drzwi wejściowe do lokalu) są częścią lokalu, gdyż służą wyłącznie do użytku jego właścicieli. To, czy okna te są umieszczone w murze budynku, czy w dachu, nie ma najmniejszego znaczenia. Natomiast okna poza odrębnymi lokalami, np. na klatce schodowej, stanowią część nieruchomości wspólnej, ponieważ służą do użytku wszystkich właścicieli, tak samo jak zewnętrzne drzwi wejściowe na klatki schodowe. W związku z tym konserwacja i wymiana okien w lokalach należy do obowiązków właścicieli lokali. Oni też poniosą koszty wymiany. Natomiast konserwacja i wymiana okien poza odrębnymi lokalami należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. Te koszty poniosą wszyscy właściciele lokali w proporcji wynikającej z ich udziału w nieruchomości wspólnej (vide stanowisko Pawła Pucha).

Z drugiej nie można zapominać, że wyznacznikiem elementu części wspólnych jest to aby nie dochodziło do wpływu na integralność konstrukcji budynku.

Należy także pamiętać, że otwory okien dachowych pośrednio służą one wszystkim właścicielom lokali, stanowiąc integralny i funkcjonalny element pokrycia dachowego, przynoszącego ochronę dla wszystkich mieszkańców.

Aczkolwiek odróżnia się kwestie otworów okiennych od stolarki okiennej, ta ostatnia bowiem ma nie być traktowana jako część wspólna, bowiem z zasady nie wpływa na integralność elementów budynku.

Brak jednoznacznych wskazań w doktrynie i judykaturze co d kwestii okien dachowych może spowodować dla Pana negatywne konsekwencje w tym znaczeniu, że to na Panu ciążyć będzie wymiana stolarki okiennej.

Temat: kto powinien ponieść koszty naprawy lub wymiany

Dziękuję za odpowiedź,
choć moje pytanie było nieco zamknięte i brzmiało kto - czyli ja lub oni.
Jednakże z części wypowiedzi "Należy także pamiętać, że otwory okien dachowych pośrednio służą one wszystkim właścicielom lokali, stanowiąc integralny i funkcjonalny element pokrycia dachowego, przynoszącego ochronę dla wszystkich mieszkańców."
czy to znaczy że mogę " żądać" aby np koszt wymiany - czyli fachowca który ingeruje w część wspólną był po stronie wspólnoty mieszkaniowej, a koszt okien po mojej stronie?
Tak na prawdę to wymienił bym to sam, ale boję się że przy takim rozwiązaniu jak zaczną powstawać gdzieś zacieki, nawet nie związane z tą wymianą to będą mnie oskarżać że ingerowałem w dach, a ingerencji jest dużo bo dach jest kryty blachą o dużych arkuszach i aby wymienić te ona to trzeba będzie rozebrać poszycie na przestrzeni nawet po ok 1m od okna z każdej strony, więc operacja jest dość trudna.
zientas

Temat: kto powinien ponieść koszty naprawy lub wymiany

nie mogę powiedzieć że spartoliła to firma która poprawiała ocieplenie na dachu, ona nie ingerowała w konstrukcje, ale też była firma która poprawiała pokrycie dachowe bo przeciekało w kilku miejscach. Ostatnie takie poprawki były w latach 2006r.
co do rzeczoznawcy to obawiam się że jego koszty będą większe niż wymiana okien z robocizną którą oceniam na 3000 pln brutto.
obawiam się też że jeśli wymienię te okna to za jakiś czas znowu przez to że dach pracuje będą problemy z oknami.