GoldenLine
Zaloguj się
Marina G.

Marina G. handel
międzynarodowy,
infobroker

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Tu jest zgromadzone szacowne Grono Architektów, więc po co szukać "jakiegoś dobrego architekta", aby spróbować uzyskać jednoznaczną odpowiedź na pytanie:

Czy są odstępstwa od ustawowych 4m odległości mającej powstać inwestycji od granicy działki.
Nie wspominam, że możliwe jest skrócenie odległości do 3m, jeżeli sąsiadująca nieruchomość ma głuchą ścianę.
Chodzi mi o to, czy jest możliwe wygranie procesu odwoławczego w górnych instancjach od uznanych już 4m.

Inwestycja będzie realizowana w Krakowie, w zabudowie śródmiejskiej, niedaleko od centrum (vis a vis moich okien, na szerokość całej działki naszej kamienicy, więc walczymy).

Czy to nie jest żaden merytoryczny argument, że cały kwartał stanowi zwarty szereg budynków, tworzących pierzeje ulic wraz z przynależnymi podwórkami, w większości zielonymi - istnieje duży pierścień budynków z zielonym obszarem w środku - i nowa inwestycja całkowicie to zakłóca? Powstanie duża bryła architektoniczna, nawiązująca do najwyższego w okolicy, sąsiadującego z nią budynku.
Standardowo przeprowadzona analiza architektoniczna (zakreślone koło 50m itd.) pozwala na taką a nie inną powierzchnię zabudowy (65%), co wcale nas nie pociesza.
Zamiast pięknych zachodów słońca i otwartej przestrzeni będziemy mieli ścianę wysokości naszej kamienicy (w najniższym punkcie) w 11m od naszych okien.

Ustawowe 1,5h dostępu do słońca raczej nam zachowają, lecz to też żadna nagroda pocieszenie.

Czy mamy szansę wywalczyć odsunięcie planowanego budynku ponad 4m, czy należy dać za wygraną?
W Wydziale Architektury mi powiedziano, że nie mamy szans.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Witam.
Według mnie, zmuszenie inwestora do wybudowania budynku dalej niż 4m od działki sąsiedniej, kiedy Rozporządzenie mu na to zezwala, nie jest możliwe i urząd ma rację. Natomiast jest możliwość wykonania tzw "linijki słońca" dla budynku zacienianego, czyli przeanalizowania faktycznych okresów zacieniania pomieszczeń mieszkalnych w budynku istniejącym, przez budynek projektowany.
I tu przeprowadzona analiza, jeśli wykaże niezgodności z rozporządzeniem, umożliwia STRONOM, na walkę.

Pozdrawiam.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

W pierwszej chwili zrozumiałem, że chodzi o to żeby postawić budynek bliżej granicy...
W waszej sytuacji jedyne punkty zaczepienia to tak jak pisał Rafał przepisy dotyczące zacieniania oraz ewentualnie przeciwpożarowe (nie wiemy jaka będzie funkcja w powstającym budynku)
Choć jeżeli inwestor otrzymał pozwolenie na budowę to mało prawdopodobne aby gdzieś były naruszone w.w. przepisy.
Link do wypowiedziLink
Marina G.

Marina G. handel
międzynarodowy,
infobroker

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Bardzo dziękuję za szybką reakcję i odpowiedzi.

Walczyliśmy o to słońce, które teraz operuje u nas przez prawie połowę dnia
oraz mamy piękne zachody słońca.
Zostanie u nas chyba 1/5 "nieba".

"Linijka słońca" zawsze ma 45%, niezaleźnie od strony świata?
Wiadomo, zachodnie słońce niżej chadza, zwłaszcza w zimie.

Jak sądzę, argument (jedyny?) z zacienianiem słońca już nie przejdzie,
parametr mieści się w normie (min.1,5h nasłonecznienia dziennie).

Czy, ustalając powierzchnię zabudowy, zawsze zakreśla się na mapie koło 50m i jest wyliczana średnia z obszaru, bez żadnych odstępstw?
Szkoda, że nie ma czegoś takiego jak porządek/ ład architektoniczny -
bez sensu jest wstawiać budynek w poprzek, gdy wszystkie w pobliżu tworzą pas przyuliczny z zielonym placem wewnętrznym.

Rozumiem, że odwołanie do SKO tylko odroczy decyzję ostateczną, lecz nie odsunie planowanej inwestycji od naszych okien?
Link do wypowiedziLink
Marina G.

Marina G. handel
międzynarodowy,
infobroker

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Projektant, po negocjacjach, dla osłody, a częściowo aby zachować wymagany procent powierzchni biologicznie czynnej, zaproponował nam zasadzenie na uskokach ściany vis a vis naszej dwóch rzędów tui,
na poziomie 9m i 14,5m (to już powyżej naszego budynku).

Sprawdza się taka "atrakcja" w praktyce oraz długoterminowo,
czy niech lepiej przeniosą to na inną ścianę (np. zacieki, wyschnięte badyle itd.). Chyba że to świetnie się prezentuje i należy się cieszyc z takiej propozycji.
Ponoć, jest specjalna technologia wykonania takich zielonych obszarów i nic złego się z tym nie dzieje, a dodatkowo tworzy naturalne parawany.

Jak z tym jest?
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Porządek i ład architektoniczny powinien być zachowany, i wydaje mi się iż Inwestor ma takie zapisy w Warunkach Zabudowy. Ale te zapisy podlegają interpretacji zarówno przez urzędnika wydającego decyzję pozwolenia na budowę jak i architekta projektującego.
Dlatego SKO rozpatrują odwołania od decyzji, żądania wznowienia postępowania lub stwierdzenia nieważności decyzji po przedstawieniu racjonalnych dowodów na błędy w postępowaniu, czyli , że ktoś popełnił błąd w projektowaniu (zacienianie/p.poż) lub urząd czegoś nie dopatrzył.
A czy są takie przesłanki ?
Tego nie wiadomo ale jeśli budynek jest zaprojektowany zgodnie z rozporządzeniem i przepisami prawa budowlanego to 4m od granicy w moim mniemaniu pozostaną .Rafał Szymański edytował(a) ten post dnia 11.10.11 o godzinie 15:12
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Pani Marino, ładu przestrzennego nie da się określić jednoznacznymi wzorami, wiec odwoływanie się do niego bywa trudne zwłaszcza, jeżeli chodzi o walkę dwóch stron o sprzecznych względem siebie interesach - tu udowodnić a raczej próbować udowodnić można wszystko - i to że ów budynek tam nie pasuje jak i to, że nie pasują tam budynki pozostałe.
Jedynymi argumentami w takich sytuacjach mogą być argumenty racjonalne poparte zapisami w obowiązujących przepisach - tu oprócz już wspomnianych przepisów należało by przeanalizować studium dla tego obszaru, sprawdzić czy taka inwestycja nie ogranicza w jakiś sposób państwa własności i możliwości dysponowania nieruchomością. Można ostatecznie próbować udowodnić, że taka inwestycja wpłynie negatywnie na wartość posiadanych przez państwa nieruchomości, ale w takim wypadku jedyne co można ugrać to jakąś rekompensatę za to.
Co do pomysłu z tujami - wszystko zależy jak to będzie utrzymywane - może powstać piękna ściana zieleni równie dobrze boże powstać coś co będzie straszyło was po nocach.
Rozwiązań takiej ściany jest wiele - jeżeli inwestor dostrzegł wasze argumenty to zamiast iść z nim na wojnę którą raczej przegracie postarać się wykorzystać jego przychylność i określić wspólnie wyjście które by was zadowalało...

Obrazek


Obrazek


Obrazek

a może tak;):

Obrazek


Obrazek


Obrazek


Obrazek


Obrazek


Obrazek
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Argument z obniżeniem wartości Państwa nieruchomości jest chyba najbardziej właściwy.
Link do wypowiedziLink
Marina G.

Marina G. handel
międzynarodowy,
infobroker

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Panie Rafale, Panie Mariuszu, BARDZO dziękuję za WSZYSTKIE rady i sugestie!

Panie Mariuszu, zdjęcia są przekapitalne.
Ściana leśna jest wręcz niezwykła, na wielkie WOW!
(pomimo że może nie być trwała i być trudna w utrzymaniu)
Ale liczy się pomysł.
Właśnie, może niech nam narysują coś wesołego! ;)

Negocjujemy obecnie z inwestorem i architektem...
Teraz będę pewniejsza, co należy ostatecznie zrobić,
kiedy wiem, gdzie jest realna granica naszych możliwości.
I o to mi najbardziej chodziło.

To była pilna sprawa, dziękuję. :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Powodzenia . Dziękuję .
Link do wypowiedziLink
Marina G.

Marina G. handel
międzynarodowy,
infobroker

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Rafał Szymański:
Argument z obniżeniem wartości Państwa nieruchomości jest chyba najbardziej właściwy.


Używaliśmy go, w gąszczu innych.
Jedna osoba błyskawicznie sprzedała mieszkanie w naszej kamienicy, kiedy dowiedziała się o planowanej inwestycji.
Wiadomo, że "to już nie będzie to", co było.

Tak, jak Pan Mariusz pisał, możemy wtedy liczyć jedynie na jakieś rekompensaty (bądź ustępstwa).
Niewielkie te ustępstwa, lecz są.
Pewnie, inwestor i właściciel działki uważają je za duże, ponieważ tracą finansowo na tych ustępstwach, lecz mają mocną presję czasową.
Link do wypowiedziLink
Marina G.

Marina G. handel
międzynarodowy,
infobroker

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

PRESJA CZASOWA

Właśnie, jak to jest z wchodzącymi w życie nowymi ustawami?/przepisami w budownictwie.
Nie miałam czasu na analizę tematu, a i, być może, większej wiedzy w zakresie budownictwa, aby to ogarnąć...

CO należy rozpocząć jeszcze W TYM ROKU (przy deweloperskich inwestycjach - budowaniu domów mieszkalnych), aby zminimalizować BÓL zmian przyszłorocznych
...i jeszcze to zdążyć?

Inwestor bardzo mocno nas pogania z określeniem się co do naszych ostatecznych żądań oraz chce podpisać z nami notarialny dokument, że nie wyprzemy się swoich obecnych postanowień.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Marina G.:
PRESJA CZASOWA

Właśnie, jak to jest z wchodzącymi w życie nowymi ustawami?/przepisami w budownictwie.
Nie miałam czasu na analizę tematu, a i, być może, większej wiedzy w zakresie budownictwa, aby to ogarnąć...

CO należy rozpocząć jeszcze W TYM ROKU (przy deweloperskich inwestycjach - budowaniu domów mieszkalnych), aby zminimalizować BÓL zmian przyszłorocznych
...i jeszcze to zdążyć?

Inwestor bardzo mocno nas pogania z określeniem się co do naszych ostatecznych żądań oraz chce podpisać z nami notarialny dokument, że nie wyprzemy się swoich obecnych postanowień.
Nie kojarzę teraz jakie przepisy mogłyby mu utrudnić w przyszłym roku realizację - chodzi pewnie o zwykły terminarz który mieli założony (jak każda inwestycja) - kwestia dogadania się z wami jest pewnie jedną z przeszkód na ich drodze która może zaważyć na sensowności czy określonej rentowności inwestycji. Choć zastanawia mnie dlaczego w takiej sytuacji z wami rozmawia...
Może jednak lepiej aby sytuacji przyjrzał się ktoś na miejscu, bo może jest coś o czym nie wiemy...Mariusz Jakubczyk edytował(a) ten post dnia 11.10.11 o godzinie 16:26
Link do wypowiedziLink
Marina G.

Marina G. handel
międzynarodowy,
infobroker

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Mariusz Jakubczyk:
Nie kojarzę teraz jakie przepisy mogłyby mu utrudnić w przyszłym roku realizację - chodzi pewnie o zwykły terminarz który mieli założony (jak każda inwestycja) - kwestia dogadania się z wami jest pewnie jedną z przeszkód na ich drodze która może zaważyć na sensowności czy określonej rentowności inwestycji. Choć zastanawia mnie dlaczego w takiej sytuacji z wami rozmawia...

Inwestor powiedział, że wchodzi coś nowego od nowego roku i dlatego się śpieszy (nie koniecznie od 1 stycznia, może być równie dobrze np. od marca), bodajże nowe zasady przyznawania środków na inwestycje deweloperskie lub też gospodarowanie środkami, czy niemożność skorzystania ze środków nabywców mieszkań do momentu wybudowania całej nieruchomości itede. Ten temat przeleciał przeze mnie jak przez sito, ponieważ nie miał wtedy żadnych punktów zaczepnych w mojej głowie.
Pomyślałam, że to, może, coś bardzo oczywistego, tylko nie jestem w temacie.

Inwestor rozmawia z nami, ponieważ nie chce już mieć żadnych niespodzianek, żebyśmy nie złożyli żadnego sprzeciwu, ponieważ chce rozpocząć działania już teraz, dotyczy to także przyznawanego kredytu. No i ten harmonogram nadwyrężony...
Link do wypowiedziLink
Marina G.

Marina G. handel
międzynarodowy,
infobroker

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Dziękuję Wam jeszcze raz, Panowie, jesteście świetni! :)
Link do wypowiedziLink
Milosz S.

Milosz S.

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

W marcu wchodzi nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokali mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (U. z dn. 16 września 2011 r.), która narzuca deweloperom pewne obowiązki. Z tego powodu pewnie wynika pośpiech inwestora.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Milosz S.:
W marcu wchodzi nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokali mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (U. z dn. 16 września 2011 r.), która narzuca deweloperom pewne obowiązki. Z tego powodu pewnie wynika pośpiech inwestora.
No tak, i wszystko jasne:)
http://dom.wieszjak.pl/wiadomosci/raporty-i-analizy/29...
Link do wypowiedziLink
Milosz S.

Milosz S.

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Zostanie wprowadzona zmiana w rozporządzeniu o zakresie projektu budowlanego (oczywiście też w PB), a także mają w końcu zostać określone dokładne zasady obliczania powierzchni w budynkach. Obowiązkowe będzie też wykonanie obmiarów pomieszczeń budynku i pisemne potwierdzenie wykonania tej czynności do odbioru do użytkowania. To dla zainteresowanych.
Link do wypowiedziLink
Marina G.

Marina G. handel
międzynarodowy,
infobroker

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Dziękuję, doczytam sobie,
przynajmniej wiadomo o czym... ;)
Link do wypowiedziLink
Artur Maria Wojtaszek

Artur Maria Wojtaszek Główny Architekt,
Architekt, Project
Manager

Temat: HELP - budynek ustawowe 4 m od granicy działki

Wspomniała Pani o uskokach ściany. Powstały one zapewne w celu zapewnienia zgodności z wymogami albo wspomnianego już nasłonecznienia, albo ze względu na przesłanianie (tzw. kąty widoczności)- § 13. 1. WT. W obu przypadkach usytuowanie w obszarze zabudowy śródmiejskiej obniża wymagania o połowę. Warto jednak sprawdzić i to.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy





Wyślij zaproszenie do
Anuluj