Temat: Zakup garażu jako inwestycja...
Jesli chodzi o zakup miejsca w garazu podziemnym w inwestycji realizowanej przez dewelopera, to jest to mocno sredni pomysl. Na przyklad w Krakowie cena standardowego miejsca (ok. 16m2) to 30.000 PLN - 40.000 PLN. 23% tej ceny stanowi podatek VAT. Z uwagi na dosc wysokie koszta zrealizowania parkingu podziemnego, dla samego dewelopera budowa garazy nie jest rentowna. Sprzedaja je po kosztach, a w ostatnich latach czesto garaz jako bonus moze byc karta przetargowa przy zakupie drozszego mieszkania. Koniecznosc uwzglednienia miejsc postojowych przez inwestora moze tez wynikac z dokumentacji inwestycji. Ponadto, deweloper nie zarabia na samej budowie i sprzedaży garaży - najczęściej możliwość zakupu takiego miejsca wpływa korzystnie na decyzje o zakupie mieszkanie, a więc przyspiesza wyprzedanie lokali w całej inwestycji. Sama sprzedaż garażu nie jest jednak zyskiem.
Poruszales tez kwestie formy wlasnosci. W opisywanym przypadku zazwyczaj jest jedna ksiega wieczysta na caly garaz, a poszczegolny wlasciciel posiada odpowiedni udzial we wlasnosci garazu ze wskazaniem na wylaczne uzytkowanie przydzielonego mu miejsca.
Jak to wyglada w powyzszym przypadku w praktyce?
Średni koszt miejsca postojowego w garazu podziemnym w Krakowie to 35 000 zł. Powiedzmy, że garaż wynajmiesz średnio za 150 zł plus 30-40 zł opłat administracyjnych uiszczanych także przez najemcę. Koszt wynajmu garażu wyniesie więc 190 zł, z czego 150 zł minus podatek dochodowy stanowić będzie Twój czynsz dzierżawny. Zgodzę się z kwestią, iż popyt na podobne nieruchomości jest wysoki, także (co dość rzadkie w przypadku nieruchomości), zakładam brak pustostanów w ciągu roku i pełne obłożenie przez 12 miesięcy. Pomijam także koszty pośrednika, zakładając, że sam znajdziesz najemców. Przy optymistycznej prognozie, braku kosztów pośrednika oraz braku pustostanów rentowność Twojej inwestycji będzie oscylować wokół 5,14% BRUTTO... Opodatkowanie dochodów? Ryczałt (8,5%) lub na zasadach ogólnych. Mówisz o kilku takich garażach, zatem przy wynajmie większej ilości Skarbówka "zasugeruje" prowadzenie odpowiedniej działalności gospodarczej (czyli spotkasz się z dodatkowym kosztem w postaci ZUS-u). Myślę, że ciężko będzie w jakiejkolwiek lokalizacji uzyskać rentowność przekraczającą 5,5% netto (zakładając wyższy poziom czynszu dzierżawnego lub niższe koszta zakupu garażu).
Co innego, jesli chcesz zakupic dzialke i postawic 10-20 garazy. Takiej inwestycji nie znam z praktyki, jednak musisz w kalkulacjach wziac pod uwage koszt zakupu gruntu/dlugoletniej dzierzawy/ewentualnie uzytkowania wieczystego, kosztu budowy, koszty eksploatacyjne, koszty zarzadu. Plusem jest na pewno fakt, iż nie myślisz o budowie garażu podziemnego, lecz naziemnego - co na wstępie znacznie zmniejsza koszty zrealizowania takiej inwestycji.
Po pierwsze, nie znajdziesz takiej działki w lokalizacji, która cieszyłaby się zainteresowaniem potencjalnych najemców...
Po drugie, przy sredniej cenie (w Krakowie) rzedu 150, maksimum 200 PLN za miesiac inwestycja wciaz pozostanie na poziomie rentownosci nieprzekraczajacym moim zdaniem oprocentowania przecietnej lokaty bankowej...
пропозиції роботи
