Temat: BUDOWNICTWO W OKRESIE DEKONIUNKTURY

Czy w budownictwie możliwy jest jednak wzrost w okresie dekoniunktury?
A może kreowanie rychłego krachu branży budowlanej jest rzeczywiście uzasadnione? To i wiele innych pytań zadaje sobie mnóstwo osób zajmujących się rynkiem budowlanym oraz inwestujących np. w nieruchomości.
Ilu z nas tak naprawdę stara się poznać genezę czy też trafnie analizuje dane?Aby przewidzieć przyszłość należy poznać przeszłość.
Należy wiedzieć,że w Polsce budownictwo jest nadal dziedziną o dużym potencjalnym popycie.Powodem są m. in. wieloletnie zaniedbania w infrastrukturze drogowej,komunalnej czy też mieszkaniowej.Wzrost budownictwa niezbędny dla zmniejszenia dystansu do krajów Europy Zachodniej jest ciągle hamowany kryzysami, które występują co kilka lat.Pamiętajmy,że na przestrzeni ostatnich 20 lat mieliśmy w budownictwie okresy bardzo wysokiej koniunktury, ale były też lata głębokiego regresu. Kryzysy z którymi mieliśmy do czynienia powstawały w różnych warunkach i różne były czynniki, które je wywoływały. Nie chcę ich teraz analizować bo zajęłoby to mnóstwo czasu. Ale należy zauważyć, że kryzys następował cyklicznie i dość regularnie, co 6-8 lat. W zależności od skali można je określić jako osłabienie tempa wzrostu,dekoniunkturę lub kryzys. Pomimo że każdy kryzys miał inne podłoże czy też źródło, ale zawsze sygnałem było zmniejszenie inwestycji.
Pierwszy kryzys wystąpił w okresie przemian gospodarczych, likwidacji gospodarki zarządzanej centralnie i przechodzenia do wolnego rynku. Problemem wtedy było przystosowanie działalności do gospodarki rynkowej. Budownictwo szybciej niż inne dziedziny gospodarki opanowało reguły funkcjonowania wolnego rynku,przeprowadzono prywatyzację i rozpoczął się dynamiczny wzrost sektora.
Druga połowa lat 90-tych to okres bardzo dobrej koniunktury w budownictwie. Zauważalny był napływ inwestycji zagranicznych bezpośrednich oraz samego kapitału (przypomina to bardzo sytuację którą mieliśmy niedawno).Duży kapitał, który w krótkim okresie czasu napłynął do Polski spowodował dynamiczne ożywienie rynku,wzmożony popyt oraz wzrost całego sektora,w tym również cen.
Niestety euforia nie trwała długo. Od 1999 roku rozpoczął się regres na rynku budowlanym, który trwał do 2003 roku. W tym czasie oprócz wielu niekorzystnych zjawisk,powstały warunki do przeprowadzenia restrukturyzacji,zmniejszono zatrudnienie o około 200 tys. osób, wprowadzono nowe technologie a na rynku zostały firmy najlepsze. I tu znów zauważamy pewną analogię do tego co się dzieje teraz.
Kolejny korzystny etap dla budownictwa rozpoczął się po wejściu Polski w 2004 roku do Unii Europejskiej. Nastąpił znowu znaczący przełom w inwestycjach. Przedsiębiorstwa osiągały dobre wyniki finansowe. Pojawiła się możliwość wykorzystywania funduszy pomocowych Unii Europejskiej. Wyznaczono priorytety rozwojowe dla sektora budownictwa określone w "Programie Infrastruktura i Środowisko na lata 2007-2013",które stawiają przed polskim budownictwem olbrzymie zadania zmniejszenia dystansu między zaniedbaną infrastrukturą, a standardami krajów unijnych. Zadania te są dodatkowo "wzmocnione" poprzez powierzenie Polsce organizacji mistrzostw w piłce nożnej EURO-2012 co wymaga przede wszystkim opracowania "Programu budowy dróg krajowych i autostrad w latach 2008-2012"
Załamanie na światowych i europejskich rynkach finansowych w 2008 roku miało negatywny wpływ na polską gospodarkę. Powoduje też osłabienie tempa wzrostu w budownictwie. Rynek nieruchomości przechodzi załamanie.
Po bardzo dobrych wynikach w 2007 roku i pierwszym półroczu 2008 roku wystąpiły w drugim półroczu 2008 początki osłabienia tempa wzrostu produkcji budowlanej. Popyt spadł a banki ograniczyły dostęp do kredytów. Złośliwi twierdzą,że banki pomimo to, że nigdy się do tego nie przyznały, przestały zupełnie pożyczać pieniądze. Stało się to dosyć szybko zauważalne na rynku. Rynek wstrzymał oddech a niektórzy inwestorzy "dostali zadyszki". Największe załamanie nastąpiło na rynku nieruchomości lub jak kto woli "mieszkaniowym". Mamy tu do czynienia z efektem domina. Brak kupujących to automatycznie spadek rozpoczynanych nowych inwestycji oraz korekta cen, które naturalnie były wyższe w czasie hossy. W pierwszym półroczu 2009r. wydano o 20% mniej pozwoleń na budowę inwestycji mieszkaniowych, a nowych inwestycji rozpoczęto o 30% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Mniej rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych prowadzi w przyszłości do zmniejszenia liczby oddawanych do użytku mieszkań. Obecnie kończone są inwestycje,których budowę rozpoczynano 2 lata temu przy dobrej koniunkturze w gospodarce. Były to inwestycje skalkulowane w innych realiach inwestycyjnych przy dużo większych kosztach. Stąd i korekta cen tych inwestycji "niewielka" ( z nielicznymi wyjątkami ). Skrajne oczywiście odrzucamy. Należy jednak wziąć pod uwagę fakt,że realia na rynku budowlanym się zmieniły (ceny wykonawstwa oraz materiałów budowlanych spadły) co przełożyć się powinno bezpośrednio na koszt wytworzenia np.mieszkania. Mówiąc wprost, inwestycje teraz rozpoczynane powinny być tańsze od tych kończonych obecnie a budowanych w czasie trwania hossy. Stanowić to będzie wyzwanie dla deweloperów, ponieważ wzrośnie konkurencyjność nowych inwestycji ze względu głównie na cenę. Spadek cen obserwujemy również w innych sektorach budownictwa. Stało się niemal regułą, że przetargi organizowane przez administrację publiczną zaskakują mile organizatorów, bo ceny oferentów są dużo niższe (nawet o 50%) od kalkulacji przyjętych przy przygotowywaniu przetargu.Dotyczy to m.in. budowy dróg ekspresowych,autostrad czy też metra.
Więc co z tym kryzysem?
Wprawdzie przy niestabilnej sytuacji w gospodarce prognozy są ryzykowne,ale wszystko wskazuje na to,że w budownictwie zmniejszenie tempa wzrostu powinno być łagodniejsze niż w pozostałych dziedzinach gospodarki. Wskaźniki pierwszego półrocza 2009 roku wskazują, że występuje znaczne osłabienie tempa wzrostu.
Druga połowa też nie przyniesie znaczącej poprawy.Myślę,że cały 2010 rok będzie jeszcze okresem stagnacji zwłaszcza dla deweloperów. Borykać się będą w tym czasie ze sprzedażą już wybudowanych mieszkań a nowe inwestycje będą odkładane do momentu gdy zauważalne będzie ożywienie rynku. W dłuższej perspektywie czasu brak nowych mieszkań na rynku spowoduje iż popyt znowu przewyższy podaż. Tym samym znowu będziemy świadkami kolejnego cyklu koniunkturalnego. Czy tym razem wyciągniemy z tego jakieś wnioski dla siebie? Pytanie to celowo pozostawiam bez odpowiedzi.

Pozdrawiam
AW

Temat: BUDOWNICTWO W OKRESIE DEKONIUNKTURY

Ja nierozumiem - od dziewiętnastu lat (podobno wtedy skończyl sie kominuzm :P) funkcjonuje w naszym kraju gospodarka rynkowa. Wartości dóbr nie jest już określana przez urzędnika, lecz czyni to obiektywnie rynek, ustalając cenę równowagi na poziomie wyznaczonym przez popyt i podaż.

A niestety Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się ciągle w fazie transformacji. Wiele zachodzących na nim zjawisk nie zostało jeszcze dostatecznie rozpoznanych i uregulowanych (np. kwestie własnościowe nieruchomości). Powoduje to, że poszczególne jego segmenty charakteryzują się ciągle podwyższonym ryzykiem. Niejednorodność tego rynku, długookresowy charakter zachodzących na nim zjawisk i brak długookresowych doświadczeń jego uczestników (w tym banków) powoduje, że ciągle nie jest on dostatecznie przejrzysty a co za tym idzie dostatecznie przewidywalny.

Mówienie o kolejnej hossie podczas nieskończonej bessy chyba jest nietrafione !
Szczególnie kiedy rynek nie kurczy się głównie z powodu siły rozpęndu nabranego w poprzednich latach i w wyniku pompowanych pieniędzy z funduszy UE (które zresztą zostaną wstrzymane po 2013)

Ponadto słynna bajka o 3 mln brakujących mieszkań (czasami mówi się o 1,5 mln) jest mantrą deweloperów - osobiście nie podzielam tego poglądu - dlaczego. GUS posiada wyłącznie cząstkowe statystyki - a na ich podstawie wysunięto tezę "brakuje 1,5 mln mieszkań". Takie szacunki mogą i często muszą stwarzać niepewność danych i prawdopodobieństwo ich późniejszych zmian. W rzeczywistości nakłady i efekty mogą i najczęściej różnią się od wielkości zakładanych w projekcie. Inwestor może oczekiwać jedynie pewnego prawdopodobieństwa spełnienia się mniej lub bardziej subiektywnych założeń przyjmowanych na etapie przyotowywania projektu.


Zresztą abstrahuje od rynku komercyjnego na którym od ponad 1 roku nie pojawiła się nowa inwestycja a coraz więcej jest wstrzymywanych "do odwołania".

Fakt że mieszkania się sprzedają jest związany w głównej mierze z popytem który dysponuje tanim kapitałem "gotówką" a potencjalni kredytobiorcy których stać na kupno nadal wyczekują !!!

Z tąd ceny nie spadają dramatycznie tak jak miało to miejsce wcześniej ! Ale mowy o końcu bessy nie ma !Artur Lis edytował(a) ten post dnia 06.10.09 o godzinie 20:20

Temat: BUDOWNICTWO W OKRESIE DEKONIUNKTURY

Ciężko jednoznacznie mówić o kryzysach na niewyrobionym rynku.

Dlaczego niewyrobionym ?
Widać to chociażby na podstawie analityki rynku - większość raportów woła o pomstę do nieba, nawet najbardziej znane z tego firmy robią to tak, że po pytaniach o podstawy metodologii ciągle ścinam się z ich prezesem.

A ma to wpływ dalej na rynek.
Już w 11.2007 przewidywaliśmy, że może nastąpić "pęknięcie bańki" podobne do tego z 2002, choć oczywiście bardziej odczuwalne.
Pierwsze symptomy pojawiły się już w 01.2008, ostatecznie pękło w maju.

A tymczasem rynek dalej się zachowywał na przełomie 2007/08 jakby górka miała trwać dalej. Szczególnie to widać na polityce banków.
Ich przewidywania co do rynku zakładały dalszą potężną sprzedaż. Jako, że zaczynało im brakować pieniędzy rozpoczęły potężną walkę o pieniądze na lokatach oprocentowanych zbyt wysoko.

Mówimy o kryzysie. Dla banków w Polsce kryzys był przykrywką by zamaskować własne błędy i pod tym pozorem spróbować wycofać się z niewygodnej sytuacji.
Natomiast nie jest prawdą, że funkcjonuje tylko rynek gotówkowy - nadal większość mieszkań jest kupowana na kredyt. Jest nieco mniejszy ruch ? Oczywiście i nic w tym niezwykłego - powie to każdy pośrednik dłużej pracujący w tej branży - huśtawki na rynku nie są niczym niezwykłym.
Złą tylko rzeczą w 2008 było tylko to, że spadek cen był stopniowy - gdyby nastąpił silny spadek skokowy (w 2002 w Gdańsku był to np. spadek o 20%) to rynek szybcej by się ustabilizował.
Dlaczego to istotne ?
Spadły ceny mieszkań deweloperskim, ale efekt tego nie mógł być skonsumowany przez popyt, gdyż nie spadły równie przerośnięte ceny na rynku wtórnym. A zasada jest prosta - większość ludzi aby kupić nowe musi sprzedać stare.
Niestety jesteśmy narodem mało racjonalnym i do dziś często pokutuje podejście "wpierw sprzedać swoje drogo, a potem kupić nowe tanio".

A co do innych rynków - to zejście (bo o załamaniu bym nie mówił, gdyż to górka była nienormalnie duża) może nieco wyrobić rynek.
Do tej pory przeważali spekulanci, do dziś w opinii większości ludzi zysk na nieruchomościach powinien był osiągalny po 2-3 latach. A podstawą inwestycji na rynku nieruchomości są okresy średnie i długie (5-8 i 10-15 lat).

Trzeba czasu by ludzie się tego nauczyli i trzeba czasu by w końcu wyrobiła się wystarczająco duża grupa specjalistów z doświadczeniem.
A na to trzeba czasu, bo lata '90-e był "stracone" dla rozwoju tej grupy i do dziś dobrzy specjaliści z conajmniej 5-7-letnim doświadczeniem i wiedzą do oceny rynku pod kątem inwestycji są "dobrem rzadkim", a metodyka badań rynku nadal jest w powijakach.

Temat: BUDOWNICTWO W OKRESIE DEKONIUNKTURY

Popyt gotówkowy (ja) rozumiem w obecnych warunkach jako te osoby które stać na wkład własny na poziomie 20-40% tak żeby "nie udławić się kredytem".
Jeżeli chodzi o inwestowanie profesjonalne to przynajmniej zwrot na poziomie 8-9% rocznie - o to mi chodziło (i tutaj jeżeli teraz pieniadze są pozyskiwane za 6-7 % to za ile mogą być pożyczane (7-10%???) i tutaj jest problem bo nic nie zostaje - i dlatego twierdzę że jeżeli ktoś kupuje to musi mieć CASH :p a z tym jest cienko.

Co do zagadnień merytorycznych, jak czasami mówię komuś o strategiach Core,Core plus, Opportunistic to wydaję mi się że nikt mnie nie rozumie :pArtur Lis edytował(a) ten post dnia 07.10.09 o godzinie 19:48

Temat: BUDOWNICTWO W OKRESIE DEKONIUNKTURY

Stopa 8-9% - czyli zwrot na poziomie 11-12,5 roku to dziś sprawa nader ciężka.
Dlatego trzeba łączyć to z przewidywaniem wzrostu wartości obiektu.