Temat: 666§1 vs. 681 KC - najem lokalu i specyficzne żądanie...

Art. 666 §1 KC:

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.


Art. 680.
Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych.

Art. 681.
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz (...)"

Stan faktyczny:
Wynajmujący X wynajął mieszkanie najemcy Y, pobierając kaucję w wysokości 1000zł. Najemca Y używał mieszkania w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu mieszkaniowego. Po zakończeniu umowy, strony postanowiły się rozliczyć. Ustalono, że wszystko się zgadza, a w mieszkaniu nie odnotowano żadnych zniszczeń. Wynajmujący X stwierdził jednak, że najemca Y pozostawił po sobie brudne ściany oraz nieumyte okna. Ponadto wynajmujący X zauważył,że na podstawie art. 681 KC, który stanowi, że do drobnych nakładów obciążających najemcę "w szczególności" należy malowanie ścian, a ze względu na niezamknięty katalog nakładów w art. 681 - również umycie okien.
Dlatego też, wynajmujący X przy oddawaniu kaucji postanowił potrącić kwotę 500zł za odmalowanie mieszkania i kwotę 100zł za umycie okien.
Najemca Y wykazał, że w umowie nie było oświadczenia, z którego wynikałby obowiązek odmalowania mieszkania po wygaśnięciu umowy najmu, a zabrudzenie ścian o których mówił X nie wynikało z niewłaściwego korzystania z rzeczy, gdyż nie były to zabrudzenia w postaci plam, odrapań, napisów czy rysunków, a jedynie odciśnięte gdzieniegdzie ślady dłoni lub odciski od przystawionych wcześniej do ściany, przez wynajmującego X, mebli.
Najemca twierdzi, że (proszę się skupić, bo będzie to prawnie zawiłe twierdzenie:
Najemca Y: art 681. KC jest przepisem zawierającym definicję legalną wyrażenia "drobne nakłady", która to definicja odnosi się do art. 662§2, który to PARAGRAF należy ściśle wiązać z PARAGRAFEM 1 tegoż samego artykułu. Paragraf 1 stanowi, że wynajmujący ma obowiązek utrzymywania rzeczy w takim stanie, aby nadawała się ona do użytku. Z kolei PARAGRAF 2, zmniejsza zakres odpowiedzialności wynajmującego o DROBNE NAKŁADY, w celu zapobieżenia sytuacjom, w których najemca żądałby nieustannego utrzymywania rzeczy w stanie idealnym (łącznie ze sprzątaniem lokalu i jego odmalowywaniem). Zatem z art. 662 paragraf 2 nie wynika obowiązek po stronie najemcy do dokonywania drobnych nakładów, a jedynie zwalnia wynajmującego z obowiązku ich dokonywania, jako odstępstwo od ogólnej zasady wynikającej z paragrafu 1, że to wynajmujący ma obowiązek utrzymywania rzeczy w należytym stanie. Zatem twierdzenie wynajmującego X, że może on żądać od najemców, aby zwracali mieszkania odmalowane jest wg najemcy Y nieuzasadnione.

Zapraszam do dyskusji w szczególności prawników, studentów prawa oraz osób, profesjonalnie zajmujących się wynajmem nieruchomości, bo absolutnie nie interesuje nas w tym temacie pozaprawny punkt widzenia.

Proszę odpowiedzieć jakie będzie wg Państwa rozwiązanie tej sprawy, a oprócz tego jak się zapatrujecie na pogląd, że art. 662 §2 należy ściśle łączyć z paragrafem 1 tegoż artykułu, a art. 681 traktować posiłkowo jako definicje legalną.