Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Dzień dobry,

zamierzam podpisać umowę z deweloperem i mam do wyboru dwa warianty: normalną i w postaci aktu. Proszę o informację, którą formę wybrać i dlaczego? Jakie gwarancje daje mi podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu?

Dziękuję.

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Akt wybieraj.
1. Notariusz zadba o prawidłowość umowy
2. Przy umowie przedwstępnej w formie aktu możesz dochodzić przeniesienia własności wyrokiem sądowym, gdyby deweloper z jakichś powodów miał problem z podpisaniem umowy przyrzeczonej.

Jak poszukasz dobrego notariusza, to praktycznie nie nie dopłacisz za umowę przedwstępną (jedynie za wypisy). Przepisy nie są precyzyjne i niektórzy notariusze biorą taksę za przedwstępną i druga za ostateczną, ale są tacy, co biorą 50% taksy przy przedwstępnej i 50% przy ostatecznej.

Czyli kosztuje to parę groszy - a masz obsługę prawną i większe bezpieczeństwo.

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Krzysztof Paluchowski:
Dzień dobry,

zamierzam podpisać umowę z deweloperem i mam do wyboru dwa warianty: normalną i w postaci aktu. Proszę o informację, którą formę wybrać i dlaczego? Jakie gwarancje daje mi podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu?

Dziękuję.

Umowa w zwykłej formie w praktyce nic Panu nie daje. Może się Pan w razie niewykonania umowy przez dewelopera domagać odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interes umownego, czyli w praktyce tyle co nic.
Dlatego proponuję albo zawrzeć umowę w formie notarialnej, co pozwoli Panu domagać się przed sądem przeniesienia własności nieruchomości, albo przynajmniej, jeżeli deweloper się zgodzi, nazwać wpłacane deweloperowi kwoty zadatkiem, co pozwoli Panu domagać się dwukrotności wpłaconych kwot pieniężnych.

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Dziękuję za informację.

Jeżeli mogę "pociągnąć" temat. W umowie przedwstępnej, którą otrzymałem od dewelopera jest następujący zapis:

"Ceny jednostkowe i cena całkowita podane w niniejszym paragrafie, zawierają podatek od usług VAT. Stawka podatku VAT na dzień zawarcia niniejszej umowy wynosi: dla lokalu o prawie użytkowania wieczystego nieruchomości pod budynkiem oraz pomieszczenia gospodarczego będącego częścią składową lokalu 7%, zaś od udziału w prawie użytkowania nieruchomości przeznaczonej pod drogi 22%. W przypadku zmiany stawek podanych przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ceny ulegną zmianie stosownie do stawki podatku VAT wg. stanu obowiązującego w dniu podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W przypadku zmiany stawki VAT Kupujący ma prawo odstąpić od podpisania umowy w terminie 14 dni od otrzymania pisemnej informacji o zmianie stawki VAT od sprzedającego."

I tutaj mam pytanie. Czy umowa przedwstępna w formie aktu tak naprawdę uratuje mnie przed podniesieniem ceny za mieszkanie w przypadku podniesienia VAT (cena w umowie jest brutto) czy nie?

Z drugiej strony, jak rozumieć ten zapis skoro np. budynek będzie gotowy do użytkowania, zamieszkania we wrześniu 2011 r. a akty notarialne ostateczne podpisywane np. w marcu 2012 r.? Czy deweloper ma prawo wówczas podnieść jeszcze cenę jeżeli zmieni się stawka VAT wg. założeń rządu?

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Krzysztof Paluchowski:

I tutaj mam pytanie. Czy umowa przedwstępna w formie aktu tak naprawdę uratuje mnie przed podniesieniem ceny za mieszkanie w przypadku podniesienia VAT (cena w umowie jest brutto) czy nie?

Forma umowy nie ma wpływu na uchronienie Pana przed podniesieniem ceny.
Cena jest brutto, ale deweloper przewidział w umowie możliwość jej waloryzacji o wzrost podatku VAT.

Z drugiej strony, jak rozumieć ten zapis skoro np. budynek będzie gotowy do użytkowania, zamieszkania we wrześniu 2011 r. a akty notarialne ostateczne podpisywane np. w marcu 2012 r.? Czy deweloper ma prawo wówczas podnieść jeszcze cenę jeżeli zmieni się stawka VAT wg. założeń rządu?

Z umowy wynika,ze ma takie prawo, ale nie wobec całej ceny mieszkania, tylko konkretnej raty. Tzn. jeśli rata została zapłacona kiedy VAT wynosił 7% to tak zostaje.

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

O zmianie VATu od jakiegoś czasu mówi się dosyć głośno.
Konkretów (w tym przepisów przejściowych) brak.

IMO powinno być tak, że od rat już wpłaconych dostajesz fakturę ze stawką obowiązującą w momencie płacenia. Jak się zmieni - to z nową stawką powinieneś dostać faktury tylko na raty zapłacone po zmianie stawki.
Ale to tylko moje zdanie i jak to rozwiąże ustawodawca - nie wiadomo.
Jednak nie widzę powodu, by zmieniać stawkę faktur już wystawionych ani żeby doprowadzać dewelopera do bankructwa poprzez zmuszanie go do zmniejszenia ceny netto.

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Reasumując:
- jeżeli za całość mieszkania zapłacę we wrześniu 2011 r. gdzie obowiązująca stawka będzie wynosić np. 8% i otrzymam fakturę z tą stawką VAT, to deweloper nie ma prawa już podnieść ceny pomimo dalszych zmian stawki VAT w późniejszym okresie (np. przy podpisywaniu ostatecznego aktu notarialnego)?Krzysztof Paluchowski edytował(a) ten post dnia 24.08.10 o godzinie 12:43

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Krzysztof Paluchowski:
Reasumując:
- jeżeli za całość mieszkania zapłacę we wrześniu 2011 r. gdzie obowiązująca stawka będzie wynosić np. 8% i otrzymam fakturę z tą stawką VAT, to deweloper nie ma prawa już podnieść ceny pomimo dalszych zmian stawki VAT w późniejszym okresie (np. przy podpisywaniu ostatecznego aktu notarialnego)?

Za tę część podatek już odprowadzono i developer nie powinien już podwyższać ceny. Przynajmniej według aktualnie obowiązujących przepisów.
Co prawda według ustawy o podatku dochodowym obowiązek powstanie dopiero w chwili przeniesienia własności lokalu, ale stawki tego podatku - raczej - na razie się nie zmieniają.

Art. 19 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) mówi:
W przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.Rafał Lewandowski edytował(a) ten post dnia 24.08.10 o godzinie 13:11

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Krzysztof Paluchowski:

"Ceny jednostkowe i cena całkowita podane w niniejszym paragrafie, zawierają podatek od usług VAT. Stawka podatku VAT na dzień zawarcia niniejszej umowy wynosi: dla lokalu o prawie użytkowania wieczystego nieruchomości pod budynkiem oraz pomieszczenia gospodarczego będącego częścią składową lokalu 7%, zaś od udziału w prawie użytkowania nieruchomości przeznaczonej pod drogi 22%. W przypadku zmiany stawek podanych przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ceny ulegną zmianie stosownie do stawki podatku VAT wg. stanu obowiązującego w dniu podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W przypadku zmiany stawki VAT Kupujący ma prawo odstąpić od podpisania umowy w terminie 14 dni od otrzymania pisemnej informacji o zmianie stawki VAT od sprzedającego."

Tego typu klauzule, przerzucające ryzyko zmiany stawek VAT na konsumenta, są niedozwolone, a co za tym idzie - nieważne. Deweloper nie będzie miał prawa podwyższyć ceny.

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Grzegorz P.:

Krzysztof Paluchowski:
"Ceny jednostkowe i cena całkowita podane w niniejszym paragrafie, zawierają podatek od usług VAT. Stawka podatku VAT na dzień zawarcia niniejszej umowy wynosi: dla lokalu o prawie użytkowania wieczystego nieruchomości pod budynkiem oraz pomieszczenia gospodarczego będącego częścią składową lokalu 7%, zaś od udziału w prawie użytkowania nieruchomości przeznaczonej pod drogi 22%. W przypadku zmiany stawek podanych przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ceny ulegną zmianie stosownie do stawki podatku VAT wg. stanu obowiązującego w dniu podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W przypadku zmiany stawki VAT Kupujący ma prawo odstąpić od podpisania umowy w terminie 14 dni od otrzymania pisemnej informacji o zmianie stawki VAT od sprzedającego."

Tego typu klauzule, przerzucające ryzyko zmiany stawek VAT na konsumenta, są niedozwolone, a co za tym idzie - nieważne. Deweloper nie będzie miał prawa podwyższyć ceny.

O! Dobrze wiedzieć. Ale znalazłeś to na liście klauzul niedozwolonych? Jeśli tak, to pod jakim numerem?

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Grzegorz P.:

Krzysztof Paluchowski:
"Ceny jednostkowe i cena całkowita podane w niniejszym paragrafie, zawierają podatek od usług VAT. Stawka podatku VAT na dzień zawarcia niniejszej umowy wynosi: dla lokalu o prawie użytkowania wieczystego nieruchomości pod budynkiem oraz pomieszczenia gospodarczego będącego częścią składową lokalu 7%, zaś od udziału w prawie użytkowania nieruchomości przeznaczonej pod drogi 22%. W przypadku zmiany stawek podanych przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ceny ulegną zmianie stosownie do stawki podatku VAT wg. stanu obowiązującego w dniu podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W przypadku zmiany stawki VAT Kupujący ma prawo odstąpić od podpisania umowy w terminie 14 dni od otrzymania pisemnej informacji o zmianie stawki VAT od sprzedającego."

Tego typu klauzule, przerzucające ryzyko zmiany stawek VAT na konsumenta, są niedozwolone, a co za tym idzie - nieważne. Deweloper nie będzie miał prawa podwyższyć ceny.

Można jakąś podstawę prosić?

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Krzysztof Paluchowski:
Można jakąś podstawę prosić?

klik

Otwieramy dokument, ctrl+f i "VAT" tudzież inne słowa co mogą pasować.
I np. pozycje 885, 1386,

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

OK.

Zatem co jest w KOŃCU ważne z mocy prawa? Powracam do wyżej postawionego pytania. Czy w końcowej fazie deweloper może podnieść cenę czy nie? Z części wypowiedzi wynika, że może a z przykładu podanego przez Pana
Mariusza wynika, że klauzula ta jest niedozwolona wg UOKiK i z mocy prawa traci rację bytu.Krzysztof Paluchowski edytował(a) ten post dnia 25.08.10 o godzinie 14:19

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

1. zmiana ceny brutto dla Kupującego - konsumenta (osoba fizyczna) w związku ze wzrostem VAT jest możliwa pod warunkiem, że Kupujący może (bez ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych kosztów, kar ...) od umowy odstąpić - a tak prawdopodobnie mamy w tym przypadku > czyli klauzula UOKiK tu nie działa
2. ewentualny wzrost ceny będzie dotyczył jedynie płatności zgodnych z harmonogramem wpłat dokonanych po dacie wprowadzenia nowych stawek VAT.
3. jak do 31.12.2010 zostanie zapłacona i zafakturowana cała cena to podpisanie aktu np. w marcu 2011 r. nie ma wpływu na cenę brutto dla Kupującego.
4. jak będzie wyglądać sprawa fakturowania sprzedaży z 2010 r. realizowana po 1.01.2011 r. to na razie nie wiadomo - najlepiej wszystko zrobić (łącznie z wystawieniem faktury) z datą 2010 r.

Temat: Umowa przedwstępna z deweloperem w formie aktu notarialnego

Zapis byłby abuzywny gdyby Kupujący nie mógł odstąpić od umowy po podniesieniu
stawki VAT, w cytowanym fragmencie umowy jest możliwość od jej odstąpienia zatem nie jest to niedozwolony zapis.

Grzegorz P.:

Krzysztof Paluchowski:
"Ceny jednostkowe i cena całkowita podane w niniejszym paragrafie, zawierają podatek od usług VAT. Stawka podatku VAT na dzień zawarcia niniejszej umowy wynosi: dla lokalu o prawie użytkowania wieczystego nieruchomości pod budynkiem oraz pomieszczenia gospodarczego będącego częścią składową lokalu 7%, zaś od udziału w prawie użytkowania nieruchomości przeznaczonej pod drogi 22%. W przypadku zmiany stawek podanych przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ceny ulegną zmianie stosownie do stawki podatku VAT wg. stanu obowiązującego w dniu podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W przypadku zmiany stawki VAT Kupujący ma prawo odstąpić od podpisania umowy w terminie 14 dni od otrzymania pisemnej informacji o zmianie stawki VAT od sprzedającego."

Tego typu klauzule, przerzucające ryzyko zmiany stawek VAT na konsumenta, są niedozwolone, a co za tym idzie - nieważne. Deweloper nie będzie miał prawa podwyższyć ceny.