Monika Matyjek-Góra

Monika Matyjek-Góra business support
manager at ARC
Consulting

Temat: sprzedaż lokalu mieszkaniowego a zgoda zarządu wspólnoty

Zastanawia mnie taka sprawa, czy sprzedając mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej sprzedający musi mieć zgodę zarządu wspólnoty lub właścicieli lokali? albo jakieś poświadczenie o niezaleganiu z opłatami?
czy jest jakaś podstawa prawna to regulująca?
Artur R.

Artur R. Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna

Temat: sprzedaż lokalu mieszkaniowego a zgoda zarządu wspólnoty

witam,

jeżeli lokal stanowi odrębną nieruchomość i jest własnością jednego z członków wspólnoty, wówczas co do zasady:
1) nie trzeba zgody zarządu,
2) bierze się zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wobec wspólnoty.

Co do zaświadczenia, to wbrew temu co twierdzi większość wspólnot, w zasadzie zobowiązania z tytułu opłat związanych z eksploatacją lokalu nie przechodzą na nabywcę, a zatem zaświadczenie czasem można sobie "darować". Chociaż lepiej mieć.

Zamiast zaświadczenia (a właściwie obok zaświadczenia), radzę zrobić dobry protokół wydania lokalu nabywcy

Czy jest jakaś podstawa prawna? Na przykład ta:

Kodeks cywilny:
Art. 548. § 1. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.

pozdrawiam
a.r.Artur R. edytował(a) ten post dnia 13.07.11 o godzinie 18:56
Monika Matyjek-Góra

Monika Matyjek-Góra business support
manager at ARC
Consulting

Temat: sprzedaż lokalu mieszkaniowego a zgoda zarządu wspólnoty

prawdę mówiąc się zgubiłam...

piszesz że wbrew temu co twierdzi większość wspólnot, w zasadzie zobowiązania z tytułu opłat związanych z eksploatacją lokalu nie przechodzą na nabywcę

a w artykule na który się powołujesz pisze, że "z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą"

to zobowiązania nie są tymi ciężarami??
Artur R.

Artur R. Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna

Temat: sprzedaż lokalu mieszkaniowego a zgoda zarządu wspólnoty

owszem są to ciężary, ale nabywca odpowiada za nie dopiero od momentu wydania mu nieruchomości, a jeżeli do tego dnia były właściciel miał jakieś zadłużenie, to jest problem dotychczasowego właściciela.

W Wa-wie wiele wspólnot w zaświadczeniach o stanie zadłużenia zastrzega jednak, że ewentualne zadłużenie "przechodzi" na nabywcę lokalu.
Praktyka taka jest niezgodna z przepisami.

edit: przez zobowiązania miałem na myśli zadłużenie związane z eksploatacją lokalu.

a.r.Artur R. edytował(a) ten post dnia 13.07.11 o godzinie 23:00

konto usunięte

Temat: sprzedaż lokalu mieszkaniowego a zgoda zarządu wspólnoty

Monika Matyjek-Góra:
piszesz że wbrew temu co twierdzi większość wspólnot, w zasadzie zobowiązania z tytułu opłat związanych z eksploatacją lokalu nie przechodzą na nabywcę

Oczywista oczywistość (za wyjątkiem obciążeń wpisanych do hipoteki).
a w artykule na który się powołujesz pisze, że "z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą"

Lex specialis derogat legi generali.
Więc tu, moim zdaniem (ale nie daję głowy, że sąd uzna tak samo), zgodnie z UoWL koszty utrzymania lokalu ponosi WŁAŚCICIEL (patrz UoWL art. 12 i 13). Więc nie ważny moment wydania - ważne, kiedy stajesz się właścicielem. Tak przynajmniej widzę to od strony wspólnoty - długi są przypisane do człowieka, a nie do lokalu (za wyjątkiem hipoteki).

Za to gdy wydanie następuje przed sprzedażą (czyli zanim zostaniesz właścicielem lokalu i członkiem wspólnoty) - to SPRZEDAJĄCY może obciążać Cię kosztami utrzymania lokalu od momentu wydania. Ale co do utrzymania części wspólnej - to raczej nie.
Zobacz rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK:
http://www.uokik.gov.pl/rejestr_klauzul_niedozwolonych...

pozycja 1643.
Artur R.

Artur R. Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna

Temat: sprzedaż lokalu mieszkaniowego a zgoda zarządu wspólnoty

... Artur R. edytował(a) ten post dnia 14.07.11 o godzinie 00:23
Artur R.

Artur R. Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna

Temat: sprzedaż lokalu mieszkaniowego a zgoda zarządu wspólnoty

Mariusz G.:
Monika Matyjek-Góra:
piszesz że wbrew temu co twierdzi większość wspólnot, w zasadzie zobowiązania z tytułu opłat związanych z eksploatacją lokalu nie przechodzą na nabywcę

Oczywista oczywistość (za wyjątkiem obciążeń wpisanych do hipoteki).
a w artykule na który się powołujesz pisze, że "z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą"

Lex specialis derogat legi generali.
Więc tu, moim zdaniem (ale nie daję głowy, że sąd uzna tak samo), zgodnie z UoWL koszty utrzymania lokalu ponosi WŁAŚCICIEL (patrz UoWL art. 12 i 13). Więc nie ważny moment wydania - ważne, kiedy stajesz się właścicielem. Tak przynajmniej widzę to od strony wspólnoty - długi są przypisane do człowieka, a nie do lokalu (za wyjątkiem hipoteki).


Panie Mariuszu, oczywiście ma Pan rację, podany przeze mnie przykład art. 548 K.C to tylko jeden z przepisów określających moment przejścia ciężarów i (o czym należy pamiętać) dotyczy rozliczeń pomiędzy stronami umowy sprzedaży.
Wobec osób trzecich (np. wspólnoty, gmina) o tym decyduje, tak jak Pan napisał, moment przejścia prawa własności rzeczy sprzedanej.

W pewnym uproszczeniu:

Wobec osób trzecich (np wspólnoty) kupujący odpowiada od dnia nabycia własności, ale jeżeli wydanie nieruchomości następuje później niż przeniesienie własności, wówczas sprzedający zobowiązany jest pokrywać ciężary (koszty) aż do dnia wydania lokalu (ale od dnia przeniesienia własności sprzedający nie odpowiada wobec wspólnoty, ale wobec kupującego).

Krótko mówiąc, w braku odmiennej umowy, kupujący do dnia wydania mu nieruchomości nie powinien ponosić kosztów z nią związanych.

Natomiast za wszystkie zaległości w opłatach do dnia zawarcia umowy sprzedaży odpowiada sprzedający i wszelkie inne zapisy na zaświadczeniu ze wspólnoty będą nieskuteczne.

Mam nadzieję, że teraz jest już wszystko jasne;)

pozdrawiam
a.r.Artur R. edytował(a) ten post dnia 14.07.11 o godzinie 00:34



Wyślij zaproszenie do