Temat: nadużywanie władzy przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej
Ilu właścicieli lokali liczy wspólnota, ile jest szabelek za odwołaniem (zarządu/ zarządcy ?), jaką liczbę udziałów mają pragnący odwołania.
Może jednak nie będzie potrzeby ustanawiania zarządcy przymusowego :)
Trochę wyjaśnień w tej kwestii - jest to kawałek mojej pracy więc można go bez problemu rozpowszechniać:
U.w.l. nie uzależnia zdolności właścicieli lokali do podjęcia uchwał na zebraniu od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażona przez właścicieli lokali w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli lokali mogą być uznane za zasadną przyczynę unieważnienia uchwał na nim podjętych jedynie w sytuacji, gdy skarżący uchwałę właściciel wykazał, iż miały one wpływ na treść konkretnej skarżonej uchwały, tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego uchwałę właściciela lokalu (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 stycznia 2007r., sygn. akt: II CSK 370/06; Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 13 grudnia 2006r., sygn. akt: I ACa 589/06). Właściciele lokali nie są również związani treścią projektów uchwał przedstawionych w zawiadomieniu o zebraniu, wobec czego mogą podejmować także inne uchwały jak również modyfikować przedstawione wcześniej projekty (tak Sąd Najwyższy w ww. wyroku z dnia 11 stycznia 2007r.).
W tym miejscu należy przytoczyć tezę wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 stycznia 2006r., sygn. akt: I ACa 1152/05:
Zdolność zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał nie jest uzależniona od jego należytego zwołania. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.
W odniesieniu do wskazanych wyżej kwestii proceduralnych istotna jest jeszcze teza wynikająca z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004r., sygn. akt:: IV CK 543/03. Według Sądu Najwyższego podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, tylko jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść, tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego uchwałę właściciela lokalu.
Z powyższych uwag wynika zatem wniosek, iż zebrania właścicieli lokali mogą być zwołane przez osoby nieuprawnione (np. któregoś z właścicieli lokali albo ich grupę) albo głosy za konkretną uchwałą, podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów, mogą być zbierane przez osoby nieuprawnione, a uchybienia te nie mają znaczenia dla ważności i skuteczności uchwał – o ile oczywiście uchybienia te nie miały lub nie mogły mieć wpływu na jej treść (jeżeli za uchwałą opowiedziała się większość głosów właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów).
Znowu jednak widzę patologię wynikającą z braku znajomości przepisów u.w.l. przez niektórych zarządców, pomijając już jakąkolwiek znajomość orzecznictwa w tej kwestii.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Sposób ten może być następnie zmieniony na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l.). Szczególna forma przewidziana w art. 18 ust. 2a u.w.l. dotyczy zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną (czyli np. powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy nieruchomości, w miejsce zarządu sprawującego dotychczas zarząd nieruchomością wspólną), nie zaś zmiany w składzie osobowym zarządu jako quasi-organu wspólnoty mieszkaniowej (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 15 stycznia 2002r., sygn. akt: I ACa 995/01).
U.w.l. jednoznacznie rozgranicza i rozdziela określone sposoby zarządu nieruchomością wspólną. Zatem właściciele lokali albo umownie określają sposób zarządu nieruchomością wspólną powierzając zarząd osobie fizycznej lub osobie prawnej (przedsiębiorcy prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami), albo nie określają go w ogóle stosując do zarządu nieruchomością wspólną przepisy art. 19 albo art. 20 i nast. u.w.l..
Jeżeli właściciele lokali określili sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając np. zarządzanie nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej - to nie mogą jednocześnie stosować innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, sprzecznego z zawartą umową albo podjętą uchwałą o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Nie mogą więc dodatkowo wybrać sobie zarządu, dublując tym samym podmiot upoważniony do zarządzania nieruchomością wspólną (bo wówczas całkowicie niezależne od siebie 2 podmioty [w przypadku zarządu wspólnoty chodzi o quasi-organ] byłyby upoważnione do podejmowania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną). Dla powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządowi, wobec wcześniejszego powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, właściciele lokali muszą podjąć zaprotokołowaną przez notariusza uchwałę o zmianie ustalonego wcześniej sposobu zarządu nieruchomością wspólną, wobec czego dotychczasowy zarządca będzie odwołany. Takie same uwagi odnoszą się w sytuacji wcześniejszego powołania zarządu i następnie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy.
Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym), na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym, o którym mowa w art. 20 u.w.l.). Za wyłączeniem takiej możliwości, wobec przyjętego już uprzednio przez właścicieli innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej, np. brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną czy problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005r., sygn. akt: III CZP 62/05).
пропозиції роботи
