Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

witam,

mam pytanie do znawców tematu - w jaki sposób można zadbać o bezpieczeństwo transakcji zakupu mieszkania, na którym ciąży hipoteka. Sprzedający obiecuje spłacić hipotekę, ale wiemy, że w ciągu miesiąca nie uda mu się uwolnić księgi wieczystej od ciążącego zapisu. Pełne wykreślenie hipoteki (po fizycznej spłacie kredytu) trwa u nas około 2 miesięcy - nam, jako kupującym bardzo zależy na czasie - czy możemy jakoś się ubezpieczyć na wypadek, gdyby...? Czy mając w ręku wniosek o wykreślenie możemy czuć się bezpiecznie, kupując takie mieszkanie?

Proszę o rzetelną poradę. Dziękuję :)

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Zapłata odpowiedniej części ceny bezpośrednio na rzecz wierzycieli.

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Magdalena B.:
witam,

mam pytanie do znawców tematu - w jaki sposób można zadbać o bezpieczeństwo transakcji zakupu mieszkania, na którym ciąży hipoteka. Sprzedający obiecuje spłacić hipotekę, ale wiemy, że w ciągu miesiąca nie uda mu się uwolnić księgi wieczystej od ciążącego zapisu. Pełne wykreślenie hipoteki (po fizycznej spłacie kredytu) trwa u nas około 2 miesięcy - nam, jako kupującym bardzo zależy na czasie - czy możemy jakoś się ubezpieczyć na wypadek, gdyby...? Czy mając w ręku wniosek o wykreślenie możemy czuć się bezpiecznie, kupując takie mieszkanie?

Proszę o rzetelną poradę. Dziękuję :)

Magda, Notariusz w akcie wprowadza odpowiednie zapisy. Tak jak Lech powyżej wpisał - przelewu nie robimy na rzecz Właściciela, ale Wierzycieli - mało który rejent nawet coś takiego by zrobił.
Banki z reguły "wypisują się" z KW w ciagu miesiaca (Warszawa), w akcie można zrobić także zapis, który zobowiązuje do tego Właścicieli - w kancelarii Ci to objaśnią.
Proszę mi wierzyć 3/4 transakcji to hipoteka - zaufać Notariuszowi i nie pisać umowy przedwstępnej na kolanie....

Ta transakcja proszę mi wierzyć to nic strasznego....

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Magdalena B.:
witam,

Czy mając w ręku wniosek o wykreślenie możemy czuć się bezpiecznie, kupując takie mieszkanie?

Bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie kredytu. Mówimy wtedy o "zamknięciu kredytu". Kredyt zamknie się po zapłacie przez Panią ceny, a właściwie po przelaniu odpowiedniej jej części na rachunek obsługujący kredyt wskazany przez bank.
Po zawarciu umowy sprzedaży były właściciel (sprzedający) nie wykreśli hipoteki z kw, bo nie ma już legitymacji prawnej, ale z drugiej strony tajemnica bankowa sprawia, że kupujący nie uzyska zaświadczenia z banku potrzebnego do jej wykreślenia ;)

Co z tym zrobić? Jak się zabezpieczyć?

W praktyce, na przykład, zobowiązujemy sprzedającego do wyjednania z banku odpowiedniego dokumentu w odpowiednim terminie i przekazanie go nowemu właścicielowi. Sprzedający często potrzebuje motywacji, więc motywujemy go np karą umowną w odpowiedniej wysokości.

Czy można to zrobić inaczej?

Pewnie że można! :) Sposobów jest kilka, wiele zależy od uzgodnień stron i wzajemnego zaufania. Zaufanie jest konieczne, bo jak nam się sprzedający "ulotni" albo nie będzie współpracował, to czeka nas kosztowny proces z bankiem sprzedającego o wykreślenie hipoteki (w uproszczeniu).

O czym należy pamiętać przygotowując transakcje?

Dobra umowa przedwstępna pomaga zapobiec wielu problemom w przy umowie przyrzeczonej.

pozdrawiamTen post został edytowany przez Autora dnia 13.11.13 o godzinie 22:00

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Magdalena B.:
Pełne wykreślenie hipoteki (po fizycznej spłacie kredytu) trwa u nas około 2 miesięcy

Trochę dziwne.... Sprzedawałem mieszkanie z hipoteką w 2004 (!) we Wrocławiu - zaliczkę kupujący wpłacił mi a ja się zobowiązałem (w akcie not.) spłacić kredyt, uzyskać z banku potwierdzenie spłaty i złożyć wniosek do KW o wykreślenie hipoteki - wciągu miesiąca.
Wszystko się udało ;) strony zadowolone

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Dariusz M.:
Trochę dziwne.... Sprzedawałem mieszkanie z hipoteką w 2004 (!) we Wrocławiu - zaliczkę kupujący wpłacił mi a ja się zobowiązałem (w akcie not.) spłacić kredyt, uzyskać z banku potwierdzenie spłaty i złożyć wniosek do KW o wykreślenie hipoteki - wciągu miesiąca.
Wszystko się udało ;) strony zadowolone

Super, cenimy takie osoby jak Ty - uczciwe. Niestety, nie zawsze jest tak ładnie.
Gdyby nie groźba wyciągnięcia konsekwencji z zapisów z aktu, w moim przypadku nie skończyłoby się dobrze.
Dość powiedzieć, że miałam kłopoty z wejściem do nowonabytego mieszkania, po zapłaceniu całości należności.
Dlaczego?
Bo ... tak! Bo zapłaciłam za mało (tyle ile było w umowie i w umownym terminie!)

Tak jak wcześniej napisano - idź do notariusza, on podpowie rozwiązanie.

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

dziękuję bardzo za Wasze rady. Właśnie po prostu obawiam się sytuacji, że niby "wszystko ładnie pięknie", a potem (tu wizja pesymistyczna) potrzeba będzie wiele czasu i wysiłku, by "wszystko" skończyło się pomyślnie (i żebyśmy koniec końców nie płacili cudzego długu)

Czyli, jak rozumiem istnieje możliwość dodania do aktu zapisu, który mówiłby o tym, że sprzedający obliguje się "wyczyścić" księgę (nawet jeśli w dniu podpisania aktu księga nie będzie jeszcze wolna od hipoteki - choć sprawa w banku zostanie już "załatwiona" - chodzi o owe rozpatrzenie przez sąd)?

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Magdalena B.:

Czyli, jak rozumiem istnieje możliwość dodania do aktu zapisu, który mówiłby o tym, że sprzedający obliguje się "wyczyścić" księgę.

jeżeli przez wyczyszczenie księgi rozumie Pani wykreślenie hipoteki przez sprzedającego, to zapis taki może okazać się nieskuteczny, gdyż jak wcześniej pisałem, sprzedający nie będzie już miał legitymacji do złożenia takiego wniosku. Wniosek musi złożyć Pani sama, jako właściciel nieruchomości.Ten post został edytowany przez Autora dnia 14.11.13 o godzinie 13:41

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Artur R.:

Magdalena B.:

Czyli, jak rozumiem istnieje możliwość dodania do aktu zapisu, który mówiłby o tym, że sprzedający obliguje się "wyczyścić" księgę.

jeżeli przez wyczyszczenie księgi rozumie Pani wykreślenie hipoteki przez sprzedającego, to zapis taki może okazać się nieskuteczny, gdyż jak wcześniej pisałem, sprzedający nie będzie już miał legitymacji do złożenia takiego wniosku. Wniosek musi złożyć Pani sama, jako właściciel nieruchomości.

nawet w przypadku, kiedy przypuśćmy - sprzedający już spłacił kredyt (w banku) + zgłosił się do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki (jeszcze jako właściciel nieruchomości), ale w dniu podpisywania aktu sąd nie wykreśli jeszcze hipoteki (trwa to jakiś czas)?

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Magdalena B.:

Artur R.:

Magdalena B.:

Czyli, jak rozumiem istnieje możliwość dodania do aktu zapisu, który mówiłby o tym, że sprzedający obliguje się "wyczyścić" księgę.

jeżeli przez wyczyszczenie księgi rozumie Pani wykreślenie hipoteki przez sprzedającego, to zapis taki może okazać się nieskuteczny, gdyż jak wcześniej pisałem, sprzedający nie będzie już miał legitymacji do złożenia takiego wniosku. Wniosek musi złożyć Pani sama, jako właściciel nieruchomości.

nawet w przypadku, kiedy przypuśćmy - sprzedający już spłacił kredyt (w banku) + zgłosił się do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki (jeszcze jako właściciel nieruchomości), ale w dniu podpisywania aktu sąd nie wykreśli jeszcze hipoteki (trwa to jakiś czas)?

Jeżeli sprzedający ma środki na spłatę kredytu jeszcze przed sprzedażą, to może kredyt spłacić,wykreślić hipotekę i sprzedać "czystą" nieruchomość. Jeżeli wniosek został złożony poprawnie to można przyjąć takie rozwiązanie, ale nie jest to sytuacja tożsama z czystą kw.
Jeżeli jednak środki na spłatę kredytu mają pochodzić od kupującego, to temu ostatniemu odradzałbym płacenia całej ceny przed zawarciem umowy sprzedaży.Ten post został edytowany przez Autora dnia 14.11.13 o godzinie 14:00

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Magdalena B.:
nawet w przypadku, kiedy przypuśćmy - sprzedający już spłacił kredyt (w banku) + zgłosił się do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki (jeszcze jako właściciel nieruchomości), ale w dniu podpisywania aktu sąd nie wykreśli jeszcze hipoteki (trwa to jakiś czas)?

Magdo, w punktach:
1. Podpisz umowę wstępną w której będzie zobowiązanie sprzedającego do przedstawienia do aktu notarialnego dokumentu z banku informującego o stanie zadłużenia na dzień (akt notarialny + 2 dni) oraz zobowiązania się banku do zwolnienia hipoteki jeśli taka kwota do tego dnia wpłynie na ich konto. Niech podadzą tam również nr rach technicznego na który te pieniądze mają wpłynąć
2. Podczas podpisywania aktu o przeniesieniu własności notariusz zapisuje że kwotę należności za nieruchomość x wpłacisz częściowo na rach techniczny banku .... do dnia... w kwocie ... (z dokumentu banku), a częściowo na rach sprzedającego nieruchomość. Suma tych 2 kwot będzie stanowiła całość należności za nieruchomość. Notariusz wysyła stosowne dok. do Sądu o zmianie właściciela nieruchomości.
3. W akcie powinien znaleźć się zapis, że sprzedający zobowiązuje się do przekazania Ci zaświadczenia z banku o spłacie kredytu i zwolnieniu hipoteki w terminie x dni od otrzymania takowego.
4. Płacisz to, co zapisano w akcie.
5. Przejmujesz klucze do mieszkania (tj. odbierasz mieszkanie)
6. Otrzymujesz od sprzedającego zaświadczenie o spłacie kredytu i zgodzie na zwolnienie hipoteki
7. Składasz do Sądu wniosek o wykreślenie hipoteki (chyba 100 zł wynosi opłata)
8. Sąd wykreśla hipotekę i przesyła ci stosowne zawiadomienie.
Alleluja!

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Artur R.:

Magdalena B.:

Artur R.:

Magdalena B.:

Czyli, jak rozumiem istnieje możliwość dodania do aktu zapisu, który mówiłby o tym, że sprzedający obliguje się "wyczyścić" księgę.

jeżeli przez wyczyszczenie księgi rozumie Pani wykreślenie hipoteki przez sprzedającego, to zapis taki może okazać się nieskuteczny, gdyż jak wcześniej pisałem, sprzedający nie będzie już miał legitymacji do złożenia takiego wniosku. Wniosek musi złożyć Pani sama, jako właściciel nieruchomości.

nawet w przypadku, kiedy przypuśćmy - sprzedający już spłacił kredyt (w banku) + zgłosił się do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki (jeszcze jako właściciel nieruchomości), ale w dniu podpisywania aktu sąd nie wykreśli jeszcze hipoteki (trwa to jakiś czas)?

Jeżeli sprzedający ma środki na spłatę kredytu jeszcze przed sprzedażą, to może kredyt spłacić,wykreślić hipotekę i sprzedać "czystą" nieruchomość. Jeżeli wniosek został złożony poprawnie to można przyjąć takie rozwiązanie, ale nie jest to sytuacja tożsama z czystą kw.
Jeżeli jednak środki na spłatę kredytu mają pochodzić od kupującego, to temu ostatniemu odradzałbym płacenia całej ceny przed zawarciem umowy sprzedaży.

to sprzedający ma spłacić kredyt jeszcze przed podpisaniem aktu

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Kasia W.:

Magdalena B.:
nawet w przypadku, kiedy przypuśćmy - sprzedający już spłacił kredyt (w banku) + zgłosił się do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki (jeszcze jako właściciel nieruchomości), ale w dniu podpisywania aktu sąd nie wykreśli jeszcze hipoteki (trwa to jakiś czas)?

Magdo, w punktach:
1. Podpisz umowę wstępną w której będzie zobowiązanie sprzedającego do przedstawienia do aktu notarialnego dokumentu z banku informującego o stanie zadłużenia na dzień (akt notarialny + 2 dni) oraz zobowiązania się banku do zwolnienia hipoteki jeśli taka kwota do tego dnia wpłynie na ich konto. Niech podadzą tam również nr rach technicznego na który te pieniądze mają wpłynąć
2. Podczas podpisywania aktu o przeniesieniu własności notariusz zapisuje że kwotę należności za nieruchomość x wpłacisz częściowo na rach techniczny banku .... do dnia... w kwocie ... (z dokumentu banku), a częściowo na rach sprzedającego nieruchomość. Suma tych 2 kwot będzie stanowiła całość należności za nieruchomość. Notariusz wysyła stosowne dok. do Sądu o zmianie właściciela nieruchomości.
3. W akcie powinien znaleźć się zapis, że sprzedający zobowiązuje się do przekazania Ci zaświadczenia z banku o spłacie kredytu i zwolnieniu hipoteki w terminie x dni od otrzymania takowego.
4. Płacisz to, co zapisano w akcie.
5. Przejmujesz klucze do mieszkania (tj. odbierasz mieszkanie)
6. Otrzymujesz od sprzedającego zaświadczenie o spłacie kredytu i zgodzie na zwolnienie hipoteki
7. Składasz do Sądu wniosek o wykreślenie hipoteki (chyba 100 zł wynosi opłata)
8. Sąd wykreśla hipotekę i przesyła ci stosowne zawiadomienie.
Alleluja!

a nie można uniknąć tego składania wniosku przez nas (jako kupujących). jeśli to sprzedający złoży wniosek o wykreślenie hipoteki? (ale z racji tego, że w naszym sądzie miejskim trwa to około 2 miesięcy, odp. sądu i ostateczne wykreślenie nastąpi dużo później niż podpisanie przez nas aktu)

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Magdalena B.:
to sprzedający ma spłacić kredyt jeszcze przed podpisaniem aktu

A ma na to gotówkę?
Nie od Was oczywiście

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Kasia W.:

Magdalena B.:
to sprzedający ma spłacić kredyt jeszcze przed podpisaniem aktu

A ma na to gotówkę?
Nie od Was oczywiście

tak - ma (ogólnie w umowie przedwstępnej chcemy zawrzeć punkt o tym, że sprzedająca do dnia podpisania umowy przyrzeczonej spłaci kredyt + złoży wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki)

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Magdalena B.:

tak - ma (ogólnie w umowie przedwstępnej chcemy zawrzeć punkt o tym, że sprzedająca do dnia podpisania umowy przyrzeczonej spłaci kredyt + złoży wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki)

No to nie rozumiem, w czym problem?
Jak dostanie z banku zaświadczenie o spłacie kredytu i zezwolenie na wykreślenie hipoteki i przedstawi to u notariusza wraz z potwierdzeniem złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki to jest czyste konto w księgach. Reszta to kwestia czasu - 1-2m-cy.

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

teoretycznie wszystko ok, ale zastanawiam się, czy np. Sąd może w jakichś przypadkach nie wykreślić hipoteki? (chciałabym uniknąć sytuacji, że to potem my - jako właściciele mieszkania będziemy musieli wszystko wyprostowywać, gdyby Sąd miał jakieś "ale"). a może to raczej sytuacja ekstremalna i takie rzeczy się nie dzieją - chyba strach ma tu wielkie oczy :)

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Magdalena B.:
teoretycznie wszystko ok, ale zastanawiam się, czy np. Sąd może w jakichś przypadkach nie wykreślić hipoteki?

może nie wykreślić jeżeli na przykład wniosek będzie źle wypełniony, nienależycie opłacony, wystąpią inne braki formalne bądź zostanie przez wnioskodawcę cofnięty.

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Jedyną 100 % pewność że hipoteka jest wykreślona, jest złożenie wniosku i uzbrojenie się w cierpliwość, w sądach zawsze podają maksymalne terminy wykreślenia to prosta sprawa powinni załatwić. Najprościej to udać się z kopią złożonego wniosku do notariusza, jeżeli stwierdzi że wniosek jest poprawnie złożony to można podpisać wcześniej umowę (chyba że nie ufa Pani notariuszowi...)

Temat: Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

Jacek S.:

>Najprościej to udać się z kopią

złożonego wniosku do notariusza, jeżeli stwierdzi że wniosek jest poprawnie złożony to można podpisać wcześniej umowę (chyba że nie ufa Pani notariuszowi...)

Sama kopia wniosku to za mało dla notariusza...
Zresztą - jak już napisał p. Artur - taki wniosek można wycofać...