Temat: KUPNO MIESZKANIE BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ
Joanna Baranowska:
Szanowni Państwo,
Chce kupić mieszkanie w stanie deweloperskim.
Sprzedający złożył podobno pod koniec lipca wniosek o założenie księgi wieczystej. Może to jednak potrwać nawet pół roku. Czy można jakoś sprawdzić stan prawny nieruchomości przed podpisaniem umowy
przedwstępnej aby mieć pewność że dokonuje się bezpiecznego zakupu
(i spokojnie czekać na podpisanie umowy końcowej, aż będzie księga)?
Jeżeli się zdecydujemy to umowę przedwstępną podpisywalibyśmy w formie aktu notarialnego. Czy trzeba na coś zwrócić uwagę / zawrzeć jakieś szczególne punkty w umowie? Jest jakiś sposób który pozwala zminimalizować ryzyko i zabezpieczyć się przed nieuczciwym sprzedawcą?
Dziękuję za pomoc.
Pozdrawiam
Witam,
Sprawdź księgę wieczystą nieruchomości w której/na której położona jest nieruchomość, którą masz kupić. Jeśli nie ma hipoteki to OK, choć stawiam na to że jednak hipoteka będzie. W księdze wieczystej będą też wzmianki o wszystkich wnioskach związanych z nieruchomością tak więc potwierdzisz to co Ci opowiada deweloper. Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką postaraj się, aby deweloper załatwił promesę od banku, iż w razie zawarcia umowy przyrzeczonej w określonej kwocie bank zobowiązuje się zwolnić wyodrębnioną nieruchomość z obciążenia hipoteką.
Następnie trzeba pomyśleć jak dobrze zredagować umowę przedwstępną. Jeśli deweloper chce zadatek to powinieneś się zgodzić, bo to standardowa klauzula przy tego typu umowach. Oczywiście jego wysokość możesz próbować negocjować.
Wprowadź jednak w umowie karę umowną sensownej wysokości za nie zawarcie przez dewelopera w wyznaczonym terminie umowy przyrzeczonej - jak to określiłeś końcowej - tej która przeniesie na Ciebie własność nieruchomości.
Proponuję w umowie przedwstępnej zawrzeć oświadczenia sprzedającego że przeniesie nieruchomość nieobciążoną prawami osób trzecich, ograniczonymi prawami rzeczowymi itp. itd.
Zwróć też szczególną uwagę na to jak opisujesz przedmiotową nieruchomość - zrób to jak najdokładniej -opis może stanowić nawet załącznik do umowy. Zadbaj o to, aby takie informacje jak metraż, wyposażenie nieruchomości i inne podobne rzeczy były uregulowane.
Żeby wszystko miało ręce i nogi - jeśli nieruchomość na której/w której będzie położony Twój lokal jest obciążona hipoteką i otrzymasz od banku promesę zwolnienia Twojego lokalu z hipoteki, w umowie przedwstępnej spróbuj uzgodnić z deweloperem taki sposób zapłaty przyszłej ceny, że pieniądze potrzebne do "zdjęcia" hipoteki trafią bezpośrednio na konto banku na rzecz którego jest ona ustanowiona, a dopiero reszta ceny trafi do dewelopera.
Pamiętaj też, aby wszelkie oświadczenia były składane przez osoby uprawnione do reprezentacji spółki. Jeśli przykładowo za dewelopera podpisuje się np. pełnomocnik to poproś go o dostarczenie w miarę świeżego KRS-u spółki oraz pełnomocnictwa w takiej formie, w jakiej zawierasz umowę (czyli w wypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego) i zrób z tych dokumentów załącznik do zawartej umowy. Pamiętaj, że KRS to podstawa.
Analogicznie sprawdź sposób reprezentacji banku - jeśli promesę wystawia jego pracownik, poproś bank lub dewelopera który będzie załatwiał promesę o to, aby wraz z nią dostarczyć Ci oryginał lub ewentualnie odpis pełnomocnictwa. KRS banku możesz już sobie sam sprawdzić, żeby nie tworzyć dodatkowych kosztów. Jeśli pełnomocnik działający na rzecz banku będzie chciał dać oryginał pełnomocnictwa (w co wątpię) to forma pisemna wystarczy, jeśli odpis, to lepiej, jakby deweloper się postarał o odpis notarialny - pełnomocnictwo ma jedną stronę więc to będzie kosztować raptem kilka złotych
To tyle na dziś z moich uwag.
Pozdrawiam,
Tomek
Tomasz Święch edytował(a) ten post dnia 19.11.09 o godzinie 01:34
пропозиції роботи
