GoldenLine
Zaloguj się
Ewa Połchowska-Nowak

Ewa Połchowska-Nowak doradca finansowy,
właściciel firmy
EUBRIDGE LTD, Na
Zdro...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Witam wszystkich

mam spory problem z interpretacją planu zagospodarowania przestrzennego. Proszę o pomoc:

mam zamiar postawić kilka budynków o łącznej powierzchni zabudowy ok. 2300m2.
zapis w planie zagospodarowania jest dokładnie taki:

5. Ustalenia dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania
terenu:
1) parametry zagospodarowania terenu:
a) wskaźnik powierzchni zabudowy: maksymalnie 0,01, przy czym zabudowa mieszkaniowa maksymalnie
250m2,
b) udział powierzchni biologicznie czynnej: nie ustala się,

W definicjach wskaźnik powierzchni zabudowy opisany jest w ten sposób:

15) wskaźnik powierzchni zabudowy należy przez to rozumieć stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki/terenu, wskaźnik powierzchni zabudowy ustala się w ustaleniach szczegółowych dla
terenów elementarnych;

I teraz mój problem: działka ma łącznie 23 ha więc mieszczę się w 1% powierzchni zabudowy. Niestety jest obciążona, więc muszę wydzielić 1 ha i na nim budować (to będzie moja własność) a reszta czyli 22 ha będzie dzierżawiona. Moim zdaniem nie ma znaczenia, że są to dwie działki (geodezyjnie) skoro wspólnie tworzą teren 23 ha który będzie stanowił moje gospodarstwo rolne. czy mam racje? czy urząd może inaczej zinterpretować zapis w planie mówiący o działce/terenie?

będę wdzięczna za pomoc.
Link do wypowiedziLink
Krzysztof Pocałujko

Krzysztof Pocałujko architekt IARP,
właściciel
Mikostudio

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Witaj :)
Wg mnie, administracja będzie trzymała się wersji, że parametry dot. wskaźnika zabudowy dotyczą każdej działki z osobna. Jeżeli 1ha jest Twoją własnością, a pozostałe 22ha, należą do kogoś innego to nawet jest to uzasadnione.
W postępowaniu o pozwolenie na budowę należy wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Może tu trzeba podrążyć temat.
Jeżeli jeszcze nie byłaś w urzędzie, który jest władny w kwestii MPZP to proponuję umówić się na spotkanie w wydziale planowania przestrzennego i po prostu się tam udać. Popytać, powyjaśniać, a może się powiedzie.
Powodzenia.
Link do wypowiedziLink
Robert Gester

Robert Gester architekt (A
arch+ing/PL iarp),
animator 2d,
rysownik, BI...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

wg mnie liczy sie zakres inwestycji, nawet jak jest on na czesci dzialki albo na wielu dzialkach. wtedy dla calego obszaru (n.p. dla wzizt oznaczonego punktami z literami i linia obrysowa) obowiazuje zapis z planu zagospodarowania (badz wz). no i inwestor musi moc dysponowac prawem do calego tego obszaru.

rob
Link do wypowiedziLink
Ewa Połchowska-Nowak

Ewa Połchowska-Nowak doradca finansowy,
właściciel firmy
EUBRIDGE LTD, Na
Zdro...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

bardzo dziękuję za odpowiedź.

Jak najbardziej mam prawo uzyskać pozwolenie na budowę na działkę która nie jest moją własności, pod warunkiem, że umowa dzierżawy obowiązuje minimum 10 lat.
Ciekawe jest to, że każdy pracownik może zapis interpretować po swojemu. Zapis działka/teren nie jest jednoznaczny. rozmawiałam ze znajomym geodetą, który twierdzi, że nieruchomość może składać się z wielu działek geodezyjnie wyodrębnionych, ale stanowiących jeden teren.
W przypadku rolników, na gospodarstwo rolne mogą się składać nieruchomości rozrzucone np. w kilku gminach. Oczywiście, w tym przypadku nie można brać pod uwagę nieruchomości w różnych gminach ale jeżeli graniczą ze sobą i obowiązuje je ten sam zapis planu i jeżeli posiadam prawo to nie rozumiem dlaczego mieliby protestować. Rob zgadzam się z Tobą w 100%. Problem polega na tym, że urzędnicy mogą się nie zgadzać, a jak dostanę odmowę to ciężko będzie ich przekonać, że jednak się mylą. Na pewno jak uzyskam informację dam znać.

Ewa
Link do wypowiedziLink
Robert Gester

Robert Gester architekt (A
arch+ing/PL iarp),
animator 2d,
rysownik, BI...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Ewa Połchowska-Nowak:
bardzo dziękuję za odpowiedź.

Jak najbardziej mam prawo uzyskać pozwolenie na budowę na działkę która nie jest moją własności, pod warunkiem, że umowa dzierżawy obowiązuje minimum 10 lat.

no wlasnie o to chodzi. prawo dysponowania na mocy najmu, dzierzawy czy wlasnosci.
Ciekawe jest to, że każdy pracownik może zapis interpretować po swojemu. Zapis działka/teren nie jest jednoznaczny. rozmawiałam ze znajomym geodetą, który twierdzi, że nieruchomość może składać się z wielu działek geodezyjnie wyodrębnionych, ale stanowiących jeden teren.

teren inwestycji dla budynku jest chyba jeden. n.p. farma wiatrowa moze byc na kilku rozrzuconych dzialkach, ale tutaj jest wszystko razem.

robRob Gester edytował(a) ten post dnia 07.02.13 o godzinie 18:14
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Moim zdaniem nie ma tu miejsca na interpretację, a zapis jest dość jednoznaczny. Wskaźnik można obliczyć dla całego terenu inwestycji, bez względu na ilość działek w nim zawartych. Kluczowe jest prawo do dysponowania terenem na cele budowlane, ale chętnie się dowiem z czego wynika minimalny okres dzierżawienia działki, który to prawo daje bądź nie???
Link do wypowiedziLink
Robert Gester

Robert Gester architekt (A
arch+ing/PL iarp),
animator 2d,
rysownik, BI...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Piotr Wiśniewski:
Moim zdaniem nie ma tu miejsca na interpretację, a zapis jest dość jednoznaczny. Wskaźnik można obliczyć dla całego terenu inwestycji, bez względu na ilość działek w nim zawartych.

otoz to. istotne jest, jak oznaczony jest teren inwestycji: czy cale 23 ha, czy 1 ha, i z tego 1% moze byc zabudowany.

rob
Link do wypowiedziLink
Ewa Połchowska-Nowak

Ewa Połchowska-Nowak doradca finansowy,
właściciel firmy
EUBRIDGE LTD, Na
Zdro...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

wiele się dzisiaj wyjaśniło:

Otóż Panie w Urzędzie Gminy twierdziły, że liczy się obręb działki geodezyjny oraz, że umowa musi być zawarta na 10 lat bez prawa wypowiedzenia (absurd).

dzisiaj byłam w Starostwie Powiatowym (aktualnie to oni wydają pozwolenia na budowę). Po pierwsze Piotr ma całkowita rację: liczy się teren inwestycji, byleby się składam z przylegających do siebie działek budowlanych. Po drugie nie ma dla nich znaczenia okres dzierżawy (skąd ten pomysł w gminie?), fakt jest taki, że na dzień wydania pozwolenia na budowę trzeba dysponować prawem do nieruchomości. Później nic ich nie interesuje. :)

Istnieje jeszcze jedna możliwość "obejścia" planu: można najpierw postawić budynki a później wydzielić działkę na której stoją - wtedy nie obowiązują zapisy wskaźników zabudowy etc. wyszczególnione w planie zagospodarowania :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Niektórzy inwestorzy stosują taką metodę, która sprawdza się raczej w sytuacji braku planu przy wz-tkach - budują na dużych terenach zachowując bardzo restrykcyjne wskaźniki, potem wydzielają mniejsze działki dookoła wybudowanych obiektów, a potem procedują kolejne wz-tki, w których mogą uzyskać bardziej atrakcyjne wskaźniki zabudowy ponieważ sami wykreowali nowe sąsiedztwo o dużej intensywności. Metoda jest bardzo czasochłonna. W sytuacji z planem miejscowym trzeba wziąć pod uwagę minimalne powierzchnie działek nowo tworzonych, co jest określone w planie, ale też może udać się pewne zagęszczenie zabudowy.

Odnośnie prawa do dysponowania nieruchomością - proszę wziąć pod uwagę, że dokument, z którego wynika to prawo nie musi być udostępniany, dzięki czemu można uniknąć dyskusji z niekompetentnym urzędnikiem.
Link do wypowiedziLink
Ewa Połchowska-Nowak

Ewa Połchowska-Nowak doradca finansowy,
właściciel firmy
EUBRIDGE LTD, Na
Zdro...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

postaram się to tak rozegrać, żeby później nie mieć problemów.

Bardzo dziękuję za pomoc.
Link do wypowiedziLink
Jan Wszołek

Jan Wszołek adwokat @ WKB
Wierciński,
Kwieciński, Baehr;
dr nauk praw...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Piotr W.:
Niektórzy inwestorzy stosują taką metodę, która sprawdza się raczej w sytuacji braku planu przy wz-tkach - budują na dużych terenach zachowując bardzo restrykcyjne wskaźniki, potem wydzielają mniejsze działki dookoła wybudowanych obiektów, a potem procedują kolejne wz-tki, w których mogą uzyskać bardziej atrakcyjne wskaźniki zabudowy ponieważ sami wykreowali nowe sąsiedztwo o dużej intensywności. Metoda jest bardzo czasochłonna. W sytuacji z planem miejscowym trzeba wziąć pod uwagę minimalne powierzchnie działek nowo tworzonych, co jest określone w planie, ale też może udać się pewne zagęszczenie zabudowy.

Interesują mnie metody optymalizacji wykorzystania powierzchni w inwestycjach. Sposób z kolejnymi WZ-tkami znam. Interesują mnie jednak bardziej sytuacje, gdy jest MPZP. Załóżmy hipotetyczną sytuację, w której w jednej KW mam 3 działki 100 (10a), 101 (5a) i 102 (5a). Wskaźnik pow. zabudowy wg. MPZP wynosi 50%. No to określam teren inwestycji jako te trzy działki, a buduję wyłącznie na działce nr 100 zabudowując ją w całości (w planie zagospodarowania terenu dołączonym do wniosku o pozwolenie na 101 i 102 mają być tereny zielone). Następnie dwie działki 102 i 101 sprzedaje (albo wnoszę do spółki) i uzyskuję nowe pozwolenie na budowę wskazując jako teren inwestycji te dwie działki, i zabudowuje je w 50% zgodnie z MPZP. Efekt jest taki, że cały pierwotny teren zabudowałem w 75%, a nie w 50%. Czy to jest ok? Czy jest może jakaś przeszkoda? Znacie jakieś podobne przykłady, na to jak można efektywnie wykorzystać przestrzeń?
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Jan W.:

Interesują mnie metody optymalizacji wykorzystania powierzchni w inwestycjach. Sposób z kolejnymi WZ-tkami znam. Interesują mnie jednak bardziej sytuacje, gdy jest MPZP. Załóżmy hipotetyczną sytuację, w której w jednej KW mam 3 działki 100 (10a), 101 (5a) i 102 (5a). Wskaźnik pow. zabudowy wg. MPZP wynosi 50%. No to określam teren inwestycji jako te trzy działki, a buduję wyłącznie na działce nr 100 zabudowując ją w całości (w planie zagospodarowania terenu dołączonym do wniosku o pozwolenie na 101 i 102 mają być tereny zielone). Następnie dwie działki 102 i 101 sprzedaje (albo wnoszę do spółki) i uzyskuję nowe pozwolenie na budowę wskazując jako teren inwestycji te dwie działki, i zabudowuje je w 50% zgodnie z MPZP. Efekt jest taki, że cały pierwotny teren zabudowałem w 75%, a nie w 50%. Czy to jest ok? Czy jest może jakaś przeszkoda? Znacie jakieś podobne przykłady, na to jak można efektywnie wykorzystać przestrzeń?

Jeżeli podzielimy inwestycję na 3 etapy to uzyskamy jeszcze większy wskaźnik zabudowy.

Czasem pojawiają się przeszkody natury administracyjnej w sytuacji, jeżeli pierwszy etap jest niezrealizowany i nie odebrany. Niektórzy urzędnicy żądają zmiany pozwolenia na budowę dla pierwszej inwestycji przy okazji procedowania 2 pozwolenia. Dlatego metoda jest dość czasochłonna bo minimalizuje się ryzyko, jeżeli etapy są realizowane i odbierane przed rozpoczęciem procedowania kolejnych.
Link do wypowiedziLink
Robert Gester

Robert Gester architekt (A
arch+ing/PL iarp),
animator 2d,
rysownik, BI...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Jan W.:

na calym swiecie regulacje wskaznikow zabudowy sluza z jednej strony komfortowi przestrzennemu uzytkownikow (naslonecznienie, zacienienie, przewiew), a z drugiej ochronie srodowiska, czyli zasobow naturalnych (tereny biologicznie czynne).
proby obejscia tego dla zmaksymalizowania zyskow przez inwestorow (zwlaszcza na sprzedaz) sa droga, ktora swiadczy o braku odpowiedzialnosci pod wieloma wzgledami.

to tak na marginesie.

no ale juz na spokojniej: wystap o wieksza wysokosc zabudowy, aby zmiescic dodatkowa kondygnacje.
rob
Link do wypowiedziLink
Jan Wszołek

Jan Wszołek adwokat @ WKB
Wierciński,
Kwieciński, Baehr;
dr nauk praw...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Moje pytanie miało wyłącznie charakter abstrakcyjny. Moja ocena takich mechanizmów jest podobna do Twojej.
Ale czasem stykam się z podobnymi zagadnieniami w pracy, a ponieważ nie jestem architektem interesuje mnie jakie są architektoniczne tzw. "tips & tricks", które wykorzystują deweloperzy walcząc o wyciśnięcie z gruntu maksymalnej liczby PUM.
Link do wypowiedziLink
Michał Nowakowski

Michał Nowakowski
Właściciel/Projektan
t, A.R.X-Michał
Nowakowski-Architekt

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Jan W.:
buduję
wyłącznie na działce nr 100 zabudowując ją w całości (w planie zagospodarowania terenu dołączonym do wniosku o pozwolenie na 101 i 102 mają być tereny zielone).

Ja się spotkałem z taką interpretacją w urzędzie , chroniącą zapisy planu przed podobnymi kombinacjami , ze aby określić teren inwestycji jako łączny dla kilku działek , należałoby przynajmniej fragmentem budynku wejść również na te inne działki.
Poza tym sprzedaż części terenu i nie skonsumowanie w ten sposób w pełni pozwolenia na budowę należy zakwalifikować jako zmianę istotną , bo dotyczącą PZT.
Link do wypowiedziLink
Jan Wszołek

Jan Wszołek adwokat @ WKB
Wierciński,
Kwieciński, Baehr;
dr nauk praw...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Ja się spotkałem z taką interpretacją w urzędzie , chroniącą zapisy planu przed podobnymi kombinacjami , ze aby określić teren inwestycji jako łączny dla kilku działek , należałoby przynajmniej fragmentem budynku wejść również na te inne działki.

no to może być pewna metoda :)
Poza tym sprzedaż części terenu i nie skonsumowanie w ten sposób w pełni pozwolenia na budowę należy zakwalifikować jako zmianę istotną , bo dotyczącą PZT.

Coś na rzeczy jest, ale moim zdaniem sprzedaż dwóch działek 101 i 102, to nie byłoby "odstępstwo od projektu". To jest tylko zmiana właściciela. Pytanie, czy organ mógłby odmówić wydania pozwolenia na budowę nabywcy działek 101 i 102 z uwagi na sporządzony wcześniej PZT dla działek 100, 101, 102. W opisanej sytuacji PZT jest częścią projektu budowlanego, który jest zatwierdzany w pozwoleniu na budowę wydaną na trzy działki. Nie ma mocy wiążącej względem osób trzecich. Gdy dwie działki zostaną zbyte osobie trzeciej, pozwolenie, które zatwierdza PZT nie wiąże nabywcy, chyba że nastąpi przeniesienie na niego pierwszego pozwolenia na podstawie art. 40 pr. bud. Dlatego może w urzędzie wymyślili ten patent, o którym piszesz wyżej, bo wówczas będzie trudniej przeprowadzić taką operację.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Robert G.:
Jan W.:

na calym swiecie regulacje wskaznikow zabudowy sluza z jednej strony komfortowi przestrzennemu uzytkownikow (naslonecznienie, zacienienie, przewiew), a z drugiej ochronie srodowiska, czyli zasobow naturalnych (tereny biologicznie czynne).
proby obejscia tego dla zmaksymalizowania zyskow przez inwestorow (zwlaszcza na sprzedaz) sa droga, ktora swiadczy o braku odpowiedzialnosci pod wieloma wzgledami.
Pojęcie ładu przestrzennego jest różnie rozumiane - w moim najgłębszym przekonaniu większość planów miejscowych nie służy utrzymaniu ładu przestrzennego, bo w większości sytuacji właśnie go nie ma. Służy natomiast utrzymaniu status quo, czyli chaosu przestrzennego, który istnieje i który będzie istniał, jak długo z gruntu fałszywa idea "dobrego sąsiedztwa" będzie wcielana w życie.

Moim zdaniem ład przestrzenny należy na nowo kreować i nie zawsze (chociaż czasem tak) współczynniki temu służą. Maksymalizowanie zysków inwestora nie musi być sprzeczne z ogólnie pojętym ładem przestrzennym, natomiast jego zdefiniowanie jest często subiektywne i nie powinno służyć jako narzędzie do krytyki działań innych. Każdy ten ład może rozumieć inaczej i nie jest to prawda objawiona przez "twórców" planów miejscowych.

Przepraszam za tak emocjonalną wypowiedź, ale walka z absurdalnymi zapisami w planach i próby wytłumaczenia inwestorom zapisów tych bubli prawnych zajmuje zbyt dużo czasu niż bym sobie tego życzył.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy


Ja się spotkałem z taką interpretacją w urzędzie , chroniącą zapisy planu przed podobnymi kombinacjami , ze aby określić teren inwestycji jako łączny dla kilku działek , należałoby przynajmniej fragmentem budynku wejść również na te inne działki.

Pytanie tylko na jakiej podstawie??? Ja się jeszcze nie spotkałem z taką sytuacją.
Link do wypowiedziLink
Robert Gester

Robert Gester architekt (A
arch+ing/PL iarp),
animator 2d,
rysownik, BI...

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Piotr W.:
Pojęcie ładu przestrzennego jest różnie rozumiane - w moim najgłębszym przekonaniu większość planów miejscowych nie służy utrzymaniu ładu przestrzennego, bo w większości sytuacji właśnie go nie ma. Służy natomiast utrzymaniu status quo, czyli chaosu przestrzennego, który istnieje i który będzie istniał, jak długo z gruntu fałszywa idea "dobrego sąsiedztwa" będzie wcielana w życie.

sorry, wskaznik maksymalnej powierzchni zabudowy ustalony na 50% juz jest agresywnym wykorzystaniem terenu w charakterze zabudowy intensywnej, zas tricki z jego podnoszeniem gwarantowanie odrozniilyby zagospodarowanie przedmiotowej dzialki od dzialek sasiednich, to chyba logiczne, nie?
jak jestes w zabudowie srodmiejskiej, to mozesz sie wyszalec ze wskaznikami, na terenach ekstensywnych zachowalbym umiar.
Moim zdaniem ład przestrzenny należy na nowo kreować i nie zawsze (chociaż czasem tak) współczynniki temu służą. Maksymalizowanie zysków inwestora nie musi być sprzeczne z ogólnie pojętym ładem przestrzennym, natomiast jego zdefiniowanie jest często subiektywne i nie powinno służyć jako narzędzie do krytyki działań innych. Każdy ten ład może rozumieć inaczej i nie jest to prawda objawiona przez "twórców" planów miejscowych.

lad przestrzenny to takze osie widokowe, dominanty architektoniczne, pasy zieleni i zapewnienie charakteru zalozen urbanistycznych: ekstensywna zabudowa jednorodzinna obszarow podmiejskich, intensywna zabudowa miejska itp. byc moze niektore zalozenia sa niezbyt logiczne, ale jaki jest sens punktowego podwazania ich istoty? wtedy jest to albo kwiatek do kozucha, albo mucha w zupie.

a od mpzp sa fachowcy, tak samo jak i od architektury. krytykujac ich, narazasz na krytyke rowniez siebie.
Przepraszam za tak emocjonalną wypowiedź, ale walka z absurdalnymi zapisami w planach i próby wytłumaczenia inwestorom zapisów tych bubli prawnych zajmuje zbyt dużo czasu niż bym sobie tego życzył.

jest takie powiedzenie: 'ograniczenia wyzwalaja'. czasem dobrze jest sie tego trzymac, a nie starac sie burzyc jakis ustalony porzadek (jaki by on nie byl) dla wlasnych wyobrazen.
robTen post został edytowany przez Autora dnia 24.09.13 o godzinie 16:59
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: wskaźnik powierzchni zabudowy

Ciągle wydaje mi się błędem stosowanie metod wskaźnikowych do definiowania ładu przestrzennego, który z natury rzeczy dotyczy dużych obszarów. Przenoszenie metod oceny tego ładu ze skali makro do skali pojedynczych działek o różnych wielkościach (nawet bardzo małych) przynosi często rezultaty sprzeczne z założeniami i dotyczy to zarówno obszarów o ekstensywnej jak i intensywnej zabudowie.

Nie widzę nic niebezpiecznego dla ładu przestrzennego w sytuacji różnej intensywności zabudowy sąsiednich działek, ponieważ oceniać się go powinno, moim zdaniem, w skali większej niż pojedyncza działka. Dlatego właśnie zasada "dobrego sąsiedztwa" zrobiła więcej złego niż dobrego dla tego ładu (zarówno w decyzjach wz jak i w planach). Stworzyła ona linię podziału pomiędzy "pozytywnym" dobrem wspólnym, a "negatywnym" interesem inwestora, przy czym interes wspólny nie zawsze jest zjawiskiem pozytywnym, a interes inwestora nie zawsze jest zjawiskiem negatywnym.

Zgadzam się z Twoim Robercie opisem elementów składowych ładu przestrzennego, co właśnie potwierdza podejście makro i odróżnia go od podejścia wskaźnikowego w skali jednej działki.

Może za daleko posunąłem się w krytyce "twórców" planów uogólniając to stwierdzenie na wszystkich. Zbyt często jednak czytam plany "stworzone" na zasadzie copy-paste stąd moja irytacja w tym temacie.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy





Wyślij zaproszenie do
Anuluj